ข่าวคราวความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่ทยอยออกมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งในประเทศต่างๆ ทั่วโลกและในประเทศไทย ส่งผลให้ปัจจัยลบจากโควิด-19 ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลง แต่ปัจจัยใหม่ที่เข้ามาส่งผลต่อความกังวลของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในขณะนี้และคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึงปีหน้า คือแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง ขณะเดียวกัน ก็ยังมีผลต่อการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยของสถาบันการเงิน เนื่องจากยังกังวลถึงความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ รวมถือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง
อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ยังเป็นความหวังของผู้ประกอบการอสังหาฯ และมีแนวโน้มที่ดีในปีหน้า คือ ตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง ประกอบกับที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่าล้านบาทยังได้รับอานิสงส์จากโครงการบ้านหนึ่งล้านหลัง โดยในปัจจุบัน โครงการบ้านล้านหลัง ณ 25 พ.ย.2563 พบว่ามียอดการยื่นกู้รวม 41,093 บัญชี จากวงเงินกู้ในโครงการบ้าน 1 ล้านหลัง 31,237.65 ล้านบาท โดยขณะนี้มียอดการอนุมัติสินเชื่อแล้ว 38,933 บัญชี คิดเป็นวงเงิน 28,489.13 ล้านบาท
สำหรับตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนี้ นอกจากมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ปล่อยกู้รายใหญ่แล้ว ตลาดบ้านต่ำกว่า 1 ล้านบาทยังได้รับความสนใจจากสถาบันการเงินเอกชนเป็นจำนวนมาก เพียงแต่ในการคัดกรองลูกค้าค่อนข้างเข้มงวด ประกอบกับในช่วงที่ผ่านมาตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทนั้นมีสินค้าเข้าสู่ตลาดน้อยมาก แต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 เริ่มมีผู้ประกอบการเข้ามาจับตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้นทำให้ตลาดนี้คึกคักขึ้นอีกครั้ง
โดยก่อนหน้านี้ บริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาสินค้าเข้าสู่ตลาดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุดคือ บริษัท รีเจ้นท์โฮม ซึ่งมียอดการพัฒนาห้องชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อปีอยู่ที่ 4,000-5,000หน่วย ถัดมาคือ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งล่าสุดมีการพัฒนาโครงการห้องชุดระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เข้าสู่ตลาดแล้ว 4-5 โครงการ และในปี 2564 ยังมีแผนจะขยายเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก นอกจากนี้ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งรายที่ส่งคอนโดพลัม แบรนด์คอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเข้าสู่ตลาด ขณะเดียวกัน บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกหนึ่งรายที่ขยับลงมาเล่นตลาดนี้
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ในปี 2564 น่าจะยังเป็นอีกปีที่ผู้คนบนโลกยังคงต้องใช้ชีวิตอยู่ในภาวะเฝ้าระวังการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 แม้ว่าความหวังเรื่องของวัคซีนเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น แต่ ณ ตอนนี้ก็ยังไม่สามารถที่จะกำหนดได้ชัดเจนว่าคนทั่วไปจะมีวัคซีนหรือสามารถเข้าถึงวัคซีนได้ในราคาย่อมเยาหรือแบบไม่เสียเงินได้เมื่อไหร่ และวัคซีนนั้นได้ผล 100% หรือปลอดภัยในระยะยาวหรือไม่ เรื่องนี้ภายในครึ่งแรกของปี 2564 ก็น่าจะเห็นทิศทางแล้ว
