เมกะโปรเจกต์ที่เกิดขึ้นในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เป็นการผลักดันตามนโยบายจากภาครัฐ ที่จะส่งเสริมให้ประเทศไทยก้าวล้ำสู่การเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคง และเป็นหนึ่งในภูมิภาคอาเซียน
ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัดพื้นที่ EEC ทั้งจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีการลงทุนและเติบโตขึ้นของปริมาณที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง มีผู้ประกอบการรายใหญ่จะส่วนกลางเข้ามาขยายตลาดในอีอีซีจำนวนมาก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ที่ขนาดของภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งในด้านการลงทุน มูลค่าโครงการ และจำนวนสินค้ารอการขายที่เป็นรองจากกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ดี ประเด็นความอ่อนไหวทางเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้มเติบโตต่ำมาอย่างต่อเนื่อง และถูกซ้ำเติมด้วยการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 มีผลให้ภาคอสังหาฯ ในภูมิภาค ถูกกระทบจากสภาพเศรษฐกิจ และนโยบายความเข้มงวดของสถาบันการเงินที่ยังคงมีมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปีที่ผ่านมา
คณะกรรมการฯ EEC ย้ำโครงการยังเดินหน้าต่อ!
น.ส.พจณี อรรถโรจน์ภิญโญ รองเลขาธิการคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ฉายภาพถึงความก้าวหน้าการพัฒนาโครงการเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ว่า ในช่วง 3 ปีเศษ ทางภาครัฐมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยในกรอบระยะเวลา 5 ปีนั้น มูลค่าการลงทุนในอีอีซี ทั้งจากภาครัฐและเอกชนจะมีมูลค่าประมาณ 1.7 ล้านล้านบาท (50,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ) ทั้งนี้ มีการอนุมัติการลงทุนไปแล้ว 938,622 ล้านบาท หลักๆ จะเป็นในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานและอุตสาหกรรม 200,000 ล้านบาท ซึ่งจะยังคงเหลือในส่วนของท่าเรือแหลมฉบัง 150,000 ล้านบาท ศูนย์ซ่อมอากาศยานอู่ตะเภา (MRO) 10,588 ล้านบาท อุตสาหกรรมเป้าหมาย (อีก 3 ปีๆ ละ 100,000 ล้านบาท) และเมืองใหม่อัจฉริยะ 400,000 ล้านบาท (อาจถึง 1 ล้านล้านบาท) ซึ่งในแผนของโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง คาดจะแล้วเสร็จและเปิดให้บริการได้ประมาณปี 2568
"สิ่งเหล่านี้เป็นการยืนยันว่า 4 ปี รัฐบาลมีการลงทุนและเอกชนลงทุนบางส่วน รวมเป็นเงิน 1.5 ล้านล้านบาท เป็นการสร้างความมั่นใจยังมีการขับเคลื่อน EEC ให้ไปต่อ เพียงแต่ผลจากโควิด-19 ก็ทำให้มีผลกระทบต่อโครงการในส่วนที่จะดึงเงินลงทุนมาจากต่างประเทศ เนื่องจากไม่สามารถเดินทางมายังประเทศไทยได้ แต่ในส่วนของสำนักงาน EEC ยังคงทำงาน พูดคุยกับนักลงทุนผ่านวิดีโอคอนเฟอเรนซ์ สื่อสารผ่านสถานทูตของประเทศไทยที่ตั้งอยู่ในแต่ละประเทศ และสถานทูตที่อยู่ในประเทศไทยด้วย ยังมีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่จะเข้ามา ซึ่งเป้าหมายของการผลักดัน EEC นั้น สุดท้ายจะต้องให้รายได้ของประชาชนในพื้นที่เพิ่มขึ้น และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชนในพื้นที่สูงขึ้น สิ่งนี้จะต้องทำ แม้ว่าจะเป็นการดึงเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามา แต่คนในพื้นที่ต้องได้รับประโยชน์ ไม่งั้นจะเกิดการขับไล่เราออกมา จากข้อมูลเราพบว่า มีประชาชนในพื้นที่ EEC ประมาณ 3 แสนคนเศษ มีรายได้น้อยอยู่ ซึ่งจะต้องพยายามยกระดับคุณภาพชีวิตไม่ว่าจะเป็นเรื่องการศึกษา หรือสาธารณสุข เพื่อให้ตัวเลขตรงนี้เหลือน้อยที่สุด"
ทั้งนี้ ทาง EEC เดิมได้มีการกำหนด 12 อุตสาหกรรมเป้าหมายในการเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยด้วยเทคโนโลยีแห่งอนาคต แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ทำให้มีการปรับแผนเล็กน้อย โดยมีการสร้าง 3 แกนนำ (EEC Key Industry Focus) จากโอกาสโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นในเรื่อง Digital & Emerging Technology, Intelligent Logistics และ Health and Wellbeing ที่กำลังมาแรง และภาคอสังหาริมทรัพย์ในหลายบริษัทกำลังวางแผนในเรื่องของโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ ทั้งนี้ ในแผนมีการกำหนดเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมาย รวม 23 เขต เป็นพื้นที่ประกาศเขตส่งเสริม 90,000 ไร่ และพื้นที่รองรับการลงทุนใหม่ 20,869 ไร่ มีการประกาศเขตพัฒนาพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ 6 เขต ซึ่งมีจุดมุ่งหมายในการส่งเสริมและสะสมเทคโนโลยี รวมถึงการพัฒนาบุคลากรที่เพิ่มขึ้น ตามแนวทางแต่ละโครงการไม่น้อยกว่า 10% ตามหลักเกณฑ์ขอรับส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ
โดยในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2563 มูลค่าการออกบัตรส่งเสริมการลงทุนตัวเลขยังได้ตามเป้าที่ 120,000 ล้านบาท แม้จะเจอเรื่องของโควิด-19 แสดงให้เห็นว่า พื้นที่ดังกล่าวที่อยู่ในเขตส่งเสริมยังได้รับความน่าสนใจจากนักลงทุน
ซึ่งในปี 2564 แนวทางที่จะดำเนินการ คือ การให้ความสำคัญกับเรื่องการพัฒนาเมืองในพื้นที่ EEC โดยจะเป็นส่วนของเมืองบริเวณรอบสนามบินอู่ตะเภา รัศมี 30 กิโลเมตร ซึ่งพื้นที่ในอู่ตะเภา 6,500 ไร่ จะทำกิจการและการลงทุนที่เกี่ยวกับการบิน พื้นที่โดยรอบสนามบินอู่ตะเภา หรือที่เรียกว่า Eastern Aerotropolis จะมีการส่งเสริมและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
"เรื่องที่ต้องต่อไปในปีหน้า ซึ่งเราอยากเห็น คือ Smart City หรือเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ จะช่วยให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น แต่อาจจะมีผลเรื่องของราคา ดังนั้น รัฐต้องเข้ามาช่วยต่อเนื่องเพื่อให้ราคาลง ไม่งั้นประชาชนอาจจะซื้อที่อยู่อาศัยไม่ไหว รับไม่ได้"
ทั้งนี้ 3 จังหวัดที่อยู่ในพื้นที่ของ EEC นั้น ได้ถูกกำหนดเป้าหมายที่แตกต่างกัน โดยจังหวัดฉะเชิงเทรา จะเป็นเมืองน่าอยู่ เป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ เชื่อมโยงกับเพื่อบ้าน จังหวัดชลบุรี เมืองท่องเที่ยว เชิงคุณภาพและการศึกษา เป็นศูนย์กลางทางการเงินและการวิจัยและพัฒนาภายใน 10 ปี และจังหวัดระยอง เมืองนวัตกรรม การวิจัยและพัฒนาและการท่องเที่ยว
