ราคาคอนโดโตสวนรายได้ ดับฝันมนุษย์เงินเดือนอยู่ใกล้แหล่งงาน

Baania เปิดผลศึกษาแหล่งงานใน 5 พื้นที่เศรษฐกิจ ราคาคอนโดสูงเกินรายได้คนทำงานลิบลิ่ว เผยมีเพียง 0.1-2% ที่สามารถเป็นเจ้าของคอนโดมือหนึ่งในทำเลกลางเมือง และไม่เกิน 1-6% ที่สามารถเป็นเจ้าของคอนโดมือสอง อีก 1-14% สามารถเช่าอยู่ใกล้ที่ทำงานได้

นางสาวอัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ให้บริการระบบค้นหาที่อยู่อาศัยผ่านเว็บไซต์ Baania.com และบริการข้อมูลการตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย big data analytics กล่าวว่า ทีม Baania Data Insights ซึ่งประกอบด้วย นักวิทยาศาสตร์ข้อมูล, นักวิเคราะห์ข้อมูล, นักวิจัย, นักเศรษฐศาสตร์ และนักวิเคราะห์ด้านเมือง ได้วิเคราะห์ข้อมูลในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญจากการสำรวจผู้ฝากประวัติการทำงานในระบบออนไลน์ ประกอบด้วย ย่านสีลม-สาทร, ปทุมวัน, อโศก, พระราม 9 และอารีย์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีระดับของการกระจุกตัวของคนทำงานที่มีรายได้สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพฯ

นอกจากนี้ 5 พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญกลางเมืองที่ถูกแทรกไปด้วยอาคารสำนักงาน, ห้างสรรพสินค้า, พื้นที่พาณิชยกรรม และคอนโดมิเนียม ที่กระจายตัวในพื้นที่ทำให้ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพิ่มสูงขึ้นโดยธรรมชาติ ผลักดันให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สูงขึ้นตาม

Baania ได้นำ Real Estate Big Data จากคลังข้อมูลซึ่งมีความละเอียดของข้อมูลในระดับ unit point หรือข้อมูลรายห้องของโครงการคอนโดมิเนียมมาวิเคราะห์ร่วมกับข้อมูลแรงงานจากผู้ฝากประวัติงานในระบบออนไลน์ ซึ่งมีความละเอียดของข้อมูลระดับ individual point หรือข้อมูลรายบุคคลที่ทำงานใน 5 พื้นที่เศรษฐกิจดังกล่าว เพื่อหาคำตอบว่า คนทำงานในแต่ละพื้นที่เศรษฐกิจจะสามารถซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใกล้ๆ ที่ทำงานได้มากน้อยแค่ไหน ภายใต้สมมุติฐานในการคำนวณดังนี้

- พิจารณาในคอนโดมิเนียมประเภทสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน เท่านั้น เพราะเป็นประเภทห้องที่ได้รับความนิยม และมีราคาเริ่มต้นถูกที่สุดเมื่อเทียบกับแบบห้องประเภทอื่นๆ

- ความสามารถในการจ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบของเงินผ่อนชำระค่างวดรายเดือน หรือการเช่ารายเดือนถูกพิจารณาในอัตรา 30-40% ของรายได้ต่อเดือน

- การคำนวณเงินผ่อนค่างวดรายเดือนของคอนโดมิเนียมแบบสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน ใช้อัตราดอกเบี้ย 6.5% ต่อปี และระยะเวลาการผ่อนชำระ 30 ปี

- ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และข้อมูลการทำงานของกลุ่มตัวอย่างเป็นข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2561

- การวิเคราะห์จะถูกอธิบายโดยวิธีการเปรียบเทียบระดับเปอร์เซนไทล์ (percentile) เงินเดือนของกลุ่มแรงงานในพื้นที่ กับค่าใช้จ่ายด้านที่พักอาศัย (ซื้อ/เช่า) ของคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำที่สุด (ราคาเริ่มต้น) ในพื้นที่ในช่วงเวลาที่ทำการสำรวจ

จากการวิเคราะห์ข้อมูลของ Baania พบว่า ในย่านอารีย์มีคอนโดมิเนียมมือหนึ่งราคาต่ำสุดในช่วงที่เก็บข้อมูลสำรวจ (เดือนกรกฎาคม 2561) อยู่ที่ 3,432,000 บาท ขณะที่คอนโดมิเนียมมือสองมีราคาที่ใกล้เคียงกัน ส่วนคอนโดเช่ามีอัตราคาเช่าเริ่มต้นที่เดือนละ 15,000 บาท เมื่อเทียบกับรายได้ของคนทำงานในย่านอารีย์จะมีเพียง 1-2% เท่านั้น ที่จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ราคาขายถูกที่สุดในย่านนี้ได้ โดยจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำราว 54,000 บาทต่อเดือนด้วย และเมื่อเปลี่ยนทางเลือกเป็นการเช่าคอนโดมิเนียมที่ราคาเช่าถูกที่สุดในย่านนี้ จะมีคนทำงานในอารีย์ 6% ที่จะสามารถเช่าคอนโดใกล้ๆ แหล่งงานได้ โดยจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 37,500 บาทต่อเดือน

