ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาต้องยอมรับว่าดีมานด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นดีมานด์ต่างชาติ และดีมานด์ในประเทศต่างชะลอตัวลงจากผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ประกอบกับการหดตัวทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม แม้ว่าผลกระทบจากโควิด-19 จะทำให้กำลังซื้อหดตัว และนำมาซึ่งการชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ แต่เนื่องจากบ้านยังคงเป็นปัจจัยสี่ ที่มนุษย์ต้องการ และไม่ว่าจะอยู่ในภาวะใด บ้านจึงยังคงมีดีมานด์อย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ในช่วงที่เกิดวิกฤตขึ้น การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ จึงเป็นเพียงแค่การยืดระยะเวลาการตัดสินใจซื้อ เพื่อเตรียมความพร้อมที่จะกลับมาซื้อบ้านอีกครั้งเท่านั้นเอง
เช่นเดียวกัน ในสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ณ ปัจจุบัน การชะลอตัวของตลาดอสังหาฯ จากผลกระทบเงินเฟ้อ กำลังซื้อหดตัว และแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นนั้นเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจและรอเวลา และเตรียมความพร้อมที่จะกลับมาตัดสินใจซื้ออีกครั้ง และเวลาที่ว่านั้นคือ ช่วงปลายปี 2556 นี้ ซึ่งเป็นช่วงที่ทุกฝ่ายคาดหวังให้เศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัว
ล่าสุด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นแพลตฟอร์มที่ได้รับความนิยมจากผู้ค้นหาที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ อื่นๆ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป บริษัทด้านเทคโนโลยีอสังหาฯ ชั้นนำในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รายงานว่า เศรษฐกิจไทยในเวลานี้อยู่ในภาวะเปราะบาง อันเนื่องจากปัจจัยท้าทายที่ยืดเยื้อจากการแพร่ระบาด ผนวกกับภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น ฉุดให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ และเมื่อคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเมื่อเร็วๆ นี้ ยิ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องไปถึงแผนการเงินของผู้บริโภค และกลายเป็นความท้าทายระลอกใหม่ของผู้ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและตัดสินใจอย่างถี่ถ้วนมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม การผ่อนคลายมาตรการควบคุมโควิด-19 ของภาครัฐ พร้อมทั้งออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง เป็นปัจจัยบวกที่ดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง โดยข้อมูลจากศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ระบุว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเดือน ส.ค.65 ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 43.7% จากระดับ 42.4% ในเดือนก่อนหน้า ถือเป็นการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 3 และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 8 เดือน
ขณะที่ตลาดอสังหาฯ แม้ไม่ได้มีการเติบโตหวือหวา แต่เห็นสัญญาณบวกจากการที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่ทยอยกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง และพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์คนหาบ้านในยุคนี้มากขึ้น ทั้งนี้ ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาฯ ของผู้บริโภคปรับเพิ่มมาอยู่ที่ 51% จากเดิมที่มีเพียง 45% ในรอบก่อน สะท้อนให้เห็นถึงทิศทางการเติบโตที่ดีขึ้นในตลาดอสังหาฯ โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการต่ออายุมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ รวมทั้งการที่ผู้ประกอบการยังเลือกตรึงราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะกับกำลังซื้อในช่วงนี้ จึงทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มีความพร้อมสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม
นอกจากนี้ ยังพบว่าความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับเพิ่มขึ้นเป็น 67% จากเดิม 62% ในรอบก่อน ส่งสัญญาณการกลับมาฟื้นตัวของดีมานด์ฝั่งคนหาบ้านที่เริ่มเชื่อมั่นในการใช้จ่ายอีกครั้ง
คนไทยพร้อมซื้อบ้านหรือยัง?
โดยข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยพบว่า ผู้บริโภคมากกว่า 57% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1 ปีข้างหน้านี้ ขณะที่อีก 7% ยังคงเลือกเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป ส่วน 35% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ทั้งนี้ เหตุผลสำคัญอันดับต้นๆ ของกลุ่มผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ต้องการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยเพื่อรองรับการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดย 43% ต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น รองลงมาคือต้องการเพิ่มพื้นที่รองรับบุตรหลาน พ่อแม่ 30% และซื้อไว้เพื่อลงทุน 29%
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาความพร้อมในการวางแผนการเงินก่อนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย พบว่ามีผู้บริโภคเพียง 25% เท่านั้นที่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่กว่า 47% ยังเก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่วนอีก 22% ยังไม่ได้เริ่มวางแผนออมเงินใดๆ สะท้อนให้เห็นว่าแม้ผู้บริโภคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้นี้แต่หากขาดการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบถือเป็นเรื่องที่น่ากังวลเมื่อต้องเป็นหนี้ก้อนใหญ่ในอนาคต
นอกจากนี้ พบว่าสภาพคล่องทางการเงินถือเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัยต่อไป โดยพบว่ากว่า 48% ของผู้ที่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยใน 1 ปีข้างหน้า ไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง และกว่า 39% เลือกที่จะเช่าเพราะมีความยืดหยุ่นมากกว่า ขณะที่อีก 27% ยังมองไม่เห็นความจำเป็นที่จะต้องซื้อบ้าน/คอนโดฯในเวลานี้ และอีก 25% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงไป จึงเลือกเก็บออมเงินไว้มากว่าที่จะซื้อบ้านในขณะนี้
ความท้าทายบั่นทอนแผนซื้อบ้าน
นอกจากนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ยังเผยข้อมูลที่ได้จากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ในรอบล่าสุด ซึ่งสะท้อนทัศนคติและมุมมองคนหาบ้านชาวไทยที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยปัจจุบัน ท่ามกลางความท้าทายที่ถาโถมรอบด้าน และสร้างความกังวล สั่นคลอนแผนการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยพบว่าปัจจัยที่ท้าทายในการซื้อบ้านอันดับต้นๆ ประกอบด้วย 1.การเงิน คือ ความท้าทายหลักของผู้บริโภคเมื่อคิดจะซื้อบ้าน เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยแม้จะมีราคาสูงและระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน แต่ถือเป็นสิ่งจำเป็นและมีความสำคัญ ท่ามกลางความท้าทายรอบด้านที่ส่งผลโดยตรงต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและกระทบมาสู่ผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ทำให้เกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงินตามไปด้วย
โดย จากผลสำรวจ CHAMBER BUSINESS POLL : “สถานภาพหนี้ครัวเรือนไทยปี 2565” ของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ในปีนี้คนไทยมีหนี้สินถึง 99.6% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์นับจากที่มีการสำรวจมาตั้งแต่ปี 2550 และพบว่าเป็นหนี้จากที่อยู่อาศัย 35.7% ซึ่งสอดคล้องกับแบบสอบถาม DDproperty’s Thailand ConsumerSentiment Study ที่ระบุว่าผู้บริโภคกว่า 80% ยังคงต้องเผชิญความท้าทายจากปัญหาการเงินเมื่ออยากมีบ้าน โดยความท้าทายอันดับต้นๆ มาจากการหาแหล่งเงินกู้ในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีสูงถึง 54% และยื่นขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น 44% ดังนั้น คนซื้อบ้านในยุคนี้จึงจำเป็นต้องวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ พร้อมทั้งประเมินภาระค่าใช้จ่ายให้รอบด้านก่อนตัดสินใจ
