คอนโดฯ รายเล็กแข่งบิ๊กเนมไม่ไหว ยอมเฉือนเนื้อขาย แก้ปัญหาสต๊อกติดมือ

แม้ว่าในช่วงปี 2556 ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทยอยฟื้นตัวดีขึ้นตามลำดับ ประกอบกับการฟื้นตัวของภาคธุรกิจท่องเที่ยว หลังการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างเต็มรูปแบบ ยิ่งส่งผลดีต่อตลาดอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อกรรมสิทธิ์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

สังเกตได้จากในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2565 ที่กลุ่มนักลงทุนชาวต่างชาติทยอยเข้ามาซื้อห้องชุดแบบยกล็อต เนื่องจากเป็นช่วงที่มีการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ของบริษัทอสังหาฯ ซึ่งมีการจัดแคมเปญและมอบส่วนลดเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ทำให้ในช่วงดังกล่าวเป็นช่วงนาทีทองของนักลงทุนที่สามารถซื้อห้องชุดได้ในราคาถูกกว่าปกติ

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาจะมีซัปพลายคอนโดฯ บางส่วนที่ถูกระบายออกไป แต่ปริมาณการระบายออกของคอนโดฯ ดังกล่าวยังถือว่ามีจำนวนน้อย เมื่อเทียบกับซัปพลายคอนโดฯ พร้อมอยู่ที่สะสมอยู่ในระบบ ปัญหาคือ ซัปพลายที่ยังสะสมอยู่ในตลาดส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะที่มีบางส่วนที่เป็นของผู้ประกอบการรายเล็กและผู้ประกอบการขนาดกลาง ซึ่งในกลุ่มของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางนี้เป็นซัปพลายที่ค่อนข้างมีปัญหาในการระบายออก

เนื่องจาก ดีมานด์ในประเทศถูกดูดซับไปค่อนข้างมากแล้วทำให้ซัปพลายที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางยังไม่สามารถระบายออกได้ เพราะต้องเผชิญกับภาวะการแข่งขันที่รุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่ ขณะเดียวกัน ความหวังในการระบายซัปพลายจากการเข้ามาซื้อห้องชุดของกลุ่มนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีน


ทั้งนี้ แม้ว่าห้องชุดพร้อมอยู่จะเป็นสินค้าที่กลุ่มทุนและนักท่องเที่ยวจีนต้องการ แต่ ปัญหาของผู้ประกอบการรายย่อยและผู้ประกอบการขนาดกลาง ความน่าเชื่อถือและแบรนด์สินค้ายังไม่เป็นที่ยอมรับจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีการทำตลาดมาอย่างยาวนาน

ดังนั้น แม้ว่าในช่วงปี 2566 นี้ กลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนและนักลงทุนจะกลับเข้ามาอย่างเต็มรูปแบบ แต่โอกาสในการระบายสต๊อกคอนโดฯ ยังคงมีไม่มากนักเนื่องจาก ต้องแข่งขันกับห้องชุดที่มีการเปิดตัวใหม่และห้องชุดที่เป็นสต๊อกสะสมในมือของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งพร้อมที่จะทำตลาดและจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้มากกว่าผู้ประกอบการรายย่อย และผู้ประกอบการขนาดกลางซึ่งมีปัญหาเรื่องการขาดสภาพคล่องทางการเงิน


