จับกระแส “เซ็นทรัล” รุกเข้าเก็บหุ้น “สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์” ช่วยขยายพอร์ตศูนย์การค้าในมือ เติบโตตามเป้าหมายด้วยทางลัด มี “เมกา บางนา” เป็นจิ๊กซอว์สำคัญ ขณะที่ศักยภาพการเงินแกร่ง แม้กู้เงินซื้อ ด้าน “เมเจอร์” ได้เงินเคลียร์หนี้ช่วยลดภาระดอกเบี้ย แถมมีทุนลุยต่อ กระทบกำไรจากเงินลงทุนลด มีผลต่อราคาหุ้นบนกระดาน
แม้การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ในประเทศไทยยังไม่มีทีท่ายุติหรือเบาลง แต่ธุรกิจจำเป็นต้องเดินหน้า และบางทีวิกฤตก็นำมาซึ่งโอกาสลงทุนเพื่อรองรับการเติบโตในอนาคต ตัวอย่างล่าสุดสำหรับตลาดหุ้นไทย หนีไม่พ้นการเปิดโต๊ะรับซื้อหุ้น บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SF ของกลุ่ม “จิราธิวัฒน์” ผ่าน บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ด้วยเม็ดเงินที่เตรียมจ่ายสูงถึง 2.55 หมื่นล้านบาท ให้แก่ผู้ถือหุ้นใหญ่เดิมกลุ่ม “พูลวรลักษณ์” เจ้าของอาณาจักร “เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป” หรือ MAJOR ในสัดส่วน 30.36% ราคาหุ้นละ 12 บาท แบ่งเป็นจำนวนเงินกว่า 7.7 พันล้านบาท ภายในสิ้นเดือนสิงหาคม 2564 และเงินส่วนที่เหลือเตรียมพร้อมทำคำเสนอซื้อหุ้นทั้งหมดในราคา 12 บาท เพื่อให้ได้ทั้งหมด 100%
เหตุผลสำคัญที่หลายฝ่ายว่าเป็นสาเหตุให้เกิดดีลเข้าซื้อหุ้นในครั้งนี้ หนีไม่พ้นศูนย์กลางค้าขนาดใหญ่ย่านบางนา ที่รู้จักกันดีในชื่อ “เมกา บางนา” เนื่องจากเป็นศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่บนทำเลที่เหมาะสม และได้รับความนิยมอย่างยิ่งของประชาชนในพื้นที่ รวมนอกพื้นที่ เห็นได้จากจำนวนผู้ใช้บริการที่ยังอยู่ในอัตราที่สูงแม้จะตัวเลขการแพร่ระบาดของผู้ติดเชื้อCOVID-19 ในประเทศปัจจุบันจะอยู่ที่หลัก 6 พันราย นอกจากนี้ ทำเลดังกล่าวถูกคาดการณ์ว่าจะมีการเจริญเติบโตมากยิ่งขึ้นในอนาคต เนื่องจากเส้นทางคมนาคมสะดวก และเชื่อมกับถนนวงแหวน ทำให้ในอนาคตพื้นที่บริเวณดังกล่าวถูกคาดการณ์ว่าจะมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
มีการประเมินว่า การทุ่มเงินเข้าซื้อหุ้นใหญ่ใน SF ของกลุ่มจิราธิวัฒน์รอบนี้ ถือว่าถูกเพราะหากพิจารณาในแง่ของ EV/พื้นที่เช่า พบว่า SF อยู่ที่ 7.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ศูนย์การค้าของ CPN อยู่ที่ 2.1 แสนบาทต่อตารางเมตร และด้วยศักยภาพของ CPN ในแง่ของการพัฒนาพื้นที่นั้นถือว่ามีความแข็งแกร่ง ทำให้ในอนาคตมูลค่าพื้นที่เช่าของ “เมกา บางนา” อาจได้ความคุ้มค่าเพิ่มขึ้นไปอีก