"เท่าที่คุยกับภาคเอกชนนั้น พบว่า จะมีการลงทุนและใส่เทคโนโลยีเข้าในเมืองเดิม และเมืองใหม่ หรือที่สถานีรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน จะเกิดในพื้นที่ตั้งแต่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา พัทยา และสนามบินอู่ตะเภา ทำให้เมืองรอบสนามบินและเมืองรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง รวมถึงพื้นที่โดยรอบของเขตส่งเสริมอุตฯ และนวัตกรรมดิจิทัล (EECd) และเขตส่งเสริมนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EECi) และเขตส่งเสริมศูนย์นวัตกรรมการแพทย์ครบวงจร สามารถพัฒนาและขอรับสิทธิประโยชน์ได้"
สต๊อกอสังหาฯ เหลือขายข้ามปี 64 กว่า 2.49 แสนล้าน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ทางศูนย์ฯ ได้ประมาณการทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก (จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง) ในปี 2563 และแนวโน้มปี 2564 โดยคาดว่า ณ ครึ่งหลังปี 2563 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขาย จำนวน 70,447 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย จำนวน 243,137 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 71,555 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขายในครึ่งแรกปี 2564 ประมาณ 249,491 ล้านบาท
ในขณะที่อัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 1.7% ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.0 ในครึ่งแรกปี 2564 ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนของอาคารชุดคาดว่าจะลดลงมาอยูที่ 1.0% ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.1% ในครึ่งแรกปี 2564
สำหรับการเคลื่อนไหวด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ ประมาณการว่าจะยังคงลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ประมาณ 6,156 หน่วย ในครึ่งหลังปีนี้ และเปิดใหม่อีก 6,830 หน่วยในครึ่งแรกปี 2564 ในขณะที่จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ครึ่งหลังปี 2563 คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 23,943 หน่วย มูลค่า 40,381 ล้านบาท และหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นมเป็น 35,636 หน่วย มูลค่า 41,216 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564 ซึ่งประมาณการดังกล่าวอยู่ภายใต้ตัวแปรที่ยังไม่มีเหตุการณ์การชุมนุมทางการเมือง เมื่อวันที่ 14 ตุลาคม 2563
"เรายังไม่ได้ใส่สมมติฐานเรื่องปัญหาทางการเมืองเข้าไปในส่วนของความผันแปรของภาครัฐ หรือในกรณีถ้ารัฐบาลมีการออกมาตรการมากระตุ้นตลาด ก็จะส่วนสนับสนุนให้ตัวเลขมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงที่ดีขึ้น"
โครงการเปิดใหม่ติดลบ 53.2%
บ้านจัดสรรเหลือขาย 53,800 หน่วย
ทั้งนี้ ในครึ่งแรกของปีที่ผ่านมา จากผลการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นหน่วย พบว่า มีหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย (Total Supply) ทั้งหมด 953 โครงการ จำนวน 77,931 หน่วย มูลค่ารวม 261,438 ล้านบาท จำแนกเป็นโครงการบ้านจัดสรร 782 โครงการ 53,801 หน่วย มูลค่า 150,647 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 171 โครงการ 24,130 หน่วย มูลค่า 110,791 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 65,999 หน่วย และในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 11,932 หน่วย
