โปรเจกต์รัฐชะลอ-เอกชนเบรกลงทุน “รับเหมาฯ-วัสดุฯ” งานหดหั่นราคาแข่ง อสังหาฯ สบช่องรื้อแผนลงทุน-เร่งประมูลโครงการใหม่

การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นผู้บริโภค ประกอบกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อโครงการจากสถาบันการเงิน ในภาวะโอเวอร์ซัปพลายของตลาดคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เบรกแผนการลงทุนพัฒนาโครงการ กระทบต่ออุตสาหกรรมก่อสร้างหดตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงกลางปี 62 จนถึงปัจจุบัน โดยเฉพาะหลังเกิดวิกฤตการแพร่ระบาดเชื้อไวรัสโคโรนา (Covid-19) ทำให้งานก่อสร้างโครงการเมกะโปรเจกต์ด้านโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐต้องชะลอออกไป เนื่องจากรัฐบาลต้องผันงบประมาณจากหน่วยงานต่างๆ ไปใช้ในการเยียวยาว และแก้ปัญหาการแพร่ระบาดไวรัส Covid-19 นับตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาสแรกที่ผ่านมา

การชะลอตัวในภาคธุรกิจก่อสร้างที่เกิดจากงานก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ทั้งจากหน่วยงานรัฐและภาคเอกชนที่เข้าสู่ตลาดมีจำนวนน้อยมาก ทำให้การแข่งขันในธุรกิจก่อสร้างปรับตัวแข่งขันกันรุนแรงเพิ่มมากขึ้น ส่งผลกระทบไปถึงตลาดวัสดุก่อสร้างให้ชะลอตัวลง เพราะความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างลดลง ตามปริมาณการลงทุนพัฒนาโครงการของภาคเอกชนและภาครัฐที่ลดลง ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวลดลงไปด้วย เนื่องจากผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างต้องปรับลดราคาขายลงตามความต้องการใช้ในตลาด

ทั้งนี้ สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้าง ในขณะที่การลงทุนโครงการใหม่มีจำนวนลดลง ส่งผลให้บริษัทรับเหมาก่อสร้างต้องปรับตัว โดยการยอมหั่นกำไรและค่าก่อสร้างลงแข่งขันประมูลงานก่อสร้างหวังให้มีงานและรายได้เข้ามา เพื่อช่วยให้สามารถผ่านพ้นช่วงวิกฤตในปัจจุบันไปได้ สถานการณ์ที่เกิดขึ้นกลายเป็นวิกฤตของบริษัทรับเหมาก่อสร้างขนาดเล็กที่มีสภาพคล่องต่ำ เพราะยากต่อการแข่งขันกับบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการายเล็กเริ่มล้มหายตายจากตลาดจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้างจนต้องมีการลดค่าก่อสร้าง หั่นกำไรเพื่อให้ได้งาน และการปรับตัวลดราคาวัสดุก่อสร้างในปัจจุบัน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีสภาพคล่องการเงินที่แข็งแกร่ง ซึ่งก่อนหน้าได้ชะลอแผนการก่อสร้างและลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ เริ่มพิจารณาและตัดสินใจรื้อแผนการก่อสร้างโครงการกลับมาขยายการลงทุนอีกครั้ง เนื่องจากมองเห็นถึงโอกาสในการลดต้นทุนการก่อสร้างและยังสามารถทำกำไรเพิ่มขึ้น จากต้นทุนงานก่อสร้างที่ลดลง


นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า การลดค่าก่อสร้างแย่งประมูลงานก่อสร้างของบริษัทรับเหมา และการปรับลดราคาของกลุ่มวัสดุก่อสร้าง ส่งผลให้ในช่วงนี้เริ่มมีบริษัทอสังหาฯ ทยอยรื้อแผนการก่อสร้างและลงทุนโครงการใหม่กลับมาพิจารณาอีกครั้ง จากเดิมที่ก่อนหน้ามีการชะลอแผนลงทุนและเบรกงานก่อสร้างโครงการออกไป เนื่องจากเห็นถึงโอกาสในการลดต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าก่อสร้างโครงการลง ซึ่งจะมีผลต่อกำไรที่เพิ่มสูงขึ้น หรือสามารถนำส่วนต่างจากต้นทุนที่ลดลงไปใช้ทำการตลาด หรือจัดแคมเปญเร่งการตัดสินใจได้มากขึ้น

