ภายหลังจากรัฐบาล จัดตั้งโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจ พิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ส่งผลให้ 3 จังหวัด ในพื้นที่ภาคตะวันออก ประกอบด้วย จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และ ระยอง กลายเป็นพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ ที่ได้รับการจับตาจาก กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่และผู้ประกอบการอสังหาฯ จากส่วนกลาง โดยเฉพาะ บริษัทอสังหาฯที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ต่างสนใจที่จะขยายการลงทุนในพื้นที่EEC ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินในพื้นที่ EEC มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการเข้าซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาโครงการ และการ ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร
อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นของราคาที่ดินย่างรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่ ประกอบกับ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จากทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่าง จีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้อุตสาหกรรมในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม 3 จังหวัด EEC ชะลอกำลังการผลิต เพราะได้รับผลกระทบจาการส่งออก ทำให้อุตสาหกรรมต่างๆ มีการลดเวลาการจ้างงาน บางแห่งมีการเลิกจ้าง จนมีผลต่อรายได้พนักงานโรงงานในทุกอุตสาหกรรม และกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยไปด้วย
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ตลาดรวมอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน ซึ่งมีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดด ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงกว่า50% และในบางพื้นที่ราคาปรับขึ้นกว่า100% จากเดิมที่ มีราคาขาย 1-2 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อไร่ หรือบางพื้นที่ราคาขยับขึ้นไปอยู่ที่ 8 - 20 ล้านบาทต่อไร่ การปรับขึ้นของราคาขายที่ดิน แบบก้าวกระโดดนี้ ส่งผลให้ ต้นทุนการพัฒนาโครงการขยับสูงขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภค ขยับตามราคาขายที่อยู่อาศัยไม่ทัน
ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วง1-2ปีที่ผ่านมา ราคาขายที่ดิน ใน EEC จะเริ่มทรงตัว แต่ล่าสุดเมื่อวันที่ 25 ต.ค.หลังการเซ็นสัญญารถไฟความเร็วสูง เชื่อว่าจะส่งผลให้ สถานการณ์ตลาดก็เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในเรื่องของราคาขายที่ดินซึ่งมีการปรับตัวขึ้นลงเร็วมากอีกครั้ง และแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในพื้นที่อย่างมาก
อย่างไรก็ตาม จากการชะลอการผลิต และเลิกจ้างงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ยังคงเป็นปัจจัยลบ ต่อตลาดในพื้นที่ EEC นอกจากนี้ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ L TV ก็เป็นตัวแปรสำคัญ และจะกลายเป็นกับดักกำลังซื้อของธุริกจอสังหาฯ ในอนาคต ซึ่งจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้น เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯใน EEC ทำให้ในอนาคตอาจจะไม่สดใสเท่าที่ควร โดยเฉพาะตลาดในระดับล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรม
ส่วนตลาดที่คาดว่ายังสามารถขยายตัวได้ คือกลุ่มบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ในโซนแหลมฉบัง ซึ่งที่ผ่านมาผู้พัฒนาอสังหาในพื้นที่ ได้เข้าสู่ตลาดดังกล่าวจำนวนมาก เนื่องจากอัตราการดูดซับ สินค้าในตลาด ค่อนข้างดีกว่าที่อยู่อาศัยตลาดในระดับล่าง
แม้ว่าตลาดรวมจะมีปัจจัยลบ แต่ในช่วงระยะสั้น นี้คาดว่าจะมีข่าวดีออกมา คือ การประกาศใช้ผังเมือง EEC ซึ่งในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมามีการจัดทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว และหากมีการประกาศใช้ผังเมือง EECก็จะส่งผลดีต่อตลาดมากขึ้น เนื่องจากผังเมืองเดิม ค่อนข้างเข้มงวด ในการควบคุมโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้ในหลายๆพื้นที่ ไม่สามารถทำการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ แต่หลังการประกาศใช้ ผังเมือง EEC จะทำให้ โอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ เกิดได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีโอกาส พัฒนาได้ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ในหลายๆพื้นที่ซึ่งเคยถูกจำกัดการพัฒนาไว้
ผังเมือง EEC จะเปิดทำเลใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น เช่น พื้นที่สีแดงในเขตเมือง ขณะเดียวกันก็มีการเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้พื้นที่ เช่น พื้นที่สีส้ม ซึ่งเดิมสามารถพัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบ ให้สามารถพัฒนาโครงการแนวสูงได้ แต่ต้องเป็นโครงการที่มีด้านหน้าติดกับถนนกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ดังนั้นการประกาศใช้ผังเมือง EEC ถึงจะทำให้ มีที่ดินและทำเลใหม่ๆเข้ามาเติมในระบบมากขึ้น
สำหรับ ปัจจัยบวกจากโครงการEEC ที่มีผลต่อแนวโน้มตลาดในอนาคต ต้องยอมรับว่า EEC มีผลต่อ ดีมานด์ ตลาดในอนาคตอย่างมาก แต่ยังมีปัจจัยลบ คือ ปัญหาเรื่องของกำลังซื้อของลูกค้า และการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่จำกัด ดังนั้นหากผู้ประกอบการต้องการต่อยอดในธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องมีการคิดโมเดล ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ นอกเหนือจากการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว เช่น เปลี่ยนจากการจะพัฒนาโครงการเพื่อขายมา มาปล่อยเช่าให้มากขึ้น เช่นเดียวกับในหลายๆประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งจะมีการพัฒนาโครงการเพื่อเช่า เข้ามาทดแทนโครงการเพื่อขายกรรมสิทธิ์ หรือเปิดให้กลุ่มลงทุนระยะยาวซื้ออาคาร และดำเนินธุรกิจในรูปแบบการปล่อยเช่า
ทั้งนี้ ต้นทุนที่อยู่อาศัย ระหว่างการซื้อกับการเช่า อสังหาฯเพื่อเช่าจะมีต้นทุนที่ถูกกว่าถึง 4 เท่า ซึ่งในธุรกิจแบบเช่าอยู่บนพื้นฐานของนักลงทุนท ซึ่งต้องการลงทุนในธรกิจที่สร้างผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ย ซึ่งสามารถทำให้ผู้มีกำลังซื้อจำกัดสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งเรื่องดังกล่าว จะมีการผลักดัน ให้ภาครัฐนำไปพิจารณา หรืออาจเสนอให้รัฐบาล มีนโยบาย ส่งเสริมให้ผู้มีเงินฝาก หรือเงินลงทุน นำเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่านี้ ซึ่งรัฐบาลอาจมีนโยบายสนับสนุนในการลดภาษีหรือชดเชยภาษี ให้กับผู้ที่นำเงินมาลงทุน ซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่าในรูปแบบดังกล่าว
“ย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้นี้แม้ว่าตลาดจะยังไม่ดีมากแต่ก็จะมีบริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลาง ที่ได้รับผลกระทบจากตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวและหันมาลงทุนโครงการแนวราบ จะขยายการลงทุนเข้ามาในเขตพื้นที่EEC มากขึ้น”
นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยประเภทมิกซ์ยูส ถือว่าเป็นแนวโน้มที่ควรจะเกิดขึ้น เนื่องจากการสร้างบ้านบนที่ดิน นั้นถือว่าเป็นการใช้ทรัพยากรที่ดินค่อนข้างเปลือง เพราะในอีก 10 ถึง 20 ปีข้างหน้า ที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบนี้ต่อเนื่อง ในที่สุดจะทำให้ที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็จะหมดไป
“ต้องยอมรับว่า ในเมืองใหญ่ๆ ณ ปัจจุบัน ประชากรเริ่มอพยพเข้ามาอยู่ มากกว่า 50% ขณะที่ในเมืองชั้นใน มีการอยู่อาศัยหนาแน่นถึง 80% แล้ว ซึ่งจะทำให้เมืองในอนาคตมีขนาดใหญ่มากขึ้น แล้วจะเกิดปัญหาที่อยู่อาศัยตามมา ดังนั้นการพัฒนาอสังหา จึงจำเป็นต้องมีการออกแบบเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในอีก 10 ปีหรือ 20 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ไม่ต้อง ใช้งบประมาณในการแก้ปัญหาการอยู่อาศัย ดังนั้นการพัฒนาเมืองใหม่ภายใต้บริบทใหม่ รัฐควรจะต้องพิจารณาถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่เขต EEC ซึ่งจะกลายเป็นเมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่” นายมีศักดิ์
นายวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการบริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่EEC ต้องยอมรับว่า ที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตของตลาดค่อนข้างสูง เพราะหลายสิบปีที่ผ่านมา มีนิคมอุตสาหกรรม เข้ามาเปิดตัวจำนวนมาก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง ถือว่ามีนิคมอุตสาหกรรมเข้ามาเปิดตัวเป็นอันดับต้นๆของประเทศ เช่น นิคมฯอมตะนคร นิคมปิ่นทอง และนิคม Eastern Seaboard ซึ่งนิคมเหล่านี้ ในแต่ละนิคมมีโรงงานเข้ามาตั้งอยู่กว่า1,000โรงงาน ทำให้มีจำนวนบุคลากรเข้ามาสู่พื้นที่และกลายเป็นดีมานด์ที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้น
อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตของบุคลากรในนิคมอุตฯ มีแนวโน้มปรับตัวลดลง ตามจำนวนการเข้ามาตั้งโรงงาน หลังจากภาคอุตสาหกรรมในตลาดโลกได้รับผลกระทบจากปัญหาสงครามการค้า แม้ว่าทางโรงงานจะยังไม่เลิกจ้าง แต่ก็มีการลดช่วงเวลาการทำงาน ทำให้รายได้ของพนักงานลดลง และมีผลต่อกำลังซื้อลูกค้าจนส่งผลให้ตลาดชะลอตัวอย่างมาก
