ศูนย์ข้อมูลฯกางผลสำรวจที่อยู่อาศัยในปี 2563-64 สถานการณ์โดยรวมชะลอตัว ตลาดคอนโดฯหนักสุด เปิดใหม่ลดลงติดลบ 44.4% มูลค่าการโอนฯลดฮวบติดลบ 22.2% มาอยู่ที่ 254,341 ล้านบาท สวนทาง แนวราบ เปิดใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี ขณะที่การโอนฯทั้งหน่วยและมูลค่า ลดลงน้อยกว่าอาคารชุด เผย ยอดขายอืด กระทบต่อสต๊อกคงค้างในระบบ คาดภายในสิ้นปี 64 คงเหลือ 339,294 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 1.5 ล้านล้านบาท คอนโดฯหนักสุดดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนารคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและภาพรวมสินเชื่อในปี 2563 และต่อเนื่องในปี 2564 ว่า หากพิจารณาในแง่ของภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวลง ส่งผลให้หน่วยการเปิดโครงการใหม่จะอยู่ที่ 79,408 หน่วย ติดลบ 19.2% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 2 ปีที่มีหน่วยเปิดขายใหม่ที่ 109,859 หน่วย (ติดลบ 27%) และในปี 2564 หน่วยการเปิดใหม่จะเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 88,828 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.9% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยและต่ำกว่าปี 2562 ที่มีหน่วยเปิดขายใหม่อยู่ที่ 98,248 หน่วย
"เวลาเราไปตรวจสุขภาพ เราต้องเช็กร่างกายให้ละเอียด ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกัน เราต้องลงในรายละเอียดเพื่อจะได้ทราบถึงสถานการณ์ที่เป็นอยู่ ถ้ามองในแง่ทำพยากรณ์ จะพบว่าในปีนี้ เป็นยุคของตลาดแนวราบ คาดว่าทั้งปีเปิดใหม่เติบโต 12.6 เปอร์เซ็นต์ อยู่ที่ 48,965 หน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปีที่ผ่านมา และคาดว่าปีหน้า แนวราบยังมีแนวโน้มการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง เติบโตประมาณ 6.3 เปอร์เซ็นต์ มียอดเปิดใหม่ 52,044 หน่วย ซึ่งจะขยายตัวทุกไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปีนี้ ไปถึงไตรมาสสุดท้ายของปี 64 แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก ปีนี้และปีหน้า ในอยู่ช่วงการระบายซัพพลาย ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ อาคารชุดปี 63 ติดลบ 44.4 เปอร์เซ็นต์ เปิดใหม่เพียง 30,443 หน่วย และขยับเป็นตัวเลขบวกในปีหน้าอยู่ที่ 20.8 เปอร์เซ็นต์ กับการเปิดใหม่ที่ 36,784 หน่วย เนื่องจากซัพพลายถูกระบายออกไป และผู้ประกอบการเริ่มเปิดโครงการในบางส่วน แต่ยังติดลบประมาณ 44.3 เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยที่ผ่านมา นั่้นหมายความว่า ในครึ่งหลังของปีหน้า ตลาดอสังหาฯจะมีตัวเลขปรับดีขึ้น"ดร.วิชัย กล่าว
ในส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศนั้น เป็นผลของตัวเลขยอดขาย(แบ็กล็อก)ในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งจะเห็นได้ว่า ตัวเลขการโอนฯยังไม่สามารถปรับตัวดีขึ้น ซึ่งจากการศึกษาพบว่า ตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 63 ต่อเนื่องไปถึงไตรมาสสามของปี 64 ตัวเลขการโอนฯต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ที่มีตัวเลขอยู่ที่ 98,216 หน่วย ยกเว้นไตรมาสสุดท้ายของปี 64 จะเริ่มมียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย ทั้งนี้ คาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ปี 63 ติดลบ 18.6% (ปี 62 อยู่ที่ 391,964 หน่วย) และในปี 64 เติบโตเป็นบวก 2.2% แต่ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยมาเป็นปีที่ 2 ส่งผลให้มูลค่าโอนฯที่อยู่อาศัยปีนี้ จะมีความสามารถทำได้ประมาณ 723,213 ล้านบาท ติดลบ 22.3% และปี 64 มีมูลค่าการโอนฯ 767,421 ล้านบาท เติบโต 6.1% แต่ตัวเลขต่ำกว่าค่าเฉลี่ยติดต่อ 2 ปี
