วิกฤตโควิด-19 ฉุดราคาที่ดินทรงตัว “จีน-ฮ่องกง-สิงคโปร์” จ้องซื้อ รร.ในไทย

“เซ็นจูรี่ 21”เผยวิกฤตโควิด-19 ฉุดราคาที่ดิน โครงการอสังหาฯ ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑล และจังหวัดท่องเที่ยวในภูมิภาคทรงตัว ชี้อสังหาฯ ในธุรกิจท่องเที่ยวกระทบหนักปัญหาสภาพคล่องจะเป็นตัวแปรสำคัญในการเจรจาซื้อขายโรงแรม

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโควิด-19 ในปัจจุบัน ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะจบลงเมื่อไร แม้ว่าทุกอย่างเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น แต่ภาคอสังหาฯ และการพัฒนาเพื่อการท่องเที่ยว ที่รองรับท่องนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศยังได้รับผลกระทบ

ทั้งนี้ ราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตัวชี้วัดในเรื่องการหาซื้อขายที่ดิน เพราะการพัฒนาโครงการกว่า 70% กระจุกตัวในพื้นดังกล่าว ราคาไม่ได้ลดลงเหมือนที่คาดไว้ หลังจากอุปสงค์ (Demand) การซื้อขายที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม รวมทั้งอุตสาหกรรมท่องเที่ยวชะลอตัวลง

ทั้งนี้ ในโซน CBD ราคาซื้อขายจริงสูงถึงตารางวาละ 2-2.5 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินในทำเลเดียวกันสูงสุดอยู่ที่ 1 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งราคาซื้อขายจริงที่สูงขึ้น เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาคอนโดฯ ในตลาดสูงขึ้นตาม โดยช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาซื้อขายคอนโดฯ ได้ปรับขึ้น 15.5-18% ต่อปี ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยเข้าถึงการซื้อได้ยากขึ้น

“แม้ว่าทางรัฐบาลจะปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 ลง 90% แต่อาจจะไม่ส่งผลกระทบมากนักในแง่ของการซื้อขายที่ดิน อีกทั้งการเปิดตัวรถไฟฟ้าในแถบชานเมืองในอนาคตอันใกล้นี้ เช่น รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) หรือสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) แต่ด้วยสถานการณ์โรคระบาด ณ ปัจจุบัน เราอาจจะไม่ได้เห็นราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงในปีหน้าก็เป็นได้”

ขณะเดียวกัน ผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจการประเภทโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ นำออกมาขายในตลาด ซึ่งในบางทำเลสามารถนำที่ดินมาเปลี่ยนการพัฒนาโครงการแนวสูงได้ ขณะที่ในหัวเมืองท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น จังหวัดภูเก็ต และ จังหวัดสุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย) เริ่มเห็นมีการปล่อยที่ดินหลายแปลงออกมาให้เช่าระยะยาว แทนการขายที่ดินออกไป เนื่องจากราคาอาจจะยังไม่ได้ตามที่ตั้งไว้ ขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการลงทุนออกไปจนถึงปลายปี 63

ราคาที่ดินในพื้นที่ภาคใต้ คาดว่าในปี 64 ปรับขึ้นคงไม่เกิน 5% เช่น ภูเก็ต กระบี่ พังงา หรือสุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย) ซึ่งที่มีรายได้หลักมาจากนักท่องเที่ยว ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ คาดว่าการซื้อขายที่ดินแปลงใหม่ๆ จะยังคงชะลอตัว และจะมีทรัพย์สินประเภทโรงแรม รีสอร์ตออกมาเสนอขายในตลาดมากขึ้น โดยอาจมีการเข้าซื้อกิจการและทรัพย์สินประเภทโรงแรมของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ เป็นต้น

ในพื้นที่ภาคเหนือ ที่ดินที่ประเมินสูงสุดยังคงเป็นในย่านกลางเมืองจังหวัดเชียงใหม่ แต่ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 5-6% ขณะที่ในจังหวัดอื่นๆ ของภาคเหนือ กลับเปลี่ยนแปลงในระดับ 30-60% โดยเฉพาะจังหวัดน่าน ราคาที่ดินปรับขึ้นกว่า 100%

ส่วนพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ 3 จังหวัดใน EEC ราคาที่ดินได้ปรับขึ้นมาหลายปี โดยพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวเมืองพัทยา เป็นพื้นที่ที่ได้รับการประเมินราคาสูงสุดของภาคตะวันออก คาดว่าราคาที่ดินในโซนนี้น่าจะมีการปรับตัวขึ้น แต่ด้วยนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อชาวจีนลดลง จะเป็นตัวแปรที่ส่งผลให้การซื้อขายที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการต่างๆ ลดลง ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินไม่ปรับสูงขึ้นในปีหน้า

ในพื้นที่ภาคตะวันออก น่าจะมีแนวโน้มราคาปรับตัวขึ้น แต่อาจไม่มากเหมือนใน 4-5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ย 12-15% ส่วนที่ดินที่ใกล้กับระบบโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ ราคาที่เพิ่มขึ้นได้ถึง 30%

“แม้ว่าจะมีโครงการอสังหาฯ ในส่วนของโรงแรมหรือที่ดิน ที่ผู้ประกอบการนำออกมาเสนอขายในตลาดจำนวนมาก แต่ในเวลานี้อาจจะยังไม่ใช่จังหวะเวลาของผู้ซื้อ เนื่องจากราคาที่บอกขายยังเป็นราคาที่ผู้ประกอบการคาดหวังกำไรที่สูงอยู่ คาดว่าในไตรมาสที่ 3 อาจจะได้เห็นราคาเสนอขายโรงแรมที่ลดลงจนถึงราคาเท่าทุน และหากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว ผู้ประกอบการจะยอมเสนอขายในราคาที่ขาดทุน แต่จะขาดทุนมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการรับมือปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งในไตรมาสที่ 4 ไปจนถึงปี 64 ถึงจะเป็นโอกาสของผู้ซื้อ”