"ปรีชา เอกคุณากูล" กรรมการผู้จัดการใหญ่และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CPN แสดงความเห็นถึงเหตุผลในการเข้าซื้อกิจการว่า เป็นการสร้างการเติบโตทางธุรกิจทั้งในระยะสั้นและระยะยาวตรงตามยุทธศาสตร์ที่ CPN วางไว้ โดยข้อตกลงการซื้อเป็นที่พอใจของทั้งสองฝ่ายนั่นคือ CPN และ MAJOR โดย CPN เมื่อได้หุ้นใหญ่ใน SF กว่า 30% มาครอบครอง เท่ากับได้อำนาจในการบริหาร ขณะที่ MAJOR ก็ได้เงินในมือกว่า 7.76 พันล้านบาท สามารถนำไปชำระหนี้ที่มีอยู่ แถมยังเหลือเงินสดมาเสริมสภาพคล่องได้อีกกว่า 2 พันล้านบาท ซึ่งน่าจะเพียงพอสำหรับการต่อชีวิตให้ธุรกิจหลักอย่างโรงภาพยนตร์ที่กำลังประสบปัญหาจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 มาตั้งแต่ปีที่แล้วได้
ขณะเดียวกัน การเข้าซื้อหุ้น SF เปรียบเสมือนการขึ้นทางด่วน หรือช่วยขยับโอกาสในการบรรลุเป้าหมายของ CPN ในการเป็นเจ้าของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับ Super Regional Mall เพิ่มขึ้นอีก 2 แห่ง คือ เซ็นทรัล เวสต์เกต และเมกาบางนา และยังมีแผนที่จะต่อยอดการลงทุนร่วมกับ EKIA ซึ่งเป็นพันธมิตรสำคัญของ SF ต่อไปในอนาคตด้วย
ไม่เพียงเท่านี้ SF ยังมีสมบัติชิ้นงามอื่นๆ อีกมากมายที่จะช่วยเติมเต็มศักยภาพให้ CPN นั่นคือ คอมมูนิตี มอลล์อื่นๆ ที่อยู่ภายใต้การบริหาร ซึ่งล้วนมาจากไอเดียของผู้ปลุกปั้นบริษัทอย่าง "นพพร วิฑูรชาติ" เช่น เจ-อเวนิว คอมมูนิตี มอลล์ชื่อดังย่านทองหล่อ อีกทั้ง SF ยังมีที่ดินที่เป็นแลนด์แบงก์อีกหลายแห่งทั้งใน CBD ของกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด รวมถึงที่ดินผืนใหญ่ที่บางใหญ่และรังสิตที่รอการพัฒนา ซึ่งจะช่วยสร้างความสามารถในการแข่งขันและขับเคลื่อนการเติบโตของธุรกิจและสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนที่ดีต่อไปในอนาคต
ที่ผ่านมา “เมกาบางนา” ถือเป็นเพชรยอดมงกุฎของ SF ด้วยเพราะรายได้หลักกว่า 57% มาจากศูนย์การค้าแห่งนี้ และอีก 43% มาจากศูนย์การค้า หรือคอมมูนิตี มอลล์อื่นๆ ของบริษัท ดังนั้น เมื่อเปลี่ยนหัวขบวนรายได้จากที่เคยเป็นของ MAJOR ต่อไปนี้ย่อมกลายมาเป็นส่วนเพิ่มเติมของ CPN แทน และยังทำให้ “เซ็นทรัล” เป็นผู้นำศูนย์การค้าในประเทศอย่างชัดเจน หลังจากที่ผ่านมามีพื้นที่ค้าปลีกรวมกันกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร ผ่าน “เซ็นทรัล” สาขาต่างๆ รวมถึงสาขาในมาเลเซีย แต่วันนี้ตัวเลขพื้นที่การค้าจะขยายตัวเพิ่มขึ้น เพราะต้องนับรวมคอมมูนิตี มอลล์ อีก 18 โครงการของ SF เข้าไปด้วย
สิ่งที่น่าสนใจสำหรับดีลการเข้าซื้อกิจการในครั้งนี้ นอกจากทำเลและศักยภาพของศูนย์การค้าที่กลุ่ม “เซ็นทรัล” เข้าซื้อ นั่นคือ เม็ดเงินที่ใช้ในการเข้าซื้อกิจการ มีรายงานว่า CPN จะใช้เงินกู้ในการเข้าซื้อ โดยหากซื้อทั้งหมด 100% จะทำให้ D/E เพิ่มขึ้นเป็น 0.77 เท่า จากเดิม 0.46 เท่า แต่แม้ว่า CPN จะมีต้นทุนเงินกู้ยืมอยู่ที่ราว 2% เมื่อเทียบกับปันผลจาก SF ที่ 1.7% แต่จากการ Synergy ที่จะเกิดขึ้นจากการได้สินทรัพย์ของ SF จะทำให้ CPN มีที่ดินเตรียมพัฒนาขนาดใหญ่ในบริเวณ “เมกาบางนา” รวมถึงการมีโอกาสได้ Know-How จาก EKAI ในการพัฒนาที่ดินต่อไป รวมถึงโอกาสในการนำ “เมกา บางนา” หรือโครงการอื่นๆ ของ SF ขายเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือรีท (REIT) ในอนาคต ซึ่งจะทำให้ขยายของ SF เป็นไปอย่างรวดเร็ว และนั่นจะยิ่งทำให้ประมาณการกำไรของ CPN มีโอกาสขยายตัวเพิ่มขึ้นตามไปด้วย จากปัจจุบันคาดการณ์ว่า Upside จากการเข้าซื้อหุ้นใหญ่ในครั้งนี้จะอยู่ที่ราว 5-9% ของกำไรสุทธิของ CPN
ดังนั้น แม้การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ในประเทศระลอกนี้แม้จะยังไม่มีท่าทียุติ และหลายธุรกิจยังมองว่าเป็นความเสี่ยงที่สำคัญต่อการขยายการลงทุน แต่หลายฝ่ายเชื่อว่าสำหรับการกู้เงินมาซื้อหุ้นก้อนใหญ่ของ CPN รอบนี้มีความคุ้มมากอย่างมาก เพราะสามารถทำเงินได้ทันที ไม่ต้องรอการลงทุนผนวก
“เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุนของ CPN เราสามารถบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ และอยู่ในกรอบนโยบายสัดส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น หรือ Net D/E ที่ต่ำกว่า 1 เท่า โดยเซ็นทรัลพัฒนายังเดินหน้าพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบมิกซ์ยูสต่อไป และศึกษาโอกาสการลงทุนใหม่ๆ เพื่อประโยชน์ต่อผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม”
มีการประเมินว่า การเข้าซื้อหุ้น SF ในครั้งนี้จะทำให้ CPN เริ่มมีการรับรู้กำไรส่วนแบ่งจาก SF ในไตรมาส 3/64 อีกทั้งหากการทำ Tender Offer หุ้น SF ประสบความสำเร็จ CPN จะทำการรวม (consolidate) งบการเงินของ SF แทนการรับรู้ส่วนแบ่งกำไร แม้จะส่งผลให้ระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ปรับตัวขึ้นไปอยู่ที่ระดับ 0.8 เท่า แต่ CPN สามารถรับรู้รายได้และกำไรจากผลประกอบการได้ทันที
อย่างไรก็ตาม เริ่มมีการคาดการณ์ว่า CPN อาจมีการปรับเปลี่ยนแผนลงทุนในอนาคตเพิ่มเติม เนื่องจากการเข้าซื้อหุ้นใหญ่ใน SF จากกลุ่ม “พูลวรลักษณ์” รอบนี้ไม่ได้อยู่ในแผนการลงทุน 5 ปีของบริษัท หลายฝ่ายจึงมองดีลนี้ว่าจะเป็นบวกต่อ CPN ในการเพิ่มศักยภาพพื้นที่การให้บริการ และการเข้าสู่กลุ่มธุรกิจ Community Mall และห้างขนาด Super Regional Mall พร้อมทั้งการทำงานร่วมกัน (Synergy) ที่จะเกิดขึ้นจากที่ดินเปล่า (Land Bank) ของ SF เช่น การเชื่อมต่อพื้นที่โครงการ Central Westgate และ IKEA บางใหญ่ และมองการเติบโตรายได้ของ CPN โดยเฉลี่ยสูงกว่า 10% ต่อปี
ขณะเดียวกัน แม้การลงทุนครั้งนี้ที่ราคา 12.00 บาท สูงกว่าราคาปัจจุบันของ SF ที่ 11.60 บาท และราคา Book Value สิ้นไตรมาสแรกที่ 7.00 บาท (หรือคิดเป็น P/BV 1.7 เท่า ยังต่ำ P/BV ของCPN ที่ 3.2 เท่า) รวมมูลค่าทั้งสิ้น 2.58 หมื่นล้านบาท (หาก Tender Offer 100%) เทียบเป็น 11.5% ของมูลค่าสินทรัพย์สิ้นไตรมาสแรก ถือเป็นมูลค่าลงทุนที่สูง และทั้งหมดมาจากการแหล่งเงินกู้ แต่ CPN มีความพร้อมในการลงทุน ทำให้เชื่อว่าแผนลงทุนครั้งนี้ไม่นำไปสู่การเพิ่มทุนและกระทบเงินปันผล
สิ่งสำคัญที่จะได้เห็นจากดีลดังกล่าว คือการดึงศักยภาพในสินทรัพย์ของ SF ที่จะช่วยขยายพอร์ตโครงการศูนย์การค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงยังสามารถเติมเต็มพอร์ต Community Mall และที่ดินรอการพัฒนาในทำเลศักยภาพสูงทั้ง CBD ในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
ที่ผ่านมา SF มีรายได้ราว 1-1.5 พันล้านบาท/ปี และกำไรปกติ 400-600 ล้านบาท (ในส่วนนี้กว่า 80% มาจากส่วนแบ่งกำไร เมกา บางนา เฉลี่ย 400-500 ล้านบาทต่อปี) เทียบเป็นสัดส่วนต่อรายได้และกำไรปกติของ CPN ราว 4% และ 5% แต่ CPN จะได้ประโยชน์ในระยะยาวจากการลงทุนดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ขณะที่ CPN ดูเหมือนจะกลายเป็นผู้ชนะของดีลนี้ ตรงข้ามกันผู้ปล่อยขายหุ้น SF อย่าง MAJOR กำลังได้รับผลกระทบ เพราะเมื่อดีลขายหุ้นออกมาเป็นข่าว ล่าสุดเมื่อวันที่ 7 ก.ค. ราคาหุ้น MAJOR ก็พบกับแรงขาย จนราคาปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
นั่นเพราะภายหลัง MAJOR ขายหุ้น SF ให้แก่ CPN ทำให้นักลงทุนคาดว่าจะส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรที่บริษัทรับรู้จาก SF หายไปปีละ 700 ล้านบาท หรือราว 40-50% ของกำไรทั้งหมด แม้บริษัทจะได้รับผลบวกจากกระแสเงินสดก้อนใหม่จากที่ CPN จ่ายชำระหนี้มูลค่า 7.76 พันล้านบาท โดยจะนำไปทยอยชำระคืนหนี้ 5.30 พันล้านบาท ซึ่งจะส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายลดลงปีละ 140 ล้านบาท นอกจากนี้ บริษัทคาดว่าจะรับรู้กำไรหลังหักภาษีมูลค่า 2.82 พันล้านบาท ในไตรมาส 3/64 ส่งผลให้คาดการณ์กำไรปีนี้เพิ่มขึ้นจากเดิมคาดมีกำไร 885 ล้านบาท
จากประเด็นดังกล่าว ทำให้ช่วงนี้ เริ่มมีการแนะนำซื้อลงทุน MAJOR เพราะยังเชื่อว่าแนวโน้มธุรกิจมีโอกาสกลับมาฟื้นตัวหลัง COVID-19 รวมถึงคาดหวังการประกาศจ่ายปันผลพิเศษเดือน ส.ค.โดยให้ราคาเหมาะสม 24.00 บาทต่อหุ้น เนื่องจากที่ผ่านมา MAJOR นับเป็นหุ้นที่มีศักยภาพ เพราะมีกำไรต่อเนื่องทุกปี แถมจ่ายปันผลสม่ำเสมอ
แต่จากวิกฤตการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าธุรกิจหลักของบริษัทอย่างโรงภาพยนตร์ได้รับผลกระทบหนัก รวมไปถึงธุรกิจที่เป็นเงินลงทุนอย่าง SF จนทำให้ผลประกอบการปี 2563 บริษัทขาดทุนสุทธิ 527.49 ล้านบาท และลามมาจนถึงไตรมาสแรกปีนี้ขาดทุนสุทธิอีก 119.98 ล้านบาท จนทำให้หลายฝ่ายคาดว่า เหตุผลที่ MAJOR ยอมปล่อย SF มาให้กลุ่มเซ็นทรัล น่าจะมาจากกระแสเงินสดที่ตึงมือ เห็นได้จากเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานที่ลดลงอย่างน่าใจหาย จากปี 2562 ที่ระดับ 2.39 พันล้านบาท มาอยู่ที่ 202.43 ล้านบาทในปี 2563 และไตรมาสแรกปีนี้อยู่ที่ 48.68 ล้านบาท ขณะที่อัตราดอกเบี้ยกู้ยืมยังเดินหน้าเรียกเก็บอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นการตัดใจขายหุ้น SF ในมือกว่า 30% น่าจะช่วยทำให้บริษัทมีสภาพคล่องมากขึ้น เมื่ออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จาก 1.3 เท่า เหลือเพียง 0.35 เท่า เพราะจะทำให้หนี้สินก้อนใหญ่หมดไป อีกทั้งยังได้ทุนมาในการขยายธุรกิจทั้งในและต่างประเทศ และยังเหลืออีก 2.20 พันล้านบาทใช้เป็นทุนหมุนเวียน โดยคาดว่าปีนี้ MAJOR น่าจะบันทึกกำไรจากการขายหุ้น SF 2.82 พันล้านบาทได้ในช่วงไตรมาส 3/64 นี้
คาดการณ์ดังกล่าว นำไปสู่เรื่องคาดหวังว่า MAJOR อาจมีการจ่ายปันผลพิเศษ ประมาณ 1.00 บาทต่อหุ้น หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทน 4% ขณะที่การชำระคืนเงินกู้ คาดว่าจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายประมาณ 250 ล้านบาท/ปี แต่สิ่งสำคัญคือ MAJOR จะไม่ได้รับส่วนแบ่งกำไรจาก SF ที่เคยรับรู้ประมาณ 600 ล้านบาท/ปี ซึ่งจะทำให้กำไรของบริษัทในปี 2565 ลดลงจากประมาณการเดิม 35-37%
ส่วนความกังวลต่อกรณีว่า เมื่อ SF เปลี่ยนผู้ถือหุ้นใหญ่เป็น CPN อาจทำให้สาขาโรงภาพยนตร์ของ MAJOR จำเป็นต้องถอยออกไปจากศูนย์การค้าต่างๆ ของ SF คาดว่าเรื่องดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้น และคาดว่าไม่กระทบต่อแผนการขยายสาขาโรงภาพยนตร์ของบริษัท
อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งกำไรจาก SF มีสัดส่วนเป็น 30-40% ของกำไรสุทธิทั้งหมดของ MAJOR ดังนั้นการไม่ได้รับรู้กำไรส่วนนี้ในอนาคต อาจส่งผลลบต่อการประเมินมูลค่าเหมาะสมของหุ้น โดยราคาเหมาะสมของ MAJOR ใหม่ เบื้องต้นคาดว่าจะอยู่ในช่วง 25.00-27.00 บาทต่อหุ้น
ขณะที่แนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 2/64 ของบริษัทคาดว่าจะมีผลขาดทุนเพิ่มขึ้นเป็น 392 ล้านบาท และมีรายได้รวมเพิ่มขึ้นเป็น 470 ล้านบาท เติบโต 126% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่รายได้รวมลดลงจากไตรมาส 1/64 ซึ่งเป็นไปตามสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ระลอก 3 ที่ยาวนานกว่าระลอก 2 ประกอบกับมีภาพยนตร์หลายเรื่องเลื่อนกำหนดฉายหนังออกไป แม้จะยังมีภาพยนตร์ Hollywood เข้าฉายในช่วงปลายเดือน มี.ค.ที่ผ่านมาก็ตาม
โดยประเมินว่า MAJOR น่าจะกลับมามีกำไรสุทธิได้ในช่วงไตรมาส 4/64 หลังสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 คลี่คลายลง ดังนั้นจึงได้ปรับประมาณการผลการดำเนินงานปี 2564 มีกำไรสุทธิ 2,338 ล้านบาท (กรณีรวมรายการพิเศษ)
อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมกำไรจากการขายหุ้น SF ผลการดำเนินงานปี 2564 จะขาดทุนจากธุรกิจหลัก 486 ล้านบาท ส่วนปี 2565 จะกลับมาเป็นกำไรสุทธิได้ 647 ล้านบาท
