ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยภาพรวมตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 63 พบซับพลายขยายตัวสวนทางดีมานด์ที่ลดลง ชี้เป็นการหดตัวของอัตราการใช้พื้นที่สำนักงานเช่าต่อเนื่อง5ไตรมาสติดต่อกัน หลังพบไตรมาส2/63อัตราการใช้พื้นที่สำนักงานเช่าในตลาดปรับตัวลง 2.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี62 ขณะที่อัตราการใช้พื้นที่ไตรมาส2/61อยู่ที่ 3.5% เมื่อเทียบกับปี60 อยู่ที่ 87.7%
นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า หลังกระแส Work From Home ไตรมาสแรก ในไตรมาสที่2 หลายๆบริษัทเริ่มกลับมาทำงานในออฟฟิศตามปกติ แต่ก็มีหลายๆบริษัทที่ยังไม่แน่ใจถึงแนวโน้มธุรกิจของตน และผลกระทบจากเศรษฐกิจว่าจะส่งผลต่อการคาดการณ์จำนวนพนักงานและความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานในอนาคต ทำให้ปัจจุบันเกิดคำถามว่าการทำงานจากบ้านจะกลายเป็นที่ยอมรับในอนาคตหรือไม่และถ้าเป็นเช่นนั้นจะอยู่ในระดับใด
จากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ไนทแฟรงค์ฯคาดว่าปริมาณการเช่าพื้นที่สำนักงานจะลดลงเพราะผู้เช่าเริ่มคืนพื้นที่บางส่วนที่ไม่ใช้งาน ในขณะที่ระดับค่าเช่าที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นแสดงให้เห็นถึงสภาพคล่องของตลาดและซับพลายที่ตอบสนองไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของดีมานด์ หากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจลดลงในอนาคต ผู้เช่าจะให้ความสำคัญต่อการควบคุมต้นทุนมากกว่าคุณภาพ โดยเลือกที่จะลดพื้นที่ใช้งาน หรือ ย้ายไปยังอาคารสำนักงานที่มีราคาถูกกว่ามากขึ้น และเมื่อจับคู่ปัจจัยนี้กับปริมาณอุปทานที่กำลังเข้าสู่ตลาด ผู้เช่าจะพบว่ามีทางเลือกมากขึ้น ในขณะที่เจ้าของอาคารสำนักงานจะต้องเผชิญกับแรงกดด้านค่าเช่า
นายมาร์คัส กล่าวว่า จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ฯ ในไตรมาสที่ 2/63 พบว่าซับพลายทั้งหมดของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 99,420 ตร.ม. หรือ 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมด 5.33 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยนับเป็นครั้งแรกที่ซับพลายเพิ่มขึ้นมากกว่า 99,000 ตร.ม. นับตั้งแต่ไตรมาส 3/54 โดยอาคารสำนักงานใหม่ 3 แห่งที่แล้วเสร็จ เพิ่มพื้นที่ 60,000 ตร.ม. เข้ามาในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 39,420 ตร.ม. ในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ และไม่มีการย้ายออกจากอาคารสำนักงานเก่าแต่อย่างใด ในทางเปรียบเทียบ ซับพลายเพิ่มขึ้นอัตราประมาณ 26,800 ตร.ม. ต่อไตรมาสในช่วงห้าปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ โครงการอาคารสำนักงานใหม่ 7 แห่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งจะเพิ่มพื้นที่สำนักงานเข้าสู่ตลาดประมาณ 110,000 ตร.ม. โดย 47% หรือ 52,423 ตร.ม. ของซับพลายใหม่ที่คาดการณ์ไว้ในช่วงเวลานี้จะตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ถึงแม้ว่าอาคารสำนักงาน 2 แห่งที่มีพื้นที่สำนักงานรวม 47,341 ตร.ม. ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี64 กำลังชะลอตัว แต่อาคารสำนักงานที่เหลืออื่นๆ คาดว่าจะเสร็จตามกำหนด หากการเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสที่ 3 ไปจนถึงปี66 ดำเนินไปตามแผน ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯจะเติบโตขึ้น 1,216,139 ตร.