รายใหญ่ปั้นพอร์ตบ้านลักชัวรี ขยับหนีปมหนี้ครัวเรือน รับดีมานด์เศรษฐีไทย-ต่างชาติ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี แม้ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะมีความร้อนแรงและมีการลงทุนเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพื่อรองรับนักลงทุนที่จะเข้ามา แต่ด้วยปัจจัยเศรษฐกิจทั้งจากภาพรวมของทั่วโลก และเศรษฐกิจภายในประเทศไทย รวมถึงซัปพลายคอนโดฯ ไฮเอนด์ และระดับลักชัวรี ซึ่งเป็นตลาดเฉพาะมีอยู่ในตลาดจำนวนมาก ที่ดินพัฒนาต้องอยู่ในโลเกชันที่ Prime มากๆ เพื่อยกระดับแบรนด์ให้มีความเป็นซูเปอร์ลักชัวรี หรือลักชัวรีได้

แต่จากสถานการณ์การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 และทั่วโลกยังประสบกับมีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ทำให้คอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี ค่อนข้างชะลอตัวลงอย่างมาก ประกอบกับซัปพลายใหม่ที่จะออกสู่ตลาดหดตัวลงอย่างรุนแรง ทำให้คาดว่าภายใน 2 ปีข้างหน้า หากไม่มีซัปพลายมาเพิ่มเติม จะทำให้คอนโดฯ ลักชัวรีกลับมามีแนวโน้มที่ดีขึ้น

ทั้งนี้ เมื่อตลาดกลุ่มนักลงทุนหรือผู้ซื้อในกลุ่มตลาดคอนโดฯ ลักชัวรีแคบลง ผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลาง (บางราย) หันมาเพิ่มน้ำหนักในกลุ่มตลาดบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ระดับแพงหรือลักชัวรีมากยิ่งขึ้น เนื่องจากเป้าหมายหลักของตลาดกลุ่มนี้กว่า 80% จะเป็นคนไทย ต่างชาติหากจะซื้อก็มองเรื่องการเป็นบ้านหลังที่ 2 เท่านั้น แต่ในภาวะปัจจุบันคงต้องมองข้ามกลุ่มต่างชาติไปก่อน ตราบใดที่ วัคซีนยังไม่ชัดเจน!!


รายใหญ่ปรับหนีตลาดล่าง ขยับขึ้นเซกเมนต์ระดับบน

หากไล่เรียงบริษัทที่มีพอร์ตบ้านเดี่ยวลักชัวรี มูลค่าขายมีตั้งแต่ 20 ล้านบาท ไปจนถึง กว่า 300 ล้านบาท ทั้งจากการลงทุนพัฒนาเอง และร่วมทุนกับพันธมิตรแล้ว มีอยู่หลายบริษัท เช่น เจ้าตลาดอย่างบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และในเครืออย่างบริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัทชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) รวมไปถึงค่ายบริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) กับโครงการบ้านเดี่ยวอัลตราลักชัวรี สันติบุรี เดอะ เรสซิเดนเซส อภิมหาบ้านที่แพงที่สุดในประเทศไทย เริ่มต้น 245-360 ล้านบาท เป็นต้น

ทั้งนี้ หากพิจารณาจากตัวเลขจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯในไตรมาส 3 ปี 63 และแนวโน้มปี 2564 พบว่า แม้หน่วยรวมที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เปิดตัวใหม่สะสม 9 เดือนปีนี้จะเป็นกลุ่มราคา 2-3 และ 3-5 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยเปิดรวมมากที่สุดเกือบ 29,850 หน่วย แต่หากมาพิจารณาที่อยู่อาศัยระดับบนตั้งแต่ราคา 5 ล้านบาทไปจนมากกว่า 10 ล้านบาท มีหน่วยเปิดใหม่กว่า 9,400 หน่วย

