ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้รีวิวผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 4 ปี 2565 เพื่อส่งสัญญาณให้เห็นภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2566 จะมีทิศทางที่จะสดใส หรือจะต้องระมัดระวังในการลงทุน เนื่องจาก หากมองภาพรวมทั้งของประเทศไทยและทั่วโลกดูเหมือนว่าปัจจัยเสี่ยงยังคงรออยู่ถึงปี 2566!
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 4 ปี 2565 พบว่า มีการเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 3 โดยมีปัจจัยบวกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท และการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราว ถึงวันที่ 31 ธ.ค.65 เท่านั้น ได้ส่งผลให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 4 ปี 65 มีการขยายตัวของอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการเสนอขายเปิดขายใหม่ 205,806 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0
ซึ่งหากมาลงลึกจะเห็นว่า อุปทานเปิดตัวใหม่จำนวน 27,759 หน่วย เพิ่มร้อยละ 15.5 ขณะที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่มีจำนวน 21,282 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลให้อัตราดูดซับทุกระดับราคายังคงทรงตัวต่อเนื่องจากช่วงไตรมาส 3 เนื่องจากสินค้าขายได้ใหม่มีอัตราการเพิ่มขึ้นน้อยกว่าสินค้าใหม่ที่เข้ามาในตลาด และมีผลให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวนถึง 184,524 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 มูลค่าสูงถึง 916,410 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2
ด้านอุปทานมีจำนวนอุปทานเสนอขาย ณ ช่วงไตรมาส 4 ปี 2565 รวมทั้งสิ้น 205,806 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.0 มูลค่า 1,034,031 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 แบ่งเป็นอาคารชุด 76,930 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 มูลค่า 322,772 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 แม้หน่วยเปิดจะมากแต่น้อยกว่าครึ่งแรกของปี 65
"เราจะเห็นซัปพลายคอนโดฯ เพิ่มขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 โดยคอนโดฯ ที่โตคือ มาจากคอนโดฯ บีโอไอ ที่เปิดมากในครึ่งปีแรก ส่วนในครึ่งปีหลังซปพพลายเข้าใหม่ลดลงเนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการลงทุน"
โครงการบ้านจัดสรร 128,876 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 มูลค่า 711,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ในจำนวนดังกล่าวเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ จำนวน 27,759 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5 มูลค่า 160,877 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6 แบ่งเป็นโครงการอาคารชุด 13,431 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 78.5 มูลค่า 45,291 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 130.3 โครงการบ้านจัดสรร 14,328 หน่วย ลดลงร้อยละ -13.2 มูลค่า 115,586 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -9.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เป็นผลจากการลดลงของสินค้าทาวน์เฮาส์ที่สินค้าคงค้างในตลาดมีจำนวนมาก เป็นสิ่งที่น่าห่วง มีตัวเลขในระบบประมาณ 16,000-17,000 หน่วย มูลค่า 54,000 ล้านบาท และการที่ผู้ประกอบการจะปรับรูปแบบจากบ้านเดี่ยวมาสู่ทาวน์เฮาส์ทำได้ยากขึ้น เพราะต้นทุนของราคาที่ดินที่สูง ต่างกับสินค้าบ้านเดี่ยว ที่ในไตรมาส 4 ปี 65 เปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นทุกไตรมาสของปี 65 สะท้อนให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวเป็นตลาดได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการ
อย่างไรก็ตาม หากมีสำรวจทำเลที่มีอุปทานเสนอขายสูงสุด จะพบว่า บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อันดับ 1 มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งสิ้น 22,564 หน่วย มูลค่า 126,578 ล้านบาท ทำเลบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 18,748 หน่วยมูลค่า 85,683 ล้านบาท ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ จำนวน 15,451 หน่วย มูลค่า 51,759 ล้านบาท ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 15,308 หน่วย มูลค่า 56,318 ล้านบาท ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 12,945 หน่วย มูลค่า 47,113 ล้านบาท
ขณะที่อาคารชุด ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง มีจำหน่วยเสนอขายสูงสุดถึง 9,403 หน่วย มูลค่า 37,532 ล้านบาท พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 8,645 หน่วย มูลค่า 24,894 ล้านบาท ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 8,445 หน่วย มูลค่า 26,998 ล้านบาท สุขุมวิท จำนวน 7,202 หน่วย มูลค่า 62,460 ล้านบาท 5 ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด จำนวน 6,717 หน่วย มูลค่า 15,825 ล้านบาท
