วิกฤตการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 กลายเป็นประเด็นหลักที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา ซึ่ง "ภาพจำ" ก่อนเกิดการระบาดนั้น ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ต่างประกาศแผนลงทุนและพัฒนาโครงการจำนวนมาก เม็ดเงินในการลงทุนซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการมีมูลค่าไม่เกินกว่าหมื่นล้านบาท แบรนด์รายใหญ่มีมูลค่าลงทุนและก่อสร้างโครงการรวมไม่น้อยกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท โดยเฉพาะอย่างยิ่ง "ราคาที่ดินในเมือง" ต่อตารางวา (ตร.ว.) แพงสูงลิ่ว ซึ่งแต่ละโลเกชันในเมืองมีปัจจัยชี้วัดถึงการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน เช่น โครงการรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT ที่เปิดให้บริการและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ แหล่งที่มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่รายล้อม เช่น ถนนพระราม 4 ถนนสุขุมวิท เป็นต้น
ทั้งนี้ บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ที่มีความพร้อมด้านเงินทุน พันธมิตรที่ร่วมทุน มีคอนเน็กชันที่ดีกับสถาบันการเงิน ใช้ "โอกาส" ที่ภาพรวมตลาดอสังหาฯ เริ่มมีสัญญาณค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 65 ขยับการลงทุน จากการรวบรวมบริษัทอสังหาฯ 13 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ ในปีนี้มีแผนเปิด 379 โครงการ ประมาณการเปิดโครงการมุ่งไปที่โครงการแนวราบในสัดส่วนเกือบ 90% ประมาณ 286 โครงการ และอีก 91 โครงการเป็นแนวสูง รวมมูลค่าทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น หาก 13 บริษัทอสังหาฯ พัฒนาตามแผนในปีนี้ไม่น้อยกว่า 465,710 ล้านบาท
สำหรับกลยุทธ์การลงทุน นอกจากพัฒนาโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลแล้ว บางรายเลือก "Short Cut" ด้วยการเข้า "take over" โครงการคอนโดมิเนียมอื่นๆ เนื่องจากมองว่าเป็นการประหยัดเวลา และได้ราคาที่ดี เพื่อนำมาพัฒนาต่อ หรือนำที่ดิน (แลนด์แบงก์) ที่มีอยู่มาปรับ "รูปแบบ" ให้เหมาะกับสภาพตลาด เช่น พัฒนาเป็นค้าปลีก เปิดบริการปั๊มน้ำมัน หรือตลาดนัด เป็นต้น ซึ่งปัญหาหลัก คือ การบริหารที่ดินให้มีมูลค่าเพิ่ม เพื่อบริหารความเสี่ยง เนื่องจากในปี 2565 รัฐบาลได้ประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา หลังจากผ่อนปรนมาให้
อสังหาฯ ชะลอ 'ตุนที่เปล่า' รับมือภาษีที่ดิน
ฉุดราคาที่ดินลดต่ำลง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2565 มีค่าดัชนีเท่ากับ 341.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่เป็นการ "ปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัว" เนื่องจากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปี ก่อนเกิดวิกฤตการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 (ปี 2558-2562) จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 14.8 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 4.1 ต่อไตรมาส เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับเพิ่มมากขึ้นสูงสุดในช่วงปี 2561 ซึ่งเป็นปีที่รัฐบาลส่งเสริมให้มีการพัฒนารถไฟฟ้าสายต่างๆ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีชมพู แคราย-มีนบุรี สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-สุวินทวงศ์ ก่อนที่จะมีการชะลอการปรับเพิ่มขึ้นของราคาในช่วงไตรมาส 2 ปี 2562 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการประกาศมาตรการ LTV แต่หลังจากนั้นในไตรมาส 3 ปี 2562 จนถึงไตรมาส 1 ปี 2563 มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้ง ก่อนที่จะมีการชะลอตัวลงในไตรมาส 2 ปี 2563 จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และชะลอตัวต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่ามีการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลงมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี จากการแพร่ระบาดของ COVID-19 และล่าสุดยังได้รับผลกระทบจากสงครามระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่อาจทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 2565 ขยายตัวลดลงกว่าที่คาดการณ์ ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเปิดขายโครงการใหม่และชะลอการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนา ประกอบกับในปี 2565 นี้ รัฐบาลได้ประกาศจะจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา โดยไม่ได้รับส่วนลดร้อยละ 90 เหมือนเช่นในปี 2562-2563 ที่ผ่านมา จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องพิจารณาการซื้อที่ดินสะสมเพิ่มมากขึ้น เพื่อควบคุมภาระภาษีที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการในระยะต่อไป
สายสีแดงอ่อน 'เขตทวีวัฒนา-ตลิ่งชัน' ปรับขึ้นมากที่สุด
สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่าเส้นทางรถไฟฟ้า 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีแผนจะพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต โดยอันดับ 1 ได้แก่ สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.5 เทียบ YoY โดยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นมากอยู่ในเขตทวีวัฒนา และเขตตลิ่งชัน
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.2 เทียบ YoY เขตหลักสี่ และเขตคันนายาว เป็นบริเวณที่ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 3 ได้แก่ สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) เปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2559 มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7 เมื่อเทียบ YoY ราคาที่ดินในอำเภอเมืองนนทบุรี และอำเภอบางบัวทอง มีราคาปรับเพิ่มขึ้นมาก
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) โครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 เทียบ YoY พบว่า ราคาที่ดินในเขตหนองแขม และเขตบางแค มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาก
และอันดับ 5 ได้แก่ สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) โครงการที่จะก่อสร้างในอนาคต และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เปิดให้บริการแล้ว โดยราคาที่ดินทั้ง 2 เส้นทางมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 เทียบYoY โดยอำเภอเมืองสมุทรปราการ มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมาก
"คูคต-ลำลูกกา" ต้นทุนขยับไม่สูง ยังพอขึ้นโครงการ
ส่วนราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านในไตรมาสนี้ พบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับเพิ่มของราคาที่ดินน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับ YoY ส่วนใหญ่เป็นแนวรถไฟฟ้าที่ราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นสูงอย่างต่อเนื่องมาก่อน ซึ่งจะเห็นได้จากดัชนีราคาที่ดินมีค่าเกิน 400 จุด ทำให้ราคาที่ดินในไตรมาสปัจจุบันมีฐานราคาที่สูง
โดยอันดับ 1 ได้แก่ สายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับ YoY
อันดับ 2 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-ม.ธรรมศาสตร์รังสิต) ซึ่งรถไฟฟ้าทั้ง 2 โครงการ เป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับ YoY
อันดับ 3 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน MRT ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว และสายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 โครงการมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับ YoY
อันดับ 4 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) เป็นโครงการที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับ YoY
และอันดับ 5 ได้แก่ สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) เป็นโครงการในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับ YoY
ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ถนนวิทยุยิ่งกว่าทำเลทอง
ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นกว่า 33%
ขณะที่บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ผู้นำด้านที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทย ได้รายงานสถานการณ์ทำเลย่านไหนมีราคาประเมินที่ดินเฉลี่ยแพงที่สุดในประเทศ ว่า การคงราคาที่ดินแต่ละจังหวัดหรือราคาประเมินที่ดินเดิมไว้ 1 ปี โดยใช้ราคาประเมินที่ดินรอบปี พ.ศ.2559-2563 “จะลดภาระของประชาชน จากภาระถือครองที่ดินและทรัพย์สิน” เช่น บ้าน และที่ดิน จากกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หากต้องใช้ราคาประเมินใหม่มาคำนวณภาษี ประชาชนอาจถูกเก็บภาษีจากราคาประเมินใหม่ และมีภาระภาษีที่จะเสียเพิ่มขึ้น
โดยราคาประเมินที่ดินจะถูกใช้เป็นราคามาตรฐานในการคิดภาษีและค่าธรรมเนียม ดังนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ใช้ราคาประเมินที่ดินในการคิดค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ใช้ราคาประเมินที่ดินเป็นเงินได้ของผู้ขายในการคำนวณภาษี ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ใช้ราคาขายในการคิดภาษีหรือค่าอากร แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใช้ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในการคิดภาษีที่ผู้ครอบครองต้องจ่ายทุกปี
โดยทำเลยอดฮิตใจ CBD ในกรุงเทพฯ อย่างเพลินจิต บริเวณถนนวิทยุ คว้าตำแหน่งแชมป์ราคาประเมินที่ดินแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งราคาประเมินที่ดินบาทต่อ ตร.ว.อยู่ที่ 1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาประเมินที่ดินขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 33% (ราคาเดิม 500,000-750,000 บาทต่อ ตร.ว.) อนึ่ง พบว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนวิทยุ มีการเสนอขายกันที่สูงกว่าราคาประเมิน โดยล่าสุดอยู่ที่ 1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว.