สำหรับผู้ที่ทำงานในย่านพระราม 9 มีคอนโดมิเนียมมือหนึ่งราคาต่ำสุดที่เปิดขายในช่วงที่สำรวจอยู่ที่ 3,250,000 บาท จึงมีเพียง 1-2% เท่านั้น ที่จะสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่ราคาขายถูกที่สุดในย่านนี้ได้ โดยต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 51,300 บาทต่อเดือนด้วย หรือหากเปลี่ยนเป็นคอนโดมือสอง ซึ่งมีราคาอยู่ที่ 2,575,000 บาท จะมีคนทำงานในพื้นที่สามารถผ่อนค่างวดต่อเดือนไหวเพียง 2-6% โดยจะต้องมีรายได้ต่อเดือนประมาณ 40,500 บาท และเป็นการเช่าคอนโดย่านพระราม 9 มีอัตราเช่าเริ่มต้นเดือนละ 12,000 บาท ซึ่งจะมี 6-14% ของคนทำงานในย่านนี้ที่จะสามารถเช่าได้ โดยต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 30,000 บาทต่อเดือน

ในย่านอโศก ซึ่งมีราคาคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่สูง ในช่วงที่ทำการสำรวจคอนโดมือหนึ่งที่ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 6,686,000 บาท ทำให้คนงานที่ทำงานในย่านนี้ไม่ถึง 0.1% ที่มีเงินเดือนอย่างน้อย 105,600 บาท จะสามารถผ่อนค่างวดคอนโดมิเนียมมือหนึ่งใกล้ที่ทำงานได้ เมื่อความหวังจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งดูจะสำเร็จได้ยาก ลองหันมาพิจารณาการซื้อคอนโดมิเนียมมือสองในย่านที่มีราคาต่ำสุดอยู่ที่ 3,553,000 บาท ซึ่งจะมีผู้ทำงานในพื้นที่ 1-3% ที่มีสามารถผ่อนชำระไหว แต่ต้องมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 56,000 บาทต่อเดือน ขณะที่ตลาดเช่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่เริ่มต้นที่ 14,280 บาทต่อเดือน ปรากฏว่ามีคนทำงาน 4-12% ซึ่งต้องมีเงินเดือนสูงกว่า 35,700 บาทต่อเดือน สามารถเช่าคอนโดใกล้ที่ทำงานย่านอโศกได้

ย่านปทุมวัน-นานา-เพลินจิต ซึ่งสถานการณ์ที่พักอาศัยในพื้นที่มีราคาที่ร้อนแรงมาก ราคาคอนโดมือหนึ่งที่ต่ำสุดอยู่ที่ 6,390,000 บาท ทำให้แรงงานส่วนใหญ่ในพื้นที่ ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในพื้นที่ได้ จากข้อมูลพบว่า คนทำงานในพื้นที่นี้สามารถผ่อนชำระคอนโดมือหนึ่งที่ราคาต่ำที่สุดได้ไม่ถึง 0.1% ของแรงงานทั้งหมดที่ทำงานในพื้นที่ และจะต้องมีเงินเดือนที่สูงเกินกว่า 100,900 บาทต่อเดือน เมื่อพิจารณาในตลาดซื้อคอนโดมือสอง ซึ่งมีราคาต่ำสุดอยู่ที่ 4,764,000 บาท มีผู้ทำงานในพื้นที่สามารถผ่อนชำระได้น้อยกว่า 0.5% ของแรงงานที่ทำงานในพื้นที่ โดยจะต้องมีรายได้เดือนละ 75,000 บาท ส่วนตลาดเช่าคอนโดมือสองในย่านนี้ก็ยังคงมีความร้อนแรงของราคาอยู่สูงกว่าทุกย่านมีอัตราเช่าต่ำสุดอยู่ที่ 19,100 บาทต่อเดือน มีกลุ่มคนที่ทำงานในย่านนี้เพียง 1-3% เท่านั้น ที่มีรายได้ 47,750 บาทต่อเดือน ถึงจะเพียงพอในการเช่าอาศัยในย่านนี้

ท้ายสุด เป็นย่านเศรษฐกิจขนาดใหญ่ที่สุดในกลุ่มที่มีความคึกคักของตลาดแรงงานสูงที่สุด คือ ย่านสีลม-สาทร ปรากฏว่ามีผู้ที่สามารถการผ่อนชำระคอนโดมือหนึ่งในพื้นที่ได้ที่ไม่แตกต่างจากย่านอโศก และปทุมวัน เพราะมีการเติบโตของพื้นที่ที่ใกล้เคียงกัน โดยมีราคาต่ำสุดในช่วงที่สำรวจข้อมูลอยู่ที่ 6,054,000 บาท จึงมีคนทำงานในย่านนี้เพียง 0.1% ที่สามารถซื้อคอนโดมือหนึ่งได้ ซึ่งต้องมีรายได้ 95,600 บาทต่อเดือน แต่ในย่านนี้กลับมีคอนโดมิเนียมมือสองที่ราคาต่ำสุดที่ 3,253,000 บาท มีผู้ที่ทำงานในพื้นที่กว่า 1.5-2% สามารถผ่อนชำระได้ โดยจะต้องมีรายได้ 51,400 บาทต่อเดือน ส่วนในตลาดเช่าคอนโดมิเนียมมีอัตราเช่าต่ำสุดที่ 14,000 บาทต่อเดือน ผู้ทำงานในย่านนี้ที่มีเงินเดือนมากกว่า 35,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีกว่า 5-11% ของแรงงานในพื้นที่สามารถเช่าอยู่ใกล้ที่ทำงานได้.