กระแสข่าวที่ออกมาจากรัฐบาลที่มีแนวคิด "ปลดล็อก" ในการเปิดให้ชาวต่างชาติได้สิทธิในการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น จนเริ่มกระแสตีกลับ ทั้งจากภาคเอกชน มีการหยิบยกไปขยายผลถึงการเปิดให้ต่างชาติยึดครองมากเกินไป (ฟากตรงข้ามรัฐบาล) ทั้งในเรื่องของการขยายเพดานสัดส่วนต่างชาติ (โควตาต่างชาติ) ซื้ออาคารชุดในสัดส่วนที่เกินกว่าที่กฎหมายในปัจจุบันบังคับอยู่ คือ ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายคอนโดมิเนียม (พ.ร.บ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551) แต่มีแนวทางที่จะให้สูงมากกว่าในระดับโควตากำหนดไว้
และประเด็นที่ "ร้อนแรง" คือ ให้สิทธิต่างชาติซื้อโครงการบ้านจัดสรรได้ จากเดิมที่กฎหมายห้ามในส่วนนี้
"เท่าที่ตามข่าวก็เป็นประเด็นที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เคยหยิบยกหารือกับนายกรัฐมนตรี เมื่อครั้งพบปะกับภาคธุรกิจอสังหาฯ ปีที่ผ่านมา แต่จนถึงปัจจุบันแนวทางต่างๆ ที่นำเสนอไปก่อนหน้านี้ยังมีการตอบสนองกลับมาเท่าที่ควร คิดว่ากระแสข่าวที่เกิดขึ้นน่าจะมีคนในสมาคมฯ ชงเรื่องไปยังภาครัฐ แต่โดยรวมแล้วคิดว่าสิ่งต่างๆ ที่เป็นแนวทางกระตุ้นภาคอสังหาฯ ยังไม่ถึงเวลา โดยเฉพาะเรื่อง การเปิดให้ต่างชาติซื้้อบ้านจัดสรร แม้ว่าเราจะรับรู้และรับทราบกันดี อาจจะมีการซื้อโครงการบ้านจัดสรร แต่เป็นในรูปของบริษัทที่เข้าไปสวมสิทธิ" แหล่งข่าวรายหนึ่งระบุ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวให้ความเห็นต่อประเด็นข้างต้นว่า เป็นเรื่องละเอียดอ่อนมาก เนื่องจากขณะนี้รัฐบาลกำลังมีหน้าที่สำคัญในการดูแลประชาชนและป้องกันเรื่องการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ขณะที่ในหลายประเทศยังประสบปัญหาเรื่องระบาดระลอกใหม่อย่างต่อเนื่อง จนมีการล็อกดาวน์หลายครั้ง ขณะที่การจะออกเป็นพระราชกำหนด (พ.ร.ก.) น่าจะมีเรื่องระยะเวลาเข้ามาเกี่ยวข้อง
"ตอนนี้ประเทศไทยยังไม่ได้เปิดให้ต่างชาติเข้ามา และก็ยังไม่แน่ใจว่าจะทัน 1 กรกฎาคม นี้หรือไม่ เพราะทั้งเรา และในต่างประเทศยังประสบเรื่องการระบาดซ้ำระลอกใหม่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม เรื่องขยายเพดานโควตาต่างชาติอาจจะแบ่งเป็นโซนได้ เช่น พื้นที่กรุงเทพฯ พัทยา หัวหิน เนื่องจากมีชาวต่างชาติบางส่วนต้องการคอนโดฯ ในทำเลสุขุมวิท เพียงแต่บางอาคารโควตาเต็ม ซึ่งหากกระแสข่าวเรื่องขยายสิทธิเกิดขึ้นจริงนั้น เชื่อว่าราคาห้องชุดคงไม่ปรับขึ้นมากมาย คนซื้อฉลาดพอที่จะเปรียบเทียบ ถ้าแพงไป สู้ไปซื้ออาคารอื่นแทน"
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2564 มีทั้งหมดประมาณ 3,840 ยูนิต ลดลงจากไตรมาสที่ 4 ปี 63 ประมาณ 33% และลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปี 2563 ประมาณ 17% ช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 63 ยังเป็นช่วงเวลาที่การแพร่ระบาดในประเทศไทยยังไม่รุนแรง และยังไม่มีการล็อกดาวน์ใดๆ ทั้งสิ้น โดยช่วงวันที่ 26 มีนาคม 2563 เป็นวันแรกที่มีจำนวนผู้ติดเชื้อมากกว่า 1,000 คนในประเทศไทย แต่สถานการณ์ในไตรมาสที่ 1 ปีนี้กลับไม่ใช่แบบนั้น เพราะจำนวนของผู้ติดเชื้อรายใหม่มีต่อเนื่องเป็นระลอกมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา หลังจากที่ช่วงไตรมาสที่ 3 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 4 ปี 63 สถานการณ์เหมือนจะดีขึ้น
อย่าตื่นแก้ กม. "ให้ต่างชาติ" ได้สิทธิถือครองบ้านพร้อมที่ดิน
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้มุมมองต่อกระแสข่าวในเรื่องที่รัฐบาลจะให้สิทธิต่างชาติซื้อโครงการแนวราบและขยายโควตาซื้อโครงการคอนโดฯ ในสัดส่วนที่เกินกว่ากฎหมายกำหนดว่า ในทางปฏิบัติหากจะแก้ไขกฎหมายผ่านการออกเป็นพระราชกำหนดนั้นคงไม่ได้ แต่สามารถดำเนินการในส่วนของพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่าด้วยเรื่องการขายโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งกระบวนการดังกล่าวจะต้องใช้เวลาที่นาน มีขั้นตอนและรายละเอียดปลีกย่อยหลายอย่าง
