แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 เริ่มเข้าสู่กราฟขาขึ้น หลังจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2563-2564) ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เร่งปรับตัวเร็วขึ้นครั้งใหญ่ ทั้งในเรื่องการขยายธุรกิจใหม่ที่นอกเหนือจากธุรกิจหลัก การปรับสมดุลหันมาลงทุนและพัฒนาโครงการแนวราบ ให้สอดรับกับพฤติกรรมของผู้ซื้อที่หันมาพิจารณาเรื่องที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่กว้างขึ้น (สเปซ) หลังจากเกิดการระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้โครงการบ้านแนวราบในปี 2564 ต่อเนื่องถึงปี 2565 ยังคงเป็น HERO ของภาคอสังหาฯ ทำให้ส่วนแบ่งตลาดของแนวราบขยับขึ้นมาอยู่ที่ 68.1% ในปีที่ผ่านมา
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็น "หนังคนละม้วน" เนื่องจากตลาดนักลงทุนและกลุ่มนักเก็งกำไรลดหายไปจากตลาดอย่างรวดเร็ว ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Effect) ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 มาตรการควบคุมจากเงินทุนไหลจากประเทศจีน และถูกซ้ำเติมด้วย 'สึนามิโควิด' ที่เริ่มระบาดตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน
อย่างไรก็ดี ช่วงไตรมาส 4 ของปี 64 สต๊อกคงค้างในตลาดที่อยู่อาศัยถูกดูดซับออกเป็นไปจำนวนมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องหันมาลงทุนและเปิดโครงการใหม่ โดยเริ่มเห็นการเปิดโครงการคอนโดฯ ใหม่เพื่อชดเชยสินค้าเดิมที่ถูกระบายออกไป หลังจากใช้กลยุทธ์ "หั่นราคาลง" เพิ่มของแถมจำนวนมาก จูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้มากที่สุด เพื่อลดความเสี่ยงการมี "แอสเสท" คงค้างในพอร์ตมากจนเกินไป และแปลงให้เป็นรายได้มาเติมเป็นกระแสเงินสดให้ธุรกิจ
คาดทั้งปี 65 คอนโดฯ เปิดขายใหม่สูงสุดในรอบ 2 ปี
นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยเปิดเผยถึงภาพรวมตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ในปี 2565 กลับมาเปิดโครงการมากขึ้น คาดว่าตลอดทั้งปีจะมีอุปทานเปิดขายใหม่รวมระหว่าง 32,000-35,000 หน่วย ซึ่งมีปริมาณอุปทานเปิดขายใหม่มากขึ้นในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2563-2564)
สำหรับสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ สิ้นไตรมาส 1 ที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยฯ พบว่า ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้ง ทั้งในส่วนของอุปทานเปิดขายใหม่และในฝั่งของผู้ซื้อ ซึ่งมีโครงการคอนโดฯ เปิดขายใหม่ 16 โครงการ 14,088 ยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 34,636 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 9,960 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 241.3 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุดถึง 8,022 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 56.9 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 24,593 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีก 6,066 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 43.1 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 10,043 ล้านบาท
โดยผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเดินหน้าประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ส่วนใหญ่เริ่มทยอยเปิดตัวตั้งแต่เดือนมกราคมที่ผ่านมา เช่น บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ เปิดขายคอนโดฯ ถึง 4 โครงการ จำนวนยูนิตขายใหม่กว่า 3,394 ยูนิต และพบว่าบางโครงการสามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 70.0 ในช่วงของการพรีเซลล์เท่านั้น
นอกจากนี้ พบว่ามีโครงการขนาดใหญ่ในโครงการ 'บ้านล้านหลัง' ที่เปิดยูนิตขายมากกว่า 5,000 ยูนิต จากโครงการรีเจ้นท์ โฮม บางนา ตั้งอยู่บนถนนสรรพาวุธ พัฒนาโดย บจ.รีเจนท์ กรีน เพาเวอร์ ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 90.0 ในช่วงของการเปิดขายอย่างเป็นทางการเท่านั้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าให้ความสนใจเข้าซื้ออย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการที่พวกเขามองว่ายังสามารถทำกำไรต่อได้ หรือมีโอกาสสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า และพบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางส่วนยังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อ หรือทำเลที่มีลูกค้าเฉพาะกลุ่มที่ชัดเจน เช่น โรงพยาบาลชั้นนำ หรือห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
เปิดโลเกชันดี ราคาจูงใจ กระตุ้นยอดขาย
"แต่ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ค่อนข้างระมัดระวังในการกำหนดราคาขายเป็นอย่างมาก เพื่อให้เหมาะสมกับกำลังซื้อในตอนนี้ แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมา ผู้พัฒนาจะต้องเผชิญกับภาวะต้นทุนราคาค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 20 เนื่องจากโครงการคอนโดฯ โครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา ไม่สามารถปรับราคาขายเพิ่มขึ้นจากเดิมได้มากนัก เช่น โครงการนิว โนเบิล อีโว อารีย์ ใกล้ BTS อารีย์เพียง 300 เมตร กำหนดราคาขาย 1.3-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาจูงใจมาก และเป็นราคาย้อนหลังไป 7-8 ปี แต่มีบางผู้ประกอบการไปลงทุนในเซกเตอร์อื่นชดเชย เช่น โครงการบ้านแนวราบที่สามารถขยับราคาขายได้ และมีแนวโน้มเติบโตอีกหลายปี"
