เปิดประเทศปลุกตลาดอสังหาฯ รายใหญ่งัดเทคนิคลดเวลาก่อสร้างเทกฯ คอนโดหยุดสร้างปรับแบบพัฒนาต่อ

เป็นที่ทราบกันดีว่าตลาดคอนโดมิเนียมบ้านเราในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาหดตัวอย่างแรง จากผลกระทบการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และการล็อกดาวน์ประเทศอย่างยาวนาน กลุ่มลูกค้าต่างชาติที่เป็นเป้าหมายของหลายบริษัทไม่สามารถเดินทางเข้าประเทศไทย ผลคือ ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมหน้าใหม่ต้องประสบปัญหาการขาดสภาพคล่อง จนหยุดก่อสร้างโครงการ บางรายต้องประกาศขายโครงการเพราะไม่สามารถสร้างยอดขายได้ตามเป้าหมายไว้ แถมยังไม่มีกระแสเงินสดในการพัฒนาต่อ

อย่างไรก็ตาม ภายหลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เริ่มกลับมาดีขึ้น ประกอบกับรัฐบาลได้ประกาศเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในเดือนพฤศจิกายนนี้ ทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวกลับในช่วงปลายปีนี้ พร้อมๆ กับการกลับมาฟื้นตัวของกำลังซื้อของประชาชนในประเทศ และการกลับมาของดีมานด์จากลูกค้าต่างชาติ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่เริ่มกลับมาลงทุนโครงกาใหม่ และหนึ่งในกลยุทธ์การพัฒนาโครงการใหม่ให้รวดเร็วและรองรับกำลังซื้อและดีมานด์ได้อย่างรวดเร็วคือการเทกโอเวอร์ โครงการสร้างไม่เสร็จและนำมาปรับแบบพัฒนาโครงการขายต่อ

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การเปิดประเทศบางส่วนให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ในวันที่ 1 พฤศจิกายน พ.ศ.2564 ต่อเนื่องจาก “ภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์” โดยเฉพาะการเปิดกรุงเทพมหานครเพื่อให้ชาวต่างชาติเข้ามาได้แบบอิสระมากขึ้น แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อกำหนดและระเบียบที่ต้องปฏิบัติในเรื่องของการเฝ้าระวังการตรวจโควิด-19 เรื่องนี้สร้างกระแสการตื่นตัวที่ค่อนข้างมากในหลายๆ ภาคส่วน ธุรกิจการท่องเที่ยวและโรงแรมนั้นเตรียมพร้อมรับมือกันแบบเต็มที่ เนื่องจากช่วงเวลานี้ใกล้กับช่วงเวลาที่ชาวยุโรปต้องการหาที่พักหรือหาประเทศที่อบอุ่นกว่าเพื่อหลบความหนาวเย็นในประเทศของตนเอง รวมไปถึงกลุ่มของนักธุรกิจ คนทำงานหรือคนที่มีการติดต่อการค้ากับคนในประเทศไทยซึ่งไม่ได้เดินทางเข้ามาในประเทศไทยนานแล้ว ก็อาจจะเลือกช่วงเวลานี้ในการเดินทางเข้าประเทศไทย


นอกจากเรื่องของโรงแรมและธุรกิจการท่องเที่ยวแล้วที่คาดว่าจะได้รับอานิสงส์ในเรื่องนี้ที่พักอาศัยรูปแบบอื่นๆ ที่อาจจะสามารถพักอาศัยได้ระยะยาวก็ได้รับความสนใจเช่นกันโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ที่ก่อนหน้านี้ซบเซาตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ปรากฏว่าคอนโดมิเนียมมือสองหรือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วพร้อมเข้าอยู่ยังคงมีการซื้อขายต่อเนื่องเนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มที่เป็นนักลงทุน หรือคนที่ต้องการสะสมอสังหาริมทรัพย์มองว่าราคาและส่วนลดรวมไปถึงโอกาสในการสร้างรายได้ในอนาคตยังมีสำหรับคอนโดมิเนียม 

โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในทำเลยอดนิยม เช่น โครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วทุกเส้นทางทั้งในพื้นที่เมืองชั้นในและพื้นที่รอบๆ สถานีที่อยู่ไกลออกไป โดยผู้ซื้อส่วนหนึ่งต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเหล่านี้เพื่อรอปล่อยเช่าให้ผู้เช่าทั้งไทยและต่างชาติที่เริ่มมีสัญญาณชัดเจนขึ้นว่าจะกลับเข้ามา นอกจากนี้ การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงเวลาที่ผ่านมาจะได้ส่วนลดมากขึ้นกว่าช่วงเวลาก่อนหน้านี้ รวมไปถึงราคาคอนโดมิเนียมที่แทบจะไม่แตกต่างจากช่วงที่เปิดขายใหม่ๆ เลย บางยูนิตได้ส่วนลดจนมีราคาขายต่ำกว่าตอนเปิดขายใหม่ด้วย

คอนโดมิเนียมขนาด 1-2 ห้องนอนในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าจะเป็นที่สนใจในกลุ่มของชาวต่างชาติที่ต้องการหาที่พักแบบระยะยาวเป็นเดือนและไม่ต้องการพักในโรงแรมซึ่งอาจจะมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่า หรือเช่าในระยะยาวมากกว่า 1 เดือนตามลักษณะของวีซ่าที่ได้รับ ในเมืองท่องเที่ยวอาจจะมีกลุ่มของชาวต่างชาติที่ก่อนหน้านี้เดินทางเข้ามาในประเทศไทยเป็นปกติอยู่แล้ว เช่น รัสเซีย ยุโรปที่จะเข้ามาในช่วงสิ้นปีต่อเนื่องต้นปีเพื่อพักผ่อนในประเทศไทยในช่วงประเทศตนเองอยู่ในฤดูหนาว กลุ่มของคนจีนอาจจะยังไม่มากนัก เพราะยังติดขัดในเรื่องการเดินทางออกนอกประเทศที่อาจจะไม่สะดวกหรือมีขั้นตอนที่ยุ่งยากกว่า

นอกจากนี้ ความเป็นไปได้ในการที่จะมีชาวต่างชาติบางส่วนให้ความสนใจหาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอาจจะเกิดขึ้นได้เช่นกัน โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมที่คาดว่าจะได้รับความสนใจจะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดของผู้ประกอบการหรือที่มีคนซื้อไปแล้วก่อนหน้านี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์และสามารถตรวจสอบหรือชมยูนิตจริงได้ทันที ไม่ต้องรอจนกว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนคอนโดมิเนียมที่มียูนิตที่สร้างเสร็จแล้วจึงเริ่มเตรียมความพร้อมในส่วนนี้กันแล้ว อาจจะมีการติดต่อไปยังชาวต่างชาติที่เคยติดต่อกันไว้ก่อนหน้านี้หรือเร่งหานายหน้าต่างชาติ และมีการประชาสัมพันธ์มากขึ้นเพื่อสร้างการรับรู้และสร้างความสนใจให้โครงการของตนเอง กลุ่มของนักลงทุนคอนโดมิเนียมที่มีคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าเริ่มได้รับการติดต่อจากกลุ่มลูกค้าที่เคยเช่าก่อนหน้านี้บ้างแล้วโดยคาดว่าช่วงเวลาของการที่จะมีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้นน่าจะเป็นช่วงเดือนธันวาคมไปแล้ว


 แนวโน้มเทกโอเวอร์คอนโดพัฒนาต่อ

ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องของเงินทุนหรือว่าศักยภาพในการขายและการก่อสร้างมีความคิดที่จะเข้าซื้อโครงการคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการรายเล็กหรือว่ารายใหม่มาโดยตลอด เพียงแต่ช่วงเวลาหรือว่าราคาที่จะตกลงซื้อขายนั้นไม่ลงตัว แต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 ตั้งแต่ต้นปี พ.ศ.2563 ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่ที่เพิ่งเปิดขายโครงการแรกแต่ประสบปัญหาทางการเงินเพราะอาจจะเพิ่งเปิดขายไม่นาน และเริ่มการก่อสร้างไปเพียงบางส่วนเท่านั้นแล้วเจอกับโควิด-19 หรือบางรายอาจจะเปิดขายโครงการมาก่อนหน้านี้แล้วแต่มีปัญหาภายในองค์กรจนส่งผลต่อการก่อสร้างโครงการ ซึ่งผู้ประกอบการกลุ่มนี้ต้องการเงินทุนใหม่เข้ามาสนับสนุนโครงการให้ดำเนินต่อไปได้จึงอาจจะมีนายทุนใหม่ที่อยู่นอกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการร่วมกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ซึ่งเป็นการร่วมทุนบางส่วนแล้วแบ่งผลประโยชน์กันภายหลังตามสัดส่วนของเงินลงทุน