"ยิ่งเรื่องให้ต่างชาติซื้อโครงการแนวราบเป็นไปได้ยาก หากยังไม่เข้าสู่การประชุมสภา สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องน่าตื่นเต้น ไม่ใช่เรื่องใหม่ ทางสมาคมฯ ได้เสนอมาตรการไปก่อนหน้านี้แล้ว และหากจะผลักดันผ่านการออกเป็น พ.ร.ก.ก็ไม่ได้ เนื่องจากไม่ใช่เรื่องฉุกเฉิน" นายพรนริศ
อนึ่ง สำหรับสถานการณ์ที่จะประกาศใช้พระราชกำหนดได้แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ตามความในรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย (พ.ศ.2550) ได้แก่
1.พระราชกำหนดทั่วไป ออกได้ในกรณีฉุกเฉินที่มีความจำเป็นรีบด่วนอันมิอาจหลีกเลี่ยงได้ เพื่อประโยชน์ในการรักษาความปลอดภัยของประเทศ เพื่อความมั่นคงทางเศรษฐกิจ หรือเพื่อป้องปัดพิบัติสาธารณะ
2.พระราชกำหนดเกี่ยวกับภาษีอากรหรือเงินตรา ออกได้ในกรณีที่มีความจำเป็นที่จะต้องมีกฎหมายเกี่ยวกับภาษีอากรหรือเงินตรา ซึ่งต้องได้รับพิจารณาโดยด่วนและลับ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของแผ่นดิน ทั้งนี้ ภายในระหว่างสมัยประชุมของรัฐสภาเท่านั้น
บิ๊กจัดสรรชี้ยังไม่จำเป็นเปิดกว้างให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านจัดสรร
ผู้บริหารระดับสูงบริษัทอสังหาฯ หนึ่งในท็อปไฟว์ กล่าวว่า การจะเปิดให้ชาวต่างชาติได้สิทธิซื้อโครงการบ้านจัดสรรนั้นยังไม่มีความจำเป็นถึงขั้นเปิดกว้างตามที่มีกระแสข่าวออกมา แม้แต่สินค้าประเภทคอนโดมิเนียมยังมีซัปพลายล้นตลาด และต้องใช้เวลาในการดูดซับห้องชุดอีกหลายปี ขณะเดียวกัน หากเปิดพื้นที่เรื่องกำลังซื้อต่างชาติในโครงการบ้านจัดสรร จะดึงให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติเข้ามารุกพัฒนาโครงการแนวราบแข่งกับผู้ประกอบการในท้องถิ่นมากขึ้น จะยิ่งทำให้ซัปพลายโครงการแนวราบมีปริมาณที่เกินความต้องการกว่าที่เป็นอยู่
แหล่งข่าวจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก เปิดเผยถึงกรณีหากมีการเปิดประเทศแล้วนั้น คาดว่า กำลังซื้อจากต่างประเทศต่อตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 3-6 เดือนแรกคงไม่กระโดดมากนัก (ภายใต้เงื่อนไขไม่เกิดระบาดซ้ำต่อเนื่อง) แต่หลังจากผ่าน 6 เดือนไปแล้ว กำลังซื้อชาวต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาเท่าเหมือนช่วงก่อนเกิดการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19
สำหรับกระแสข่าวที่จะมีการเปิดให้ชาวต่างชาติมีสิทธิซื้อโครงการบ้านจัดสรรนั้น แหล่งข่าวให้มุมมองว่า เรื่องนี้มีการพูดคุยกันเพียงแต่การเริ่มต้น ต้องมีการทดสอบตลาดก่อน ไม่ใช่เปิดกว้างมากเกินไป เพราะเรายังไม่เห็นเทรนด์ของเซกเมนต์โควตาต่างชาติกับตลาดในกลุ่มบ้านจัดสรร
สัดส่วนโควตาต่างชาติซื้อคอนโดไม่เต็มเพดาน 49%!
นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า จากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อที่เป็นชาวต่างชาติยังไม่กลับมา เนื่องจากการแพร่ระบาดในยุโรปยังคงมีความรุนแรง และไม่มีทีท่าว่าจะลดลง ซึ่งยังผลให้กำลังซื้อที่เป็นกลุ่มชาวต่างชาติได้หายไปจากตลาด โดยพบว่า หน่วยเหลือขายของโควตาต่างชาติยังคงมีเหลืออยู่เกินครึ่งของจำนวนโควตาทั้งหมด (ตามกฎหมายระบุสัดส่วนให้ชาวต่างชาติถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารชุด) ส่งผลให้หน่วยเหลือขายยังคงเหลืออยู่มาก และทำให้คอนโดมีภาวะล้นตลาดในบางทำเล ส่งผลให้บางโครงการต้องหยุดการขายและเลื่อนการเปิดโครงการ ผู้ประกอบการจึงพยายามลดจำนวนการเปิดขายโครงการใหม่ และคาดว่าอาจจะต้องใช้ระยะเวลาในการระบายหน่วยเหลือขายถึง 1-2 ปี เพื่อให้ตลาดอยู่ในภาวะที่สมดุล