สาย 'สีส้ม-สีเหลือง-สีชมพู' ฮอต
นายภัทรชัย ฉายภาพทำเลที่มีอุปทานคอนโดฯ โครงการใหม่ไปเปิดการขายช่วงไตรมาสที่ 1 ของปีนี้ พบว่า จะอยู่ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 10 โครงการ 5,732 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 40.7 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท บางนา) จำนวน 1 โครงการ ประมาณ 5,007 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 35.5 และพบว่าโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ยังคงอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อ ตร.ม.มากถึงร้อยละ 69.5 เหมือนในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากผู้พัฒนายังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกที่มั่นใจในกำลังซื้อและมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนัก เพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย เพื่อที่จะสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาที่รวดเร็ว
ฝ่ายวิจัยฯ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่า สำหรับในปี 2565 นี้ ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม โดยเฉพาะช่วงรามคำแหง-ลำสาลี มีนบุรี และรถไฟฟ้าที่จะแล้วเสร็จในปีนี้มี 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดยเฉพาะบริเวณถนนลาดพร้าวและศรีนครินทร์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพู โดยเฉพาะถนนรามอินทรา และในพื้นที่ทำเลเกษตร-นวมินทร์ รามคำแหง สุขุมวิท เป็นต้น ซึ่งจะเป็นพื้นที่ที่คาดการณ์ว่าจะมีการโครงการคอนโดฯ เปิดตัวใหม่อย่างคึกคักในปีนี้
ยอดขายคอนโดฯ สูงสุดในรอบ 13 ไตรมาส
นายภัทรชัย กล่าวว่า ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา หลายโครงการได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อเป็นอย่างมาก ส่งผลให้อัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 65 ที่ผ่านมา เป็นอัตราขายเฉลี่ยรวมที่สูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาสที่ผ่านมา โดยพบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 62.0 เนื่องจากมีโครงการคอนโดฯ ขนาดใหญ่บางโครงการทั้งในพื้นที่เมืองชั้นในและในพื้นที่นอกเมืองด้านทิศตะวันออกมีลูกค้าให้ความสนใจเป็นอย่างมาก สามารถปิดการขายไปกว่าร้อยละ 70.0 ในช่วงระยะเวลาของการพรีเซลล์เท่านั้น เนื่องจากระดับราคาที่น่าสนใจ ส่งผลให้ลูกค้าที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจเข้าซื้อเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมองว่าโครงการเหล่านี้ยังสามารถทำกำไรต่อได้ในอนาคต
ฝ่ายวิจัยฯ คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่า อัตราขายเฉลี่ยในไตรมาสล่าสุดที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์ที่ดี นอกจากนี้ มีอีกหลายโครงการ ที่ยังไม่เปิดพรีเซลล์อย่างเป็นทางการ แต่มีการเปิดให้จองล่วงหน้า และได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นถึงความคึกคักของตลาดที่เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น ทั้งในส่วนของการเปิดตัวโครงการใหม่ และอัตราการขายที่ดีขึ้น ล้วนมาจากปัจจัยบวกการผ่อนปรนมาตรการ LTV บวกกับมาตรการเปิดประเทศในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ที่ส่งผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยมากขึ้น
"จากปัจจัยดังกล่าวทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมาให้ความสนใจตลาดคอนโดฯ อีกครั้ง ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาสแรกตลาดกลับมาคึกคัก รวมถึงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ซึ่งผู้พัฒนามองว่าเป็นช่วงจังหวะที่ดีที่จะกลับมาเปิดโครงการอีกครั้ง"
เปิดประเทศปลุกคอนโดฯ เมืองท่องเที่ยวคึกคัก คาดภูเก็ต-หัวหิน-พัทยา ดีกว่าช่วง 2 ปี
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีของปี 2565 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ อีกมากกว่า 6,000 ยูนิต ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ปรับตัวมาอยู่ที่มากกว่า 20,000 ยูนิตอีกครั้ง และส่วนใหญ่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ในระดับราคาขายที่ไม่สูงมาก โดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือในทำเลรอบใจกลางเมือง ที่เน้นเรื่องราคา การออกแบบและทำเลเป็นจุดขาย เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ
ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าตลาดคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญในปีนี้จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง และหลายโครงการของผู้พัฒนารายใหญ่จะยังคงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี หรือบางโครงการอาจปิดการขายลงในระยะเวลาที่รวดเร็ว
"ค่ายแสนสิริกลับไปทำตลาดคอนโดฯ ที่หัวหินอีกครั้ง สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเมืองท่องเที่ยวกำลังจะกลับมา ขณะที่ยอดขายของค่ายออริจิ้น และศุภาลัย ในโซนจังหวัดระยอง ขายได้ดีเช่นกัน ทั้งนี้ เราเห็นว่าภาคการท่องเที่ยวดีขึ้น ยอดนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ไตรมาสแรก เป็นนิมิตหมายที่ดี ส่งผลให้ เมืองท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็นภูเก็ต หัวหิน พัทยา ดีกว่า 2 ปีที่ผ่านมา"
