รัฐจ่อปลดล็อกต่างชาติซื้อบ้าน-คอนโดฯ หนุนกลุ่มอสังหาฯ

โบรกเกอร์จับตากลุ่มอสังหาฯ ส่อแววสดใส หลังรัฐบาลเตรียมปลดล็อกกฎหมาย เปิดทางต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ทั้งอนุญาตให้ซื้อบ้านจัดสรรในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และขยายสิทธิซื้อคอนโดมิเนียม และถือครองกรรมสิทธิ์เป็น 78-80% มอง LH-SC-RML-NOBLE-ANAN-ORI-AP-SPALI-SENA รับประโยชน์

ฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซียพลัส (ASPS) เปิดเผยผ่านบทวิเคราะห์ว่า ตามที่มีกระแสข่าวว่ารัฐบาลอยู่ระหว่างดำเนินการแก้กฎหมายดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้มากขึ้น เพื่อขยายสิทธิการซื้อคอนโดมิเนียม จากเดิมกำหนดให้ต่างชาติซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 49% ของพื้นที่ขายโครงการ (ส่วนอีก 51% เป็นของคนไทยถือครอง) เพิ่มเป็น 78-80% รวมถึงให้ต่างชาติซื้อบ้านแนวราบในโครงการบ้านจัดสรรในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป และจะกำหนดให้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขาย นอกจากนี้ ให้นักลงทุนต่างชาติทำสัญญาเช่าจากเดิมสูงสุด 30 ปี จะขยายเพิ่มเป็น 50 ปี + 40 ปี โดยการปรับแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติเป็นการชั่วคราวประมาณ 3-5 ปีเท่านั้น โดยประเด็นดังกล่าวคาดนำเสนอที่ประชุม ศบค.ในช่วงปลายเดือน เม.ย.นี้ ก่อนนำเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรีต่อไป

ทั้งนี้ถือเป็น Sentiment เชิงบวกต่อกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เนื่องจากหากเกิดขึ้นจริงย่อมดึงดูดเม็ดเงินลงทุนของต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

LH-SC รับประโยชน์ เปิดทางต่างชาติซื้อบ้าน 10-15 ล้านบาทขึ้นไป

ประเด็นที่น่าสนใจคือ การให้ต่างชาติซื้อบ้านจัดสรรในราคา 10-15 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็นเรื่องใหม่ที่ไม่เกิดขึ้นมาก่อน น่าจะได้รับการตอบรับที่ดีหากสามารถปฏิบัติได้จริง ส่วนนี้ย่อมส่งผลบวกต่อกลุ่มผู้ประกอบการที่มีพอร์ตแนวราบเป็นหลัก และเน้นตลาดกลาง-บน ได้แแก่ LH, SC

7 อสังหาฯ รับประโยชน์ขยายเพดานซื้อคอนโดฯ

ขณะที่การขยายเพดานซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติจาก 49% เป็น 78-80% ถือเป็นการเปิดช่องทางการขาย หรือระบายสต๊อกในโครงการที่มีอยู่ของผู้ประกอบการได้มาก เป็นผลบวกต่อผู้ประกอบการที่มีพอร์ตคอนโดฯ เช่น RML, NOBLE, ANAN, ORI, AP, SPALI, SENA

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติคงต้องติดตามต่อไป เนื่องจากข้อเสนอดังกล่าวต้องนำไปสู่การแก้ไขกฎหมาย ซึ่งอาจต้องใช้เวลาพิจารณากว่าจะสามารถนำมาบังคับใช้ได้จริง รวมถึงบางประเด็นคงต้องมีการกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น การให้สัดส่วนต่างชาติซื้อคอนโดฯ เกิน 49% อาจต้องมีการจำกัดให้สัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% จะไม่มีสิทธิโหวตในการประชุมนิติบุคคลอาหารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครอง และกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย

ทั้งนี้ เชื่อว่าความน่าสนใจของประเด็นดังกล่าวจะช่วยขับเคลื่อต่อราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัย เลือกหุ้นได้ประโยชน์และพื้นฐานแข็งแกร่ง พร้อมปันผลสูง ได้แก่ LH (FV@B9.65), SPALI (FV@B25.50) และเก็งกำไร ORI (FV@B8.35)

หยวนต้าประเมิน SC-LH-QH ได้รับผลประโยชน์

ด้าน บล.หยวนต้า (ประเทศไทย) เผยผ่านบทวิเคราะห์ว่า หากรัฐอนุมัติการให้สิทธิชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์แนวราบในช่วงระดับ 10-15 ล้านบาทขึ้นไป แม้ Segment ดังกล่าวคิดเป็นเพียงราว 20-25% ของตลาดรวม แต่จะเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อที่ไม่ก่อให้เกิดภาระหนี้ครัวเรือนในประเทศให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น

ขณะที่อสังหาริมทรัพย์แนวราบในปี 63 ได้รับผลตอบรับที่ดีจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคเนื่องจากมี Social Distancing ที่มากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียม คาดเป็นปัจจัยหลักที่จะดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติในช่วง 2H64 อิงข้อมูลสินค้าคงคลังของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนจำนวน 9 ราย ที่อยู่ภายใต้ Coverage เราพบว่า จากมูลค่าสินค้าแนวราบพร้อมขายทั้งสิ้น 2.9 แสนลานบาท มีอสังหาริมทรัพย์ราคาซื้อขายมากกว่า 10 ล้านบาท ทั้งสิ้น 6.7 หมื่นล้านบาท จาก 4 ผู้ประกอบการหลักคือ AP, LH, QH และ SC (Figure 2)

คาดผู้ประกอบการที่ได้รับผลประโยชน์และมี Upside risk ต่อประมาณการปี 2564/65 มากที่สุดคือ SC (TP : THB 3.36) LH (TP : THB 9.45) และ QH (TP : THB 2.52) ตามลำดับ จากการมีสัดส่วนสินค้าในช่วงระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มากที่สุดในอุตสาหกรรมเมื่อเทียบกับรายได้ในปี 63 (Figure 3) และเป็น Segment หลักในการประกอบธุรกิจ นอกจากนี้ Segment แนวราบที่ระดับราคาขาย 10 ล้านบาทขึ้นไป คาดมี Barrier of Entry ที่สูงจาก Brand Royalty และ Brand Image รวมถึงประสบการณ์การพัฒนาสินค้าของผู้เล่นหลัก เป็นปัจจัยบวกในเชิงการแข่งขันและการคง Market Share ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า

ส่วนการขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในโครงการแนวสูงจากเดิม 49% เป็น 70-80% (เพดานที่เกิน 49% ไม่มีสิทธิในการโหวตออกเสียงในการประชุมนิติบุคคล) คาดเป็นบวกอย่างมีนัยสำคัญต่อผู้ประกอบการที่เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงตามแนวรถไฟฟ้า เช่น NOBLE, ORI, SA, ANAN และ SIRI เนื่องจากเป็นทำเลที่มีอุปสงค์ต่างชาติสูง ข้อมูลสินค้าแนวสูงพร้อมโอนและโครงการที่คาดแล้วเสร็จในปี 2564 (Figure 4) แม้คาดเป็นหนึ่งปัจจัยหลักที่จะเป็น Upside risk ต่อประมาณการปี 2564/65 แต่ การเข้าลงทุนของลูกค้าชาวต่างชาติในช่วงปี 2560-2562 (ก่อนเกิดสถานการณ์ COVID-19) มีความสัมพันธ์โดยตรงกับหลายปัจจัย เช่น ช่วงระดับราคาขายที่ระดับ 3-10 ล้านบาท ระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้า และ Brand Image ของผู้ประกอบการ เป็นต้น

เลือก NOBLE (TP : THB 10.40) เป็น Top pick สำหรับผู้ประกอบการแนวสูงที่คาดได้รับผลประโยชน์ต่อการขยาย Foreign Quota เนื่องจาก 90% ของโครงการทั้งหมดเป็นโครงการแนวสูงตามแนวรถไฟฟ้าและมียอดขายลูกค้าชาวต่างชาติในปี 63 ที่สูงที่สุดในกลุ่ม ขณะที่ผู้ประกอบการที่เน้นพัฒนาโครงการแนวสูงที่คาดได้รับผลประโยชน์สูง แต่ไม่ได้อยู่ใน Coverage ของเราได้แก่ ORI, SA, ANAN และ SIRI