"ยอดขาย มีการตกลง ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ไม่ดีขึ้น หากจบไตรมาสสี่ปี 64 ตัวเลขใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ย เราเชื่อว่าเศรษฐกิจค่อยๆ กลับมา การฟื้นตัวกลับมาระดับหนึ่ง แต่เป็นจุดที่ยังทำให้ตัวเลขปี 64 ยังดูไม่ดี แม้ว่าปีหน้า ตัวเลขปรับจากปีนี้ไปเพิ่ม 2.2 % ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี แต่ยังไม่ดี เท่าที่เคยเป็น ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ย เป็นจุดที่มองเชิงมูลค่า ชี้ ให้เห็นว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าเป็นไปทิศทางเดียวกัน สะท้อนว่า การขายปีนี้ จะมีผลสะท้อนไปถึงปีหน้า ตัวเลขการโอน ยังไม่ดูดี"
ทั้งนี้ หากแยกประเภทของตลาดที่อยู่อาศัย พบว่า ในปีนี้และต่อเนื่องปีหน้า แนวราบจะมาแซงอาคารชุด แต่โดยรวมแล้ว ยอดโอนกรรมสิทธิ์ แนวราบจะลดลงติดลบ 18.2% มูลค่าลดลงติดลบ 22.4% ส่วนอาคารชุดหน่วยโอนฯลดลงติดลบ 19.2% และมีมูลค่าลดลงติดลบสูงถึง 22.2% มาอยู่ที่ 254,341 ล้านบาท
"แม้ตลาดแนวราบจะดี แต่มีคู่แข่ง คือ ตลาดบ้านมือสอง เช่น สินค้าประเภททาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว จริงๆ แล้ว การโอนกรมสทธิ์บ้านมือสอง สัดส่วน 60% แต่เราจะเห็นอัตราขยายตัวแนวราบที่ไปเบียดบ้านมือสอง เนื่องจากผู้ประกอบการเน้นเรื่องลดราคา เพื่อระบายสต๊อกออกไปให้มากที่สุด"
อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์ไม่ดี ผู้ประกอบการปรับตัวโดยการลดอุปทานใหม่ จากการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง โดยเฉพาะที่เป็นคอนโดฯ ลดลงอย่างมาก ส่งผลให้หน่วยที่ขายได้ใหม่ ก็ทรงๆ เป็นเพราะมาตรการด้านการลดราคาและโปรโมชั่น และความต้องการซื้อบ้านจริงและเรื่องของกลุ่มกำลังซื้อใหม่ (New Normal)
ขณะที่ หน่วยเสนอขายเหลือใน 26 จังหวัดสำรวจ พบว่า มีสัญญาณเพิ่มขึ้น โดย ณ ครึ่งแรกของปี 63 มีจำนวน 293,319 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.3 ล้านล้านบาท และคาดว่า ภายในสิ้นปีนี้ จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มเป็น 319,528 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.4 ล้านล้านบาท และหลังจากหมดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ คาดว่าหน่วยเสนอขายเหลือ ณ สิ้นปี 64 เพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 1.5 ล้านล้านบาท
ทั้งนี้ อาคารชุดจะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องไปถึงปลายปีหน้าประมาณ 152,682 หน่วย มีมูลค่าคงเหลือประมาณ 684,519 ล้านบาท เนื่องจากการเปิดโครงการในช่วงที่ผ่านมามีน้อย ต่างกับแนวราบ ที่มีการเปิดตัวค่อนข้างมาก แต่กลับมีอัตราการดูดซับที่ดี เช่นเดียวกับมูลค่าคงเหลือของแนวราบ ที่อยู่ในช่วงลดลงไปถึงครึ่งแรกของปีหน้า และขยับขึ้นเล็กน้อยในครึ่งหลังของปี64 มาอยู่ที่ 818,164 ล้านบาท
"สต็อกของอาคารชุด มีแนวโน้มสูงมาก จำนวนเดือนจากเดิม 17-18-20 เดือน เพิ่มเป็นจะขายหมดไม่ต่ำกว่า 50 เดือน เนื่องจากสต๊อกคอนโดฯกองอยู่เป็นจำนวนมาก"
ในส่วนของภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังขยายตัว ปลอดภัยที่สุดสำหรับสถาบันการเงิน แต่ช่วงนี้ แบงก์พาณิชย์ระมัดระวังในการปล่อยใหม่ เพราว่ายังกังวลเรื่องปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) คาดว่าในปีนี้ สินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 542,636 ล้านบาท ยังคงลดลงติดลบ 18-19 % และปี 64 และ 65 การปล่อยสินเชื่อใหม่ยังต่ำกว่า 600,000 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2568 แนวโน้มสินเชื่อปล่อยใหม่ จะไปแตะระดับ 700,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขสูงสุดเมื่อเทียบกับปี 2561.
