แม้ว่าภาพรวมสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยและทั่วโลกยังคงมีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่การเร่งรัดฉีดวัคซีนเพื่อป้องกันการติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยในช่วงเดือนมีนาคมถึงเมษายนที่ผ่านมา กลายเป็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับภาคธุรกิจในทุกภาคส่วน กลับมามีความหวังว่าการแพร่ระบาดของไวรัสจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นในเร็ววัน เพื่อให้ภาคธุรกิจต่างๆ กลับมาคึกคักอีกครั้ง รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ในปี 2563 ที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบอย่างมากจากการระบาดของโควิด-19
สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 2 ของปี 2564 (เม.ย.-มิ.ย.) นั้น นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทยให้มุมมองว่า เท่าที่ติดตามแผนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ พบว่า หลายบริษัทระบุวันชัดเจนในการเปิดโครงการในไตรมาส 2 เริ่มเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมผ่าน Booking Online แล้ว ซึ่งคาดว่าตัวเลขการเปิดหน่วยขายคอนโดมิเนียมในช่วง 6 เดือนแรกของปี 64 (ม.ค.-มิ.ย.) ประมาณ 8,108 หน่วย ถือว่าเป็นตัวเลขที่น้อยมากเมื่อเทียบกับแต่ละไตรมาสตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปีที่ผ่านมา
"โดยปกติการเปิดโครงการคอนโดฯ จะไปหนาแน่นช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ ซึ่งเราคิดว่า ตลอดทั้งปี 64 น่าจะมีการเปิดขายใหม่อยู่ระดับ 16,000 ถึง 18,000 หน่วย เทียบกับตัวเลข 20,000 หน่วยในปีที่ผ่านมา หรือลดลงกว่า 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ แต่สัดส่วนจะลดลงอีกมากหากไปเทียบกับปี 2561 ที่หน่วยเปิดขายใหม่กว่า 66,021 หน่วย ด้วยภาวะตลาดในปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องถึงปีนี้ที่ไม่เอื้ออำนวย ทำให้ผู้ประกอบการแบ่งเฟสการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ลง เรามองว่า ปีนี้ ตลาดคอนโดฯ อยู่ในภาวะประคองตัว แต่ตนยังมีความมั่นใจว่า ตลาดคอนโดฯ จะกลับมาเป็นปกติและดีขึ้นในปี 2565"
ในส่วนของโครงการแนวราบ ผู้ประกอบการหันไปเปิดทำเลในพื้นที่หัวเมืองรอง หรือแม้กระทั่งในส่วนของตลาดคอนโดฯ เอง ผู้พัฒนาบางรายเลือกที่จะขยายแผนการลงทุนออกไปในพื้นที่อื่นๆ นอกเขตกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในเขตพื้นที่โครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ทั้งในพื้นที่ศรีราชา บางแสน หรือแม้กระทั่งจังหวัดระยอง และจากแผนการพัฒนาในปี 2564 ของผู้พัฒนารายใหญ่มีเพียงแค่บางรายเท่านั้นที่ประกาศเพิ่มแผนการพัฒนาคอนโดฯ ในปีนี้ เช่น บมจ.แสนสิริ บมจ.โนเบิลดีเวลลอปเมนท์ เป็นต้น เนื่องจากในปีที่ผ่านมา สามารถระบายสต๊อกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและสินค้าคงค้างออกไปได้เป็นจำนวนมาก แต่อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังรอดูท่าทีและสถานการณ์ตลาดอีกครั้งสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ โครงการใหม่ ซึ่งนักพัฒนาหลายรายมีแผนที่จะเปิดตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีเป็นต้นไป
ทั้งนี้ แม้การระบาดของโควิด-19 ยังคงเกิดต่อเนื่อง แต่ตลาดอสังหาฯ ยังคงมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามาสนับสนุน ส่งผลให้เกิดการเติบโตของยอดขาย ไม่ว่าจะเป็นนโยบายการเปิดประเทศ (1 ก.ค.64) การเร่งรัดฉีดวัคซีนของรัฐบาล มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ลงเหลือรายการละ 0.01%
ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 64 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่มีอัตราการขายเฉลี่ยตัวดีขึ้นอยู่ที่ 48% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 17% โดยช่วงระดับราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นช่วงราคาที่มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ 61.3% ตามมาด้วยช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม. คิดเป็น 44.1% และช่วงระดับราคา 250,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไปหรือคิดเป็น 32.1% ซึ่งจากอัตราการขายได้เฉลี่ยที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดฯ ในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. และช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม.ยังเป็นช่วงระดับราคาที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย หากผู้พัฒนาสามารถพัฒนาโครงการออกมาได้ตอบโจทย์ต่อความต้องการ รูปแบบโครงการน่าสนใจ ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ระดับราคาที่เหมาะสมไม่สูงจนเกินไป และยังมีช่องว่างให้สามารถทำกำไรได้ก็ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ ภาพรวมของอุปทาน (สินค้า) เปิดขายใหม่ ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง มีเปิดใหม่เพียง 10 โครงการ 3,608 ยูนิตเท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 22,340 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 2,272 ยูนิต หรือคิดเป็น 38.6% และส่วนใหญ่นักพัฒนายังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง รองลงมาคือ ในพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือและพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดเป็นการพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุด 2,642 ยูนิต หรือคิดเป็น 73.2% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 19,000 ล้านบาท และผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์อีก 967 ยูนิต หรือคิดเป็น 26.8% ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 3,340 ล้านบาท
โดยช่วงระดับราคา100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. เป็นช่วงระดับราคาที่นักพัฒนามีการเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด ประมาณ 1,800 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.9%
สำหรับอัตราขายรวมของคอนโดฯ เปิดใหม่ในช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48% ถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่ค่อนข้างสูง บางโครงการสามารถปิดการขายในช่วง Presale ที่ผ่านมาได้สูงถึง 80% ถึงแม้ว่าหลายโครงการที่เปิด Presale ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมา จะมีการเปิดขายรอบวีไอพี หรือรอบออนไลน์มาก่อนตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เมื่อเปิด Presale อย่างเป็นทางการสามารถมีอัตราการขายได้อยู่ในเกณฑ์ที่ดี
เมื่อพิจารณาจากอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 48% ของโครงการคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมาพบว่า ในช่วงระดับราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม.เป็นช่วงราคาที่มีอัตราการขายที่สูงที่สุดอยู่ที่ 61.3% ตามมาด้วยช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม.คิดเป็น 44.1% และช่วงระดับราคา 250,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป หรือคิดเป็น 32.1% ซึ่งจากอัตราการขายได้เฉลี่ยที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นว่า คอนโดฯ ในช่วงราคา 100,001-150,000 บาทต่อ ตร.ม. และ ช่วงระดับราคา 50,001-100,000 บาทต่อ ตร.ม. ยังเป็นช่วงระดับราคาที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย หากผู้พัฒนาสามารถพัฒนาโครงการออกมาได้ตอบโจทย์ต่อความต้องการ รูปแบบโครงการน่าสนใจ ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี ระดับราคาที่เหมาะสมไม่สูงจนเกินไป และยังมีช่องว่างให้สามารถทำกำไรได้ก็ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง
แต่อย่างไรก็ตาม อุปทานที่ยังคงเหลือขายอยู่ในตลาด โดยเฉพาะอุปทานในส่วนที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมถึงภาพรวมของกำลังซื้อต่างชาติที่ยังคงชะลอตัวและผลตอบแทนจากการลงทุนที่ปรับตัวต่ำลง ทั้งในส่วนของการลงทุนปล่อยเช่าที่เกิดการตัดราคาค่าเช่า เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้เช่าในภาวะที่การแข่งขันค่อนข้างสูง แต่ดีมานด์มีอย่างจำกัด อีกทั้งอุปทานคอนโดฯ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ส่งผลให้นักพัฒนาส่วนใหญ่ เลือกที่จะยังไม่เปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงที่ผ่านมา และรอดูท่าทีและสถานการณ์ตลาดอีกครั้งสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดฯ ใหม่ในปีนี้
สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ประมาณ 4,500 ยูนิต ปรับตัวสูงขึ้นจากในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (ไตรมาส 2 ปี 63 หน่วยเปิดขายอยู่ที่ 1,206 หน่วย) และส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 50,000-150,000 บาทต่อ ตร.ม. ในระดับราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาท และการเปิดตัวจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากทำเลเหล่านั้นยังคงมีที่ดินรอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมาก และราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในพื้นที่ใจกลางเมือง และยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งเป็นราคาที่กำลังซื้อสามารถดูดซับได้ง่าย
