แคปปิตอล จีฯ ผุดคอนโดฯ เจาะนักศึกษา ม.รังสิต

อสังหาฯ หันเจาะเรียลดีมานด์เฉพาะรับกำลังซื้อ ป้องกันความเสี่ยงตลาดผันผวน “แคปปิตอล จีฯ” รุกตลาด “คอนโด แคมปัส” ผุดคอนโดฯ แบรนด์มอนเต้ เจาะนักศึกษา ม.รังสิต ซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุนปล่อยเช่ารับผลตอบแทนการปล่อยเช่า ด้าน “คอลลิเออร์สฯ” ชี้ซัปพลายโซนรังสิตน้อย อัตราดูดซับสูง

นายชัยรัตน์ พิรุฬหพัสต์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล จี ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยถึงภาพรวมที่อยู่อาศัยในโซนรังสิต ว่า เป็นอีกทำเลทองของจังหวัดปทุมธานี มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งชุมชนขนาดใหญ่หลายจุด เป็นพื้นที่ที่อยู่ใกล้แหล่งอุตสาหกรรม แหล่งชอปปิ้ง (Shopping) การคมนาคมสะดวก เชื่อมต่อถนนเส้นหลัก วิภาวดีรังสิต สรงประภา เชื่อมต่อทางด่วน ทั้งทางพิเศษอุดรรัถยา และทางยกระดับอุตราภิมุข และยังมีการพัฒนาระบบคมนาคมอย่างต่อเนื่อง รวมถึงโครงการรถไฟฟ้า สายสีแดง บางซื่อ-รังสิต-ธรรมศาสตร์ ที่คาดจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 ซึ่งพื้นที่รังสิตยังถือเป็นอีกหนึ่งแหล่งเศรษฐกิจ อีกทั้งยังได้ชื่อว่าเป็นเมืองมหาวิทยาลัย ด้วยเพราะเป็นที่ตั้งของมหาวิทยาลัยชื่อดังของประเทศ ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ วิทยาเขตรังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และมหาวิทยาลัยรังสิต

นอกจากนี้ ในอนาคตยังมีโครงการใหญ่ๆ ที่จะเกิดในพื้นที่รังสิตอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ของบิ๊กค้าปลีกอย่างกลุ่มเซ็นทรัล เหล่านี้คือปัจจัยทำให้เกิดการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างไม่หยุดนิ่ง

ล่าสุด บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อที่ดินใกล้กับมหาวิทยาลัยรังสิต เปิดโครงการภายใต้ชื่อ “MONTE RSU” (มอนเต้ รังสิต) เพราะมั่นใจในศักยภาพของทำเลที่ยังมีความต้องการ (ดีมานด์) และทำเลย่านนี้ยังไม่เกิดภาวะสินค้าคอนโดมิเนียมล้นตลาด

“แม้ภาพโดยรวมตลาดที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2563 จะไม่ดี โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าลักชัวรี ระดับราคาตั้งแต่ 1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป ที่พบว่าในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีสินค้ากลุ่มนี้ออกมาสู่ตลาดค่อนข้างมากและเป็นทำเลที่อยู่ในเมือง แต่อย่างไรก็ตาม ยังมีกลุ่มคนไทยที่มีเงินมีกำลังซื้อที่พร้อมจะซื้อในระดับราคาขายไม่เกิน 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ซึ่งเชื่อว่าตลาดกลุ่มนี้ยังไปได้ เพียงแต่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจะต้องเลือกทำเลให้ถูกจุดตรงกับความต้องการของตลาดผู้บริโภค”


สำหรับการเปิดตัวโครงการ “MONTE RSU (มอนเต้ รังสิต)” ราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. เพียง 60,000 บาท ทำเลใกล้รถไฟฟ้าสถานีหลักหก และมหาวิทยาลัยรังสิต นั้นเชื่อว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และเป็นโครงการ RARE PROJECT ในย่านนี้ ที่จัดเต็มด้วย Facilities พร้อมทั้ง Design ที่เอาใจวัยรุ่นและคนทำงาน ออกแบบฟังก์ชันการใช้สอยในห้องได้ลงตัว ในราคาที่จับต้องได้ทุกเพศทุกวัย เหมาะกับการอยู่เองและเหมาะกับการลงทุน โดยได้แบ่งเป็น 3 กลุ่มดังนี้

กลุ่มลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่ หรือ Local demand ประมาณ 50% เช่น นักศึกษา กลุ่มผู้ปกครอง กลุ่มผู้บริโภคที่อาศัยอยู่ หรือทำงานในย่านรังสิต เมืองเอก สรงประภา และแจ้งวัฒนะ เป็นต้น

กลุ่มผู้ประกอบการเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ใกล้เคียง เจ้าของธุริจขนาดใหญ่และเล็ก ประมาณ 20%

และกลุ่มนักลงทุน (Investors) ที่แท้จริงที่ชอบลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาว ที่ต้องการย้ายเงินลงทุนจากการลงทุนอื่นๆ เช่น จากพันธบัตร จากตลาดหุ้น มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักลงทุนหน้าใหม่ 30%

“เรามั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับที่ดีจากตลาดเพราะโครงการ MONTE RSU มีจุดเด่นใน Location ที่รายล้อมไปด้วยทุกไลฟ์สไตล์ ที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยในช่วง Gen Y-Z อายุ 18-35 ปี ลงตัวทุกการใช้ชีวิต รวมถึงการมี Facilities และฟังก์ชันห้องที่ลงตัว” นายชัยรัตน์ กล่าว

พร้อมกับย้ำว่า โครงการ MONTE RSU (มอนเต้ รังสิต) เป็นคอนโดฯ ที่เพิ่มค่าในอนาคตแน่นอน เพราะข้อจำกัดของผังเมืองฉบับใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน FAR 2-3 เท่า ขึ้นตึกสูงแทบไม่ได้ ด้วยเหตุผลดังกล่าวประกอบกับจุดเด่นต่างๆ ของโครงการเชื่อว่าจะให้ผลตอบแทนที่ดี ทั้ง Capital gain กำไรที่ได้จากการขาย Rental yield กำไรจากการปล่อยเช่า โดยคาดว่าจะได้มากถึง 5-7% อัตราค่าเช่าประมาณ 7,000-12,000 บาทต่อเดือน

โครงการมอนเต้ รังสิต ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่กว่า พัฒาเป็นคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 566 ยูนิต (รวมห้องพักเพื่อการพาณิชย์ 1 ยูนิต) ราคาขายเฉลี่ย 60,000 บาทต่อตร.ม. หรือราคาเริ่มต้นประมาณ 1-1.5 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 900 ล้านบาท เริ่มเปิดขายในเดือนมีนาคม 2563 คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างไตรมาสที่ 2 ปี 2564 กำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จไตรมาสที่ 3 ปี 2565 (ปัจจุบันอยู่ระหว่างยื่นขอ EIA )

นอกจากนี้ บริษัทได้ลงทุนและซื้อที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการแนวราบแล้ว 1 แปลง คาดว่าจะเปิดตัวโครงการได้ต้นปี 2564 ใกล้กับแฟชั่นไอส์แลนด์ รามอินทรา เป็นโครงการแบรนด์ใหม่ ในรูปแบบทาวน์เฮาส์ บนเนื้อที่ 20 ไร่ จำนวน 200 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 400-500 ล้านบาท

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการว่า จะต้องพยายามลงลึกในการหากลุ่มลูกค้าเฉพาะ หรือ อยู่ในทำเลที่มีความต้องการซื้อ (เรียลดีมานด์) อย่างต่อเนื่อง หรือมีการไหลเวียนของดีมานด์ตลอด อย่างเช่น รอบๆ โรงพยาบาลศิริราช รอบมหาวิทยาลัย หรือทำเลที่ใกล้กับแนวรถไฟฟ้า MRT สายใหม่ที่กำลังจะขึ้น ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น เนื่องจากทำเลเหล่านี้จะมีความชัดเจนในเรื่องการซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งเพื่ออยู่เอง ซื้อให้บุตรหลาน หรือรองรับตลาดการปล่อยเช่า

ทั้งนี้ จากข้อมูลที่สำรวจพบว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯ รัศมี 3 กิโลเมตร รอบมหาวิทยาลัยรังสิต ยังมีแนวโน้มเติบโต เนื่องจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2562-2561) โครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีจำนวนน้อย จากที่ก่อนหน้านี้ มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมอย่างรุนแรง โดยมีซัปพลายออกสู่ตลาดประมาณ 5,141 ยูนิต แต่กลับมีอัตราดูดซับที่สูงถึง 90% ส่งผลให้เหลือซัปพลายในโซนดังกล่าว 10% หรือประมาณ 520 ยูนิต

“คอนโดฯ ปล่อยเช่าในบริเวณมหาวิทยาลัยรังสิต ทำราคาได้ดีกว่า เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมิเนียมปล่อยเช่าในมหาวิทยาลัยที่อื่น สามารถปล่อยได้ราคาประมาณ 330-390 บาทต่อตารางเมตร เทียบได้กับคอนโดฯ เกรด C ในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ราคาประเมินที่ดินพื้นที่พหลโยธินระหว่างปี 2559-2562 อยู่ที่ 55,000-57,000 บาทต่อตารางวา ปรับขึ้นมา 40 เปอร์เซ็นต์ และคาดว่าในปีนี้ราคาอาจจะดีดตัวไปสู่ระดับแสนบาทต่อตารางวา หรือปรับขึ้นมา 33 เปอร์เซ็นต์” นายภัทรชัย กล่าว