โดยกลุ่มโครงการที่อยู่อาศัยที่มีการกลับมาเร่งงานก่อสร้างและเปิดประมูลงานก่อสร้างโครงการใหม่ โดยการเชิญให้บริษัทรับเหมาเข้ามาประมูลได้อย่างชัดเจนในช่วงนี้คือ กลุ่มผู้พัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะโครงการที่มีการชะลองานก่อสร้างออกไป และกลุ่มโครงการคอนโดที่เปิดขายและมีการจองซื้อจากผู้บริโภคแล้ว เป็นกลุ่มหลักที่มีการกลับมาเร่งก่อสร้างโครงการมากที่สุด เนื่องจากมองว่าสามารถลดต้นทุนได้มากขึ้นในช่วงนี้ ขณะที่บางกลุ่มมีการกลับมาเร่งงานก่อสร้างในช่วงนี้เพราะสามารถลดต้นทุนการก่อสร้างได้และยังต้องการเร่งงานก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในปีนี้ เพื่อให้ทันส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้า หรือโอนห้องชุดได้ทันกับมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ก่อนสินปีนี้

“ขณะที่หลายๆ รายมีการเร่งเปิดประมูลงานก่อสร้างโครงการใหม่ และเรียกบริษัทรับเหมาเข้ามาประมูลงานในช่วงนี้ เพราะต้นทุนก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างถูกลง บางรายถือเอาราคาค่าก่อสร้างในช่วงนี้เป็นเบสค่าก่อสร้างก็มีจำนวนไม่น้อย ขณะที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใดยื่นประมูลในราคาต่ำสุดก็จะได้งานไป”


นอกจากนี้ ในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ๆที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีข้อได้เปรียบด้านสภาพคล่องการเงิน และช่องทางการระดมทุนที่มากกว่าบริษัทรายย่อยที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีการเปิดประมูลในช่วงนี้ เพื่อให้ได้ราคาค่าก่อสร้างและต้นทุนก่อสร้าง ณ เวลาในปัจจุบันไว้ก่อนก็มีจำนวนไม่ที่น้อย เพราะยังไม่จำเป็นต้องใช้เงินก่อสร้างทันที แต่สามารถไปเริ่มงานก่อสร้างในช่วงปลายปีหรือต้นปีหน้าได้ เพราะไม่จำเป็นต้องใช้เงินหมุนเวียนของบริษัทหรือเงินกู้สถาบันการเงิน แต่สามารถออกหุ้นกู้นำเงินมาใช้ก่อสร้างในปลายปี 63 หรือช่วงต้นปี 64 ได้

“กลุ่มที่กลับมาเร่งงานก่อสร้างในช่วงนี้ที่เห็นมากที่สุดคือโครงการประเภทคอนโด ส่วนโครงการออฟฟิศเช่านั้นในช่วงที่ผ่านมาไม่มีการชะลองานก่อสร้างและยังมีการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง เพราะโดยมากเป็นโครงการที่มีการประมูลงานเสร็จแล้ว แต่จะเน้นเร่งงานก่อสร้างมากขึ้น ในบางโครงการกลับมาเร่งงานก่อสร้างเพราะผู้รับเหมาเจรจาให้เร่งงานก่อสร้างเพิ่มเติมในส่วนต่างๆ เพื่อให้บริษัทรับเหมาได้มีงานก่อสร้างต่อเนื่อง ส่วนในกลุ่มห้างสรรพสินค้าก็เริ่มกลับมาก่อสร้างบ้างแล้ว เช่น โครงการแบงก์คอก มอลล์ ซึ่งก่อนหน้าชะลอการก่อสร้างไป แต่ขณะนี้กลับมาเริ่มงานก่อสร้างแล้ว ส่วนในกลุ่มโรงแรมยังไม่พบว่ามีการก่อสร้างโครงการใหม่เกิดขึ้น”