ทั้งนี้ ยังพบการเปลี่ยนแปลงของหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ยังคงมีอัตราการเพิ่มขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 (YoY) และยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 Half ล่าสุด โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของบ้านจัดสรร 3.9% และอาคารชุด 11.7% เมื่อพิจารณาจากอัตราการเปลี่ยนแปลงของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ มีจำนวนลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 มากถึง -53.2% แต่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 3.5% และหน่วยเหลือขายมีอัตราการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 6.7% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2562
โดยจังหวัดระยองมี Total Supply เพิ่มขึ้นมากที่สุด 22.1% รองลงมาคือ ฉะเชิงเทรา 6.4% และชลบุรี 0.7% ตามลำดับ
จับตาชลบุรี โครงการใหม่เติมซัปพลายเข้าตลาด
ในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 มีโครงการเปิดขายใหม่รวม 62 โครงการ จำนวน 6,935 หน่วย มูลค่ารวม 21,897 ล้านบาท โดยชลบุรี มีโครงการเปิดขายใหม่มากที่สุด 26 โครงการ ประกอบด้วย บ้านจัดสรร 20 โครงการ และอาคารชุด 6 โครงการ รวม 3,704 หน่วย มูลค่า 14,250 ล้านบาท รองลงมาคือระยอง เปิดโครงการใหม่ 30 โครงการ เป็นประเภทบ้านจัดสรรทั้งหมด รวม 2,635 หน่วย มูลค่า 5,947 ล้านบาท และฉะเชิงเทรา 6 โครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรร 5 โครงการ และอาคารชุด 1 โครงการ รวม 596 หน่วย มูลค่า 1,700 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยเหลือขาย และหน่วยขายได้ใหม่ยังคงเป็นประเด็นที่น่าจับตา โดย ณ ครึ่งแรก ปี 2563 ในภาคตะวันออก มีอุปทานเหลือขายจำนวน 65,999 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 223,490 ล้านบาท จำแนกเป็นบ้านจัดสรร 45,040 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 125,973 ล้านบาท และอาคารชุด 20,959 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 97,517 ล้านบาท
เหลือขายบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีจำนวน 16,499 หน่วย คิดเป็น 36.6% ของหน่วยบ้านจัดสรรที่เหลือขายทั้งหมด ขณะที่อาคารชุดเหลือขายส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท มีจำนวน 8,401 หน่วย คิดเป็น 40.1% ทั้งนี้ บ้านจัดสรรที่มีมูลค่าหน่วยเหลือขายมากที่สุดอยู่ในช่วง 2.01-3.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวม 41,336 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 32.8% อาคารชุดส่วนใหญ่มีมูลค่าเหลือขายอยู่ในช่วง 3.01-5.00 ล้านบาท มีมูลค่ารวม 38,118 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 39.1% ของมูลค่าอาคารชุดที่เหลือขายทั้งหมด
