นายกอสังหาฯ ชลบุรี ชี้ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ยังหดตัวต่อเนื่อง ระบุ Covid-19 ทุบกำลังซื้อลูกค้าระดับล่าง พนักงานโรงงานอุตสาหกรรม แบงก์เข้มปล่อยกู้ ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อยาก กดตลาดบ้านระดับล่างเกิดยาก แนะรัฐหนุนโครงการเพื่อเช่า ดึง กคช.-เอกชน พัฒนาโครงการเพื่อปล่อยเช่า ช่วยผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัย
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมชะลอตัวลงอย่างมาก กำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างลดต่ำลง ประกอบกับการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อในกลุ่มดังกล่าวค่อนข้างเข้าถึงได้ยาก เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับล่างที่ถูกมองว่าเป็นกลุ่มเสี่ยง เนื่องจากมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่าง หดตัวอย่างแรงจากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่หายไป
นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมา หลังเกิดโครงการ EEC ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีราคาปรับตัวขึ้นสูง 1-2 เท่าตัว โดยเฉพาะในพื้นที่โซนใกล้แนวเส้นทาง และพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง เนื่องจากมีกลุ่มนักเก็งกำไรที่ดินเข้ามากว้านซื้อที่ดินสะสมเพื่อทำราคาขายต่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ยากต่อการพัฒนาบ้านในราคาที่กลุ่มลูกค้าระดับล่างจะสามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากก็ตาม
จากปัญหาด้านกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างในพื้นที่ ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี จึงเสนอแนวทางในการแก้ปัญหา ด้านที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยรัฐต้องเข้ามาสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะช่วยให้เกิดการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาฯ ในพื้นที่ได้ เพราะหากสถานการณ์ยังเป็นอยู่ในปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังจะทรุดตัวลงต่อเนื่อง ผู้บริโภคระดับล่างเองก็จะเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
"แนวทางการผลักดันที่อยู่อาศัยเพื่อเช่านี้เกิดขึ้นในเมืองอุตสาหกรรมในต่างประเทศอย่างแพร่หลาย เนื่องจากการสนับสนุนให้พนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ จะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจได้ดีกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะอัตราค่าเช่าเมื่อเทียบกับค่างวดการผ่อนที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างกันอยู่มาก หากเปลี่ยนจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นการเช่าแทนจะทำให้ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยลดลง และเงินที่เหลือจากการใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยก็จะถูกใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบ เศรษฐกิจได้มากขึ้น"
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า ดังนั้นรัฐบาลควรให้การสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ามากกว่าสนับสนุนให้ซื้อที่อยู่อาศัยในโซนพื้นที่อุตสาหกรรม สำหรับแนวทางในการสนับสนุนให้เกิดโครงการเพื่อเช่านั้น รัฐอาจดำเนินการผ่านหน่วยงานของภาครัฐเอง เช่น การเคหะแห่งชาติ ขณะเดียวกัน ก็สนับสนุนให้ภาคเอกชนเข้าสู่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าด้วย อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมามีภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการเพื่อเช่าเข้ามาในพื้นที่บางส่วน แต่เนื่องจากอุปสรรค โครงสร้างการจัดเก็บภาษีไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการเพื่อเช่า ไม่ประสบความสำเร็จมากนัก
"เดิมภาษีที่มีการจัดเก็บสำหรับที่อยู่อาศัยผู้เช่าจะเก็บภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% เท่ากับภาษีธุรกิจโรงแรม แต่ปัจจุบันมีการปรับโครงสร้างภาษีใหม่ เปลี่ยนมาเป็นการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน ทำให้โครงการเพื่อเช่าถูกจัดเก็บภาษีในอัตราบ้านหลังที่ 2 ซึ่งจะเก็บจากราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ที่เกิดจากการเช่า ซึ่งทำให้โครงการเพื่อเช่ามีภาระด้านภาษีเพิ่มมากขึ้น" นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี กล่าวและว่า การสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อจะส่งผลดีต่อผู้มีรายได้น้อยมากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากการสร้างหนี้ระยะยาวจะมีผลต่อรายได้ในอนาคต ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะทำให้ผู้มีรายได้น้อยใช้เงินในการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคไม่จำกัด เงินที่หมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจะมีจำกัดด้วยเช่นกัน
