ศูนย์ข้อมูลฯ แนะผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ หันระบายสินค้าเก่า หวั่นเพิ่มสต๊อกตลาด เผยไตรมาส 1/2563 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 77,500 หน่วย ลดลง 11% มูลค่า 1.8 แสนล้านบาท ลด 8.5% หวังครึ่งปีหลังสถานการณ์ปรับดีขึ้น
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ หลังจากเกิดสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ในไตรมาส 1 ปี 2563 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมี จำนวน 77,500 หน่วย ลดลง 11% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2562 ที่มีจำนวน 86,855 หน่วย โดยมีมูลค่าโอนประมาณ 180,000 ล้านบาท ลดลง 8.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2562 ที่มีมูลค่า 197,648 ล้านบาท
ตัวเลขดังกล่าวถือว่าปรับลดลงไม่มากนักเมื่อเทียบกับสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส ส่วนหนึ่งมากจากเป็นยอดแบ็กล็อกของผู้ประกอบการที่มีอยู่เดิมแล้ว รวมถึงในช่วงไตรมาสแรกการควบคุมของรัฐบาลยังไม่เข้มงวดและยังไม่ได้ออกประกาศพระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉิน หรือ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน อย่างไรก็ตาม คาดว่าในช่วงไตรมาส 2 ปี 2563 ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์จะปรับลดลงไปใกล้เคียงกับปี 2560 คือ โอนกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 70,000 หน่วย
อย่างไรก็ตาม คาดว่าสถานการณ์ของการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 จบลงภายในไตรมาส 2 ปี 2563 ซึ่งจะทำให้ในช่วงไตรมาส 3 ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้น และในไตรมาส 4 จะปรับตัวขึ้นกว่าไตรมาส 3 ซึ่งคาดหวังว่ารัฐบาลจะมีมาตรการออกมากระตุ้นกำลังซื้อเพราะภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นกลไกลที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจที่ดี การกระตุ้นให้เกิดการซื้อ การโอนก็จะช่วยผู้ประกอบการได้
ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว ขอแนะนำให้ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต๊อกสินค้าเก่า ด้วยการปรับปรุงหรือเพิ่มฟังก์ชันต่างๆ เพื่อสร้างมูลค่าและกระตุ้นกำลังซื้อ ส่วนการลงทุนใหม่ควรมีความระมัดระวัง และแนะนำให้ชะลอการเปิดตัว ไม่ว่าจะเป็นโครงการแนวสูงและแนวราบ แม้ว่าโครงการแนวราบจะเป็นเรียลดีมานด์ แต่เนื่องจากสต๊อกเหลือขายในตลาดมีเป็นจำนวนมากจึงควรเพิ่มความระมัดระวัง
ส่วนข้อมูลจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบตัวเลขยอดขายได้ใหม่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ขายได้ประมาณ 54,000 หน่วย ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนประมาณ -30% และยังพบว่า มีการปรับตัวลดลงของอัตราการดูดซับเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยลดลงเหลือ 2.54% จาก 4.11% ในปีก่อน ภาวะเช่นนี้ได้สะท้อนให้เห็นว่า สถานการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยครึ่งหลังของปี 2562 มีการชะลอตัวที่ชัดเจน หลังจากที่มีการใช้มาตรการ Macroprudential ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2562 ก็มีภาวะที่ชะลอตัวเช่นกัน ส่งผลให้สถาบันการเงินมีการเข้มงวดการพิจารณาการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ภาพการชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชัดเจนมาตั้งแต่ครึ่งหลัง 2562 และเมื่อไตรมาส 1 ปี 2563 สถานการณ์รุนแรงมากขึ้นจากการระบาดของไวรัส COVID-19
สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาส 4 ปี 2562 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมี จำนวน 26,094 หน่วย และการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุดมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 2 โดยมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 29,791 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 62.3 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 และ 3 โดยพบว่าในไตรมาสที่ 4 นี้มีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นมาก โดยมีจำนวนประมาณกว่า 21,000 หน่วย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 73.2 ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 4 ปี ได้รับการกระตุ้นจากมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 200,000 บาท รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 31พฤษภาคม 2562 ไปจนถึง 31 พฤษภาคม 2563 และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือร้อยละ 0.01 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2562 ไปจนถึง 24 ธันวาคม 2563 มีผลทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ปี 2562 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2562
ในด้านอุปทาน พบว่า โครงการเปิดตัวใหม่ได้เปิดตัวลดลงทั้งประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุด แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 มีจำนวนลดลงทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ โดยลดลงร้อยละ 26.0 ร้อยละ 32.1 และร้อยละ 15.4 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 โครงการบ้านจัดสรรลดลงทั้งจำนวนโครงการ จำหนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ โดยลดลงร้อยละ 38.4 ร้อยละ 34.9 และร้อยละ 25.1 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 โครงการอาคารชุด ลดลงทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่าโครงการ ร้อยละ 28.1 ร้อยละ 34.0 และร้อยละ 2.0 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561
อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลงทั้งโครงการบ้านจัดสรร และอาคารชุด โดยในส่วนของอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการจดทะเบียนอาคารชุดที่สร้างเสร็จ จำนวน 53,163 หน่วย ลดลงร้อยละ 27.3 เมื่อเทียบกับปี 2562 ส่วนในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประมาณ 111,289 หน่วย โดยจะมีการเปลี่ยนแปลงระหว่างร้อยละ -10.3-2.7 เมื่อเทียบกับปี 2562
