ได้เวลาคอนโดฯ ทวงบัลลังก์ จับตามวลน้ำก้อนใหญ่อาจเป็นจุดเปลี่ยนอสังหาฯ

ทิศทางการกลับมาขยายตัวของตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 นี้ เริ่มมีเค้าลางความเป็นจริงขึ้นทุกที เมื่อปัจจัยรอบด้านต่างหนุนส่งให้คอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาเติบโตได้อีกครั้ง หลังจากซบเซานานกว่า 3 ปี เพราะผลกระทบการแพร่ระบาดของโควิด-19 และปัญหาการเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายในตลาดคอนโดฯ โดยปัจจัยหนุนที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาคือ การออกมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และค่าจดจำนอง และคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV)  

การอ่อนค่าของเงินบาทกลายเป็นปัจจัยบวกให้อสังหาฯ ไทยโดยเฉพาะคอนโดฯ ได้รับความสนใจจากลูกค้ายุโรป และอเมริกา รัสเซีย รวมถึงกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดฯ ของไทยกลับเข้ามาซื้อคอนโดฯ มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีนซึ่งมองเห็นโอกาสและผลตอบแทนในอนาคตทำให้ในช่วงไตรมาส 3/2565 ที่ผ่านมามีการซื้อและโอนกรรมสิทธิฺห้องชุดคอนโดฯ แบบบิ๊กล็อตเกิดขึ้นในหลายโครงการ

นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ในปี 2566 นักลงทุนและธุรกิจอสังหาฯ ต่างยังคงจับตามองการเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจโลกอย่างใกล้ชิด การลงทุนในฝั่งยุโรป และอเมริกาค่อนข้างค่อนข้างซบเซาเพราะเศรษฐกิจไม่นิ่งทำให้มีความเสี่ยงในการลงทุน โซนเอเชียนั้นเศรษฐกิจดูดีกว่า โดยเฉพาะประเทศไทยที่นักลงทุน นักท่องเที่ยว และกลุ่มคนมีเงินมองว่าเป็นประเทศที่มีความน่าอยู่ เป็นเซฟโซนในการอยู่อาศัยในภาวะที่เกิดสงคราม หรือปัญหาการเมือง คนมีเงินส่วนใหญ่จะเลือกหนีเข้ามาพักอาศัยอยู่ในประเทศไทย

นอกจากนี้ เศรษฐกิจประเทศไทยยังมั่นคง มีสภาพคล่องสูงทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องรีบเร่งปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตามการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยของเฟด ประกอบกับการอ่อนค่าของเงินบาททำให้ต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ ไทยมากขึ้นในช่วงนี้ ปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงที่ผ่านมาดีมานด์จากฝั่งยุโรป อเมริกา และตะวันออกกลาง รวมถึงรัสเซีย และจีนจึงทยอยเข้ามาลงทุนในภูมิภาคอาเซียน โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งตลาดอสังหาฯ กลายเป็นตลาดระดับโลกไปแล้ว ทำให้อสังหาฯ ไทยได้รับความสนใจมากที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มคนมีเงินจากรัสเซียที่สนใจเข้ามาซื้อวิลล่าในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งเป็นเมืองท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียงระดับโลก ขณะเดียวกัน ดีมานด์จีนที่อั้นมา 2 ปี เริ่มต้องการออกมาใช้จ่ายภายนอกประเทศมากขึ้น คนมีเงินในจีนต้องการย้ายมาพักอาศัยในประเทศไทยมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่รัฐบาลเปิดกว้างให้นักธุรกิจต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯ ไทยได้มากขึ้น  


“ปัจจัยที่เกิดขึ้นทำให้ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา อนันดาฯ สามารถทำยอดโอนได้สูงกว่าในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าอย่างถล่มทลาย โดยในช่วงก่อนปิดงบไตรมาสที่ 3/2565 อนันดาฯ ใช้เวลาเพียง 4 วันในการทำยอดโอนห้องชุดในโครงการย่านพระราม 9 ไปกว่า 1,400 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นการโอนห้องชุดให้ลูกค้าต่างชาติสูงถึง 50% ซึ่งมีทั้งกลุ่มผู้ซื้อลงทุนซึ่งมีทั้งรายย่อยที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเอง และการซื้อแบบล็อตใหญ่ซึ่งซื้อเพื่อลงทุน และคาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้จะสามารถทำยอดขายและยอดโอนได้เป็นนิวไฮอีกครั้ง” นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานบริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บมจ.อนันดาดีเวลลอปเมนท์ กล่าว


นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมาการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในประเทศไทยโดยเฉพาะในกรุงเทพมหานคร มีส่วนหนึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติ เพราะคอนโดฯ สามารถขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้โดยถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับผู้ซื้อชาวต่างชาติเช่นกันเนื่องจากผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาทดแทนกำลังซื้อคนไทยได้ โดยจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากขึ้นมาตั้งแต่ก่อนปี 2560 ต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน

ทั้งนี้ แม้ว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงในช่วงปี 2563-2565 เพราะสถานการณ์โควิด-19 ซึ่งทำให้การเดินทางเข้าออกนอกประเทศทำได้ยากและค่าเดินทางแพงกว่าช่วงเวลาปกติมาก ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นเลย รวมไปถึงการขายคอนโดมิเนียมให้ชาวต่างชาติยังคงมีกิจกรรมต่างๆ ต่อเนื่องไม่ได้หายไปเลยเพียงแค่ลดลงเท่านั้น

ผู้ซื้อชาวต่างชาติหลักๆ ในประเทศไทยคือผู้ซื้อชาวจีนซึ่งครองสัดส่วนประมาณ 48-60% ของการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมผู้ซื้อชาวต่างชาติตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นมาแม้ในช่วงปี 2563-2564 ต่อเนื่องมาถึงปี 2565 ที่ประเทศจีนเข้มงวดกับการควบคุมโควิด-19 ภายในประเทศตนเองภายใต้นโยบาย “Zero Covid” หรือการควบคุมไม่ให้มีผุ้ติดเชื้อโควิด-19 แม้เพียง 1 คนในพื้นที่ใดๆ ก็ตามในประเทศจีน ซึ่งเป็นมาตรการที่เข้มงวดและส่งผลกระทบไปในวงกว้างไม่เพียงแต่ในประเทศจีนเท่านั้น มาตรการนี้มีความเข้มงวดมากแบบที่คนจีนคุ้นเคยกับหลายมาตรการของรัฐบาลเองมีความรู้สึกอึดอัด เพราะรัฐบาลมีคำสั่งล็อกดาวน์เมืองหรือหลายเมืองพร้อมกันทันทีเมื่อตรวจพบผู้ติดเชื้อ รวมไปถึงการกำหนดวันกักตัวผู้ที่เดินทางเข้าประเทศจีนจากต่างประเทศไว้สูงถึง 21 วัน และมีการติดตามผลต่อเนื่องอีกหลายวัน ส่งผลให้คนจีนจำนวนไม่น้อยตกค้างในต่างประเทศ หรือเลือกที่จะไม่กลับประเทศจีนในช่วงโควิด-19

นอกจากนี้ มีคนจีนอีกจำนวนไม่น้อยที่เริ่มมองหาช่องทางหรือมองหาโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยในต่างประเทศเพื่อพำนักในระยะยาว ซึ่งการจะไปพำนักในต่างประเทศในระยะยาวนั้นจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยและจำเป็นต้องมีอาชีพหรือประกอบธุรกิจเพื่อที่จะได้มีใบอนุญาตทำงาน ไม่ใช่ไปในฐานะนักท่องเที่ยวซึ่งมีเรื่องของวีซ่ากำหนดระยะเวลาที่สามารถอยู่ในประเทศนั้นๆ ได้ และการจะอยู่ในประเทศใดนานๆ ต้องมั่นใจคนในประเทศนั้นให้การต้อนรับ รวมไปถึงมีช่องทางในการทำธุรกิจหรือสามารถประกอบอาชีพใดๆ ก็ตามในประเทศนั้นๆ ได้ด้วย ซึ่งเรื่องต่างๆ เหล่านี้ประเทศไทยค่อนข้างเปิดกว้างและสอดคล้องกับการมองหาที่อยู่อาศัยนอกประเทศจีนของคนจีนเพราะเดินทางสะดวก สามารถอยู่ได้นานถ้าทำธุรกิจหรือประกอบอาชีพแล้วมีใบอนุญาตทำงาน ซึ่งจะเห็นได้จากจำนวนของคนจีนที่ขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยซึ่งเริ่มมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นในปี 2565 แม้ว่าจะยังไม่เทียบเท่าช่องก่อนโควิด-19 แต่เห็นได้ชัดเจนว่าเพิ่มขึ้น


การเพิ่มขึ้นของคนจีนที่ขอใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยนั้นแสดงให้เห็นว่ามีคนจีนจำนวนไม่น้อยทำงานในประเทศไทย แม้ว่าจำนวนของคนญี่ปุ่นที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยจะมากเป็นอันดับที่ 1 มาโดยตลอด แต่จำนวนของคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยมากขึ้นเรื่อยๆ โดยจำนวน ณ เดือนสิงหาคม 2565 อยู่ที่ 27,147 คน น้อยกว่าคนญี่ปุ่นเพียง 261คนเท่านั้น จากที่ช่วงปี 2561 คนจีนน้อยกว่ามากถึง 7,805 คน.แสดงให้เห็นว่าจำนวนคนจีนที่เข้ามาทำงานหรือทำธุรกิจในประเทศไทยมีมากขึ้นต่อเนื่อง และเมื่อรัฐบาลประเทศจีนผ่อนคลายเรื่องของการกักตัวเมื่อเดินทางเข้าประเทศจีนเหลือ 7 วันที่สถานที่กักตัว และ 3 วันที่ที่พัก ยิ่งส่งผลให้เกิดการเดินทางออกนอกประเทศจีนมากขึ้น แม้ว่าในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาจะมีปัญหาเรื่องของเที่ยวบินที่ยังน้อยอยู่หรือค่าโดยสารที่แพงกว่าช่วงก่อนโควิด-19 แต่มีจำนวนของคนจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทยมากขึ้นแบบชัดเจน