สาเหตุที่ราคาประเมินที่ดินถนนวิทยุเพิ่มขึ้นขนาดนี้เพราะที่นี่เต็มไปด้วยคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury อาคารสำนักงานเกรด A มากมาย รวมถึงโรงแรม ห้างหรู และการคมนาคมที่สะดวกหลายช่องทาง และยังมีโครงการในอนาคตอีกหลายแห่ง เช่น BDMS Wellness Clinic ศูนย์สุขภาพแบบครบวงจร อาคารสำนักงานโครงการ One City Centre Bangkok (มีมูลค่าโครงการ 1.2 แสนล้านบาท) ส่วนขยายห้าง Central Embassy (ที่ดินแปลงด้านหลังที่เตรียมจะพัฒนาเพิ่มเติม) และหลายโครงการอีกมากมาย ทำให้ที่ดินบริเวณนี้เป็นที่ดินที่มีราคาประเมินสูงสุดในประเทศไทย
เส้นนราธิวาสฯ เริ่มร้อนแรง ราคาที่ดินสูงขึ้นถึง 25%
นอกจากนี้ ช่วงถนนสีลม ราคาประเมินเฉลี่ยอยู่ที่ 700,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาประเมินที่ดินขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ 11% (ราคาเดิม 400,000-900,000 บาทต่อ ตร.ว.) ส่วนราคาประเมินที่ดินของถนนราชดำริยังคงที่ อยู่ที่ 750,000-900,000 บาทต่อ ตร.ว. ที่น่าสนใจคือบริเวณถนนนราธิวาสฯ ที่มีราคาเฉลี่ย 750,000 บาทต่อ ตร.ว. ถือว่าอัตราราคาสูงขึ้นกว่าปีก่อนถึง 25% (ราคาเดิม 280,000-600,000 บาทต่อ ตร.ว.)
ขึ้นคอนโดฯ-สนง.ใกล้รถไฟฟ้ารัชดาฯ
อสังหาฯ มองยังเป็นทำเลฮิต
การก่อสร้างรถไฟฟ้าทำให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มสูงมากขึ้น เนื่องด้วยการคมนาคมที่สะดวกสบาย จึงทำให้ที่ดินบริเวณนั้นเป็นเหมือนแหล่งทองคำสำหรับนักพัฒนาทั้งหลาย มีโครงการก่อสร้างใหม่มากมายทั้งคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงานต่างๆ โดย 5 ทำเลยอดฮิตใกล้รถไฟฟ้า ได้แก่ ช่วงใกล้รถไฟฟ้าอย่างถนนรัชดาภิเษก (ช่วงแยกอโศก-ถนน ณ ระนอง) มีการปรับราคาประเมินขึ้นสูงถึง 25% ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 280,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว. รองลงมาถนนพระราม 4 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 400,000-500,000 บาทต่อ ตร.ว. ถนนทองหล่อราคาเฉลี่ย 500,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาปรับเพิ่มขึ้น 19% ส่วนถนนพญาไท ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 500,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาปรับเพิ่มที่ 25% และถนนรามคำแหง ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 110,000-170,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาประเมินเพิ่มถึง 20%
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก เป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบของรัฐบาลจะสร้างบรรยากาศของการท่องเที่ยวและการลงทุนในพื้นที่รัชดาฯ-พระราม 9 กลับมาอีกครั้ง ขณะที่พบความเคลื่อนไหวของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่เข้ามาลงทุนอีกรอบ ทั้งจากค่าย โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวโครงการใหม่ “นิว โนเบิล ดิสทริค อาร์ 9” มูลค่าโครงการประมาณ 6,200 ล้านบาท จำนวนซัปพลายใหม่ 1,441 ยูนิต และบริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) ที่ได้เปิดตัวอย่างเป็นทางการกับโครงการ Landmark @MRTA โครงการมิกซ์ยูส บนพื้นที่โครงการกว่า 13 ไร่ ทำเลใกล้สถานี MRTA เพียง 350 เมตร มูลค่าการพัฒนาโครงการ 10,000 ล้านบาท
บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) ได้ปัดฝุ่นที่ดินเก่าใกล้เซ็นทรัลพระราม 9 เตรียมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมูลค่าประมาณ 2,000-3,000 ล้านบาท ซึ่งที่ดินผืนดังกล่าว ซื้อมาช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่ต้องชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการเนื่องจากเกิดการระบาดของโควิด และหลังการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบอาจจะเป็นโอกาสในการเดินหน้าเปิดโครงการ
นอกจากนี้ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF อยู่ระหว่างการขายที่ดินบริเวณรัชดาฯ เพื่อไปสู่เป้าหมายการลดภาระหนี้และเสริมสภาพคล่องทางธุรกิจ
ขณะที่ในปี 64 ที่ผ่านมา มีดีลซื้อขายที่ดินแปลงใหญ่บริเวณถนนรัชดาฯ โดยบริษัทประกันยักษ์ใหญ่ที่ทำธุรกิจอยู่ในประเทศไทย บริษัท เอไอเอ ประเทศไทย หรือ AIA เข้าซื้อที่ดินขนาด 8 ไร่ วงเงิน 3,500 ล้านบาท เฉลี่ย 1.1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เป็นการซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงที่สุด เป็นต้น