ขณะที่หน่วยขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 11,932 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 37,949 ล้านบาท กลุ่มบ้านจัดสรรราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ขายได้มาก มีจำนวน 3,168 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 36.2% มีมูลค่ารวม 7,988 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 32.4% อาคารชุดช่วงราคา 2.01-3.00 ล้านบาท มีจำนวน 925 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 29.2%
เมื่อแยกตามสถานะของการก่อสร้างของหน่วยเหลือขายทั้งหมด พบว่า บ้านจัดสรรส่วนใหญ่ 43% ยังไม่ก่อสร้าง อาคารชุดส่วนใหญ่ยังไม่ก่อสร้าง 37.4 %
บ้านจัดสรรในภาคตะวันออก อัตราดูดซับดี
ด้านอัตราดูดซับ หรือ Absorption Rate ของตลาดที่อยู่อาศัยในภาคตะวันออก ในครึ่งแรกปีแรก เท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ 2.6% โดยบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจาก 2.3% เพิ่มขึ้นเป็น 2.7% อาคารชุดลดลงจาก 3.3% ลงมาอยู่ที่ 2.2%
ทำเลที่มีหน่วยขายได้ใหม่ 3 ลำดับแรก ได้แก่ ทำเลนิคมฯ อมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก และทำเลหาดจอมเทียน ตามลำดับ ส่วนทำเลที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุด 3 ลำดับแรก ได้แก่ ทำเลนิคมฯ อมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลหาดจอมเทียน และทำเลพัทยา-เขาพระตำหนัก ตามลำดับ
ชี้สินเชื่อ "เงินทอน" เริ่มเสี่ยง NPLs
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานกรรมการบริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด (นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี) กล่าวว่า ภาคอสังหาฯในพื้นที่ EEC มีแนวโน้มและเคลื่อนตัวมาอย่างต่อเนื่อง โดยยอดขายโครงการที่อยู่อาศัยก่อนการระบาดของโควิด-19 ใน จ.ชลบุรี และคาบเกี่ยวกับ จ.ระยองนั้น ที่มีทั้งนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมาก จะเป็นกลุ่มกำลังซื้อกลุ่มใหญ่ที่สุดในช่วงหลัง เนื่องจากเป็นโซนที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอ ไม่ว่าจะเป็นอุตฯ รถยนต์ และอุตฯ ต่อเนื่อง มีการขยายตัวอย่างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รวมถึงมีการลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เข้ามาต่อเนื่อง แต่สถานการณ์ภาคอสังหาฯ เริ่มจะมีผลกระทบ เริ่มจากภาคการส่งออกอุตฯ ที่เริ่มชะลอตัวลง และเศรษฐกิจมีการเติบโตต่ำกว่าตัวเลข 2 หลักมาต่อเนื่อง ทำให้กระทบกำลังซื้อลูกค้าระดับล่าง ที่เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดทาวน์โฮม และเมื่อเข้าสู่ปี 2561-2562 เนื่องจากซัปพลายเข้ามาในตลาดจำนวนมาก ทำให้เกิดมาตรการแย่งตลาด เกิดสินเชื่อเงินทอน เป็นตัวกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ในช่วงปี 2562 ดีขึ้นมาอย่างชัดเจน