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวมาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว ไม่ใช่ชะลอตัวลงในช่วงของสถานการณ์โควิด-19 เท่านั้น ซึ่งทิศทางการชะลอตัวเห็นได้ชัดเจนตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมา เพราะจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงชัดเจนในปี 2561-2562 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนที่จะเกิดสถานการณ์โควิด-19 ผู้ประกอบการมีการปรับตัวมาก่อนหน้านี้แล้ว เพียงแต่โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้จำนวนมากนั้นทยอยสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยเริ่มเข้าสู่สถานการณ์โควิด-19 พร้อมกับทุกประเทศทั่วโลก ปี 2563 จึงเป็นช่วงเวลาที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยที่สุด ในประวัติศาสตร์เพราะไม่เพียงแต่สต๊อกเหลือขายที่มาจากการเปิดขายโครงการมากมายก่อนหน้านี้ กำลังซื้อคนไทยหายไปจากตลาดแบบทันที รวมไปถึงชาวต่างชาติที่เคยเป็นกลุ่มผู้ซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทยด้วย โดยในช่วงเวลานั้นผู้ประกอบการปรับตัวโดยการลดการขายพอร์ตคอนโดมิเนียมของตนเองโดยเร็วที่สุดและเลือกที่จะเร่งปิดการขายโครงการคอนโดมิเนียมของตนเองให้ได้มากที่สุดและเร็วที่สุด โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือที่กำลังจะสร้างเสร็จช่วงปี 2563 จึงเห็นมหกรรมการลดราคาคอนโดมิเนียมกันแบบเปิดเผยและแบบไม่เปิดเผยแต่ลดค่อนข้างมาก เมื่อผู้ซื้อต้องการที่จะซื้อจริงๆ ผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามลดค่าใช้จ่ายตัวเองลงโดยเร็ว และสร้างรายได้ใหม่จากการขยายธุรกิจหรือกิจการต่างๆ มากขึ้นแบบชัดเจน

ในขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือหน้าใหม่บางรายทำการลดราคาเพื่อเร่งปิดการโครงการพร้อมโอนกรรมสิทธิ์แบบเดียวกันกับที่รายใหญ่ทำและประสบความสำเร็จระดับหนึ่ง ด้วยกระแสที่เกิดจากการขยับตัวของรายใหญ่ซึ่งการเร่งปิดการขายโดยการลดราคาในช่วงปี 2563 ต่อเนื่องถึงปี 2564 มีผลให้ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีรายได้พอผ่านช่วงเลวร้ายของสถานการณ์โควิด-19 มาได้อีกหนึ่งการปรับตัวที่เห็นได้ชัดเจนเลยคือ การเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ทั้งในฝั่งของผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กโดยเฉพาะการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรราคาแพง ซึ่งฝั่งของผู้ประกอบการมองว่ายังมีกำลังซื้ออยู่แม้ในภาวะที่เศรษฐกิจของประเทศไทยชะลอตัวและกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ในประเทศไทยหดหายจากผลกระทบที่เกิดจากสถานการณ์โควิด-19

เมื่อสถานการณ์โควิด-19 เริ่มผ่อนคลายมากขึ้น กิจกรรมหลายอย่างกลับมาเกือบจะเป็นปกติแล้ว ตลาดคอนโดมิเนียมชัดเจนว่ากลับมาขยายตัวเหมือนเดิม จะมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในปี 2565 มากกว่า 43,000 ยูนิตอีกครั้ง มากที่สุดในรอบหลายปี โดยเฉพาะในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เดินหน้าแผนการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในปี 2566 มากขึ้น ในขณะที่กลุ่มของผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลาง และหน้าใหม่กลับลดน้อยลงไปจากตลาดมากเพราะปัญหาเรื่องของเงินทุนหมุนเวียนซึ่งเป็นปัญหาต่อเนื่องจากการขาดรายได้ช่วงโควิด-19 ปี 2563-2565 ผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือหน้าใหม่บางรายแทบไม่มีความเคลื่อนไหวใดๆ เลยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมายกเว้นการจัดกิจกรรมลดราคาในช่วงที่รายใหญ่มีการลดราคาขายกัน


ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2566 มีความเป็นไปได้ที่จะขยายตัวมากกว่า 2-3 ปีที่ผ่านมาต่อเนื่องจากปีที่แล้ว แต่ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศและหลายประเทศทั่วโลก รวมไปถึงปัจจัยหลายอย่างยังไม่เอื้อต่อกำลังซื้อคนไทยในประเทศ ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะยังดูไม่คึกคักหรือมีการขยายตัวมากแบบช่วงก่อนปี 2561 ในขณะเดียวกันกำลังซื้อจากต่างประเทศก็หายไปจากตลาด และยังไม่มากลับมาแบบก่อนหน้านี้ แม้ว่าการเดินทางระหว่างประเทศจะดีขึ้นประเทศไทยและประเทศอื่นๆ เปิดให้เดินทางเข้าออกประเทศของตนเองได้แล้วก็ตามธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยเริ่มกลับมาคึกคัก และอยู่ในทิศทางที่ดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้านี้ เพราะนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศไทยมากขึ้นแต่ยังขาดกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีน แม้ว่าตั้งแต่วันที่ 8 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมาชาวจีนจะสามารถออกนอกประเทศได้โดยที่ไม่ต้องมีการกักตัวเมื่อกลับเข้าประเทศแล้วก็ตาม แต่ด้วยปัจจัยหลายอย่างยังไม่เอื้อต่อการเดินทางออกนอกประเทศจีน
ประเทศไทยพึ่งพานักท่องเที่ยวชาวจีนค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดังนั้น เมื่อนักท่องเที่ยวจีนยังไม่มากแบบก่อนหน้านี้ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยยังไม่เทียบเท่าช่วงก่อนโควิด-19 รวมไปถึงตลาดคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกันที่จำเป็นต้องคาดหวังถึงกำลังซื้อของคนจีน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยก่อนหน้านี้มีสัดส่วนมากถึงประมาณ 5% ที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยคนจีน ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงคาดหวังถึงการกลับมาของกำลังซื้อของคนจีนที่เป็นเสมือนความหวังในตลาดคอนโดมิเนียม แต่ด้วยหลายปัจจัยในปัจจุบันจึงส่งผลให้กลุ่มของนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาในประเทศไทยยังไม่มากพอที่จะใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด-19 และอาจจะต้องติดตามสถานการณ์ต่อเนื่องถึงช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ผู้ประกอบการหลายรายค่อนข้างชัดเจนว่ามองกำลังซื้อคนจีนเป็นความหวังในการระบายสต๊อกคอนโดมิเนียม ซึ่งในช่วงที่กำลังซื้อคนจีนยังไม่ได้เพิ่มขึ้นมากมาย ผู้ประกอบการหลายรายเดินหน้าเตรียมความพร้อมหรือหาช่องทางในการเข้าถึงผู้ซื้อชาวจีนกันแล้วโดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีการร่วมมือหรือหาพันธมิตรที่เป็นบริษัทนายหน้าต่างประเทศที่ได้รับการยอมรับในระดับสากล เพื่อช่วยในการขยายตลาดออกไปนอกประเทศมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มกำลังซื้อคนจีน รวมไปถึงกำลังซื้อจากประเทศอื่นๆ ด้วย ซึ่งความร่วมมือรูปแบบนี้จะเห็นได้ชัดในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายที่เคยมีความสัมพันธ์ที่ดีกับบริษัทนายหน้าต่างชาติ

โดยเฉพาะที่สามารถเข้าถึงกำลังซื้อชาวจีนได้เริ่มกลับไปทำความคุ้นเคย หรือพูดคุยถึงความร่วมมือที่จะเกิดขึ้นในอนาคตบ้างแล้วเพื่อเตรียมความพร้อมก่อนที่ประเทศจีนจะเปิดประเทศหลังโควิด-19 มากกว่าปัจจุบันแม้ว่าจะยังไม่รู้ว่าสถานการณ์ของคนจีนหรือสถานะทางการเงินของพวกเขาเป็นอย่างไรและยังคงต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมอยู่หรือไม่ เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนก็มีปัญหาที่ใหญ่มากเช่นกัน ซึ่งเรื่องนี้กระทบถึงกำลังซื้อของคนจีนในระดับหนึ่งแน่นอน ซึ่ง ณ ปัจจุบันยังไม่มีทางออกที่ดีกับทุกฝ่าย แต่ด้วยนิสัยคนจีนที่ยังคงมองหาช่องทางการลงทุนอยู่ต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมในประเทไทยยังคงเป็น 1 ในตัวเลือกที่พวกเขาสนใจ เพียงแต่ยังต้องรอดูสถานการณ์ต่างๆ ต่ออีกสักหลายเดือนก่อนที่จะเริ่มเห็นคนจีนเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น


ช่วงระหว่างที่กำลังซื้อคนจีนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เพิ่มขึ้นนั้น การหาพันธมิตรหรือความร่วมมือระหว่างประเทศเพื่อเข้าถึงกำลังซื้อคนจีนคงมีให้เห็นต่อเนื่องแต่เท่าที่เห็นตอนนี้ผู้ประกอบการไทยไม่ได้เน้นไปที่กำลังซื้อคนจีนเหมือนที่ผ่านมา พวกเขาต้องการกำลังซื้อจากประเทศหรือภูมิภาคใดก็ได้ที่สามารถเข้ามาเป็นลูกค้าของพวกเขา ฝั่งของผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็ก หรือหน้าใหม่ที่แม้ว่าจะหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ไปแล้วแต่ยังคงมียูนิตเหลือขายในสต๊อกอยู่อีกไม่น้อย อาจจะต้องหาทางระบายสต๊อกเหล่านี้ออกไปให้เร็วที่สุด