คนจีนที่เดินทางเข้าประเทศจีนในช่วงที่ผ่านมาเป็นส่วนหนึ่งที่เข้ามาโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในตลาดคอนโดมิเนียมของประเทศไทย รวมไปถึงคนจีนอีกจำนวนไม่น้อยที่ทำงานในประเทศไทย ดังจะเห็นได้จากจำนวนของคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยที่ไม่ได้หายไปไหนหรือลดลงมากมายเมื่อเทียบกับจำนวนของนักเที่ยวจีน ซึ่งคนจีนกลุ่มนี้คือกลุ่มหลักอีกกลุ่มที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย รวมไปถึงคนที่ทำธุรกิจหรือทำการค้าในประเทศไทยผ่านช่องทางออนไลน์ต่างๆ แล้วไม่ได้นำเงินจากการทำธุรกิจกลับประเทศก็เลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเก็บไว้ทั้งเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ทรัพย์สินเพื่อการลงทุน และเพื่อให้ญาติพี่น้องหรือคนรู้จักมาพักอาศัย และที่สำคัญมีคนจีนบางส่วนเลือกประเทศไทยเป็นเหมือนที่หลบภัยและหลีกหนีจากการควบคุมของรัฐบาลทั้งในช่วงของโควิด-19 และช่วงเวลาอื่นๆ เพราะประเทศไทยเปิดรับคนจีนในทุกด้าน คนจีนสามารถใช้ชีวิต รวมไปถึงทำธุรกิจในประเทศไทยได้แบบไม่ลำบากมากเกินไปและการเดินทางกลับประเทศจีนก็สะดวกรวดเร็ว

คนจีนที่ทำงานหรือทำธุรกิจในประเทศไทยมีทั้งที่ซื้อคอนโดมิเนียม และบ้านในนามของนิติบุคคล หรือในชื่อของภรรยาคนไทยผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจและพยายามขายทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านในโครงการจัดสรรให้ผู้ซื้อคนจีนกลุ่มนี้ อีกทั้งพยายามสร้างแรงจูงใจหรือพยายามโน้มน้าวให้คนจีนกลุ่มนี้ช่วยบอกต่อหรือพาคนจีนที่พวกเขารู้จักมาซื้อแบบต่อเนื่อง เพราะคนจีนย่อมคุ้นเคยกับคนจีนด้วยกันและเมื่อเป็นการชักชวนจากคนจีนที่เป็นญาติหรือคนรู้จักจึงตัดสินใจได้ง่ายและรวดเร็วกว่าการตัดสินใจจากการเสนอขายของผู้ประกอบการ หรือนายหน้า จำนวนการโอนกรรสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยของคนจีนแม้ว่าจะลดลงแต่ยังคงครองสัดส่วนมากเป็นอันดับที่ 1 มาโดยตลอด และถ้าการเดินทางระหว่างประเทศกลับมาเป็นปกติ มีความเป็นไปได้ที่การโอนกรรมสิทธิ์จะมากขึ้นแม้ในช่วงที่ผ่านมา การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติอาจจะทำไม่ได้แบบปกติ แต่ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้นในกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนผ่านตัวแทนบริษัทญาติหรือคนรู้จัก ต่างจากผู้ซื้อชาวยุโรป สหรัฐฯ หรือประเทศอื่นๆ ที่อาจจะหายไปเลย หรือเจรจาของเลื่อนกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ออกไปก่อน


นอกจากดีมานด์จากจีนและประเทศโซนยุโรปที่ต้องการเข้ามาซื้อสังหาฯ ไทยเพิ่มขึ้นแล้ว ปัจจัยสำคัญที่เคยทำให้ตลาดคอนโดฯ ขยายตัวอย่างร้อนแรงจนสามารถมีแชร์ตลาดที่อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งหรือทำยอดขายแซงที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2554 คือปัญหาน้ำท่วมขังในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล ซึ่งการเกิดปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ทำให้คอนโดมิเนียมมียอดขายถล่มทลายและมียอดโอนคอนโดฯ สูงเป็นประวัติการณ์มาแล้ว

ขณะที่ภาพสถานการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 กำลังวนซ้ำกลับมาอีกครั้งในปีนี้หลังจากมวลน้ำจำนวนมหาศาลจากภาคเหนือกำลังทะลักเข้าสู่พื้นที่ภาคกลาง ซึ่งทำให้จังหวัดที่อยู่ในเส้นทางผ่านของมวลน้ำอย่างเช่น จังหวัดอ่างทอง ชัยนาท สิงห์บุรร สุพรรณบุรี พระนครศรีอยุธยากำลังกลายเป็นพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วม และล่าสุดประกาศเตือนพื้นที่เสี่ยงประสบภัยน้ำท่วมในจังหวัดปริมณฑล เช่น จังหวัดนนทบุรี ปทุมธานีที่ออกมา ทำให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่มีแผนจะซื้อบ้านแนวราบต้องกลับไปทบทวนการเลือกซื้อบ้านที่อยู่อาศัยกันใหม่อีกครั้ง เพราะกลัวประวัติศาสตร์จะซ้ำรอย