การปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกลับมาเป็นประเด็นที่อยู่ในความสนใจของสังคมอีกครั้ง ภายหลังที่ นายพิธา ลิ้มเจริญรัตน์ ว่าที่นายกรัฐมนตรี มีการหารือร่วมกับ นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ในเรื่องการปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นวาระที่ตรงกันกับเรื่องการจัดเก็บภาษีที่ดิน ที่ผู้ว่าราชการ กทม.ฝากฝังรัฐบาลใหม่ โดยเฉพาะเรื่องการจัดเก็บภาษีโรงเรือนแบบเดิม ซึ่งคิดร้อยละ 12.5 ของรายได้ ก่อนจะเปลี่ยนมาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คิดตามมูลค่าที่ดิน
โดยการปรับโครงสร้างภาษีนี้ ผู้ว่าฯ กทม.คาดว่าจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนรวยกับคนจน เนื่องจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ในปัจจุบันไม่ส่งเสริมให้เกิดการลดความเหลื่อมล้ำระหว่างคนจนและคนรวย แต่กลับให้ผลตรงกันข้าม โดยผู้มีรายได้มากไม่ได้เสียภาษีมากขึ้น เช่น ห้างสรรพสินค้าใหญ่ใจกลางกรุงในเขตพญาไท เดิมเสียภาษีปีละ 10 ล้านบาท แต่เมื่อใช้ระบบจัดเก็บภาษีใหม่ กลับจ่ายเพียงแค่ปีละ 1 ล้านบาท ซึ่งลดลงกว่า 10 เท่า หรือกรณีของอาคารสำนักงานบางแห่งที่ เดิมเสียภาษีมากกว่า 11 ล้านบาทต่อปี เพราะคำนวณจากค่าเช่าภายในสำนักงาน แต่เมื่อคิดภาษีรูปแบบใหม่เหลือเพียง 3 ล้านบาท
สำหรับเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยนโยบายแล้วพรรคก้าวไกล มีนโยบายเรื่องดังกล่าวอยู่แล้ว ดังนั้นโอกาสที่จะเกิดความร่วมมือในการผลักดันให้แก้ไข หรือปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ หากพรรคก้าวไกลสามารถจัดตั้งรัฐบาลได้สำเร็จมีโอกาสเกิดขึ้นสูงมาก
ทั้งนี้ การผลักดันให้เกิดการปรับโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ได้เพิ่งจะเกิดขึ้น แต่ก่อนหน้านี้ผู้ว่าฯ กทม. ในช่วงเมื่อปลายปี 2565 กทม.ได้ทำหนังสือถึงกระทรวงการคลังเพื่อขอให้พิจารณาปรับเพิ่มอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินเกษตรกรรมแยกย่อยตามโซนผังเมืองรวม ได้แก่ โซนสีแดงที่ดินประเภทพาณิชยกรรม โซนสีน้ำตาลที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก โซนสีม่วงที่ดินประเภทอุตสาหกรรม และโซนสีเม็ดมะปรางที่ดินประเภทคลังสินค้าในกรณีเจ้าของนำที่ดินมาปลูกพืชแทนการใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น ปลูกมะม่วง มะนาว กล้วย
โดยการดำเนินการดังกล่าวเป็นการเลี่ยงไม่ให้เข้าเกณฑ์ที่ดินรกร้างว่างเปล่าและเพื่อให้เข้าเกณฑ์เกษตรกรรมตามที่กฎหมายกำหนดโดยจะปรับอัตราเพิ่มจากปัจจุบันเก็บในอัตรา 0.01-0.1% เป็นเก็บเต็มเพดาน 0.15% หรือจากล้านละ 100 บาท เป็นล้านละ 1,500 บาทแต่คำร้องของ กทม. ถูกตีตก เพราะคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิจารณาว่าจะเกิดความเหลื่อมล้ำกับพื้นที่เกษตรบริเวณชานเมืองของ กทม.และขัดต่อกฎหมายภาษีที่ดิน
นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ประกาศออกมาปี 2562 และมีผลบังคับใช้ปี 2563 มีขึ้นมาเพื่อทดแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ซึ่งใช้กันมานาน หลายๆ อย่างไม่สอดคล้องกับตลาดปัจจุบัน โดยภาษีโรงเรือนและที่ดินยังเป็นการจัดเก็บภาษีที่ยังต้องใช้ดุลพินิจของเจ้าหน้าที่เข้ามาเกี่ยวข้องและจัดเก็บที่ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี ซึ่งการคำนวณค่ารายปีจะมีส่วนที่ต้องพึ่งพาการตัดสินใจของเจ้าหน้าที่