ซึ่งหากมองในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ สะสม 9 เดือน พบว่า ในกลุ่มแนวราบทั่วประเทศ ราคาตั้งแต่ 7 ล้านบาทไปจนมากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป มีหน่วยการโอนเพิ่มขึ้นติดต่อมาตั้งแต่ปี 2561 จนถึงคาดการณ์ตัวเลขในปี 63 ต่างกับสินค้ากลุ่มคอนโดฯ ในระดับราคาดังกล่าว ที่ภาพรวมอัตราการโอนลดลงมาตั้งแต่ปี 2562 จนถึงปี 63

และเมื่อแยกประเภท ตลาดโดยรวมของแนวราบ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์ ค่อนข้างดี ยกเว้นกลุ่มอาคารพาณิชย์ ที่คาดว่าในปีนี้หน่วยการโอนจะติดลบ ทั้งนี้ ในกลุ่มแนวราบด้วยกัน สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวจะมีภาพเด่นของความต้องการเพื่ออยู่อาศัย โดยราคา 7.51-10 ล้านบาท ปี 63 ยอดโอนประมาณ 2,209 หน่วย บวกเพิ่มขึ้น 30.9% และกลุ่มราคามากกว่า 10 ล้านบาท 2,610 หน่วย บวกเพิ่มขึ้น 20.4% เช่นเดียวกับบ้านแฝด ราคาเกิน 10 ล้านบาท มีหน่วยโอน 104 ยูนิต เพิ่มขึ้น 108% ส่วนตลาดทาวน์เฮาส์ จะมีการขยายตัวในระดับราคา 1.51 ล้านบาท ไปจนถึงไม่เกิน 7.50 ล้านบาท

และเป็นที่น่าสังเกต หน่วยซัปพลายใหม่ในครึ่งแรกของปี 63 ในกลุ่มบ้านเดี่ยว มีสินค้าเข้าสู่ตลาดระดับไฮเอนด์ที่เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ระดับราคา 7.51 ล้านบาทไปจนมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยน่าจะเกิดจากเรื่องของการส่งเสริมการขาย และผลจากโควิด-19 ทำให้ตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนที่มีพื้นที่กว้าง และมีความเป็นส่วนตัวสูงได้รับความนิยม ขณะที่ หน่วยเหลือขายของกลุ่มนี้รวมกันก็มีปริมาณที่มากเช่นกันประมาณ 9,400 หน่วย ส่วนบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 7.50 ล้านบาทลงมา หน่วยเหลือขายสะสมไม่ต่ำกว่า 17,400 หน่วย


บ้านแพง 10-40 ลบ.ยอดขายเกือบหมื่นหลัง

น.ส.ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากการตรวจสอบพบว่า บ้านในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีการอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในแต่ละปีนับตั้งแต่ปี 2560 ถึงไตรมาส 3 ปี 2563 ในช่วงปีละมีการขอและได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินตั้งแต่ 1,489 หลัง จนถึง 2,669 หลัง โดยจำนวนใบอนุญาตจัดสรรในปี 2561 มีจำนวนสูงสุด คือ 2,669 หลัง ส่วนในระยะเวลา 9 เดือนของปีนี้พบว่า มีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในกลุ่มบ้านที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ที่ 1,170 หลัง

อุปสงค์ทำการวัดจากโครงการบ้านที่ยังเปิดขาย ณ ปัจจุบัน ณ เดือนกันยายนปีนี้ บ้านระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่เปิดขายในปัจจุบันมีทั้งสิ้น 257 โครงการ มีจำนวน 17,933 หลัง และมีจำนวนที่ขายแล้วรวม 11,211 หลัง คิดเป็นอัตราการขายที่ 63% จากการศึกษาพบว่า จำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้นทุกปีตั้งแต่ปี 2558 จำนวนหน่วยขายบ้านที่ขายได้ในปี 2559 มีจำนวน 1,088 หลัง ยอดขายบ้านในปี 2561 และ 2562 มีจำนวนหน่วยขายได้ที่ประมาณ 2,500 หลังต่อปี ในช่วง 9 เดือนแรกของปีนี้มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งสิ้น 2,047 หลัง และคาดว่าในปี 2563 จำนวนหน่วยขายได้น่าจะมากกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อย โดยคาดว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2563 น่าจะสูงกว่า 2,600 หลัง