ไม่ว่าจะต้องตัดขายในราคาต่ำให้นักลงทุนไปเลยทีละหลายยูนิต หรือทั้งหมดที่เหลืออยู่ในโครงการนั้นๆ เพราะสุดท้ายแล้วได้เงินมากหรือน้อยก็ยังดีกว่ามียูนิตเหลือขายอยู่ การหาพันธมิตรหรือความร่วมมือกับนายหน้าต่างชาติอาจจะมีขนาดหรือกลุ่มเป้าหมายที่เล็กกว่ารายใหญ่ และผู้ประกอบการรายเล็กหลายรายมีความสัมพันธ์หรือช่องทางในการติดต่อนายหน้าต่างชาติทั้งจากความร่วมมือในอดีต หรือจากช่องทางอื่นๆ เพราะตัวนายหน้าต่างชาติเองมีการเดินสายหาความร่วมมือด้วยเช่นกัน

ระหว่างที่ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายเล็กลงไปหาความร่วมมือในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างชาตินั้นพวกเขาพยายามเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกจากตัวเองเช่นกันเพื่อลดภาระหนี้สินและภาระจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยพาะช่วงปี 2565 แต่ช่วงปี 2566 การระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมเหลือขายอาจจะทำได้ยากขึ้นเพราะกำลังซื้อคนไทยส่วนหนึ่งตึงมือจากคอนโดมิเนียมที่อยู่ในมือของเขาเอง การรอคอยกำลังซื้อคนจีนที่ยังไม่รู้ว่าจะมาแบบเยอะอีกครั้งเมื่อไหร่อาจจะเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการที่ฐานะการเงินไม่ดีประสบปัญหาหนักได้ ผู้ประกอบการที่ยังพอมีเงินทุนหมุนเวียนหรือมีช่องทางในการระดมทุนใหม่ เช่น การออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์อาจจะผ่านช่วงเวลายากลำบากนี้ไปได้ แต่ผู้ประกอบการที่ฐานะการเงินไม่แน่นหนาพออาจจะต้องหยุดทุกอย่างไปก่อนเพื่อลดค่าใช้จ่าย จากนั้นอาจจะต้องขายโครงการที่เหลือขายอยู่ รวมไปถึงที่ดินเพื่อเป็นการหารายได้เข้ามาหมุนเวียนในบริษัท ประกอบกับต้องเร่งปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมต่างๆ ที่สร้างเสร็จแล้วให้มากที่สุดและเร็วที่สุด

แม้ว่าหลังจากนี้คนจีนจะกลับเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นก็ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาจะลงทุนหรือซื้อคอนโดมิเนียมกันมากมายแบบที่ผู้ประกอบการคาดหวัง เพราะสุดท้ายแล้วยังคงต้องพิจารณาอีกหลายปัจจัยประกอบ โดยเฉพาะเรื่องของวัตถุประสงค์ในการซื้อคอนโดมิเนียมของพวกเขาที่อาจจะต้องการเพียงผลตอบแทนจากการลงทุนมากกว่าเรื่องอื่นๆ ก็เป็นไปได้และพวกเขามีช่องทางในการเข้าถึงข้อมูลต่างๆ มากขึ้น การจะโน้มน้าวใจพวกเขาด้วยตัวเลขสวยหรูที่ทำได้ยากแบบในอดีตเป็นเรื่องที่ทำได้ยากแล้ว เนื่องจากมี Influencer KOL ที่เป็นคนจีนเข้ามาทำเรื่องราว รวมไปถึงบทวิเคราะห์ต่างๆ เยอะมากในช่วงที่ผ่านมาคนจีนที่สนใจในตลาดคอนโดมิเนียมประเทศไทยมีความรู้เรื่องเหล่านี้มากขึ้น และอาจจะใช้เวลาในการพิจารณาเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมนานกว่าที่ผ่านมา