นโยบายการกระจายความเจริญสู่จังหวัดรอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้จังหวัดนนทุบรี รัฐบาลมีการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคหลายโครงการ ทั้งการขยายและตัดถนนไปเชื่อมต่อจังหวัดใกล้เคียง เช่น ถนนราชพฤกษ์ มีทางด่วนพิเศษที่เชื่อมเข้าสู่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจในกรุงเทพฯ รวมถึงการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ที่สามารถเคลื่อนย้ายประชากรจากนอกเมืองและในเมืองได้อย่างสะดวก เชื่้อมไปถึงบางซื่อได้ ทำให้จังหวัดนนทบุรีได้รับความนิยม เนื่องจากเป็นจังหวัดที่อยู่ใกล้กรุงเทพฯ ทำให้เมืองมีการขยายตัวอย่างมาก ทั้งในเรื่องของที่อยู่อาศัยทั้งประเภทโครงการแนวราบ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ เกิดธุรกิจร้านค้าจำนวนมาก
ขณะที่ในภาพใหญ่ จังหวัดนนทบุรี ได้ถูกวางยุทธศาสตร์ที่จะขับเคลื่อนจังหวัดนนทบุรี สู่ เมืองอัจฉริยะ (Nonthaburi : Smart City) จะมีรูปแบบคล้ายๆ กับกรุงเทพฯ ซึ่งตามแผนของรัฐบาล วางเป้าหมายให้ครอบคลุม 77 จังหวัด อย่างไรก็ดี ยังมีประเด็นที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจอื่นๆ ที่จะเข้ามาลงทุนต่าง "กังวล" ซึ่งก็คือ การเตรียมประกาศใช้ผังเมืองรวมนนทบุรีปรับปรุงใหม่ภายในปี 2564
ผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับแก้ไขคาดได้ใช้ไม่เกินปี 66
นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีคนใหม่ (กรรมการผู้จัดการกลุ่มบริษัทเปี่ยมสุข) กล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ใน จ.นนทบุรี ชะลอตัวลง ทั้งจากเรื่องของภาวะเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่คาดว่าจะเติบโตกลับปรับลดลง ขณะที่การปรับปรุงร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ที่จะนำมาทดแทนผังเมืองรวมที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2548 คาดว่าจะประกาศใช้ภายในต้นไตรมาส 1-2 ของปี 2564 จากเดิมที่ต้องบังคับใช้ในปลายปี 2562 โดยกระบวนการเดินหน้ามาจนครบ 18 ขั้นตอนในการทำผังเมืองรวมฉบับใหม่ อย่างไรก็ตาม ทางสมาคมการค้าอสังหาฯ นนทบุรี จะมีการทำหนังสือไปถึงผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี เพื่อเสนอแก้ไขในบางประเด็น เช่น ความกว้างของขอบทางถนนเหลือ 8-10 เมตร เป็นการเปิดโอกาสในการพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวได้
"มีข่าวดีตรงที่ทางผู้ว่าราชการจังหวัดนนทบุรี เปิดรับฟังปัญหาและจะรีบแก้ไขในเชิงรุก รวมถึงการแก้ไขไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการ 18 ขั้นตอน เพราะอำนาจขึ้นตรงกับผู้ว่าฯ โดยการแก้ไขจะอยู่ในเรื่องความกว้างของถนน กระบวนการผังเมืองรวมฉบับแก้ไข น่าจะใช้ได้ไม่เกินปี 2565 ถึง 2566" นายปรีชา กล่าว และชี้ประเด็นจากผลของผังเมืองที่ยังไม่มีความชัดเจนก่อนหน้านี้ว่า
ช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชะลอการขอจัดสรรโครงการใหม่ ประกอบกับการเกิดสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ทำให้ตัวเลขการขอจัดสรรลดลงตั้งแต่ปี 2562 ค่อนข้างมาก เนื่องจากหากขอจัดสรรแล้วอาจจะไม่ทันกฎหมายจัดสรรใหม่ ทำให้ที่ดินไม่สามารถนำไปพัฒนาได้ ขณะที่สถาบันการเงินค่อนข้างกังวลในเรื่องของซัปพลาย และความไม่ชัดเจนของผังเมืองใหม่ ทำให้ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมาอย่างต่อเนื่อง
มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์นนทุบรี เป็นรองแค่ กทม.
สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จ.นนทบุรี พบว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลมีการลงทุนระบบสาธารณูปโภคเป็นจำนวนมากและต่อเนื่อง ทำให้ภาคอสังหาฯ มีการเติบโตรองจากกรุงเทพฯ จะเห็นว่า ภาคอสังหาฯ จะเติบโตล้อไปกับโครงข่ายคมนาคม อย่างของ จ.นนทบุรี เส้นถนนราชพฤกษ์เหนือใต้ ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จไปเชื่อมถึงถนนรังสิต ไปจนถึง จ.ปทุมธานี ปัจจุบันมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู
โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 กรุงเทพฯ มีมูลค่าอยู่ที่ 402,600 ล้านบาท ขณะที่ จ.นนทบุรีมีตัวเลข 70,420 ล้านบาท เนื่องจากที่อยู่อาศัยใน จ.นนทบุรีมีราคาสูงกว่า จ.สมุทรปราการ ขณะเดียวกัน ราคาที่มีปรับตัวสูงขึ้นกว่าเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ
แต่หากพิจารณาในด้านจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ จ.สมุทรปราการ จะอยู่อันดับที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ มีจำนวน 31,753 หน่วย อันดับ 4 คือ จ.นนทบุรี อยู่ที่ 26,588 หน่วย ขณะที่การเติบโตของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กรุงเทพฯ และปริมณฑล เฉลี่ย 3 ปี (2560-2562) อยู่ที่ 15% เมื่อเทียบการเติบโตกับจังหวัดในปริมณฑลด้วยกัน
ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยใน จ.นนทบุรี ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ทำให้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ในอันดับที่ 4 โดยราคาของแนวราบ มีราคาต่ำกว่ากรุงเทพฯ ประมาณ 30-50% สำหรับราคาคอนโดมิเนียม จะมีราคาต่ำกว่ากรุงเทพฯ ประมาณ 70%
"สิ่งที่น่าสนใจ คือ เรื่องจำนวนประชากรแฝงกลางคืนของ จ.นนทบุรี คนที่ไปทำงานในพื้นที่กรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง แล้วมานอนที่ จ.นนทบุรี อยู่ระดับที่ 6 ขณะที่จำนวนประชากรแฝงกลางวัน กลุ่มคนที่เข้ามาทำงานใน จ.นนทบุรี มีตัวเลขมาเป็นอันดับ 1 แซงหน้าจังหวัดอื่นๆ เพราะในอนาคต เริ่มมีแหล่งงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้น มีการเข้ามาทำงานในกลางวันมากกว่ากลางคืน เป็นผลจากการเดินทางที่สะดวกสบาย มีถนนเชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ และ จ.ปทุมธานีในหลายๆ พื้นที่ ทำให้การพัฒนาเมืองในบางครั้ง อาจจะไม่ชัดเจนในเรื่องของการกำหนดสีผังเมือง"
โควิด-19 ดันดีมานด์บ้านแพง-พื้นที่ใหญ่ขายดี
สำหรับผลกระทบจากการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ต่อธุรกิจใน จ.นนทบุรี ประเมินว่า ยอดรับรู้รายได้ทั้งปีจะลดลงราว 20% เมื่อดูข้อมูลจาก TerraByte พบว่า ตลาดคอนโดฯใน จ.นนทบุรี มีสินค้าคงค้างลดลงเฉลี่ย 20% ต่อปี นับตั้งแต่ปี 2558 ที่มีซัปพลายเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผู้พัฒนาส่วนใหญ่ ปักหมุดและเปิดคอนโดฯ โครงการใหม่จำนวนมากที่อำเภอเมืองนนทบุรี ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง รวมถึงเส้นถนนแจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ ที่จะเกี่ยวโยงกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู
"คอนโดฯ ช่วงปี 58 เกิดขึ้นมาก เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงเปิดให้บริการ จะว่าไปแล้ว ก็เป็นกับดักของผู้ประกอบการ ซึ่งในบางครั้งการมีรถไฟฟ้าอาจจะไม่ใช่ แต่ก็ทำให้เรามีประสบการณ์ ตั้งแต่ปี 2557-2563 หน่วยสะสมของคอนโดฯ มีประมาณ 51,126 หน่วย โดยการเปิดโครงการใหม่มีจำนวนลดลง แต่ละปีถูกดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง ตัวเลขช่วง 4-5 ปี มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 42,065 หน่วย ทำให้คาดว่าจะเข้าสู่จุดภาวะสมดุลที่ดีได้ คาดว่าในปีนี้มีหน่วยคงเหลือในตลาดไม่เกิน 10,000 หน่วย โดยตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ มีตัวเลขอยู่ที่ 6,000 หน่วย ลดลงติดลบ 30 เปอร์เซ็นต์ และในปีหน้า หน่วยเหลือในตลาดจะอยู่ประมาณ 4,000 หน่วย ติดลบ 30 เปอร์เซ็นต์ แต่คาดว่าซัปพลายคงค้างในตลาดจะหมดได้ภายในปี 64 หากไม่มีการเติมสินค้าใหม่เข้ามา แต่ทั้งนี้ หากในอนาคต จีดีพีขยายตัวมากขึ้น การพัฒนาคอนโดฯ ใน จ.นนทบุรี อาจจะพอมีความหวัง ถ้าสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพูได้ และมีต้นทุนในการเดินที่ต่ำลง"
ส่วนตลาดแนวราบ ตั้งแต่ปี 2559 ได้มีซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง เพราะเป็นปีที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง และทางด่วนศรีรัช-วงแหวนเปิดให้บริการ โดยกว่า 60% เป็นตลาดทาวน์โฮม โซนบางบัวทอง-บางใหญ่ ส่งผลต่อราคาเปิดตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 3% ต่อปี ซึ่งซัปพลายในปี 63 คงเหลือในตลาด 14,000 หน่วย ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงติดลบ 20% หรือมีตัวเลขการโอน 12,000 หน่วย เป็นตัวเลขที่ติดลบเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้ ส่วนปี 64 จะมีเหลือขายในตลาด 2,000 หน่วย แต่ทั้งนี้ ต้องรอประเมินสถานการณ์ไตรมาส 4 ปีนี้ และการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสแรกของปี 64
โดยคอนโดฯ ใน จ.นนทบุรี มากกว่า 80% อยู่ในระดับราคาเฉลี่ย 40,000-60,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) และในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ราคามีการปรับตัวสูงขึ้นราว 9% ต่อปี ขณะที่แนวราบส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์โฮม ราคา 2-3 ล้านบาท ตอบโจทย์ความต้องการซื้อ (ดีมานด์) ของผู้ซื้อ ส่วนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมีระดับราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุด ซึ่งบ้านเดี่ยวยังมีการปรับลดลงเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนบ้านแฝดราคาเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี ปัจจุบันใน จ.นนทบุรีมีซัปพลายเหลือขายรวมราว 15,795 ยูนิต เป็นคอนโดฯ 7,080 ยูนิต และแนวราบ 8,715 ยูนิต แบ่งเป็นทาวน์โฮม 5,778 ยูนิต บ้านเดี่ยว 1,978 ยูนิต และบ้านแฝด 959 ยูนิต