นอกจากนี้ อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นการใช้ประโยชน์เชิงพาณชิยกรรมยังสามารถจัดทำบัญชีรายรับ รายจ่ายที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง เช่น ค่าเช่าส่วนที่เป็นรายรับอาจจะไม่รวมค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าบริการ ค่าบริการสาธารณูปโภค เป็นต้น เพื่อให้การคำนวณภาษี ซึ่งอ้างอิงจากรายได้จะได้อัตราภาษีที่ต้องชำระลดลงได้
ในขณะที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการกำหนดอัตราภาษีมาเป็นระบบ แยกตามแต่ละประเภทอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง และการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ซึ่งอัตราภาษีอาจจะมากหน่อยสำหรับการใช้ประโยชน์ในเชิงพาณชิยกรรม และอุตสาหกรรม รวมไปถึงที่ดินที่มีการปล่อยไว้โดยไม่มีการใช้ประโยชน์ใดๆ สำหรับบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมถ้ามีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่ถ้าเป็นหลังที่ 2 ขึ้นไปหรือมีมูลค่ามากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปต้องเสียตามเกณฑ์ที่กำหนด
โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเป็นการจัดเก็บภาษีที่อ้างอิงจากมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง ห้องชุด ให้เป็นไปตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งถ้าเป็นแบบนี้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเมืองที่ราคาที่ดินแพงๆ ก็อาจจะเสียภาษีเพิ่มขึ้น
ยกเว้นอาคารที่มีอายุอาคารมากๆ อาจจะเสียภาษีลดลงเพราะค่าเสื่อมของอาคารมากและมีผลให้มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างลดลง แต่ในช่วงแรกของการบังคับใช้ปี 2563-2565 มีการออกมาตรการมาเพื่อบรรเทาเรื่องของภาระภาษีที่ดินเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 และให้มีช่วงปรับตัว จากนั้นในปี 2566 ยังมีมาตรการออกมาเพื่อบรรเทาเรื่องของภาระภาษีที่ดินต่อเนื่อง โดยปรับลดลงร้อยละ 15 ของทุกการใช้ประโยชน์บนที่ดิน
ผลกระทบต่อคนทั่วไป และผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของโครงการเพื่อการพาณิชยกรรมในช่วงแรกๆ อาจจะไม่มากนัก เพราะอยู่ในช่วงที่มีมาตรการบรรเทาจากรัฐบาล แต่มีเสียงเรียกร้องให้มีการทบทวน หรือปรับอัตราภาษีลดลงบ้าง รวมไปถึงมีเสียงจากฝั่งขององค์กรบริหารส่วนท้องถิ่นที่เป็นผู้จัดเก็บภาษีที่ดิน และใช้ภาษีที่ดินโดยตรง โดยเฉพาะเสียงจากกรุงเทพมหานครที่ออกมาเรียกร้องให้ทบทวนอัตราภาษีที่ดินสำหรับที่ดินรกร้างว่างเปล่าในเมืองทำเลดีๆ ที่เปลี่ยนมาปลูกพืช หรือเลี้ยงสัตว์แทน เพราะเป็นการเจตนาเลี่ยงภาษีที่ดินแบบชัดเจนในสายตาของกรุงเทพมหานคร แต่ไม่มีช่องหรือแนวทางใดในการจัดการกับเรื่องนี้
ปัจจุบัน เสียงเรียกร้องจากทางกรุงเทพมหานครเปลี่ยนไปจากเดิม กรุงเทพมหานครมีการเรียกร้องออกมาว่าอยากให้มีการทบทวนเรื่องของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ เพราะอัตราภาษีที่เก็บได้ของกรุงเทพมหานครลดลงเมื่อเก็บตามอัตราที่กำหนดในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ทางกรุงเทพมหานครอยากให้กลับไปใช้อัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมแทน เนื่องจากกรุงเทพมหานครมองว่าได้เงินจากภาษีมากกว่า หรือถ้ากลับไปใช้ภาษีแบบเดิมไม่ได้ก็อยากให้ปรับอัตราภาษีให้มากขึ้น เพื่อที่ทางกรุงเทพมหานครจะได้มีรายได้จากการจัดเก็บภาษีมากขึ้น