"ตัวผมในฐานะนายกสมาคมฯ ไม่อยากให้ไปแตะต้อง เพราะในอนาคตจะมีผลกระทบ และเริ่มมีผลกระทบ เราจะเริ่มเห็น NPLs เพิ่มขึ้น และเป็นภาระในอนาคต ในช่วงนั้น ไม่ใช่ดีมานด์จริง ตั้งแต่ปี 61ต่อเนื่องถึงต้นปี 63 ยอดขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดชลบุรีเพิ่มขึ้น แต่ก็มีข้อสังเกตจากเรื่องสินเชื่อเงินทอน ที่เติบโตอาจจะไม่จริง เป็นดีมานด์จริงซ้อนดีมานด์ไม่จริง หรือแม้แต่คอนโดมิเนียมประกันผลตอบแทน หรือยิลด์ ผู้ลงทุนหวังปล่อยเช่า ซึ่งเป็นการซื้อในอนาคต มีการเกิดขึ้นของคอนโดฯ ประเภทนี้เยอะ และหากเศรษฐกิจดี คอนโดเทลก็ไปได้ แต่ตอนนี้ไม่ดีอย่างที่คิด และมาถูกซ้ำเติมด้วยภาวะโควิด-19 ทำให้ยอดขายตกลงเยอะมาก และในช่วงหลัง ทางผู้ประกอบการในจังหวัดชลบุรี มีการเก็บข้อมูลละเอียดกว่าช่วงหลายปีที่ผ่านมา ยอมรับปีนี้ กระทบหนัก ผู้ประกอบการดิ้นสุดตัว โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่อิงในนิคมอุตสาหกรรม ทำให้ผู้ประกอบการต้องผลักดันทุกวิถีทางในการขายสินค้าทาวน์โฮม โดยเฉพาะการอัดฉีดเรื่องสินเชื่อเงินทอนยังมีให้เห็น ขณะที่โครงการใหม่ ธนาคารประเมินมูลค่าทรัพย์สินของลูกค้าน้อยลง ทำให้โอกาสที่ลูกค้าจะได้กู้ 100% เป็นไปได้ยากมาก"
ขณะที่ในช่วงเดือนมีนาคมและเมษายนนั้น ยอดขายของผู้ประกอบการยังพอไปได้ เข้าสู่เดือนพฤษภาคม มิถุนายน และกรกฎาคม ยอดขายของบริษัทฯ ยังเพิ่มขึ้นอยู่ และจากการมอนิเตอร์ในภาพรวมบ้านระดับกลางใน จ.ชลบุรี ที่มีลักษณะครอบครัวขนาดเล็ก มีรายได้ระดับ 50,000 บาทต่อเดือน ค่าเฉลี่ยยังพอไปได้ ขณะที่ตัวโครงการแบบทาวน์โฮม ที่มีซัปพลายอยู่จำนวนมาก อาจจะถูกกระทบ โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1.5 ล้านบาทไม่ถึง 2 ล้านบาท ขณะที่ตลาดบ้าน 5 ล้านบาท ยังพอไปได้ และเริ่มเห็นราคา 10 ล้านบาทมากขึ้นในชลบุรี ซึ่้งเราต้องมองปี 2564 อีกที โครงการระดับราคา 10 ล้านบาทจากผู้ประกอบการจะมีการเปิดโครงการมากน้อยเพียงใด
"ที่ผ่านมา เราหาเห็นผลไม่ได้ว่า ลูกค้าซื้อบ้านเพราะอะไร และเรามองไปอนาคต กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจะมีกำลังต่อเนื่องไปได้แค่ไหน และมาตรการปล่อยสินเชื่อของแบงก์จะเข้มงวดแค่ไหน ลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มั่นคง และหากแบงก์จะช่วยขับเคลื่อน ก็ลดภาวะความเข้มงวดสินเชื่อ เพราะตัวลูกค้าค่อนข้างเข้มแข็ง"
ห่วงผังเมืองกระทบการเติบโตอสังหาฯ
นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า อสังหาฯ ใน 3 จังหวัด ยังต้องพึ่ง EEC เป็นหลัก ถ้า EEC ไปไม่ได้ ประเทศไทยจะไปทางไหน เพราะ ECC รัฐบาลให้สิทธิประโยชน์เยอะ แต่ก็มีคำถามว่า เราทำได้แค่นี้หรือ ในภาพที่ปรากฏ ภาพรวมอุตฯ ชะลอตัวลง ความมั่นใจลดน้อยลง แต่ก็มีบางอุตฯ ยังพอไปได้ เช่น ถุงมือยาง อุตฯ อิเล็กทรอนิกส์ ยังพอไปได้ ตลาดคอนโดฯ ยังชะลอตัวลง หรือแม้แต่โครงการแนวราบ จากการไปสำรวจพบว่าบางโครงการหายไป
"ทุกพื้นที่ใน EEC มีการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค เช่น ที่อำเภอบ่อวิน และเมื่อเสร็จแล้ว ระบบสาธารณูปโภคใน EEC จะสมบูรณ์แบบมาก ยังไม่นับรวมรถไฟความเร็วสูง แต่ก็นึกภาพไม่ออกว่า รถไฟความเร็วสูงเสร็จแล้วจะเป็นอย่างไร แต่ก็มองว่า ก็ดีตรงที่มีการลงทุนต่อเนื่อง และที่สำคัญทางคณะกรรมการฯ EEC สามารถให้สิทธิประโยชน์เป็นรายๆ ที่อาจจะเกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจบริการ ไม่ใช่จะเป็นแค่การส่งเสริมบีโอไออย่างเดียว"