ม. หรือเฉลี่ยที่ 347,468 ตร.ม. ต่อปี (คำนวนจากส่วนที่เพิ่มเข้ามาและไม่นับส่วนที่ย้ายออก) จากไตรมาสที่ 2 ปี 59 จนถึงไตรมาสที่ 2 ปี62 ซับพลายใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดในอัตราประมาณ 185,000 ตร.ม. ต่อปี จากประมาณ 5.3 ล้าน ตร.ม. ณ ปัจจุบัน ซับพลายรวมของตลาดสำนักงานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นถึง 6.5 ล้าน ตร.ม. ภายในสิ้นปี 66
ขณะเดียวกันการเช่าโดยรวมลดลงเนื่องจากการครอบครองโดยรวมลดลง 11% จากไตรมาสก่อน เหลือเพียง 66,211 ตร.ม. อัตราการครอบครองนี้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสในช่วง 10 ปี เพียงเล็กน้อย โดยอยู่ที่ 67,126 ตร.ม. แม้ว่าจะมีการครอบครองค่อนข้างคงที่ แต่มีพื้นที่จำนวนมากถูกคืนสู่ตลาด โดย 115,750 ตร.ม. เป็นการคืนพื้นที่โดยผู้เช่า ซึ่งส่งผลต่อการลดลงของอัตราดูดซับสุทธิจาก 23,984 ตร.ม. เป็น -49,547 ตร.ม. ซึ่งนับเป็นระดับต่ำสุดที่ถูกบันทึกไว้ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ส่งผลให้พื้นที่ครอบครองรวมลดลงเหลือ 4.68 ล้าน ตร.ม. ลดลง 1% ต่อไตรมาส ปัจจัยเหล่านี้บ่งชี้ว่าแม้ว่าการเช่าจะยังคงดำเนินอยู่ แต่ผู้เช่าส่วนใหญ่ได้เลือกที่จะลดปริมาณพื้นที่ลงเพื่อเป็นแนวทางประหยัดค่าใช้จ่าย
นอกจากนี้บริษัทหลายแห่งอาจต้องปิดตัวลงและออกจากตลาดเนื่องจากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่แย่ลงจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 ที่ยังคงยืดเยื้ออยู่ และเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของซับพลายที่สวนทางกับดีมานด์ที่ลดลง จะส่งผลให้อัตราการใช้พื้นที่ในตลาดปรับตัวลง 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 3.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน อยู่ที่ 87.7% นับเป็นการลดลง 5 ไตรมาสติดต่อกันของอัตราการครอบครอง ซึ่งทำให้อัตราปัจจุบันต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปี โดยอยู่ที่ 89.9%
เมื่อแบ่งตามเกรดอาคารสำนักงานจะเห็นได้ชัดว่า สำนักงานเกรดที่สูงกว่าได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของตลาดมากกว่า ในขณะที่อัตราการครอบครองลดลงทั้งตลาด การลดลงมากที่สุดเป็นอาคารสำนักงานเกรด A โดยลดลงไป 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ในขณะเดียวกันอาคารสำนักงานเกรด B และ C ลดลงไป 2.8% และ 1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ตามลำดับ เนื่องจากอัตราการครอบครองอาคารสำนักงานเกรด A ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของในช่วง 10 ปี ส่งผลให้ทุกเกรดแสดงประสิทธิภาพต่ำของค่าเฉลี่ยในระยะยาว
ในแต่ละไตรมาส การครอบครองยังคงลดลงทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยอัตราการครอบครองในเขตอโศก-พร้อมพงษ์ และเขตเพลินจิต-ชิดลมลดลงไป 3.5% ซึ่งเป็นอัตราที่ลดลงที่มากที่สุดในบรรดาตลาดทั้งหมด ในทางกลับกัน เขตที่มีอัตราการครอบครองการลดลงน้อยที่สุด คือ เขตอโศก-เพชรบุรี โดยลดลงไปเพียง 0.7% โดยรวมแล้วพื้นที่ในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจมีระดับการลดลงค่อนข้างเสมอกัน โดยลดลง 2.6% และ 2.7% ตามลำดับ
