สภานการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ในช่วงไตรมาสแรกของปียังคงชะตัวลงอย่างต่อเนื่อง ไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ เนื่องจากปัจจัยลบใหม่ๆ เกิดขึ้นหลายตัว ทั้งนี้ ขณะที่ในครึ่งปีแรกของปี 2566 นี้ จากการสำรวจขอมูลตลาดอสังหาฯ ในภาพรวมทั้งด้านซัปพลายและดีมานด์ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดสำคัญ รวม 27 จังหวัด พบว่าในช่วงครึ่งปีแรกมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 321,848 หน่วย มีมูลค่า 1,441,870 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลง 1.3% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 0.3%
ทั้งนี้ มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 64,998 หน่วย มีมูลค่า 273,178 ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลง 11.6% และลดลง 10.9% ตามลำดับ สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวน 291,384 หน่วย มีมูลค่า 1,306,788 ล้านบาท ภาพรวมที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเพิ่มขึ้น 2.4% และ 4.2% ตามลำดับ ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่ 57,516 หน่วย มีมูลค่า 258,957 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลง 27.7% และมูลค่าลดลง 24.1% ตามลำดับ
ตัวเลขมูลค่าตลาดและการเปิดตัวโครงการใหม่ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าทิศทางตลาดอสังหาฯ ในครึ่งหลังของปี 2566 ยังคงมีทิศทางที่ไม่สดใสอย่างที่คาดการณ์กันไว้ในช่วงต้นปี หลังจากที่ต้องเผชิญปัจจัยลบรุมเร้าอย่างต่อเนื่อง
ล่าสุด ปัจจัยลบที่เข้ามาส่งผลต่อการกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และการขยายตัวของตลาดในปลายปีนี้อย่างชัดเจน คือ การตัดสินใจปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) โดยที่ประชุม กนง. มีมติเป็นเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% ต่อปี จาก 2.25% เป็น 2.50% ต่อปี ซึ่งมีผลต่ออัตราการจัดเก็บดอกเบี้ยในประเทศทันที
และจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในครั้งนี้ คาดการณ์ว่าจะส่งผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในภาพรวมให้อยู่ในทิศทางฟื้นตัว แต่การขยายตัวอาจจะมีการชะลอลงบ้างในปีนี้เนื่องจากภาคการส่งออกปรับตัวลดลง ทำให้มีกาปรับลดประมาณการเศรษฐกิจไทยปีนี้จากเดิมที่คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่ 3.6% ลงมาเหลือ 2.8% โดยการขยายตัวของเศรษฐกิจชะลอลงจากภาคการส่งออกสินค้าและภาคการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดส่วนหนึ่งจากเศรษฐกิจจีน และวัฏจักรอิเล็กทรอนิกส์โลกที่ฟื้นตัวช้า
นายสุรเชษฐ กองงชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 อาจจะไม่ได้ขยายตัวมากแบบที่มีการคาดการณ์ แม้ว่าอาจจะมีผู้ประกอบการหลายรายออกมาบอกว่าตลาดที่อยู่อาศัยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว และกำลังจะขยายตัวหรือดีขึ้นแน่นอน เพียงแต่การดีขึ้นในช่วงที่เหลือของปีนี้อาจจะไม่ใช่การปรับตัวดีขึ้น หรือกลับขึ้นมาอยู่ในจุดที่ดีกว่าช่วงโควิด-19 เพราะยังมีปัจจัยลบเยอะมากทั้งในประเทศไทย และต่างประเทศ
โดยปัจจัยลบทางการเมืองอาจจะหมดไปแล้วหลังจากที่การจัดตั้งรัฐบาลผ่านไป มีการจัดตั้งคณะรัฐมนตรี แต่นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม และอาจจะเป็นอีก 1 ปัจจัยที่ทำให้หลายคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเลือกที่จะรอต่อไป การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งล่าสุดเมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมา ทำให้อัตราดอกเบี้ยนโยบายล่าสุดอยู่ที่ 2.5% และเป็นการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกันมาตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายน พ.ศ.2565 และเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี
ดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มขึ้นมีผลให้ธนาคารต่างๆ รีบเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของตนเองแน่นอน และมีผลต่อเนื่องไปถึงการซื้อขายที่อยู่อาศัย เพราะภาระในการผ่อนชำระรายเดือนมากขึ้น และมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อธนาคาร แม้ว่าธนาคารต่างๆ จะมีช่วงของระยะเวลาที่คงอัตราดอกเบี้ยไว้ 1-3 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ดอกเบี้ยจะไม่ใช่อัตราสูงสุดก็ตาม แต่ช่วงเวลาการพิจารณาอาจจะเข้มงวดมากขึ้น อีกทั้งเรื่องของ LTV ที่มีผลโดยตรงต่อคนที่มีสินเชื่อธนาคารอยู่แล้ว และยังผ่อนธนาคารมาไม่เกิน 3 ปี อีกทั้งการพิจารณาสินเชื่อธนาคารของทุกธนาคารมีความเข้มงวดมากจนทำให้สัดส่วนของผู้ที่โดนปฏิเสธสินเชื่อมีมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้ามาช่วยเหลือในเรื่องนี้ แต่ยังไม่สามารถช่วยได้มากนัก
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจัยลบในต่างประเทศยังมีอยู่ต่อเนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ แม้ว่าจะสามารถเปิดประเทศรับชาวต่างชาติได้แล้วก็ตาม แต่ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ อีกมาก เช่น การปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสหรัฐฯ ซึ่งมีผลกดดันโดยตรงต่อการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยในหลายประเทศ รวมไปถึงประเทศไทย การชะลอตัวทางเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าสำคัญของไทยทั้งยุโรป และสหรัฐอเมริกาซึ่งมีผลต่อเรื่องของการส่งออกและการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นรายได้หลักของประเทศไทย เรื่องของความขัดแย้งในหลายภูมิภาคที่ยังไม่มีทีท่าว่าจะจบ ซึ่งอาจจะมีความรุนแรงเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต และคงกระทบต่อหลายอย่างแน่นอน หลายประเทศในโลกมีปัญหาภายในประเทศ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลกระทบต่อเนื่องมาจากช่วงโควิด-19 และปัญหาความขัดแย้งของบางประเทศที่มีผลโดยตรงต่อประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน
ปัญหาเรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีน และการขยายตัวทางเศรษฐกิจของจีนในปีนี้ที่อาจจะไม่ได้ตามเป้า ซึ่งมีผลต่อการใช้จ่ายของคนจีนแน่นอน การที่รัฐบาลประเทศไทยเปิดฟรีวีซ่านักท่องเที่ยวจีนและคาซัคสถานโดยจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 25 กันยายน 2566 ถึงกุมภาพันธ์ 2567 เพื่อต้องการให้จำนวนคนจีนที่เข้ามาประเทศไทยมากขึ้น โดยตั้งเป้าไว้ว่าหลังจากที่ประกาศเรื่องฟรีวีซ่าแล้วจะมีคนจีนเข้าประเทศไทยจำนวน 4.2 ล้านคน จากที่ผ่านมา 8-9 เดือนมีเพียง 1.85 ล้านคนเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม การประกาศเรื่องนี้ในช่วงเวลาก่อนวันหยุดยาวของประเทศจีนไม่นานก็อาจจะไม่ได้ผลแบบเต็มที่มากนักในเดือนตุลาคม คงต้องรอดูต่อไปจนกว่าจะสิ้นปี 2566 ต่อเนื่องถึงตรุษจีนปีหน้า เพราะเรื่องของเที่ยวบิน และการจัดการท่องเที่ยวแบบกรุ๊ปทัวร์ที่อาจจะยังไม่สามารถดำเนินการได้แบบปกติ 100% เพราะเตรียมการไม่ทัน แต่กลุ่มของนักท่องเที่ยวที่เดินทางออกนอกประเทศจีนด้วยตนเองนั้นเข้ามาประเทศไทยเพิ่มขึ้นแน่นอนเพียงอาจจะไม่ได้มากมายแบบช่วงก่อนโควิด-19 แต่ดีขึ้นจากปี 2563-2565
แน่นอนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติคงมีมากขึ้นแน่นอนในปี 2566 และต่อเนื่องไปในอนาคต อีกทั้งการที่เศรษฐกิจจีนมีปัญหา หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของประเทศจีนมีปัญหา การออกมาซื้อหรือลงทุนคอนโดมิเนียมในต่างประเทศของคนจีนจะมีมากขึ้นแน่นอน และประเทศไทยจะเป็นอีก 1 ประเทศที่มีคนจีนเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมมากขึ้น