นอกจากนี้ ประเด็นที่ต้องติดตามในระยะข้างหน้า คือ เรื่องของผังเมือง EEC ก่อนหน้านี้ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ใน 3 จังหวัด ได้ร่วมกันผลักดันผังเมือง EEC เมื่อเดือนพฤศจิกายนปีที่ผ่านมา แต่ก็ต้องยอมรับว่า ผังเมือง EEC เอื้อต่อการลงทุนของทุกธุรกิจ โรงงานทำได้ โครงการบ้านจัดสรรทำได้ทุกพื้นที่ แต่เริ่มเกิดปัญหาผังเมืองรวมที่จริงๆ แล้ว ตามกฎหมายต้องพิจารณาให้สอดคล้องกับผังเมือง EEC แต่ปัจจุบันไม่ใช่ ซึ่งผังเมือง EEC จะมีข้อกำหนดหมดอายุในเดือนพฤศจิกายนปี 2564 หลังจากนั้น ผังเมืองรวม ต้องพิจารณาให้เสร็จและมีผลบังคับใช้
"ร่างปัจจุบันของผังเมืองรวม ถ้าไม่มีการปรับให้สอดคล้องก็ตัวใครตัวมัน อย่างเช่น พื้นที่บ้านจัดสรร ถ้าเป็นผังเมืองรวมใหม่จะไม่สามารถก่อสร้างอะไรได้เลย มีผังสีเขียว ย.1 ที่ระบุว่า จะทำโครงการบ้านจัดสรรได้ ต้องมีถนนผ่านด้านโครงการไม่ต่ำกว่า 16 เมตร และบ้านต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่า 80 ตารางวา ซึ่งใน จ.ชลบุรี จำนวนประชากรต่อครัวเรือนเฉลี่ยลงมาเหลืออยู่ 1.7 คนต่อครอบครัว และหากผังเมืองไม่มีการแก้ไข ก็คิดว่าไม่ต้องไปลงทุน"
สำหรับเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นประเด็นปัญหาที่จะส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ทุกภาค โดยโครงการที่ดำเนินการขอใบอนุญาติจัดสรรแล้ว ยังไม่สามารถขายหมดภายใน 3 ปี จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะโดนบังคับใช้ในปี 2564 รวมถึงที่ดินที่เป็นทรัพย์สิน ก็ต้องเข้าข่ายเสียภาษีเช่นกัน
"โดยภาพรวมอสังหาฯ ประเมินเป็นลบ แต่ไม่ลบทั้งหมด ยังมีแง่ดีอยู่บ้าง ยิ่งในภาวะแบบนี้ สมมติ ตลาดหายไป 40 และถ้าเราอยู่ในส่วนของ 60 เราก็อยู่รอดได้ เช่นเดียวกับอุตฯ รถยนต์ ขายดีก็มี บางแบรนด์รถยนต์ก็กำลังถอยจากตลาดก็มี"
การขายโครงการนานขึ้น-แนะจับกลุ่มอิงอุตฯ ปิโตรเคมี
นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย กรรมการผู้จัดการบริษัท วีพี เรียลเอสเตท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด กล่าวถึงการบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ว่า แม้การดูดซับจะยังคงมีอยู่ แต่เริ่มตกเรื่อยๆ ซึ่งจากแผนเดิมที่ให้คำมั่นกับธนาคารที่จะปิดการขายใน 3 ปี แต่กลับต้องบริหารการนานขึ้นถึง 4 ปี ซึ่งสถานการณ์ในปี 2564 การขายจะเป็นไปตามที่คาดการณ์หรือไม่
"จังหวัดระยอง อสังหาฯ จะอิงอุตสหาหกรรม กระทบเยอะ ทาวน์โฮมต่ำ 2 ล้านบาท บางโครงการขาย 4-5 รอบ หรือขาย 10 รอบก็มี ภาพรวมอสังหาฯ ยังไม่ดี อย่างเช่น โซน อ.ปลวกแดง โครงการในโซนนั้นถูกกระทบเยอะ เนื่องจากเป็นลูกค้ากลุ่มบลูคอลล่า สิ่งที่เรากังวลคือ ในภาพรวมกำลังซื้อจะไปได้แค่ไหน เพราะทุกอย่างอยู่ที่ความเชื่อมั่น ประกอบกับที่ดินในตัวเมืองระยอง ยังแพง"
อย่างไรก็ดี ในการปรับตัว หากสามารถเจาะกลุ่มที่มีแนวโน้มเติบโตได้ จะทำให้การขายโครงการปลอดภัย อย่างเช่น ในภาวะปัจจุบันอุตสาหกรรมรถยนต์ไม่ค่อยดี แต่อุตฯ ปิโตรเคมี ใน จ.ระยอง ยังไปได้ ยังปลอดภัย
"ปี 64 อสังหาฯ ใน จ.ระยอง คงมีภาพเหมือนปัจจุบัน กว่าวัคซีนจะมาและได้เริ่มใช้ก็เป็นปี บางอุตฯ ก็เริ่มหายไป บางอุตฯ ยังคงมีอยู่และดีขึ้น ทำให้เห็นภาพชัดเจนว่า ใครอยู่ได้ ใครอยู่ไม่ได้ หรือแม้แต่ในระยอง เราจะเห็น ปตท.ผูกขาดในการขยายการลงทุนอยู่ ถ้าเราผูกติดกับลูกค้า ปตท.ได้ก็จะปลอดภัย"