หากจำแนกตามระดับราคาบ้าน พบว่า บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายสะสมสูงสุดอยู่ที่ 5,906 หลัง มีอัตราการขายอยู่ที่ 59% ของอุปทานรวม รองลงมาคือ บ้านที่มีระดับราคาขายระหว่าง 21-30 ล้านบาท และ 31-40 ล้านบาท มียอดขายรวมอยู่ที่ 2,290 หลัง และ 1,625 หลัง มีอัตราการขายอยู่ในอัตรา 69% และ 67% ของอุปทานรวมตามลำดับ บ้านที่มีอัตราการขายที่สูงสุด คือ บ้านที่ราคาสูงกว่า 100 ล้านบาท มีอัตราการขายอยู่ที่ 78% เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่จำกัด (มีเพียง 418 หลัง)

"กลุ่มผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัยที่มีระดับราคาขายเกิน 10 ล้านบาท เป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบไม่มาก จากการควบสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ และจากสถานการณ์โควิด-19 นอกจากนี้ การระบาดของโควิด-19 ที่อาจส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม เพื่อลดความเสี่ยงจากการสัมผัสกับคนหมู่มาก ประกอบกับโครงข่ายพัฒนารถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ จะช่วยให้การเดินทางเข้าสู่กลางเมืองสะดวกขึ้น ก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่มอุปสงค์ของบ้านในกลุ่มนี้"

'บริทาเนีย' เครือออริจิ้นฯ ปั้นแบรนด์บ้านหรู

นางศุภลักษณ์ จันทร์พิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บริทาเนีย จำกัด ผู้พัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรในเครือบริษัท ออริจิ้น จำกัด (มหาชน) หนึ่งในบริษัทพัฒนาโครงการแนวราบ ที่ถือเป็นหนึ่งในธุรกิจที่กำลังกลายเป็น "หัวหอก" สำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจของเครือออริจิ้นฯ ให้เติบโต แม้ว่าจะเริ่มกระโจนเข้าสู่ตลาดแนวราบอย่างจริงจังเมื่อ 3 ปีที่ผ่านมา แต่กลับมีมูลค่าการเปิดโครงการที่เติบโต โดย ณ สิ้นปี 2563 จะมียอดพัฒนาโครงการสะสมทั้งสิ้น 13 โครงการ มูลค่าโครงการที่จะสร้างรายได้สูงถึง 16,927 ล้านบาท

"แม้ว่าเป้าหมายใน 5 ปีจะมียอดขาย 10,000 ล้านบาท แต่ด้วยสถานการณ์ และสิ่งที่เราเจอกันมาเยอะ ทำให้เราต้องมาเน้นคุณภาพ ไม่เน้นปริมาณ และด้วยแนวทางที่เราวางไว้ตั้งแต่ต้น หากเรามองแค่โปรดักต์ที่อยู่ในเซกเมนต์ง่ายๆ เป็นแมส เราคงขยายตัวยาก เราคงไม่สามารถสบายไปทั้งชาติ ทำให้เราต้องทำโปรดักต์ที่ยาก เพื่อสบายในอนาคต และ บริทาเนียวันนี้ มาเร็วกว่าแผนธุรกิจที่วางไว้ เหมือนโชคชะตาที่ถูกวางไว้ เรามีความพร้อม ในการก้าวขึ้นมาสู่เซกเมนต์การทำแบรนด์ ท็อป บ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี ภายใต้ชื่อโครงการ เบลกราเวีย เอ็กซ์คลูซีฟ พูลวิลล่า บางนา-พระราม 9 ครั้งแรก ด้วยมูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท ราคาขาย 25-40 ล้านบาท"

'เฟรเซอร์สโฮม' รุกเปิดซิตี้โฮม "อารมณ์บ้านเดี่ยวลักชัวรี"

นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ หันมารุกตลาดแนวราบมากยิ่งขึ้น ซึ่งในแต่ละโซนจะมีผู้ประกอบการอยู่ในทำเลนั้นๆ ไม่ต่ำกว่า 10 ราย ผมไม่เคยเห็นเลย โซนไหนจะมีผู้ประกอบการน้อยกว่า 10 ราย สะท้อนให้เห็นถึงการแข่งขันที่สูง ซึ่งการขยายตัวของโครงการแนวราบทำให้เกิดความต้องการในขนาดของที่ดินจำนวนมาก ส่งผลให้แนวโน้มราคาที่ดินในปี 2564 ปรับขึ้นต่อ จะเห็นไม่น้อยกว่า 30% อันเป็นผลต่อเนื่องจากความต้องการ (ดีมานด์ขับ) ของผู้ประกอบการ ราคาบ้านเดี่ยวจะแพงมากขึ้น ราคาที่ดินจะคิดเป็น 30% ของราคาขายต่อหน่วย ขณะที่พฤติกรรมของลูกค้าจะซื้อบ้านเดี่ยวด้วยเงินสดมากขึ้น เนื่องจากการฝากเงินได้ผลตอบแทนน้อย เลยมาซื้อบ้านเดี่ยว รวมถึงไลฟ์สไตล์ของลูกค้า ความเชื่อมั่นในแบรนดิ้ง

"เรื่องหนี้ครัวเรือน ทำให้เราเห็นว่าปัญหาตรงนี้ไปทำให้ความสามารถกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดน้อยลง ทำให้ผู้ประกอบการต้องขยับเซกเมนต์มาเล่นตลาดระดับบนมากยิ่งขึ้น ไม่อยากอยู่เซกเมนต์ล่างๆ และหนึ่งในกลยุทธ์ของเฟรเซอร์สโฮม นอกจากการขยายโครงการแนวราบทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และต่างจังหวัดแล้ว ยังมีแผนขยายตลาดในกลุ่มใหม่ พัฒนาในรูปแบบโครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ระดับราคา 15-40 ล้านบาท เน้นทำเลในเมือง การเข้าถึงสะดวก เพื่อให้เป็นอีกทางเลือกของคอนโดฯ ระดับเพนต์เฮาส์ หรือลักชัวรี คอนโดฯ และกลุ่มที่ต้องทำงานที่บ้าน หรือ Work From Home"

สำหรับในพอร์ตของเฟรเซอร์สโฮมในตลาดระดับลักชัวรี ปัจจุบันจะมีแบรนด์ เดอะแกรนด์ คฤหาสน์หลังใหญ่ ช่วงราคา 25 ไปจนถึง 40 ล้านบาทขึ้นไป และ 10-25 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีโครงการ เดอะแกรนด์ ปิ่นเกล้า New Luxury ราคาระหว่าง 20-75 ล้านบาท และแบรนด์ แกรนด์ดิโอ เริ่ม 7-12 ล้านบาท

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ทางเฟรเซอร์สโฮม ได้ประกาศต้องการที่ดินเนื้อที่ 15 ไร่ขึ้นไป ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (จังหวัดชลบุรี ระยอง ภูเก็ต นครศรีธรรมราช เชียงใหม่ และขอนแก่น) โดยหากเป็นพื้นที่ในกรุงเทพฯต้องการที่ดิน 10 ไร่ เพื่อทำโครงการซิตี้โฮม

ศุภาลัยฯ วางเป้าเพิ่มบ้านพรีเมียม 10-15%

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) (SPALI) กล่าวถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 ว่า มีแนวโน้มฟื้นตัวได้ดี ภายหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเริ่มมีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสอดคล้องต่อยอดขายโครงการแนวราบของบริษัทที่เติบโตไปในทิศทางที่ดีขึ้น

