ซีบีอาร์อี ห่วงซื้อที่ดินแพงเวอร์ มีผลต่อราคาขายโครงการล่าช้า

ซีบีอาร์อี ประเมินราคาที่ดินในใจกลางเมืองพุ่งสูงต่อเนื่อง ปี 60 ปรับไปแล้ว 25-30% ชี้โปรเจกต์ร่วมทุนเกิดขึ้นต่อเนื่อง ทุนญี่ปุ่นนำโด่งสัดส่วน 73% เผยดีลซื้อขายที่ดิน 3 ล้านบาทต่อตารางวา แพงเวอร์ ห่วงมีผลต่อราคาอาจทำให้ขายโครงการล่าช้า ด้านซัปพลายคอนโดฯ จะเพิ่มขึ้น 10-15% กำลังซื้อจากลูกค้าชาวจีนมาแรง



นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) กล่าวถึงการเติบโตและการเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยว่า มีหลายอย่างที่ปรับเปลี่ยนไปตามสภาพแวดล้อม โดยผลจากธนาคารไทยมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต่างมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติ โครงการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ที่เกิดจากการร่วมทุนมีจำนวนเพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการในปี 2556 เป็น 25 โครงการในปี 2560 เฉลี่ยโครงการละ 1,500 ล้านบาท รวมมูลค่ากว่า 37,500 ล้านบาท และมีแนวโน้มจะมากขึ้น ส่วนใหญ่จะเป็นการร่วมทุนกับบริษัทในญี่ปุ่น (สัดส่วน 73%) สิงคโปร์ (18%) ฮ่องกง จีน และสหรัฐฯ (อย่างละ 3% )

ทั้งนี้ การร่วมทุนส่วนใหญ่จะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเป็นรายโครงการ อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการร่วมทุนมีแนวโน้มขยายไปสู่การลงทุนใหม่ ๆ จะมีทั้งคอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์ ที่สร้างรายได้อื่น ๆ เช่น อาคารสำนักงาน

นอกจากนี้ ความต้องการในที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ หรือในศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ยังมีความต้องการต่อเนื่อง แม้ว่าราคาที่ดินในซีบีดี จะปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการลงทุนจะต้องให้คุ้มค่ากับการพัฒนาโครงการ ทำให้รูปแบบจะเป็นโครงการผสมผสาน (มิกซ์ยูส) เช่น คอนโดฯ และอสังหาฯ ที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก

“คาดว่า ราคาที่ดินย่านใจกลางซีบีดี จะขยับขึ้น แล้วแต่ศักยภาพของแต่ละทำเล เช่น ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยในปี 60 ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวสูงถึง 25-30% ต่อปี ส่งผลให้เห็นการซื้อขายที่ดินครั้งใหญ่ คือ การร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัล และฮ่องกงแลนด์ ในการเข้าซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษ ด้วยราคา 420 ล้านปอนด์ (19,000 ล้านบาท หรือตารางวาละ 2 ล้านบาท) และยังมีการซื้อขายที่ดินที่ทำสถิติราคาต่อตารางวาสูงสุด คือ การซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวา ในซอยหลังสวน โดยบริษัท เอสซี แอสเสทฯ ด้วยราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือแม้แต่แปลงสถานทูตออสเตรเลีย ที่บริษัทศุภาลัย ชนะการประมูลไปเมื่อปี 2559 ด้วยราคา 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา กลายเป็นราคาอ้างอิงในโซนสาทร แต่ตนมองว่า ความสำคัญของเรื่องราคาที่ดินนั้น หากยกตัวอย่าง นักพัฒนาซื้อที่ดินที่สูงไป อาจจะมีผลต่อราคาขายที่ช้าลง เนื่องจากต้องทำตลาดเฉพาะมาก และคิดว่า หากราคาแปลงที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา อาจพัฒนาราคาขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) คงไม่หนีระดับ 5 แสนบาท”

นางสาวอลิวัสสา กล่าวถึงแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ว่า คาดว่าปริมาณสินค้า (ซัปพลาย) ที่พัฒนาใหม่ออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 10-15% แต่หากเฉพาะคอนโดมิเนียมย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี ซัปพลายในปัจจุบันอยู่ที่ 136,629 ยูนิต ซัปพลายในอนาคต 32,513 ยูนิต และส่วนของคอนโดฯ ย่านมิดทาวน์ และชานเมืองกรุงเทพฯ จะเพิ่มขึ้น 9.8% ต่อปี ซัปพลายปัจจุบัน 492,992 ยูนิต ซัปพลายในอนาคต 109,399 ยูนิต

ส่วนคอนโดฯ ที่แล้วเสร็จในย่านใจกลางกรุงเทพฯ คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 30% ต่อปี โดยคาดการณ์ปี 2561 คอนโดฯ ใจกลางเมืองเพิ่ม 87% ต่อปี และมิดทาวน์เพิ่มขึ้น 21% ต่อปี

ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดฯ ใหม่ในกรุงเทพฯ ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป เพิ่มขึ้น 9.2% ต่อปี โดยจากการสำรวจพบว่า ในปี 2560 ทำเลริมแม่น้ำราคาเสนอขายสูงสุด 321,750 บาท ทุกโครงการที่เปิดตัวจะเป็นระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี รองลงมา ทำเลลุมพินี 270,208 บาท สุขุมวิท 255,954 บาท และสีลม/สาทร 233,583 บาท รวมแล้วราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 270,474 บาทต่อ ตร.ม.