ดังนั้น ช่วงครึ่งแรกของปี 2564 จะยังคงเป็นช่วงที่ต้องเฝ้าระวังทั้งเรื่องของไวรัส เศรษฐกิจที่จะอยู่ในภาวะชะลอตัว แม้ว่าจะมีทิศทางที่เป็นบวกมากขึ้นจากปี 2563 แต่ก็ไม่ใช่พลิกขึ้นมาดีแบบก่อนหน้านี้ทันทีเพราะประเทศไทยพึ่งพาต่างประเทศค่อนข้างมากการท่องเที่ยวยังคงไม่เห็นอนาคตที่ชัดเจน การส่งออก การลงทุนก็ชะลอตัว เศรษฐกิจของประเทศไทยที่ได้รับการส่งเสริมจากต่างประเทศมาโดยตลอดจึงชะลอตัวแบบรุนแรงในปี 2563 และดูแนวโน้มปี 2564 ก็ยังคงไม่ดีขึ้นแน่นอน
ปัจจัยที่อาจจะเข้ามามีผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2564 คือ เรื่องของการเมือง ซึ่งชัดเจนว่ามีความขัดแย้งในหลายส่วนและดูแล้วมีความเป็นไปได้ที่จะยืดเยื้อ ซึ่งเรื่องของการเมืองอาจจะไม่ใช่เรื่องที่สร้างความกังวลให้แก่ต่างชาติ เพราะก่อนหน้านี้ ประเทศไทยก็มีความขัดแย้งในเรื่องของการเมืองอยู่แล้ว แต่การท่องเที่ยวและการลงทุนยังมีการขยายตัวต่อเนื่อง เพียงแต่อาจจะทำให้การขยายตัวเกิดขึ้นได้ไม่เต็มที่และต่อเนื่องเท่านั้น เรื่องของการเมืองอาจจะไม่ใช่ประเด็นหลักแต่มีผลต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของคนในประเทศระดับหนึ่ง ซึ่งคนไทยเองก็ลดการใช้จ่ายลงไปเยอะมากแล้วจากผลกระทบที่เกิดจากโควิด-19
ดังนั้น ปี 2564 จะเป็นอีกปีที่คนไทยใช้จ่ายลดลงแม้ว่ารัฐบาลจะพยายามกระตุ้นให้เกิดการใช้จ่ายในประเทศให้มากขึ้นจากนโยบายต่างๆ ที่ออกมา แต่ก็คงไม่ได้ทำให้เกิดการใช้จ่ายเทียบเท่าก่อนหน้าที่จะเกิดการชะลอตัวเพียงแต่เป็นการกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศให้เงินหมุนเวียนในระบบมากขึ้นทั้งในระดับบริษัทขนาดใหญ่ และระดับหาบเร่แผงลอย รวมไปถึงโรงแรมที่พักต่างๆ ซึ่งคงไม่ถึงขนาดชดเชยรายได้ที่หดหายไปจากต่างประเทศแต่ก็ยังดีกว่าไม่มีมาตรการกระตุ้นอะไรออกมาส่งเสริมการใช้จ่าย
ทิศทางของภาวะเศรษฐกิจปี 2564 อาจจะขยายตัวมากขึ้นหรือมีทิศทางที่เป็นบวก แต่ก็เป็นการบวกจากจุดที่ติดลบในปี 2563 ดังนั้น เศรษฐกิจปี 2564 จะยังไม่กลับไปสู่ภาวะก่อนหน้านี้แน่นอน ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงต้องเผชิญต่อการลดลงของความต้องการซื้อต่อเนื่องจากปี 2563 อีกทั้งฝั่งของผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถลดราคาหรือมีมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อใดๆ ออกมาให้แตกต่างจากที่ทำไปแล้วในปี 2563 ผู้ประกอบการทำได้ก็เพียงการลดการเปิดขายโครงการใหม่ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียม แล้วไปเน้นโครงการบ้านจัดสรร และโครงการที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะสร้างเสร็จ รวมไปถึงการทำความเข้าใจและให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับผู้ซื้อที่ใกล้ถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถได้รับสินเชื่อธนาคารให้ได้มากที่สุด เพราะสุดท้ายแล้วผู้ประกอบการจะได้รับเงินจากการโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพราะผู้ประกอบการเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อธนาคารมาก และจะยังคงเข้มงวดต่อเนื่องในปี 2564
เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทุกกลุ่มก็ไม่ดีแน่นอน และคงได้รับผลกระทบในทุกๆ กลุ่ม ไม่สามารถเลี่ยงได้ เพียงแต่ผลกระทบอาจจะแตกต่างกัน กลุ่มของที่อยู่อาศัยราคาแพงคงไม่สามารถหาผู้ซื้อได้ในภาวะตลาดแบบนี้ เพราะผู้ที่สามารถซื้อได้นั้นส่วนหนึ่งซื้อไปแล้วในปี 2563 เมื่อผู้ประกอบการลดราคา กลุ่มของที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ลงมาถึง 1 ล้านบาท แม้ว่าจะมีสัดส่วนของกำลังซื้อมากมายในตลาด แต่ผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร และติดเรื่องของ LTV มาก่อนหน้านี้ ดังนั้น กลุ่มผู้ซื้อระดับนี้เป็นกลุ่มที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญทั้งในเรื่องของการเปิดขายโครงการใหม่ให้สอดคล้องต่อกำลังซื้อของกลุ่มนี้ควบคู่ไปกับการทำความเข้าใจเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร และการเตรียมความพร้อมก่อนขอสินเชื่อธนาคาร เช่นเดียวกับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพราะมีปัญหาคล้ายกันเพียงแต่กลุ่มที่เป็นเป้าหมายของโครงการระดับต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นมีปัญหาที่หนักกว่าแน่นอน
กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นเป้าหมายของที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาทต่อยูนิต อาจจะเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องของ LTV เพราะกลุ่มนี้หลายคนมีสินเชื่อธนาคารอยู่แล้วและติดข้อจำกัดของ LTV แต่ปี 2564 น่าจะเป็นกลุ่มที่ผ่านเรื่องของ LTV ไปได้แล้ว แต่อาจจะติดปัญหาเรื่องของความเชื่อมั่นในระยะยาวเพราะกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอายุการทำงานในระดับหนึ่ง. รวมไปถึงมีครอบครัวภาระต่างๆ ให้รับผิดชอบเยอะจึงอาจจะชะลอการจตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน
แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะดูแล้วมีปัญหาในทุกกลุ่มทุกระดับราคา แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการทุกรายจะหยุดหรือไม่เปิดขายโครงการใหม่เลยในปี 2564 เพราะผู้ประกอบการยังต้องมีการขยายตัวในเรื่องของรายได้ และผลกำไร เพียงแต่ผู้ประกอบการจะเลือกโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ลดจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมลง หรือถ้าจะเปิดจะเน้นที่โครงการราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทต่อยูนิตลงไปถึงต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต เพราะยังไงก็เข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานครโอกาสในการขายได้มากขึ้นและผู้ประกอบการจะเลือกทำเลที่มองเห็นศักยภาพปัจจุบันได้ทันทีโดยอาจจะมีอย่างอื่นมากกว่าแค่สถานีรถไฟฟ้า เช่น มหาวิทยาลัย โรงพยาบาลชุมชนขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานขนาดใหญ่หลายอาคารในทำเล เพราะช่วยกระตุ้นหรือทำการตลาดได้ง่ายกว่าทำเลที่มีแต่สถานีรถไฟฟ้า สุดท้ายแล้วทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อต่างคาดหวังว่ารัฐบาลจะมีมาตรการหรือนโยบายออกมากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่คงคาดหวังไม่ได้เพราะรัฐบาลก็ต้องการเงินในการรับมือกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน
ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยที่น่ากังวลตั้งแต่ในช่วงปลายปี 2563 ต่อเนื่องไปในปี 2564 ไม่ใช่ผลกระทบจากการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโควิด-19 อีกต่อไป เพราะโควิด-19 ไม่ได้ส่งผลต่อยอดขายให้แย่มากนัก แต่ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอตัวลงไปบ้างเท่านั้น แต่สิงที่น่ากังวล คือ การปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และปัญหาการหดตัวของเศรษฐกิจในประเทศ
ซึ่งหากในปีหน้าเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวคืนกลับมา จะส่งผลต่อดีมานด์ในตลาดจำนวนหนึ่งให้หายไปจากตลาด และจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ยังคงหดตัวอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งปัจจัยดังกล่าวทำให้ในช่วงปลายปีนี้บริษัทตัดสินใจเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดแบรนด์ สแลส (Slash) ซึ่งเป็นคอนโดแบรนด์ใหม่ที่มีระดับราคาเริ่มต้น 1.2 ล้านบาท จำนวน 2 โครงการออกไปเปิดขายในปี 2564 เนื่องจากภาวะตลาดในปัจจุบันยังไม่เหมาะกับการเปิดขายคอนโดในแบรนด์สแลส โดยเฉพาะปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะในภาวะที่เศรษฐกิจหดตัว ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของลูกค้าและการพิจารณาความสามารถในการผ่อนค่างวดของผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ส่วนโครงการร่วมทุนกับ “ฮันคิว ฮันชิน” ในโครงการใหม่ๆ นั้นสยังต้องชะลอออกไปก่อน เนื่องจากผู้ร่วมทุนจากญี่ปุ่นยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาศึกษาทำเลที่เสนาฯ เสนอไปได้ แต่ในส่วนของโครงการที่ผ่านขั้นตอนของการศึกษาร่วมกันไปแล้วยังดำเนินการไปตามขั้นตอน โดยโครงการที่ผ่านการศึกษาร่วมกันและมีการพัฒนาพร้อมเปิดขายไปแล้วคือ โครงการเสนาคิทท์ บางบ่อ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และโครงการล่าสุดคือ โครงการเวล่า พุทธมณฑลสาย 3 ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนแนวราบโครงการแรกของเสนาฯ และฮันคิว ฮันชิน โดยมีแผนจะเปิดขายในปลายเดือน พ.ย.นี้ ขณะเดียวกันในปี 2564 เสนาฯ ก็มีแผนจะขยายการลงทุนในโครงการอาคารชุดราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเพิ่มอีก 9-10 โครงการ เพื่อรองรับความต้องที่อยู่อาศัยในตลาดเรียลดีมานด์
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทจะมีอยู่จำนวนมาก แต่จะสังเกตได้ว่าในตลาดที่อยู่อาศัยต่ำกว่า 1 ล้านบาท แทบจะไม่มีสินค้าเข้าสู่ตลาดเลย สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเพราะเป็นตลาดที่ทำได้ยาก โดยเฉพาะในปัจจุบันที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการให้ขยับสูงขึ้นไปด้วย นอกจากนี้ การบริหารจัดการต้นทุนยังมีความยุ่งยาก ประกอบกับกำไรจากการพัฒนาโครงการระดับนี้มีไม่สูง ทำให้ที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการในตลาดอสังหาฯ น้อยรายที่จะเข้าสู่ตลาดราคาต่ำล้านบาท
นอกจากนี้ ปัญหาสำคัญอีกเรื่องหนึ่ง คือ กลุ่มลูกค้าในตลาดราคาต่ำกว่าล้าน เป็นกลุ่มที่มีอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง เนื่องจากสถาบันการเงินกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการซื้อและผ่อนค่างวด โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจหดตัวซึ่งส่งผลต่อรายได้และกำลังซื้อของลูกค้าโดยตรง อย่างไรก็ตาม การเข้าสู่ตลาดต่ำล้าน ภายใต้แนวคิด Made from here ของเสนาฯ ซึ่งให้ความใส่ใจในรายละเอียดการควบคุมต้นทุนและการบริหารจัดการโครงการหลังการขายและการบริหารส่วนกลางโครงการ ทำให้เสนาฯ สามารถทำราคาขายได้ดี ตรงกับความต้องการของลูกค้า ส่งผลให้โครงการคอนโดต่ำล้านได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี
“เคล็ดลับในการผลักดันให้ลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินของเสนาฯ คือการใส่ใจในการให้คำแนะนำในการขอสินเชื่อให้แก้ลูกค้า โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำล้าน ซึ่งนอกจากมีการให้ลูกค้าพรีแอปปรู๊ฟก่อนยื่นขอสินเชื่อแล้วภายหลังจากที่มีการจองซื้อห้องชุดในโครงการเสนาฯ จะติดตามดูแลให้คำแนะนำลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ก็มีการจัดกิจกรรมเชิญลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดในทุกๆ 3 เดือนเพื่อให้ความรู้และเตือนลูกค้าอย่าก่อหนี้ในช่วงก่อนและระหว่างการยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งอาจมีผลให้ถูกปฏิเสธสินเชื่อได้มากขึ้น”
ดร.เกษรา กล่าวว่า ส่วนในปี 2564 นั้นจะมีผู้ประกอบการหลายรายขยายการลงทุนเข้าสู่ตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากขึ้นนั้น บริษัทและผู้ร่วมทุนไม่ได้กังวล เพราะทุกตลาดย่อมมีการแข่งขันอยู่แล้ว แต่สิ่งสำคัญคือขอเพียงเศรษฐกิจในประเทศกลับมาขยายตัวได้ ซึ่งปัจจัยเรื่องเศรษฐกิจนี้มีความสำคัญมาก เพราะจะมีผลให้ดีมานด์ในตลาดขยายตัว ทั้งนี้ หากเศรษฐกิจไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้นี่คือสิ่งที่น่าเป็นห่วงเพราะจะทำให้ดีมานด์ในตลาดหายไปอีกมาก และแน่นอนว่าย่อมส่งผลต่อยอดขายต่อทุกบริษัท