ขณะที่แนวโน้มตลาดบ้านระดับลักชัวรี ยังคงมีโอกาสขยายตัว แม้ว่าในปัจจุบันด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อาจกระทบต่อกลุ่มลูกค้าที่ทำธุรกิจ แต่หากในระยะข้างหน้า เศรษฐกิจเริ่มปรับตัวดีขึ้น ความต้องการ (ดีมานด์) โครงการบ้านระดับลักชัวรีจะพลิกกลับมาเร็วขึ้น ซึ่งทางศุภาลัยฯ มองว่า ตลาดบ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงเติบโต โดยบริษัทมีสัดส่วนของกลุ่มราคานี้ประมาณ 7% แม้สัดส่วนจะไม่มาก แต่ถ้าเทียบเป็นมูคค่าแล้วจะมีสัดส่วนค่อนข้างมากประมาณ 20% ซึ่งในแผนจะเพิ่มสินค้าบ้านลักชัวรีให้ได้ระดับ 10-15%


ด้าน นายวิโรจน์ เจริญตรา กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกกลุ่มที่เติบโตมาจากธุรกิจการก่อสร้างให้แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์ และได้มารุกตลาดพัฒนาคอนโดมิเนียม ล่าสุด พรีบิลท์ ได้ปรับกระบวนทัพธุรกิจเข้ามาสู่ตลาดบ้านเดี่ยวลักชัวรี ราคาตั้งแต่ 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากยังเป็นเซกเมนต์ที่มีการเติบโตต่อเนื่องตลอด 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งระดับราคานี้จะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนทางเศรษฐกิจค่อนข้างน้อยกว่ากลุ่มอื่น มองหาบ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของทุกคนในครอบครัว และมองหาทำเลที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต จะเห็นได้จากการที่เราสามารถปิดการขายได้กว่า 80% ของเฟสที่เปิดขายภายในระยะเวลา 6 เดือน

“ที่เลือกทำเลฝั่งธนบุรี บนถนนพุทธมณฑลสาย 3 จากการเห็นโอกาส และศักยภาพของพื้นที่ ซึ่งราคาที่ดินในย่านนี้มีการขยับตัวสูงขึ้นราว 8-10% ต่อเนื่อง ทั้งการอยู่อาศัยในทำเลนี้ยังคงความเป็นส่วนตัว และสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจได้อย่างสะดวกสบาย ยังรายล้อมด้วยแหล่งอำนวยความสะดวกครบครัน เรียกได้ว่าเป็นทำเลที่คุ้มค่ากับการลงทุน เหมาะแก่การลงหลักปักฐาน และขยับขยายสร้างครอบครัวในระยะยาว” นายวิโรจน์ กล่างถึงลักษณะพิเศษของโลเกชันที่ตั้งโครงการ

ลูกค้าในจังหวัดอีอีซีเงินเหลือ สร้างบ้านหลังใหญ่ขึ้น

นายพิศาล ธรรมวิเศษ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจรับสร้างบ้าน บริษัท พีดีเฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด กล่าวถึงตลาดรับสร้างบ้านในต่างจังหวัดในปี 2563 ว่า แม้ตลาดรวมจะชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ แต่กลุ่มราคาบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป สวนทางกับตลาดปรับเพิ่มขึ้น 10% เนื่องจากพบว่า ธุรกิจที่ทำเกี่ยวกับการเกษตร เจ้าของโรงสี ธุรกิจโลจิสติกส์ยังมีกำลังซื้อที่สูง จึงได้ตัดสินใจปลูกสร้างบ้าน และยังช่วยบอกต่อในเรื่องแบรนด์พีดีเฮ้าส์ให้แก่เจ้าของธุรกิจในพื้นที่

"ลูกค้ากลุ่มรับสร้างบ้านมูลค่าสูง มีแนวโน้มเติบโต อย่างเช่นในจังหวัดที่อยู่ในโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี มีดีมานด์เข้ามาต่อเนื่อง ยิ่งในพื้นที่จังหวัดชลบุรี ฉะเชิงเทรา ตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน นิยมสร้างบ้านหลังใหญ่มูลค่าตั้งแต่ 7 ถึง 11 ล้านบาท เป็นนักธุรกิจในพื้นที่ ซึ่งในปีนี้คาดว่าลูกค้ากลุ่ม 10 ล้านบาทจะมีสัดส่วน 20 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่ายอดขาย 1,000 ล้านบาท และคาดว่าปี 2564 สัดส่วนจะเพิ่มเป็น 25 เปอร์เซ็นต์"