ผู้ประกอบการบางรายที่มีความพร้อมมีการหาซื้อโครงการที่ไม่สามารถไปต่อได้ทั้งจากปัญหาภายในของเจ้าของโครงการ
และปัญหาที่เกิดจากเศรษฐกิจชะลอตัวจนรายได้ไม่เป็นไปตามที่วางแผนหรือว่าคาดการณ์ไว้ และมีผลต่อเนื่องไปยังเงินทุนหมุนเวียนที่ใช้ในการก่อสร้าง รวมไปถึงการขอสินเชื่อธนาคาร นอกจากนี้ บางโครงการมีสัดส่วนของผู้ซื้อชาวต่างชาติค่อนข้างมากแต่ติดปัญหาเรื่องของโควิด-19 ซึ่งส่งผลต่อการผ่อนดาวน์ของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ และมีผลต่อเงินทุนหมุนเวียนของผู้ประกอบการ และสุดท้ายการก่อสร้างดำเนินต่อไปไม่ได้ ผู้ประกอบการเหล่านี้ยินดีรับข้อเสนอการเข้าซื้อทั้งโครงการหรือการขายบริษัทที่เป็นเจ้าของโครงการทันทีเพื่อรับเงินก้อนทันทีแทนที่จะหาเงินทุนมาหมุนเวียนการก่อสร้าง และรอรับเงินก้อนที่ใหญ่กว่าในอนาคตเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ครบถ้วน


ผู้ประกอบการรายเล็กหรือรายใหม่บางรายเลือกที่จะขายโครงการของตนเองทันทีถ้าข้อเสนอเรื่องของราคา และเรื่องอื่นๆ เป็นที่ยอมรับได้เพราะไม่อยากรับความเสี่ยงต่อไป อีกทั้งยังได้เงินก้อนกลับคืนมาเป็นของตนเองทันทีมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการและการก่อสร้างในปัจจุบัน แต่โครงการที่ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมสนใจซื้อจะเป็นโครงการที่มีการขายไปแล้วระดับหนึ่ง ยิ่งถ้ามากกว่า 50% ไปแล้วยิ่งดีเพราะเป็นการการันตีว่าเมื่อซื้อมาแล้วจะมีรายได้คืนกลับมาแน่นอนในอนาคตเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าเป็นโครงการที่หยุดการก่อสร้างมานานจนมีผลให้ผู้ซื้อส่วนหนึ่งยกเลิกการซื้อขายไป ราคาที่ตกลงกันจะลดลงค่อนข้างมาก เมื่อเทียบกับโครงการที่มีการผู้ซื้อผ่อนดาวน์อยู่ต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมเลือกที่จะซื้อโครงการของผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่อง โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลที่ดีมีศักยภาพ รูปแบบโครงการยังสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต และมีความเป็นไปได้ที่ผู้ซื้อจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการสร้างเสร็จ เพราะนอกจากจะสามารถสร้างรายได้ได้ทันทีหรือใช้เวลาในการรอคอยไม่นานการซื้อโครงการที่ผ่านขั้นตอนการขออนุญาตต่างๆ ไปแล้ว ยังช่วยลดขั้นตอนในการขออนุญาตต่างๆ ไปได้เป็นปีเพราะบางโครงการที่ไม่สามารถพัฒนาต่อไปได้อยู่ในทำเลที่ดี และมีต้นทุนที่ดินเป็นต้นทุนเก่า การนำมาปัดฝุ่นขายต่อสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้ผู้ประกอบการได้แน่นอน