ส่วนตลาดของโครงการบ้านจัดสรร ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง มีหน่วยเสนอขายสูงสุด จำนวน 19,090 หน่วย มูลค่า 11,367 ล้านบาท บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 17,983 หน่วย มูลค่า 84,644 ล้านบาท ลำลูกกา-ธัญบุรี จำนวน 14,714 หน่วย มูลค่า 55,744 ล้านบาท คลองหลวง-หนองเสือ จำนวน 11,108 หน่วย มูลค่า 41,983 ล้านบาท และเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 11,036 หน่วย มูลค่า 44,479 ล้านบาท
ส่อง 5 ทำเลอสังหาฯ แห่เปิดโครงการใหม่
ซึ่งยังคงเป็นบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 5,092 หน่วย มูลค่า 29,644 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นได้ว่าโซนดังกล่าวจะเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมจากผู้ประกอบการ เพราะมีทั้งหน่วยเปิดใหม่และหน่วยคงเหลือที่มีจำนวนที่สูง ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง จำนวน 2,831 หน่วย มูลค่า 12,635 ล้านบาท พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ จำนวน 2,421 หน่วย มูลค่า 17,247 ล้านบาท ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด จำนวน 2,160 หน่วย มูลค่า 7,723 ล้านบาท และบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 1,551 หน่วย 7,319 ล้านบาท
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาแยกตามระดับราคาพบว่าโครงการอาคารชุดระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีจำนวนอุปทานเสนอขายสูงสุด 26,226 หน่วย ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนเสนอขายสูงสุด 41,571 หน่วย เช่นเดียวกับหน่วยอาศัยเหลือขายในตลาดประเภทโครงการอาคารชุดในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท และบ้านจัดสรรในระดับ ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวนสูงสุดเช่นกันโดยมีจำนวน 23,074 หน่วย และจำนวน 37,709 หน่วย ตามลำดับ
ในด้านอุปสงค์ จากผลสำรวจพบว่ามีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 21,282 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.1 มูลค่ารวม 117,622 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 เป็นโครงการอาคารชุด 8,618 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 มูลค่ารวม 34,513 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.1 และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 12,664 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 มูลค่ารวม 83,108 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -0.6
และเมื่อเมื่อมาพิจารณาจากอัตราดูดซับทุกระดับราคา พบว่า ในไตรมาส 4 ปี 65 ยังคงทรงตัวที่ร้อยละ 3.4 เมื่อเทียบกับอัตราดูดซับในช่วงไตรมาส 3 ทั้งนี้ เนื่องจากสินค้าขายได้ใหม่มีอัตราการเพิ่มขึ้นน้อยกว่าสินค้าใหม่ที่เข้ามาในตลาด โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยใหม่เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นถึง 15.5% ในขณะที่จำนวนการขายได้ใหม่กับเพิ่มขึ้นเพียง 5.1% เท่านั้น ส่งผลให้มีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 184,524 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.8 มูลค่ารวม 916,410 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2 ในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นอาคารชุด 68,312 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 มูลค่ารวม 288,259 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 และเป็นโครงการบ้านจัดสรร 116,212 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 มูลค่ารวม 628,151 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ซึ่งอันดับ 1 ที่มีหน่วยเหลือขายสูงสุด คือ ทำเลบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง จำนวน 18,964 หน่วย มูลค่า 106,926 ล้านบาท ซึ่งคอนโดฯ เหลือขายส่วนใหญ่จะเกาะแนวรถไฟฟ้า เช่น อันดับ 1 คือ ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขายสูงสุด มีจำนวน 8,372 หน่วย มูลค่า 33,578 ล้านบาท เป็นต้น ขณะที่บ้านจัดสรร หน่วยเหลือขายสูงสุดจะเป็นโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย จำนวน 16,920 หน่วย มูลค่า 79,296 ล้านบาท
"เรามองว่าจากการชะลอตัวในไตรมาส 4 ปี 65 ทำให้คาดว่าไตรมาสแรกปี 66 หรือภาพรวมทั้งปีตลาดน่าจะชะลอหรือถึงขั้นติดลบ เนื่องจากยังมีปัจจัยลบอยู่"
ห่วง "บ้านหรู" เหลือขายเริ่มเกินความต้องการซื้อ
ดร.วิชัย กล่าวถึงตลาดแนวราบว่า แม้ภาพรวมจะลดลง แต่บ้านเดี่ยวเติบโตสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม จากการติดตามพบว่า การเสนอขายบ้านหรูตั้งแต่ไตรมาส 3 และ 4 ของปี 65 เพิ่มขึ้นเป็นเท่าตัว และเพิ่มขึ้น 1.5 เท่าตัว ขณะที่การขายใหม่เฉลี่ยไตรมาสละ 400 หน่วย ซึ่งยังน้อยกว่าที่เข้ามาใหม่ ซึ่งปัจจุบันยอดขายได้คิดเป็น 1 ใน 5 หรือประมาณ 20% ของซัปพลายที่เสนอขาย