"ต้นปีที่ผ่านมา การเข้าเยี่ยมชมโครงการไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ยิ่งช่วงเกิดโควิด-19 ผู้ประกอบการหันมาทำตลาดและส่งเสริมการขายผ่านตลาดออนไลน์ ซึ่งได้ผลตอบรับที่ดี เพราะช่วงล็อกดาวน์ ลูกค้าที่อยู่ระหว่างตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้มีเวลาศึกษาข้อมูล และเริ่มมองหาบ้านที่มีพื้นที่ใหญ่ขึ้น ประกอบกับผู้ประกอบการทำโปรโมชันเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดกลับเข้าบริษัท ทำให้ยอดลูกค้าเข้าชมโครงการไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นถึง 50% ยอดขายดีขึ้น โดยเฉพาะบ้านราคาแพง อย่างบ้านแฝด 3-4 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว 5-7 ล้านบาท ได้รับความนิยมในช่วงนี้"
ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังมีแนวโน้มสูงขึ้น
นายปรีชา กล่าวถึงสถานการณ์ในเรื่องการโอนที่อยู่อาศัยว่า เรากังวลทั้งปีนี้ ตลาดแนวราบคงไม่แตกต่างมากนัก แม้ยอดขายในไตรมาส 2 จะปรับตัวดีขึ้น แต่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ อาจจะทำให้ทั้งปียอดโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัวลง ซึ่งตัวเลขยอดการถูกปฏิเสธสินเชื่อก่อนโควิด-19 ยอดรีเจกต์เรตอยู่ที่ 20% แต่หลังเกิดการระบาด ตัวเลขเพิ่มเป็น 40%
"ช่วง 1-2 เดือนหลัง เรื่องรีเจกต์เรตเริ่มน้อยลง เพราะลูกค้าเริ่มเข้าใจฐานะการเงินตัวเอง และอาจจะตัดสินใจในเรื่องการซื้อช้าลง ทั้งนี้ เราก็พอประเมินได้ว่า รีเจกต์เรตคงจะเห็นอยู่ เนื่องจากต้องมองเรื่องของจีดีพี แม้ว่าในปี 64 จะเป็นบวก แต่ไม่ได้หมายความว่า เศรษฐกิจจะดีขึ้นอย่างชัดเจน"
ส่อง 5 ทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี
นายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ อุปนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี (กรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด) และประธานการจัดงานมหกรรม “บ้านดี นนทบุรี” กล่าวว่า ได้แบ่งโซนศักยภาพของ 5 กลุ่มโซนที่อยู่อาศัยชั้นดี ได้แก่ 1.วงศ์สว่าง-ติวานนท์ ทำเลกรุงเทพฯ ส่วนขยาย 2.ติวานนท์-แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ศูนย์กลางนนทบุรี 3.ราชพฤกษ์-นครอินทร์ ทำเลที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ 4.กาญจนา-บางใหญ่ ศูนย์กลางฝั่งตะวันตก และ 5.กาญจนา-บางบัวทอง ซึ่งเป็นทำเลที่เชื่อมต่อการเดินทาง
นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมบายเออร์ไกด์ จำกัด กล่าวถึงพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย พบว่า ช่วงก่อนที่จะล็อกดาวน์ การค้นหาบ้านมีปริมาณไม่มากเท่ากับช่วงที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ที่จะมองหาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างเช่น ทาวน์โฮม ราคา 1-3 ล้านบาท มียอดค้นหาเพิ่มขึ้น 3 เท่า บ้านราคา 4-6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2 เท่า และที่น่าสนใจ คือ บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับความสนใจอย่างมาก แม้ตัวเลขหลังล็อกดาวน์ก็ยังมีอัตราสูงอยู่ โดยพื้นที่บางใหญ่ นนทบุรี บางบัวทอง บางกรวย ไทรน้อย ได้รับความสนใจในการค้นหาที่อยู่อาศัยอย่างมาก
"งานมหกรรมบ้านดี นนทบุรี จะเป็นดัชนีชี้วัดถึงดีมานด์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ ซึ่งคนเอเชีย เมื่อเจอโควิด-19 จะมองหาเรื่องความปลอดภัยมากขึ้น การค้นหาจึงมองเรื่องของตลาดแนวราบมากขึ้น"