นพ.เชิดศักดิ์ อัมพรสุขสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด กล่าวว่า ในช่วงแรกที่เชื้อไวรัส Covid-19 แพร่ระบาด ทำให้งานก่อสร้างในตลาดสะดุดลง บริษัทเอกชนหลายๆ รายมีการเบรกงานก่อสร้างและแผนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ออกไปจำนวนมาก ทำให้เกิดสถานการณ์งานก่อสร้างในตลาดมีจำนวนน้อย ผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างมีการปรับตัวลดราคาค่าก่อสร้างในการประมูลงานเพื่อให้มีงานเข้ามาในสต๊อก ส่งผลให้การแข่งขันในตลาดก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ขณะเดียวกัน ราคาวัสดุก่อสร้างก็ปรับตัวลดราคาลงเพื่อให้สามารถขายได้มากขึ้น

ขณะเดียวกัน ผู้รับเหมาก่อสร้างก็มีการเจรจาให้ผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างหรือต่อรองราคากับซัปพลายเออร์เพื่อให้ได้ราคาที่ต่ำลงในบางรายการ ซึ่งช่วยให้สามารถรักษาต้นทุนและกำไรไว้ได้บ้าง แม้จะรักษาไว้ได้ไม่มากแต่ก็ดีว่าไม่สามารถรักษาไว้ได้เลย โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในงานโครงสร้างพื้นฐาน ซึ่งวัสดุก่อสร้างในงานโครงสร้างอาคารสูงนั้นมีไม่กี่รายการ โดยหลักๆ แล้วจะเป็นวัสดุก่อสร้างประเภทเหล็กและปูนซีเมนต์ ส่วนวัสดุก่อสร้างตัวอื่นๆ เช่น กระเบื้องปูพื้น สุขภัณฑ์นั้นต้องยอมรับว่าราคาปรับลดลงได้ หรือหากลดลงได้ก็น้อยมาก เพราะมีการตั้งราคาขายไว้เป็นเซ็ต ในแต่ละรุ่น เมื่อมีการออกรุ่นใหม่มาก็มีการตั้งราคาใหม่


สถานการณ์การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดก่อสร้าง และการปรับตัวลดลงของราคาวัสดุก่อสร้างทำให้ในช่วงนี้บริษัทอสังหาฯและผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ หลายรายมีการรื้อแผนการพัฒนาโครงการ หรืองานก่อสร้างโครงการเดิม และการลงทุนในโครงการใหม่ที่เคยเลื่อนงานก่อสร้างออกไป กลับมาเร่งประมูลงานก่อสร้างโครงการและเร่งงานก่อสร้างที่เบรกไว้เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะบริษัทที่มีสภาพคล่องการเงินที่ดี นอกจากนี้ มีบางรายที่ใช้เงินสดส่วนตัวในการเร่งก่อสร้างโครงการโดยไม่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงิน และกลุ่มโครงการที่สร้างรายได้ประจำหรือโครงการที่เป็นรายได้ระยะยาวกลับมาก่อสร้างโครงการเพิ่มขึ้น


... แนวโน้มการกลับมาเร่งงานก่อสร้าง และประมูลโครงการใหม่ของภาคเอกชนที่ทยอยเกิดขึ้นขณะนี้ นับว่าเป็นสัญญาณที่ดีของภาคอสังหาฯ ในช่วงปลายปีนี้ เพราะแม้ว่าสถานการณ์โดยรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจะยังมีการชะลอตัว และมีการประมาณการว่าจะยังหดตัวไปอีกช่วงใหญ่ แต่สัญญาณที่เห็นนี้ก็สะท้อนให้เห็นได้ว่า อย่างน้อยๆ ในปลายปีนี้ ในด้านยอดโอนของตลาดคอนโดคงจะไม่ติดลบมากจนเกินไป หลังจากที่มีหลายบริษัทกลับมาเร่งงานก่อสร้างคอนโด เพื่อให้งานก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนสินปี 63 เพื่อให้ทันต่อมาตรการภาครัฐที่จะสิ้นสุดในช่วงเดือนธันวาคมนี้