แต่ปัญหาที่กระบทตลาดมากที่สุด คือ การออกมาตรการ LTV ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดรวมยางชัดเจน โดย จำนวนผู้เข้าชมโครงการหดตัวลงกว่า 50% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากที่มีการอนุมัติมาตรการ กระตุ้นอสังหาฯ โดยการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน ให้เหลือ 0.01% แต่ยังไม่มีกำหนดเวลาการประกาศใช้ ยิ่งส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้าออกไปอย่างชัดเจน
“โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งเป็นไตรมาสที่ผู้ประกอบการหวังจะผลักดันยอดขายให้ได้มากที่สุด แต่เมื่อมีการประกาศมาตรการออกมา โดยยังไม่มีกำหนดใช้ จะยิ่งส่งผลเสียต่อตลาดรวมในช่วงไตรมาสสุดท้ายนี้อย่างมาก ดังนั้นในเรื่องของการประกาศมาตรการดังกล่าวรัฐควรมีความชัดเจน ในกำหนดระยะเวลา ไม่อย่างนั้น แทนที่จะ เกิดผลดี จะกลายเป็นส่งผลเสียต่อตลาดรวมในช่วงปลายปี เพราะลูกค้าเริ่มชะลอการโอน บางส่วนชะลอการเข้าตรวจรับบ้าน รวมไปถึง ชะลอการยื่นกู้ จึงอยากฝากถึงรัฐบาล ว่า ไม่ควรมีการประกาศมาตรการออกมาก่อนที่จะมีการกำหนดเวลา ในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าว ซึ่งหากเป็นไปได้รัฐบาลควรประกาศใช้มาตรการดังกล่าวในทันที"
นายวัฒนพล กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EEC ในอนาคต เชื่อว่าการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม ในพื้นที่EEC จะส่งผลต่อดีต่อการขยายตัวของดมานด์ที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น แต่ในระยะสั้นนี้คาดว่าตลาดจะยังไม่กลับมาขยายตัวได้ ทั้งนี้ ปัญหาคือกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งในเรื่องของความสามารถในการซื้อนั้น หากรัฐบาลสามารถเจรจากับ ธนาคารพาณิชย์ ให้สามารถทำดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยในอัตราที่ต่ำ ก็จะเป็นการส่งเสริม ให้เกิดการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในอนาคต
นอกจากนี้การเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านในโครงการจัดสรรแต่ไม่รวมถึงการถือครองที่ดินเปล่า โดยอาจจะเปิดโอกาสให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าคอนโด ก็จะเป็นส่วนช่วยจูงใจให้เกิดการขยายตัวในตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC ได้มากยิ่งขึ้นในอนาคต
ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ระยอง กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดอสังหา ฯในจังหวัดระยองว่า แนวโน้มตลาดในจังหวัดระยองมีความเหมือนกับตลาดชลบุรี คือ ลูกค้ามีการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ซึ่งส่วนหนึ่งอาจได้รับผลกระทบจาก ช่วงฤดูการขาย ซึ่งอยู่ในฤดูฝน แต่ที่ต่างจากชลบุรี คือ ในระยองมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งเป็นผลมาจากการประกาศใช้มาตรการ LTV และ นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มที่จะมีการประกาศใช้ มาตรการ มาตรฐานกลางสำหรับการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาจากภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR 70% ออกมาในช่วงปลายปี2562นี้
“แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการออกข่าวมาว่า มาตรการดังกล่าวจะยังไม่บังคับใช้ภายในปีนี้ หรือหากมีการบังคับใช้ ก็จะยังไม่นับรวม กรมสินเชื่ออสังหาฯ แต่จากการประชุมร่วมกับ สถาบันการเงิน แห่งหนึ่ง บริษัทได้รับการแจ้งว่ามาตรการ dsr 70% ได้ถูกนำมาใช้แล้ว ซึ่งก็รวมถึงการบังคับใช้ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย จึงเป็นข่าวที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างมาก”
ทั้งนี้ การเกิดขึ้นของ EEC ไม่ได้มีผลต่อตลาดอสังหาฯ โดยทันที เนื่องจากขณะนี้ มีการลงทุนในอุตสาหกรรม ที่ลดลง มีเพียงบางกลุ่ม ที่มีการขยายตัว คือมีเพียงกลุ่ม ปตท. เท่านั้นที่มีการลงทุนที่ต่อเนื่อง ขณะที่ในอุตสาหกรรมรถยนต์ มีการชะลอกำลังการผลิต แม้ไม่มีการปลดพนักงานแต่ก็ลดจำนวนวันในการทำงานลง ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงและส่งผลต่อการ ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในพื้นที่
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยใน ระยองเคยประสบปัญหาเมื่อปี 2554 หลังจากที่เกิดเหตุการณ์ บูม Condominium ซึ่งผู้ประกอบการส่วนกลางที่เข้ามาพัฒนาโครงการ ในพื้นที่สามารถปิดการขายได ด้วยระยะเวลาเพียง 1 ถึง 2 วัน ทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่มีการลงทุนโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ภายหลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว เกิดปัญหาลูกค้าไม่ยอมรับโอนห้องชุด เนื่องจากเกิดการเก็งกำไร ทำให้ ต้องนำห้องชุด ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว มาตัดขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาเปิด
จากกรณีดังกล่าวทำให้ในปัจจุบันยังมี โครงการห้องชุดเหลือขายอยู่ในจังหวัดระยองเป็นจำนวนมากและได้มีการเปลี่ยน จากโครงการห้องชุด เพื่อขออนุญาต เปิด ดำเนินธุรกิจในแบบโรงแรม service Apartment ทดแทนซึ่ง ณ ปัจจุบันยังส่งผลต่อ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ของโรงแรม โดยรวมด้วย ดังนั้น มองว่าในระยะสั้นนี่ตลาดอสังหาฯในจังหวัดระยองจะยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้
นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาฯ ฉะเชิงเทรามีความแตกต่างจาก ชลบุรีและระยอง ค่อนข้างมาก เนื่องจากจำนวนการเปิดตัวโครงการมีไม่มาก ประกอบกับโครงการจากภาครัฐที่จะลงทุนในฉะเชิงเทราก็มีไม่มากเช่นกัน การเติบโตทางเศรษฐกิจของเมืองเองก็ไม่ได้สูงเหมือนกับระยองและชลบุรี เมื่อตลาดรวมชะลอตัว จึงไม่กระทบต่อตลาดในฉะเชิงเทรามาก เนื่องจากตลาดฉะเชิงเทรามีผู้ประกอบการน้อยรายผู้บริโภคจำนวนไม่มาก ทำให้การเติบโตเป็นไปตามกลไกของตลาด
แต่สิ่งที่จะทำให้จะเชิงเทรา เกิดการเปลี่ยนแปลงหลังจากนี้ คือ EEC ซึ่งจะเข้ามามีบทบาทสำคัญตามนโยบายของรัฐ แต่อย่างไรก็ตามการเกิดขึ้นของ EEC ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่จะเข้ามาในตลาด คือการปรับสีผังเมืองใหม่ ซึ่งคาดว่าจะเข้า ครม.ใน ต้นเดือนพฤศจิกายนนี้ ซึ่งการ เปลี่ยนสีผังเมืองในครั้งนี้ จะทำให้ พื้นที่สีเขียวที่มีอยู่จำนวนมากในฉะเชิงเทรา เปลี่ยนไปและสามารถ พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ จากเดิมที่ไม่สามารถที่จะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ รองรับตลาดล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักได้ ดังนั้น ผังเมืองเดิมจึงไม่ตอบโจทย์กับการเป็นเมืองอุตสาหกรรมตามนโยบายรัฐได้
ทั้งนี้ การประกาศใช้ผังเมืองEEC จึงเป็นโอกาสที่จะเปิดพื้นที่ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะ อาคารพาณิชย์และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งจะทำให้รองรับกับดีมานด์ในตลาดกลุ่มใหญ่ที่อยู่ในฉะเชิงเทราได้ดี นอกจากนี้ นโยบายที่รัฐจะผลักดันฉะเชิงเทราเป็นเมืองแห่งการพักอาศัยรองรับคนเมือง โดยใช้รถไฟความเร็วสูงในการขนคนเข้าเมือง เช่น เดียวกับเมืองใหญ่ หรือมหานครใหญ่ๆ ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งมีการส่งเสริมให้เกิดเมืองที่อยู่อาศัย ที่อยู่ภายนอก เขตพื้นที่เมืองเศรษฐกิจ ซึ่งนโยบายนี้ยังคงต้องใช้เวลาในการรอคอยอีก 4-5 ปี เพราะต้องรอให้ มีไฟความเร็วสูงก่อสร้างเสร็จ และเปิดให้บริการก่อน
อีกปัญหาหนึ่งที่ ยังต้อง มีการแก้ไข คือการที่ภาครัฐต้องการส่งเสริมให้ฉะเชิงเทราเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม แต่ถูกต่อต้านโดยกลุ่ม NGO อย่างรุนแรงทำให้ภาครัฐต้องมีการปรับแผน โดยไปให้น้ำหนัก ในพื้นที่ระยองและชลบุรี เป็นเมืองที่รองรับอุตสาหกรรมแทน ทั้งนี้หาก ไม่สามารถส่งเสริมให้ฉะเชิงเทราเป็นเมืองอุตสาหกรรมได้ ก็จะส่งผลต่อดีมานด์ใหม่ ที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากที่ผ่านมาผู้บริโภคที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย ในฉะเชิงเทราส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มพนักงานและผู้บริหารในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะลูกค้าที่มาจากโรงงานของโตโยต้า ที่ตั้งโรงงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่บ้านโพธิ์
" ดังนั้น โครงการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯในส่วนกลางเข้ามาลงทุนส่วนใหญ่จึงเกาะ อยู่ในทำเลบ้านโพธิ์และบางปะกงเป็นหลัก"
แม้ว่าในระยะสั้นนี้ ตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EEC จะยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากปัจจัยลบ ยังคงเป็นเรื่องที่อยู่เหนือการควบคุมของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเรื่องกำลังซื้อ การเข้มงวดการปล่อยกู้ หรือจะเป็นราคาที่ดินที่พุ่งทะยานแบบไม่สนใจกำลังซื้อ หรือภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงได้รับผลกระทบจากสงครามทางการค้า ที่กำลังส่งผลต่อภาคอุตสาหกรรมในปัจจุบัน แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในอนาคตเมื่อการลงทุนของภาครัฐใน EEC สามารถก้าวเดินไปถึงระยะ3หรือเฟส3 จะทำให้เกิดการขยายตัวจากภาคอุตสาหกรรมและการขยายตัวของดีมานด์ที่อยู่อาศัยในจำนวนมหาศาล