2.ทำเลที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตหาได้ยากขึ้น ทั้งนี้ ความผลีผลามในการตัดสินใจซื้อเมื่อเจอที่อยู่อาศัยในทำเลที่ถูกใจ ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องใช้ความระมัดระวังเหตุไม่คาดฝัน โดยผู้บริโภคมากกว่า 53% มองว่าการหาทำเลที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมถือเป็นเรื่องท้าทายและใช้เวลาค้นหา ซึ่งนอกจากจะต้องเดินทางสะดวก อยู่ในทำเลที่มีความเจริญ รายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันเพื่อช่วยเพิ่มมูลค่าให้อสังหาฯ ได้ในอนาคตแล้ว นอกจากนี้ อีกข้อสำคัญควรพิจารณาคือข้อมูลและข่าวสารว่าทำเลนั้นมีความเสี่ยงที่จะเกิดเหตุไม่คาดฝันที่ไม่เป็นผลดีมากน้อยเพียงใด เช่น พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมซ้ำซาก/อุทกภัย พื้นที่ได้รับผลกระทบจากสารเคมีเมื่อมีเหตุโรงงานไฟไหม้หรือระเบิด ซึ่งเหตุการณ์เหล่านี้มีผลต่อทั้งผู้อยู่อาศัยและโครงการอสังหาฯ เอง นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงผังเมือง หรือแผนการเวนคืนอสังหาฯ เพื่อพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งก็เป็นอีกประเด็นที่ควรศึกษาเช่นกัน เพื่อให้สามารถคัดเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลที่ถูกใจและอยู่ได้ในระยะยาว
3.เงินเฟ้อพุ่ง ดอกเบี้ยสูง ชะลอแผนการซื้อบ้านหลังที่สอง นอกเหนือจากผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาต่อเนื่องแล้ว ในปีนี้ยังมีความท้าทายจากสถานการณ์เงินเฟ้อและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเข้ามาสร้างความกังวลให้ผู้บริโภคอีกระลอก ข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์ ระบุว่า อัตราเงินเฟ้อทั่วไปของเดือน ส.ค.2565 อยู่ที่ 7.86% ถือเป็นระดับสูงที่สุดในรอบ 14 ปี ซึ่งส่งผลให้ค่าครองชีพของผู้บริโภคปัจจุบันเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเมื่อ กนง. มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย จึงยิ่งสร้างความกังวลใจและกระทบกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่น้อยเมื่อต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้วและวางแผนซื้อบ้านหลังที่ 2 เพิ่มในอีก 1 ปีข้างหน้า มากกว่า 59% เผยว่าจะชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปหากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย เช่นเดียวกับอีก 58% ที่เลือกชะลอแผนการซื้อไปก่อนเช่นกันหากเงินเฟ้อยังไม่กลับสู่ระดับปกติ เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินปัจจุบันและรอประเมินสถานการณ์ในอนาคต
4.ความหวังภาครัฐช่วยลดดอกเบี้ย จูงใจซื้อบ้านยุคเงินเฟ้อ แม้ปีนี้คนหาบ้านจะได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อตั้งแต่ต้นปี แต่เมื่อพิจารณาภาพรวมจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ แล้ว พบว่าช่วงเวลานี้ยังคงเป็นโอกาสที่ดีในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยข้อมูลจากแบบสอบถามเผยว่าผู้บริโภคมากกว่า 4 ใน 5 คาดว่าอัตราดอกเบี้ย เงินเฟ้อ และราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับเพิ่มขึ้นภายใน 1 ปีข้างหน้า
ดังนั้น การมีมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐจึงเปรียบเสมือนประตูที่เปิดโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เมื่อเจาะลึกถึงมาตรการช่วยเหลือและสนับสนุนที่คนหาบ้านคาดหวังจากภาครัฐท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อสูงในตอนนี้ พบว่า กว่า 62% ต้องการให้ภาครัฐออกมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มเติมอีก ขณะที่มากกว่า 58% ต้องการให้มีมาตรการลดดอกเบี้ยทั้งสินเชื่อบ้านที่กู้ใหม่และที่มีอยู่ ตามมาด้วยคาดหวังว่าจะมีมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก 44% เพื่อส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในกลุ่มวัยเริ่มต้นทำงานและเริ่มสร้างครอบครัว ซึ่งมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัดในกลุ่มผู้บริโภคอายุระหว่าง 22-29 ปี
