ศูนย์ข้อมูลฯ ผ่าทำเลราคาที่ดินใน 5 แนวรถไฟฟ้าราคาขยับขึ้นต่อเนื่อง จับตาเส้นสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ราคาพุ่งร้อยละ 66 จับตาอาจทำให้ราคาคอนโดฯปรับสูงขึ้น ด้าน "ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้" ระบุโครงการคอนโดฯ เกิดขึ้นเป็นดอกเห็ด
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 (ต.ค.-ธ.ค.) ปี 2562 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาสนี้ ทำเลที่เพิ่มมากส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทำเลพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร
ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาเฉพาะทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ได้แก่
1) สายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่ยังไม่ก่อสร้าง แต่เป็นส่วนต่อขยายของสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ที่สร้างเสร็จเปิดให้บริการแล้ว 4 สถานี มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 66.0 ซึ่งบริเวณนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาสแล้ว
2) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.8 ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยรวมมีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้ว 48.1%
3) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8
4) สายสีเขียวใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 เช่นเดียวกับสายสีเขียวใต้ (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 1 ปี ที่มีอัตราการเปลี่ยนของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7
และ 5) สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9-ท่าพระ) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการมากที่สุดในปัจจุบัน คือ ส่วนต่อขยายสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต-คูคต) เพราะในช่วงที่ผ่านมา 1-2 ปี ปรากฏว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กันมาต่อเนื่อง และยังมีอีก 4-5 โครงการที่เปิดตัวออกมาแล้วว่าจะเปิดขายในช่วงต้นปีนี้ในพื้นที่รวมแล้วไม่ต่ำกว่า 2,200 หน่วย
ส่วนพื้นที่ที่อยู่เหนือสี่แยกหลักสี่ขึ้นไป อาจจะเป็นพื้นที่ที่ได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ประกอบการลดลงเมื่อเทียบกับพื้นที่ก่อนหน้านี้ เพราะข้อจำกัดในการพัฒนา เพราะอยู่ในระยะไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงเกิน 45 เมตรได้ ในขณะที่ราคาขายที่ดินอาจจะขึ้นไปสูงเกินกว่าจะรับได้ไปแล้ว ราคาที่ดินในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าห้าแยกลาดพร้าวอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาท อาจจะมีต่ำกว่านี้หรือสูงกว่านี้บ้างก็ไม่มากนัก จากนั้น ราคาขายที่ดินจะลดหลั่นลงไปตามระยะทางที่ห่างออกไปจากห้าแยกลาดพร้าว เช่น พื้นที่รอบๆ แยกรัชโยธินขึ้นไปถึงแยกเกษตรฯ จะอยู่ที่ประมาณ 600,000-300,000 บาทต่อตารางวา พื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจะต่ำกว่านี้ตามที่บอกไปแล้ว
การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ควรมองที่การลงทุนในระยะยาวในทำเลที่น่าสนใจ และอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต หรือไม่ไกลจากโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาล เช่น ห้าแยกลาดพร้าวขึ้นไปสถานีรัชโยธิน พื้นที่อื่นๆ อาจจะขาดความน่าสนใจไปในระยะยาว แต่ก็ยังคงสามารถซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาวได้แต่ต้องเป็นการซื้อในโครงการที่มีราคาขายไม่ได้สูงเกินไป หรือถ้าเป็นโครงการที่มีราคาสูงก็ต้องเป็นโครงการที่แตกต่างจากโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน
