สามสมาคมอสังหาฯ วิเคราะห์ตลาดปี 66 คาดตลาดยังทรงตัว เหตุมีปัจจัยเสี่ยง เงินเฟ้อสูง ดอกเบี้ย LTV เศรษฐกิจโลกชะลอตัวลง พร้อมวอนรัฐผ่อนคลายมาตรการ LTV ต่อไปอีก 1-2 ปี รอเศรษฐกิจฟื้นตัว
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยภายในงานสัมมนา Property Focus : Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย ว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลา 2-3 ปี ในการที่จะกลับมาฟื้นตัวได้เหมือนก่อนที่เกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ประเด็นเรื่องอำนาจการซื้อของผู้บริโภคจะมีส่วนสำคัญต่อภาคอสังหาฯ และต้องดูการสนับสนุนจากภาครัฐในระยะสั้นๆ ที่จะช่วยให้ภาคประชาชนสามารถมีการจับจ่ายใช้สอยได้มากน้อยเพียงใด
สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศยังชะลอตัว บางกลุ่มปรับตัวดีขึ้นจากกำลังซื้อดี ตลาดบางแห่งเติบโตดีมาก อย่างไรก็ตามการไม่ต่อมาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อผู้ที่จะซื้อหรือเปลี่ยนบ้านหลังใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มหลักในช่วงที่ผ่านมาจะหายไปอย่างแน่นอน โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งตลาดจะลดลงติดลบถึง 20% แต่สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เรื่อง หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ที่จะต้องเฝ้าระวัง อันเป็นผลกระทบจากช่วงการระบาดของโควิด-19 และทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มให้ธนาคารกลับมาพิจารณาเรื่องเกณฑ์จัดชั้นหนี้แล้ว จะทำให้ตัวเลข NPL ในระบบจะถูกสะท้อนออกมา
นายวสันต์ เคียงสิริ นายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปีที่แล้วตลาดแนวราบเหมือนจะดีขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาส 4 ของปี 2565 ที่มียอดขายและยอดโอนดี เนื่องจากมีการดึงกำลังซื้อในอนาคตมาจากการที่มาตรการต่างๆ ของภาครัฐจะมีการเปลี่ยนแปลง แต่ปีนี้ยังต้องเฝ้าระวังในเรื่องเศรษฐกิจโลกชะลอตัว เงินเฟ้อยังสูง มาตรการ LTV ซึ่งเสนอว่ารัฐควรขยายเวลาออกไป 1-2 ปี ซึ่งตอนนั้นเศรษฐกิจจะดี ด้านการประเมินราคาของกรมธนารักษ์มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 9% ขณะที่ปัจจัยบวกไม่ค่อยมีเนื่องจากยังมีปัจจัยต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจนมาถึงปีนี้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดแนวราบยังมีความเสี่ยงอยู่ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง
ในส่วนของเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กลไกไม่สอดคล้องต่อรายได้ที่เกิดขึ้น ในบางตัวขึ้นมาเยอะมาก และส่งผลกระทบในวงกว้าง ทางด้านการเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นเรื่องละเอียดอ่อน มีหลายฝ่ายกังวลอยู่ สมาคมจึงได้มีการขอเสนอวิธีคลายความกังวลให้เป็นการเช่าอยู่ระยะ 30 ปี หรือ 50 ปี เนื่องจากต้องมีการแก้ไข พ.ร.บ. ในส่วนของการเช่าอยู่ ปัจจุบันยังไม่ได้รับการตอบรับจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งต้องรอดูท่าทีของรัฐบาลใหม่
ด้าน นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวในทิศทางภาพบวกว่า ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมกลับมาแล้ว หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 คลี่คลาย ซึ่งคาดว่าจะเติบโตไม่น้อยกว่า 30-40% ใกล้เคียงก่อนเกิดการแพร่ระบาดโควิดในช่วงปี 2562 โดยได้รับแรงหนุนจากการเติบโตจากซิตี้คอนโดฯ และกลุ่มผู้ซื้อจากต่างชาติที่เปลี่ยนพฤติกรรมจากการเช่าอยู่มาซื้อคอนโดมิเนียม
ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 มีการเปิดตัวมากขึ้นด้วยเช่นกันอยู่ที่ประมาณ 20% เมื่อเปรียบเทียบจากปีที่ผ่านมา ยอดขายมีการฟื้นตัวค่อนข้างมาก ก่อนหน้านี้เปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย
อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ มองว่าการไม่ผ่อนคลายเรื่อง LTV จะเป็นอุปสรรคต่อการเติบโตจึงมีความเห็นสอดคล้องกับทางนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในการขยายเวลาออกไป 1-2 ปี ขณะที่สถาบันการเงินแต่ละแห่งมีระบบการพิจารณาสินเชื่อ หากรายใดหนี้เกินรายได้ ทางธนาคารจะระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว
