กำลังซื้อหดลูกค้าชะลอซื้อบ้าน-คอนโด อสังหาฯ ปรับแผนเพิ่มสัดส่วนลูกค้าต่างชาติ-นักลงทุน

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาสที่ 3/64 ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่จำนวนซัปพลายสะสมมีปริมาณเพิ่มขึ้น จากการทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 2-3 ปีก่อนหน้า ขณะที่เว็บไซต์ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานว่าผลกระทบจากวิกฤติการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ยังไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้คาดการว่าการเติบโตของตลาดอสังหาฯ จะยังชะลอตัวยาวจนถึงปลายปี แม้ว่าในช่วงปีที่ผ่านมาต่อเนื่องจนถึงขณะนี้ ผู้ประกอบการจะจัดแคมเปญ และลดราคาขายบ้านและคอนโดอย่างร้อนแรง แต่ก็ยังไม่สามารถเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้มากพอ

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในไตรมาสล่าสุดปรับตัวลดลงต่อเนื่อง สวนทางกับดัชนีซัปพลายที่ยังปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 37% จากปีก่อน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัวและปรับแผนการตลาดฝ่าวิกฤตที่เข้ามากระทบอย่างต่อเนื่อง โดยนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทยของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ทวีความรุนแรงขึ้น เป็นอุปสรรคสำคัญในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และกระทบภาพรวมของตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะการระบาดในระลอกที่ 3 นี้ทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยในประเทศได้รับผลกระทบอย่าหนัก เพราะในครั้งนี้ผลกระทบที่เกิดขึ้นส่งผลไปถึงหนี้ครัวเรือน ทำให้มีผลต่อการชำระหนี้ของผู้บริโภค โดยปัจจุบันระดับหนี้ครัวเรือนปรับตัวขึ้ไปแตะที่ระดับ 90.5% ของจีดีพีแล้ว

แม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาบริษัทอสังหาฯ มีการจัดโปรโมชันที่ร้อนแรงมาก แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการตัดสินใจซื้อผู้บริโภคได้ ในทางกลับกันผู้บริโภคกลับชะลอแผนการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้อัตราการดูดซับซัปพลายในตลาดไม่กระเตื้องขึ้น โดยปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปนั้นเกิดจากผู้บริโภคประสบปัญหาทางการเงินและว่างงานมากขึ้น ทำให้ต้องชะลอการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นเร่งด่วนออกไป แม้ว่าการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาฯ จะทำให้ผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยได้ถูกกว่าสถานการณ์ปกติก็ตาม


ทั้งนี้ การแพร่ระบาดของโควิด-19 มีผลให้ผู้บริโภคต้องปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ในช่วงที่ผ่านมา และยังส่งผลต่อมุมมองในการเลือกที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป เพราะหลายคนต้องใช้เวลาอยู่ที่บ้านมากขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคนี้ ซึ่งต้องมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอ และตอบโจทย์การใช้ชีวิตหลากหลายรูปแบบ พร้อมทั้งรองรับการเรียนออนไลน์และการทำงานออนไลน์ ทำให้ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงได้รับความสนใจในกลุ่มผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านอย่างต่อเนื่อง

พฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปนี้ส่งผลให้ยอดขายคอนโดฯ ลดลง แม้จะมีการจัดโปรโมชันออกมากระตุ้นยอดขายมากมาย แต่คอนโดฯ ก็ยังไม่ได้รับความนิยมเท่าที่ควรเห็นได้ชัดจากดัชนีซัปพลายล่าสุดที่คอนโดฯ มีจำนวนเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนถึง 7% โดยปัจจุบันพบว่าคอนโดฯ มีสัดส่วนสูงถึง 87% ของซัปพลายทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 7% และทาวน์เฮาส์มีสัดส่วนเพียง 5%

ขณะเดียวกัน ผลจาการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคยังมีผลให้กลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดระดับราคา 1-3 ล้านบาท กลายเป็นกลุ่มที่ครองตลาด ซึ่งสวนทางการตัดสินใจซื้อที่ลดลง แม้มาตรการช่วยลดค่าโอน ค่าจดจำนองสำหรับบ้าน-คอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านของภาครัฐ จะทำให้ผู้พัฒนาหันมาแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคมีตัวเลือกที่น่าสนใจและหลากหลายมากขึ้น

“หากพิจารณาจากความสนใจของผู้บริโภคแล้วแม้ที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาทจะได้รับความสนใจมากที่สุดด้วยสัดส่วนสูงถึง 24% แต่ความสนใจซื้อในระดับราคานี้ลดลงถึง 6% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงมาแรงได้รับความสนใจเพิ่มมากถึง 9% ในรอบไตรมาส ตามมาด้วยระดับราคา 5-10 ล้านบาทที่เพิ่มขึ้น 4% และระดับราคา 3-5 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 1% สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่าง ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีกำลังซื้อเพียงพอในช่วงนี้” นางกมลภัทร กล่าว


ปัญหากำลังซื้อที่ลดลงและการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบันทำให้บริษัทอสังหาฯ ต้องปรับกลยุทธ์การตลาด และโฟกัสลูกค้าให้แม่นยำมากขึ้นเพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ตลาดในขณะนี้ เพราะต้องยอมรับว่าแม้กลุ่มเรียลดีมานด์จะมีความต้องการซื้อที่แท้จริงแต่ด้วยปัญหาด้านกำลังซื้อที่หดตัวลง ทำให้กลุ่มผู้ซื้อดังกล่าวชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป แนวทางแก้ปัญหาของผู้ประกอบการอสังหาฯ คือ การหันไปโฟกัสกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและยังสนใจซื้ออย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุน และกลุ่มนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ โดยเฉพาะหลังการประกาศนโยบาย 120 วันเปิดประเทศของรัฐบาล ซึ่งสร้างให้เกิดความหวังจากกำลังซื้อลูกค้าจากต่างชาติที่จะเข้ามา

ทั้งนี้ ผลจากการโฟกัสกลุ่มนักลงทุนและผู้ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าที่มีกำลังซื้อและมีเงินสะสมทำให้บริษัทอสังหาฯ หลายๆ บริษัทประสบความสำเร็จด้านยอดขายเป็นอย่างดี ไม่ว่าจะเป็นบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

โดยล่าสุด นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปิดการขาย โครงการเดอะ มูฟ เกษตร และเดอะ มูฟ ราม 22 ในช่วงที่ผ่านมาเป็นการตอกย้ำกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่ต่อเนื่องในกลุ่มลูกค้าไทยกว่า 70% และต่างชาติ 30% ที่ยังเชื่อมั่นในศักยภาพการลงทุนปล่อยเช่าภายใต้แบรนด์คอนโดมิเนียมเดอะมูฟ และการบริหารดูแลการปล่อยเช่าของแสนสิริที่ได้ราคาดี รวมไปถึงคอนเซ็ปต์ของแบรนด์ที่โดนใจกลุ่มเป้าหมายทั้งด้านโลเกชันใจกลางย่านคอมมูนิตีเมืองและราคาขายที่ที่คุ้มค่าเริ่ม 1 ล้านบาทต้นๆ โดยล่าสุดเตรีมพรีเซล “เดอะ มูฟ บางนา” บนทำเลใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่อัดแน่นไปด้วย Facilities และสิ่งอำนวยความสะดวกครบ โดยคาดว่าจะมี Rental Yield เฉลี่ยที่ 5%


ขณะที่ก่อนหน้านี้ “อนันดา” ก็เป็นอีกรายที่ดึงไทยเวย์พร็อพเพอร์ตี เข้ามาเสริมทัพการขายกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนจีนและฮ่องกงโดย นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดลักชัวรียังคงเป็นที่ต้องการอย่างมากจากกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและนักลงทุนแม้จะอยู่ท่ามกลางสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งสะท้อนได้จากยอดโอนที่มาจากลูกค้าต่างชาติถึง 21% ทำให้อนันดาฯ ยังเชื่อมั่นว่ากลุ่มลูกค้าความมั่งคั่งสูงยังมีความต้องการซื้ออสังหาฯ ระดับพรีเมียม ทั้่งนี้ ในอนาคตอนันดาฯ มีแผนที่จะนำหลายๆโครงการที่มีจุดเด่นและศักยภาพนำเสนอให้กับนักลงทุนชาวต่างชาติ คาดว่าเมื่อหลายประเทศเริ่มคลายล็อกดาวน์เปิดประเทศได้จะทำให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาฯ ไทยเพิ่มมากขึ้น

“เจสสิกา เฉ๋า” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไทยเวย์พร็อพเพอร์ตี จำกัด กล่าวเสริมว่า ไทยเวย์พร็อพเพอร์ตี ในฐานะบริษัทฯ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักที่ทางไทยเวย์พร็อพเพอร์ตีมีความเชี่ยวชาญคือตลาดจีนและฮ่องกง โดยมีประสบการณ์มากกว่า 15 ปี เราจึงมีพันธมิตรที่แข็งแกร่งในประเทศจีนที่สามารถเข้าถึงนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกลุ่มฐานลูกค้าที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาฯ ระดับพรีเมียมในประเทศไทย


ด้าน นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ก่อนหน้านี้ได้ร่วมมือกับบริษัท บิทคับแคปปิตอล กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด หรือบิทคับ ผู้นำด้านตลาดซื้อขายคริปโตเคอร์เรนซี และเทคโนโลยีบล็อกเชนยกระดับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สู่ NEXT LEVEL เพื่อเพิ่มทางเลือกให้ผู้บริโภคสามารถซื้อขายบ้านและคอนโดฯ ในเครือออริจิ้นผ่านสกุลเงินดิจิทัล หรือคริปโตเคอร์เรนซี และยังเป็นการเปิดช่องทางซื้อขายอสังหาฯ ด้วยคริปโตเคอร์เรนซีผ่าน Bitkub จะเพิ่มโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อขายคอนโดในเครือออริจิ้นได้ง่ายขึ้น

เบื้องต้น บริษัทจะรองรับการซื้อขายบ้านและคอนโดมิเนียมผ่านเหรียญ 3 สกุลที่ได้รับความนิยมจากทั้งสายเทรดและสายฟาร์มและมีโอกาสเติบโตในอนาคต ได้แก่ อีเธอเรียม (Ethereum - ETH) เทเทอร์ (TetherUSD - USDT) และบิตคอยน์ (Bitcoin - BTC) โดยผู้ซื้อสามารถชำระผ่าน Wallet จากบัญชี Bitkub ในการซื้อบ้านจัดสรรทาวน์โฮม บ้านแฝด บ้านเดี่ยวแบรนด์ไบรตัน (Brighton) บริทาเนีย (Britania)แกรนด์ บริทาเนีย (Grand Britania) และบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรีเบลกราเวีย (Belgravia) รวมถึงโครงการคอนโดฯ ครอบคลุมทุกเซกเมนต์และอสังหาฯ เพื่อการลงทุน ในแบรนด์แฮมป์ตัน โดยจะเริ่มให้บริการซื้อขายผ่านคริปโตเคอร์เรนซีได้ตั้งแต่วันที่่ 4 มิ.ย.ที่ผ่านมา

นายจิรายุส ทรัพย์ศรีโสภา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บิทคับแคปปิตอล กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด กล่าวว่า ความร่วมมือกับเครือ ORI จะเปิดมิติใหม่ในการลงทุนทั้งรูปแบบอสังหาริมทรัพย์และสินทรัพย์ดิจิทัลเข้าด้วยกัน เพราะจากข้อมูลของ Bitkub พบว่า นอกจากผู้ลงทุนคริปโตเคอร์เรนซีจะนำผลตอบแทนที่ได้ไปใช้ลงทุนต่อแล้ว ผู้ลงทุนจำนวนหนึ่งยังมักจะนำผลตอบแทนไปซื้อสินทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูงอย่างอสังหาฯ ทั้งเพื่อประโยชน์ใช้สอยส่วนตัวและเพื่อกระจายช่องทางการลงทุนด้วย

สำหรับการโฟกัสกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนของบริษัทอสังหาฯ นั้นถือว่าสดคล้องกับแนวโน้มความต้องการในตลาดเพื่อปล่อยเช่าที่กลับมามีอัตราการขยายตัวเพิ่มมากขึ้นอีกครั้งหลังจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจในประเทศและยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องอีกช่วงใหญ่และยังส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาด ซึ่งเกิดจากหนี้ครัวเรือนที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและยังลุกลามไปถึงปัญหาการผ่อนชำระหนี้ของประชาชนในขณะนี้


ปัจจัยดังกล่าวข้างต้น ทำให้ในปัจจุบันผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปแม้ว่าจะยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็ตาม และการชะลอตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้นมีผลให้ผู้บริโภคหันมาเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ เนื่องจากกำลังซื้อไม่เพียงพอ ขณะเดียวกัน การเข้มงวดพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังมีผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นด้วย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในพื้นที่จังหวัดปริมณฑลและในย่านใจกลางย่านธุรกิจ กทม.

อย่างไรก็ดี ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ความสนใจซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑลมีการเติบโตเป็นบวกในรอบปีที่ผ่านมาคือ เทรนด์การ Work From Home ที่หลายองค์กรใช้ในช่วงที่มีสถานการณ์แพร่ระบาด และคาดว่าหลายองค์กรจะยังคง Work From Home ต่อเนื่องแม้สถานการณ์กลับมาเป็นปกติส่งผลให้คนทำงานไม่ต้องกังวลเรื่องเวลาในการเดินทางมาทำงานใจกลางเมืองจึงมีการย้ายกลับไปอาศัยที่ภูมิลำเนาเดิม หรือหันไปเลือกซื้อ/เช่าอสังหาฯ ในจังหวัดปริมณฑลที่มีราคาย่อมเยากว่า