โดยนายนฤตม์ เทอดสถีรสักดิ์ รองเลขาธิการคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) กล่าวมองว่า โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC มีอยู่ 3 ส่วน คือ 1.ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง ประกอบด้วย 5 สถานีคือ สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงฉะเชิงเทรา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงชลบุรี สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงศรีราชา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงพัทยา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงอู่ตะเภา 2.พื้นที่รอบเขตส่งเสริมพิเศษ และ3.พื้นที่เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น นิคมอุตสาหกรรมฯ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม การปรับขึ้นของราคาที่ดินย่างรวดเร็ว ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่ ประกอบกับ ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จากทั้งเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศ ซึ่งได้รับผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่าง จีนและสหรัฐอเมริกา ส่งผลให้อุตสาหกรรมในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยเฉพาะในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม 3 จังหวัด EEC ชะลอกำลังการผลิต เพราะได้รับผลกระทบจาการส่งออก ทำให้อุตสาหกรรมต่างๆ มีการลดเวลาการจ้างงาน บางแห่งมีการเลิกจ้าง จนมีผลต่อรายได้พนักงานโรงงานในทุกอุตสาหกรรม และกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยไปด้วย
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ตลาดรวมอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน ซึ่งมีอัตราการเติบโตแบบก้าวกระโดด ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงกว่า50% และในบางพื้นที่ราคาปรับขึ้นกว่า100% จากเดิมที่ มีราคาขาย 1-2 ล้านบาทต่อไร่ ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อไร่ หรือบางพื้นที่ราคาขยับขึ้นไปอยู่ที่ 8 - 20 ล้านบาทต่อไร่ การปรับขึ้นของราคาขายที่ดิน แบบก้าวกระโดดนี้ ส่งผลให้ ต้นทุนการพัฒนาโครงการขยับสูงขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภค ขยับตามราคาขายที่อยู่อาศัยไม่ทัน
ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วง1-2ปีที่ผ่านมา ราคาขายที่ดิน ใน EEC จะเริ่มทรงตัว แต่ล่าสุดเมื่อวันที่ 25 ต.ค.หลังการเซ็นสัญญารถไฟความเร็วสูง เชื่อว่าจะส่งผลให้ สถานการณ์ตลาดก็เปลี่ยนไป โดยเฉพาะในเรื่องของราคาขายที่ดินซึ่งมีการปรับตัวขึ้นลงเร็วมากอีกครั้ง และแน่นอนว่าจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในพื้นที่อย่างมาก
อย่างไรก็ตาม จากการชะลอการผลิต และเลิกจ้างงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ยังคงเป็นปัจจัยลบ ต่อตลาดในพื้นที่ EEC นอกจากนี้ มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ L TV ก็เป็นตัวแปรสำคัญ และจะกลายเป็นกับดักกำลังซื้อของธุริกจอสังหาฯ ในอนาคต ซึ่งจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้น เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯใน EEC ทำให้ในอนาคตอาจจะไม่สดใสเท่าที่ควร โดยเฉพาะตลาดในระดับล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรม
ส่วนตลาดที่คาดว่ายังสามารถขยายตัวได้ คือกลุ่มบ้านแฝดและบ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท ในโซนแหลมฉบัง ซึ่งที่ผ่านมาผู้พัฒนาอสังหาในพื้นที่ ได้เข้าสู่ตลาดดังกล่าวจำนวนมาก เนื่องจากอัตราการดูดซับ สินค้าในตลาด ค่อนข้างดีกว่าที่อยู่อาศัยตลาดในระดับล่าง
แม้ว่าตลาดรวมจะมีปัจจัยลบ แต่ในช่วงระยะสั้น นี้คาดว่าจะมีข่าวดีออกมา คือ การประกาศใช้ผังเมือง EEC ซึ่งในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมามีการจัดทำประชาพิจารณ์ไปแล้ว และหากมีการประกาศใช้ผังเมือง EECก็จะส่งผลดีต่อตลาดมากขึ้น เนื่องจากผังเมืองเดิม ค่อนข้างเข้มงวด ในการควบคุมโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้ในหลายๆพื้นที่ ไม่สามารถทำการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ แต่หลังการประกาศใช้ ผังเมือง EEC จะทำให้ โอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ เกิดได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดชลบุรี ซึ่งมีโอกาส พัฒนาได้ทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ในหลายๆพื้นที่ซึ่งเคยถูกจำกัดการพัฒนาไว้
ผังเมือง EEC จะเปิดทำเลใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น เช่น พื้นที่สีแดงในเขตเมือง ขณะเดียวกันก็มีการเปลี่ยนข้อกำหนดการใช้พื้นที่ เช่น พื้นที่สีส้ม ซึ่งเดิมสามารถพัฒนาเฉพาะบ้านแนวราบ ให้สามารถพัฒนาโครงการแนวสูงได้ แต่ต้องเป็นโครงการที่มีด้านหน้าติดกับถนนกว้างไม่ต่ำกว่า 12 เมตร ดังนั้นการประกาศใช้ผังเมือง EEC ถึงจะทำให้ มีที่ดินและทำเลใหม่ๆเข้ามาเติมในระบบมากขึ้น
สำหรับ ปัจจัยบวกจากโครงการEEC ที่มีผลต่อแนวโน้มตลาดในอนาคต ต้องยอมรับว่า EEC มีผลต่อ ดีมานด์ ตลาดในอนาคตอย่างมาก แต่ยังมีปัจจัยลบ คือ ปัญหาเรื่องของกำลังซื้อของลูกค้า และการเข้าถึงแหล่งสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยังมีอยู่จำกัด ดังนั้นหากผู้ประกอบการต้องการต่อยอดในธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องมีการคิดโมเดล ที่อยู่อาศัยใหม่ๆ นอกเหนือจากการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว เช่น เปลี่ยนจากการจะพัฒนาโครงการเพื่อขายมา มาปล่อยเช่าให้มากขึ้น เช่นเดียวกับในหลายๆประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งจะมีการพัฒนาโครงการเพื่อเช่า เข้ามาทดแทนโครงการเพื่อขายกรรมสิทธิ์ หรือเปิดให้กลุ่มลงทุนระยะยาวซื้ออาคาร และดำเนินธุรกิจในรูปแบบการปล่อยเช่า
ทั้งนี้ ต้นทุนที่อยู่อาศัย ระหว่างการซื้อกับการเช่า อสังหาฯเพื่อเช่าจะมีต้นทุนที่ถูกกว่าถึง 4 เท่า ซึ่งในธุรกิจแบบเช่าอยู่บนพื้นฐานของนักลงทุนท ซึ่งต้องการลงทุนในธรกิจที่สร้างผลตอบแทนที่ดีกว่าอัตราดอกเบี้ย ซึ่งสามารถทำให้ผู้มีกำลังซื้อจำกัดสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งเรื่องดังกล่าว จะมีการผลักดัน ให้ภาครัฐนำไปพิจารณา หรืออาจเสนอให้รัฐบาล มีนโยบาย ส่งเสริมให้ผู้มีเงินฝาก หรือเงินลงทุน นำเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่านี้ ซึ่งรัฐบาลอาจมีนโยบายสนับสนุนในการลดภาษีหรือชดเชยภาษี ให้กับผู้ที่นำเงินมาลงทุน ซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่าในรูปแบบดังกล่าว
“ย่างไรก็ตาม ในอนาคตอันใกล้นี้แม้ว่าตลาดจะยังไม่ดีมากแต่ก็จะมีบริษัทอสังหาฯ จากส่วนกลาง ที่ได้รับผลกระทบจากตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวและหันมาลงทุนโครงการแนวราบ จะขยายการลงทุนเข้ามาในเขตพื้นที่EEC มากขึ้น”
นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยประเภทมิกซ์ยูส ถือว่าเป็นแนวโน้มที่ควรจะเกิดขึ้น เนื่องจากการสร้างบ้านบนที่ดิน นั้นถือว่าเป็นการใช้ทรัพยากรที่ดินค่อนข้างเปลือง เพราะในอีก 10 ถึง 20 ปีข้างหน้า ที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะมีจำนวนลดลงอย่างต่อเนื่อง หากยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบนี้ต่อเนื่อง ในที่สุดจะทำให้ที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัยก็จะหมดไป
“ต้องยอมรับว่า ในเมืองใหญ่ๆ ณ ปัจจุบัน ประชากรเริ่มอพยพเข้ามาอยู่ มากกว่า 50% ขณะที่ในเมืองชั้นใน มีการอยู่อาศัยหนาแน่นถึง 80% แล้ว ซึ่งจะทำให้เมืองในอนาคตมีขนาดใหญ่มากขึ้น แล้วจะเกิดปัญหาที่อยู่อาศัยตามมา ดังนั้นการพัฒนาอสังหา จึงจำเป็นต้องมีการออกแบบเพื่อรองรับการอยู่อาศัยในอีก 10 ปีหรือ 20 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ไม่ต้อง ใช้งบประมาณในการแก้ปัญหาการอยู่อาศัย ดังนั้นการพัฒนาเมืองใหม่ภายใต้บริบทใหม่ รัฐควรจะต้องพิจารณาถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่เขต EEC ซึ่งจะกลายเป็นเมืองเศรษฐกิจขนาดใหญ่” นายมีศักดิ์
นายวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการบริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ในฐานะผู้ประกอบการอสังหาฯในพื้นที่EEC ต้องยอมรับว่า ที่ผ่านมามีอัตราการเติบโตของตลาดค่อนข้างสูง เพราะหลายสิบปีที่ผ่านมา มีนิคมอุตสาหกรรม เข้ามาเปิดตัวจำนวนมาก โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง ถือว่ามีนิคมอุตสาหกรรมเข้ามาเปิดตัวเป็นอันดับต้นๆของประเทศ เช่น นิคมฯอมตะนคร นิคมปิ่นทอง และนิคม Eastern Seaboard ซึ่งนิคมเหล่านี้ ในแต่ละนิคมมีโรงงานเข้ามาตั้งอยู่กว่า1,000โรงงาน ทำให้มีจำนวนบุคลากรเข้ามาสู่พื้นที่และกลายเป็นดีมานด์ที่อยู่อาศัยใหม่เกิดขึ้น
อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตของบุคลากรในนิคมอุตฯ มีแนวโน้มปรับตัวลดลง ตามจำนวนการเข้ามาตั้งโรงงาน หลังจากภาคอุตสาหกรรมในตลาดโลกได้รับผลกระทบจากปัญหาสงครามการค้า แม้ว่าทางโรงงานจะยังไม่เลิกจ้าง แต่ก็มีการลดช่วงเวลาการทำงาน ทำให้รายได้ของพนักงานลดลง และมีผลต่อกำลังซื้อลูกค้าจนส่งผลให้ตลาดชะลอตัวอย่างมาก
แต่ปัญหาที่กระบทตลาดมากที่สุด คือ การออกมาตรการ LTV ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดรวมยางชัดเจน โดย จำนวนผู้เข้าชมโครงการหดตัวลงกว่า 50% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากที่มีการอนุมัติมาตรการ กระตุ้นอสังหาฯ โดยการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน ให้เหลือ 0.01% แต่ยังไม่มีกำหนดเวลาการประกาศใช้ ยิ่งส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้าออกไปอย่างชัดเจน
“โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสสุดท้ายซึ่งเป็นไตรมาสที่ผู้ประกอบการหวังจะผลักดันยอดขายให้ได้มากที่สุด แต่เมื่อมีการประกาศมาตรการออกมา โดยยังไม่มีกำหนดใช้ จะยิ่งส่งผลเสียต่อตลาดรวมในช่วงไตรมาสสุดท้ายนี้อย่างมาก ดังนั้นในเรื่องของการประกาศมาตรการดังกล่าวรัฐควรมีความชัดเจน ในกำหนดระยะเวลา ไม่อย่างนั้น แทนที่จะ เกิดผลดี จะกลายเป็นส่งผลเสียต่อตลาดรวมในช่วงปลายปี เพราะลูกค้าเริ่มชะลอการโอน บางส่วนชะลอการเข้าตรวจรับบ้าน รวมไปถึง ชะลอการยื่นกู้ จึงอยากฝากถึงรัฐบาล ว่า ไม่ควรมีการประกาศมาตรการออกมาก่อนที่จะมีการกำหนดเวลา ในการบังคับใช้มาตรการดังกล่าว ซึ่งหากเป็นไปได้รัฐบาลควรประกาศใช้มาตรการดังกล่าวในทันที"
นายวัฒนพล กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EEC ในอนาคต เชื่อว่าการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม ในพื้นที่EEC จะส่งผลต่อดีต่อการขยายตัวของดมานด์ที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น แต่ในระยะสั้นนี้คาดว่าตลาดจะยังไม่กลับมาขยายตัวได้ ทั้งนี้ ปัญหาคือกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งในเรื่องของความสามารถในการซื้อนั้น หากรัฐบาลสามารถเจรจากับ ธนาคารพาณิชย์ ให้สามารถทำดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยในอัตราที่ต่ำ ก็จะเป็นการส่งเสริม ให้เกิดการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในอนาคต
นอกจากนี้การเปิดโอกาสให้ ชาวต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านในโครงการจัดสรรแต่ไม่รวมถึงการถือครองที่ดินเปล่า โดยอาจจะเปิดโอกาสให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในสัดส่วนที่ต่ำกว่าคอนโด ก็จะเป็นส่วนช่วยจูงใจให้เกิดการขยายตัวในตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC ได้มากยิ่งขึ้นในอนาคต
ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ ระยอง กล่าวถึง สถานการณ์ตลาดอสังหา ฯในจังหวัดระยองว่า แนวโน้มตลาดในจังหวัดระยองมีความเหมือนกับตลาดชลบุรี คือ ลูกค้ามีการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป ซึ่งส่วนหนึ่งอาจได้รับผลกระทบจาก ช่วงฤดูการขาย ซึ่งอยู่ในฤดูฝน แต่ที่ต่างจากชลบุรี คือ ในระยองมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูง ซึ่งเป็นผลมาจากการประกาศใช้มาตรการ LTV และ นอกจากนี้ยังมีแนวโน้มที่จะมีการประกาศใช้ มาตรการ มาตรฐานกลางสำหรับการปล่อยสินเชื่อโดยพิจารณาจากภาระหนี้ต่อรายได้ หรือ DSR 70% ออกมาในช่วงปลายปี2562นี้
“แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการออกข่าวมาว่า มาตรการดังกล่าวจะยังไม่บังคับใช้ภายในปีนี้ หรือหากมีการบังคับใช้ ก็จะยังไม่นับรวม กรมสินเชื่ออสังหาฯ แต่จากการประชุมร่วมกับ สถาบันการเงิน แห่งหนึ่ง บริษัทได้รับการแจ้งว่ามาตรการ dsr 70% ได้ถูกนำมาใช้แล้ว ซึ่งก็รวมถึงการบังคับใช้ในกลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย จึงเป็นข่าวที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ อย่างมาก”
ทั้งนี้ การเกิดขึ้นของ EEC ไม่ได้มีผลต่อตลาดอสังหาฯ โดยทันที เนื่องจากขณะนี้ มีการลงทุนในอุตสาหกรรม ที่ลดลง มีเพียงบางกลุ่ม ที่มีการขยายตัว คือมีเพียงกลุ่ม ปตท. เท่านั้นที่มีการลงทุนที่ต่อเนื่อง ขณะที่ในอุตสาหกรรมรถยนต์ มีการชะลอกำลังการผลิต แม้ไม่มีการปลดพนักงานแต่ก็ลดจำนวนวันในการทำงานลง ทำให้กำลังซื้อผู้บริโภคลดลงและส่งผลต่อการ ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในพื้นที่
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยใน ระยองเคยประสบปัญหาเมื่อปี 2554 หลังจากที่เกิดเหตุการณ์ บูม Condominium ซึ่งผู้ประกอบการส่วนกลางที่เข้ามาพัฒนาโครงการ ในพื้นที่สามารถปิดการขายได ด้วยระยะเวลาเพียง 1 ถึง 2 วัน ทำให้ผู้ประกอบการในพื้นที่มีการลงทุนโครงการใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ภายหลังจากการก่อสร้างเสร็จแล้ว เกิดปัญหาลูกค้าไม่ยอมรับโอนห้องชุด เนื่องจากเกิดการเก็งกำไร ทำให้ ต้องนำห้องชุด ที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว มาตัดขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาเปิด
จากกรณีดังกล่าวทำให้ในปัจจุบันยังมี โครงการห้องชุดเหลือขายอยู่ในจังหวัดระยองเป็นจำนวนมากและได้มีการเปลี่ยน จากโครงการห้องชุด เพื่อขออนุญาต เปิด ดำเนินธุรกิจในแบบโรงแรม service Apartment ทดแทนซึ่ง ณ ปัจจุบันยังส่งผลต่อ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ของโรงแรม โดยรวมด้วย ดังนั้น มองว่าในระยะสั้นนี่ตลาดอสังหาฯในจังหวัดระยองจะยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้
นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวว่า สำหรับตลาดอสังหาฯ ฉะเชิงเทรามีความแตกต่างจาก ชลบุรีและระยอง ค่อนข้างมาก เนื่องจากจำนวนการเปิดตัวโครงการมีไม่มาก ประกอบกับโครงการจากภาครัฐที่จะลงทุนในฉะเชิงเทราก็มีไม่มากเช่นกัน การเติบโตทางเศรษฐกิจของเมืองเองก็ไม่ได้สูงเหมือนกับระยองและชลบุรี เมื่อตลาดรวมชะลอตัว จึงไม่กระทบต่อตลาดในฉะเชิงเทรามาก เนื่องจากตลาดฉะเชิงเทรามีผู้ประกอบการน้อยรายผู้บริโภคจำนวนไม่มาก ทำให้การเติบโตเป็นไปตามกลไกของตลาด
แต่สิ่งที่จะทำให้จะเชิงเทรา เกิดการเปลี่ยนแปลงหลังจากนี้ คือ EEC ซึ่งจะเข้ามามีบทบาทสำคัญตามนโยบายของรัฐ แต่อย่างไรก็ตามการเกิดขึ้นของ EEC ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียที่จะเข้ามาในตลาด คือการปรับสีผังเมืองใหม่ ซึ่งคาดว่าจะเข้า ครม.ใน ต้นเดือนพฤศจิกายนนี้ ซึ่งการ เปลี่ยนสีผังเมืองในครั้งนี้ จะทำให้ พื้นที่สีเขียวที่มีอยู่จำนวนมากในฉะเชิงเทรา เปลี่ยนไปและสามารถ พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ จากเดิมที่ไม่สามารถที่จะพัฒนาทาวน์เฮ้าส์ รองรับตลาดล่าง ซึ่งเป็นกลุ่มกำลังซื้อหลักได้ ดังนั้น ผังเมืองเดิมจึงไม่ตอบโจทย์กับการเป็นเมืองอุตสาหกรรมตามนโยบายรัฐได้
ทั้งนี้ การประกาศใช้ผังเมืองEEC จึงเป็นโอกาสที่จะเปิดพื้นที่ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะ อาคารพาณิชย์และทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งจะทำให้รองรับกับดีมานด์ในตลาดกลุ่มใหญ่ที่อยู่ในฉะเชิงเทราได้ดี นอกจากนี้ นโยบายที่รัฐจะผลักดันฉะเชิงเทราเป็นเมืองแห่งการพักอาศัยรองรับคนเมือง โดยใช้รถไฟความเร็วสูงในการขนคนเข้าเมือง เช่น เดียวกับเมืองใหญ่ หรือมหานครใหญ่ๆ ในประเทศที่พัฒนาแล้ว ซึ่งมีการส่งเสริมให้เกิดเมืองที่อยู่อาศัย ที่อยู่ภายนอก เขตพื้นที่เมืองเศรษฐกิจ ซึ่งนโยบายนี้ยังคงต้องใช้เวลาในการรอคอยอีก 4-5 ปี เพราะต้องรอให้ มีไฟความเร็วสูงก่อสร้างเสร็จ และเปิดให้บริการก่อน
อีกปัญหาหนึ่งที่ ยังต้อง มีการแก้ไข คือการที่ภาครัฐต้องการส่งเสริมให้ฉะเชิงเทราเป็นพื้นที่อุตสาหกรรม แต่ถูกต่อต้านโดยกลุ่ม NGO อย่างรุนแรงทำให้ภาครัฐต้องมีการปรับแผน โดยไปให้น้ำหนัก ในพื้นที่ระยองและชลบุรี เป็นเมืองที่รองรับอุตสาหกรรมแทน ทั้งนี้หาก ไม่สามารถส่งเสริมให้ฉะเชิงเทราเป็นเมืองอุตสาหกรรมได้ ก็จะส่งผลต่อดีมานด์ใหม่ ที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากที่ผ่านมาผู้บริโภคที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย ในฉะเชิงเทราส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มพนักงานและผู้บริหารในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะลูกค้าที่มาจากโรงงานของโตโยต้า ที่ตั้งโรงงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่บ้านโพธิ์
" ดังนั้น โครงการที่ผู้ประกอบการอสังหาฯในส่วนกลางเข้ามาลงทุนส่วนใหญ่จึงเกาะ อยู่ในทำเลบ้านโพธิ์และบางปะกงเป็นหลัก"
แม้ว่าในระยะสั้นนี้ ตลาดอสังหาฯในพื้นที่ EEC จะยังไม่สามารถกลับมาขยายตัวได้ เนื่องจากปัจจัยลบ ยังคงเป็นเรื่องที่อยู่เหนือการควบคุมของผู้บริโภค ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยเรื่องกำลังซื้อ การเข้มงวดการปล่อยกู้ หรือจะเป็นราคาที่ดินที่พุ่งทะยานแบบไม่สนใจกำลังซื้อ หรือภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงได้รับผลกระทบจากสงครามทางการค้า ที่กำลังส่งผลต่อภาคอุตสาหกรรมในปัจจุบัน แต่อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในอนาคตเมื่อการลงทุนของภาครัฐใน EEC สามารถก้าวเดินไปถึงระยะ3หรือเฟส3 จะทำให้เกิดการขยายตัวจากภาคอุตสาหกรรมและการขยายตัวของดีมานด์ที่อยู่อาศัยในจำนวนมหาศาล
โดยนายนฤตม์ เทอดสถีรสักดิ์ รองเลขาธิการคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) กล่าวมองว่า โอกาสของธุรกิจอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC มีอยู่ 3 ส่วน คือ 1.ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูง ประกอบด้วย 5 สถานีคือ สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงฉะเชิงเทรา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงชลบุรี สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงศรีราชา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงพัทยา สถานีรถไฟฟ้าความเร็วสูงอู่ตะเภา 2.พื้นที่รอบเขตส่งเสริมพิเศษ และ3.พื้นที่เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมาย เช่น นิคมอุตสาหกรรมฯ เป็นต้น