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า รัฐบาลอาจจะยังไม่ได้ดำเนินการอะไรแบบเต็มที่มากนักในประเทศไทย หลายนโยบายยังไม่เป็นรูปธรรม โดยเฉพาะเรื่องของการกระตุ้นเศรษฐกิจ นโยบายการลดค่าครองชีพของคนไทยทั้งเรื่องของค่าน้ำมัน ค่าไฟ ค่ารถไฟฟ้าบางเส้นทาง อาจจะมีผลโดยตรงต่อรายจ่ายของคนไทยบางส่วน แต่ไม่ได้หมายความว่าจะกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อมากขึ้นทันที ต้องทำแบบนี้ต่อเนื่องจึงจะเห็นผล ส่วนเรื่องของเงินดิจิทัล 10,000 บาท อาจจะเห็นในปี 2567 และต้องดูว่าจะทำให้เงินจำนวนนี้เกิดการหมุนเวียนหรือไม่ เพราะถ้าเข้าสู่เครือข่ายของโมเดิร์นเทรดต่างๆ เป็นไปได้ที่อาจจะไม่ได้หมุนเวียนแบบที่รัฐบาลต้องการ รวมไปถึงการก่อหนี้จากการที่ต้องหาเงินมาเพื่อนโยบายนี้อาจจะเป็นอีก 1 ปัจจัยลบสำคัญที่มีผลต่อการตัวทางเศรษฐกิจในอนาคต
ดังนั้น ในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2566 นี้ ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะไม่ได้แตกต่างจากช่วงก่อนหน้านี้มากนัก เพราะผู้ประกอบการหลายรายอาจจะไม่เปิดขายโครงการใหม่กันมากมาย แต่อาจจะเลือกที่จะปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า เพื่อที่จะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนโดยเร็ว ช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจึงเห็นการจัดงานที่รวมโครงการต่างๆ ของผู้ประกอบการหลายรายในศูนย์การค้าของกรุงเทพมหานครเพื่อเป็นการเข้าถึงกำลังซื้อโดยตรง และเพื่อเร่งให้เกิดการซื้อขายกันมากขึ้น แทนที่จะรอที่โครงการแบบที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวมาตั้งแต่ช่วงเลือกตั้งเสร็จแล้วหรือช่วงไตรมาสที่ 3 เพราะทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการต้องการดูนโยบายรัฐบาล และทิศทางต่างๆ ก่อนจะซื้อหรือลงทุนอะไร ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่เพียงแต่ตัวเลือกในตลาดมีให้เลือกเยอะมาก
“ที่สำคัญ คือ การจะซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยยังต้องมีการขอสินเชื่อธนาคารโอนกรรมสิทธิ์อยู่ ซึ่งสุดท้ายแล้วทุกอย่างที่ทั้งทางผู้ประกอบการ และผู้ซื้อทำมาทั้งหมดอยู่ในกำมือของธนาคาร ผู้ประกอบการบางรายจึงพยายามเปิดขายโครงการราคาแพง โดยเฉพาะบ้านเพื่อเข้าถึงกำลังซื้อคนระดับบนที่อาจจะมีไม่มาก แต่ไม่กังวลเรื่องภาวะเศรษฐกิจ หรือการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งโครงการบ้านเดี่ยวราคาแพงคงจะมีให้เห็นต่อเนื่อง และคงได้เห็นการปิดการขายต่อเนื่องต่อไปแน่นอน” นายสุรเชษฐ กล่าว
อนึ่ง ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2566 นี้ ดีมานด์ในตลาดที่ยังชะลอตัวอยู่ คือตัวสะท้อนข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2566 ได้อย่างดี โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปของไตรมาส 2 มีมูลค่าอยู่ที่ 160,356 ล้านบาท ซึ่งหดตัวลดลงกว่า 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ซึ่งมีจำนวนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไป 167,949 ล้านบาท
คาดการณ์ว่าในปี 2566 นี้ จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 642,165 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปีก่อนประมาณ 8% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 577,949 ถึง 706,382 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -17.2% ถึง 1.2% ส่วนในปี 2567 คาดว่าจะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 661,110 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 3% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 628,055 ถึง 740,444 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้า -2.2% ถึง 15.3% แนวโน้มคาดการณ์ดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าในปี 2566 นี้ ตลาดอสังหาฯ จะยังไม่กลับมาขยายตัวได้เต็มที่อย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แต่คาดการณืว่าในปี 2567 จะเป็นปีที่ตลาดฟื้นตัวชัดเจนมากกว่าปีนี้