เรื่องการกลับไปใช้ภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือปรับอัตราภาษีที่ดินใหม่คงต้องรอให้มีรัฐบาลใหม่ เพราะเกี่ยวข้องกับการออกกฎหมายใหม่ ซึ่งระดับกรุงเทพมหานครไม่สามารถทำได้ทันที ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงอาจจะไม่มากนัก เพราะต้องไม่ลืมว่าก่อนหน้านี้มีการใช้อัตราภาษีโรงเรีอนและที่ดินกันมาก่อนแล้ว เพิ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงมาเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่นานมานี้เอง และเป็นการบังคับใช้ภายใต้มาตรการบรรเทาภาระภาษีอีก คนที่ต้องเสียภาษีจึงไม่น่าจะมีผลกระทบอะไรมากนัก ทั้งในระดับเจ้าของกิจการ และเจ้าของที่ดินรกร้างว่างเปล่าต่างๆ
นอกจากนี้ อาจจะต้องรอให้ถึงรอบของการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2567 ซึ่งอาจจะไม่มีมาตรการบรรเทาภาระภาษีที่ดินออกมาแบบช่วงก่อนหน้านี้ ซึ่งหลังจากนั้นค่อยพิจารณาและปรับวิธีการกันใหม่ก็ยังมีความเป็นไปได้ ทางเจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของกิจการคงไม่สามารถทำอะไรได้มากนัก
นอกจากรอรับการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นเท่านั้น ซึ่งถ้าสุดท้ายแล้วอัตราภาษีที่พวกเขาต้องจ่ายมากขึ้น พวกเขาที่เป็นเจ้าของกิจการ เจ้าของอาคารต้องหาวิธีชดเชยรายจ่ายที่พวกเขาต้องจ่ายไปกลับคืนมาแน่นอน ดังนั้น ค่าช่าพื้นที่ โรงแรม หอพัก อพาร์ตเมนต์ สำนักงาน หรือราคาที่อยู่อาศัยต่างๆ อาจจะปรับเพิ่มขึ้นตามภาระทางภาษีที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม
ด้าน นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การที่ ผู้ว่าฯ กทม.จะขอให้รัฐบาลใหม่ทบทวนภาษีที่ดินใหม่ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่หากจะกำหนดอัตราจัดเก็บใหม่โดยไม่เกินเพดานที่กฎหมายกำหนดไว้นั้นถือว่าดำเนินการได้ เพราะกฎหมายให้ท้องถิ่นกำหนดอัตราจัดเก็บได้อยู่แล้ว โดยอัตราเพดานที่ดินเกษตรกรรมไม่เกิน 0.15% บ้านพักอาศัยไม่เกิน 0.3% ที่ดินอื่นๆ และรกร้างว่างเปล่าไม่เกิน 1.2%
“ปัญหาคือ การกลับมาใช้ภาษีโรงเรือนคงเป็นเรื่องยาก เพราะกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ออกประกาศใช้แล้วเพียงแต่ว่าจะปรับปรุงประสิทธิภาพในการใช้ให้เหมาะสมและมีประสิทธิภาพได้มากขึ้นอย่างไร โดยนำเรื่องผังเมืองเข้ามาใช้ประกอบในการจัดเก็บภาษี จากก่อนหน้านี้ทางภาคเอกชนได้นำเสนอไปแต่รัฐบาลไม่ได้นำมาใช้ เชื่อว่าไม่ได้เป็นเรื่องที่ยุ่งยาก เพราะในท้องถิ่นเขาจะรู้อยู่แล้วว่าเป็นการปล่อยรกร้างหรือว่าทำสวนทำไร่จริง แต่ถ้าหากสามารถทำได้จริงจะเกิดประโยชน์กับภาครัฐ ประชาชนส่วนรวม”
“ในความเป็นจริงแล้วการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกต้องตามหลักสากล แต่การกำหนดเกณฑ์ในการจัดเก็บอาจจะต้องทบทวน หากมองแยกส่วนในแง่ที่ดินเปล่าน่าจะคำนึงถึงประโยน์การใช้สอยในพื้นที่นั้นๆ ถ้าอยู่ในผังเมืองสีแดงอาจจะต้องมีอัตราการจัดเก็บที่สูงขึ้นมาโดยต้องดูความเหมาะสม แต่ไม่เห็นด้วยกับการกลับไปใช้ภาษีโรงเรือนอีกครั้งเหมือนถอยหลังเข้าคลองเพราะต้องไปแก้กฎหมายใหม่หมด” นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าว