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส Covid-19 ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวและอุตสาหกรรมชะลอตัวลงอย่างมาก กำลังซื้อของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างลดต่ำลง ประกอบกับการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อในกลุ่มดังกล่าวค่อนข้างเข้าถึงได้ยาก เนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับล่างที่ถูกมองว่าเป็นกลุ่มเสี่ยง เนื่องจากมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูง ปัญหาที่เกิดขึ้นทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับล่าง หดตัวอย่างแรงจากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่หายไป
นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมา หลังเกิดโครงการ EEC ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีราคาปรับตัวขึ้นสูง 1-2 เท่าตัว โดยเฉพาะในพื้นที่โซนใกล้แนวเส้นทาง และพื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง เนื่องจากมีกลุ่มนักเก็งกำไรที่ดินเข้ามากว้านซื้อที่ดินสะสมเพื่อทำราคาขายต่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ยากต่อการพัฒนาบ้านในราคาที่กลุ่มลูกค้าระดับล่างจะสามารถเข้าถึงได้ แม้ว่าจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยจำนวนมากก็ตาม
จากปัญหาด้านกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้บริโภคระดับล่างในพื้นที่ ในฐานะนายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี จึงเสนอแนวทางในการแก้ปัญหา ด้านที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานโรงงานที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม โดยรัฐต้องเข้ามาสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะช่วยให้เกิดการขยายตัวในภาคอุตสาหกรรมก่อสร้างและอสังหาฯ ในพื้นที่ได้ เพราะหากสถานการณ์ยังเป็นอยู่ในปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังจะทรุดตัวลงต่อเนื่อง ผู้บริโภคระดับล่างเองก็จะเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
"แนวทางการผลักดันที่อยู่อาศัยเพื่อเช่านี้เกิดขึ้นในเมืองอุตสาหกรรมในต่างประเทศอย่างแพร่หลาย เนื่องจากการสนับสนุนให้พนักงานในโรงงานอุตสาหกรรมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ จะช่วยให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระบบเศรษฐกิจได้ดีกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เพราะอัตราค่าเช่าเมื่อเทียบกับค่างวดการผ่อนที่อยู่อาศัยมีความแตกต่างกันอยู่มาก หากเปลี่ยนจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยมาเป็นการเช่าแทนจะทำให้ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยลดลง และเงินที่เหลือจากการใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยก็จะถูกใช้จ่ายหมุนเวียนในระบบ เศรษฐกิจได้มากขึ้น"
นายมีศักดิ์ กล่าวว่า ดังนั้นรัฐบาลควรให้การสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเช่ามากกว่าสนับสนุนให้ซื้อที่อยู่อาศัยในโซนพื้นที่อุตสาหกรรม สำหรับแนวทางในการสนับสนุนให้เกิดโครงการเพื่อเช่านั้น รัฐอาจดำเนินการผ่านหน่วยงานของภาครัฐเอง เช่น การเคหะแห่งชาติ ขณะเดียวกัน ก็สนับสนุนให้ภาคเอกชนเข้าสู่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าด้วย อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมามีภาคเอกชนที่พัฒนาโครงการเพื่อเช่าเข้ามาในพื้นที่บางส่วน แต่เนื่องจากอุปสรรค โครงสร้างการจัดเก็บภาษีไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการเพื่อเช่า ไม่ประสบความสำเร็จมากนัก
"เดิมภาษีที่มีการจัดเก็บสำหรับที่อยู่อาศัยผู้เช่าจะเก็บภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% เท่ากับภาษีธุรกิจโรงแรม แต่ปัจจุบันมีการปรับโครงสร้างภาษีใหม่ เปลี่ยนมาเป็นการจัดเก็บภาษีทรัพย์สิน ทำให้โครงการเพื่อเช่าถูกจัดเก็บภาษีในอัตราบ้านหลังที่ 2 ซึ่งจะเก็บจากราคาประเมินมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ที่เกิดจากการเช่า ซึ่งทำให้โครงการเพื่อเช่ามีภาระด้านภาษีเพิ่มมากขึ้น" นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี กล่าวและว่า การสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อจะส่งผลดีต่อผู้มีรายได้น้อยมากกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากการสร้างหนี้ระยะยาวจะมีผลต่อรายได้ในอนาคต ขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจะทำให้ผู้มีรายได้น้อยใช้เงินในการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภคไม่จำกัด เงินที่หมุนเวียนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจจะมีจำกัดด้วยเช่นกัน