ขณะที่ราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดฯ รีเซลระดับไฮเอนด์ขึ้นไป เพิ่มขึ้น 7.4% ต่อปี ราคาเฉลี่ย 213,194 บาทต่อ ตร.ม. โดยสีลม/สาทร มีราคาอยู่ที่ 229,496 บาท เป็นต้น

สำหรับทำเลรอบนอกเมือง พบว่า ซัปพลายที่ล้นตลาดเริ่มปรับตัวลดลงจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ระดับ 30% ลดต่ำไม่ถึง 10% เนื่องจากผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกผ่านกิจกรรมส่งเสริมการขาย

ในด้านธุรกรรมต่างชาติซื้อขายคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ที่ผ่านซีบีอาร์อี ในปี 60 มี 900 รายการ หรือมีมูลค่าประมาณ 17,000 ล้านบาท แต่มี 561 รายการ ที่เป็นรายการซื้อขายคอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ ราคาประมาณ 15-17 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวจีน 28% ซึ่งมีความสนใจราคาเกินกว่า 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. รองลงมา ฮ่องกง 14%, สิงคโปร์ 8%, ฝรั่งเศส และอังกฤษ อย่างละ 6% มาเลเซีย และญี่ปุ่น อย่างละ 5%

ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย คาดการณ์ปริมาณความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าว่า ความต้องการจะยังคงอยู่ที่ระดับ 2 แสน ตร.ม. ต่อปี จะยังไม่เป็นการเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด สำหรับในปี 2561 ที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาน้อยกว่า 2 แสน ตร.ม. หมายถึงปริมาณพื้นที่ว่างจะยังคงลดลงเรื่อย ๆ และค่าเช่าจะยังเพิ่มสูงขึ้นแม้จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้าลงก็ตาม ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ระดับ 7.8% และจะลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรด และทุกทำเล

“เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าจึงมองหาหนทางในการลดค่าใช้จ่าย โดยอาศัยกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน เพื่อให้สามารถเพิ่มจำนวนพนักงานได้ในขณะที่ใช้พื้นที่ลดลง”

ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนแปลงในมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศที่ค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า ต้องรวมอยู่ในงบดุล รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการตกแต่งสำนักงานใหม่ และการที่บริษัทลดความเสี่ยงของความไม่แน่นอน โดยไม่ต้องการทำสัญญาเช่าระยะยาว จะส่งผลให้บริษัทข้ามชาติบางแห่งเลือกที่จะเช่าพื้นที่ทำงานในโคเวิร์กกิ้งสเปซมากกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานแบบเดิม

ในปีนี้ ผู้ให้บริการพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซจากต่างชาติ 4 รายจะเปิดให้บริการครั้งแรกในอาคารสำนักงานในย่านใจกลางซีบีดีของกรุงเทพฯ โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมดราว 1.8 หมื่น ตร.ม. และซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่าจะมีการขยายสาขาออกไปอีกในปี 2561

เจ้าของพื้นที่ค้าปลีกต้องสร้างสรรค์ประสบการณ์ใหม่

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ประเมินว่า การแข่งขันระหว่าง “ร้านค้าและตลาดออนไลน์” ในไทย จะเริ่มเห็นได้ชัดในปี 2561 ซึ่งอี-คอมเมิร์ซส่งผลกระทบอย่างมากต่อร้านค้าปลีกรูปแบบดั้งเดิม

ซีบีอาร์อี ยังคาดการณ์ว่า การปิดปรับปรุงพื้นที่ในศูนย์การค้าที่เสร็จเรียบร้อยแล้ว และมีร้านค้าปลีกกลับมาเปิดให้บริการ จะทำให้อัตราพื้นที่ว่าง ซึ่งอยู่ที่ระดับ 5% ลดลงต่อไปอีก ส่วนพื้นที่ค้าปลีกใหม่ จะมีเพิ่มขึ้นอีกราว 3 แสน ตร.ม. ในปี 2561 ขณะที่ปี 2560 มีพื้นที่ค้าปลีกใหม่ 1 แสน ตร.ม. ซึ่งจะทำให้การแข่งขันในตลาดค้าปลีกเพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามายังศูนย์การค้ารุนแรงมากขึ้น

นอกจากนี้ ผู้ค้าปลีกจะขยายช่องทางการขายให้มีความหลากหลายมากขึ้น ทั้งการขายผ่านออนไลน์ และการขายหน้าร้าน (Offline) ซึ่งหมายความว่า ผู้ค้าปลีกอาจจะต้องการใช้พื้นที่น้อยลง

ผู้ค้าปลีก และเจ้าของพื้นที่ค้าปลีก จะต้องปรับตัว ไม่เพียงแต่ต้องสร้างประสบการณ์ที่พิเศษให้แก่ลูกค้า แต่ยังต้องอำนวยความสะดวกที่ไม่สามารถหาได้จากการซื้อขายทางออนไลน์

อี-คอมเมิร์ซผลักดันความต้องการพื้นที่คลังสินค้า

ซีบีอาร์อี คาดว่า การเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะนำไปสู่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ทุกรูปแบบเพิ่มมากขึ้น ณ ไตรมาส 4 ปี 2560 อัตราการเข้าใช้พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ โดยรวมอยู่ที่ 79.2% เพิ่มขึ้นจาก 78.6% ในไตรมาสก่อนหน้า

มูลค่าตลาดอี-คอมเมิร์ซทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นทุกปี จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยพื้นที่อุตสาหกรรมของซีบีอาร์อี พบว่า ยอดขายทุก 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในตลาดอี-คอมเมิร์ซของสหรัฐฯ หมายถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้า และศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ เพิ่มขึ้นอีก 1 แสน ตร.ม. สำหรับตลาดอี-คอมเมิร์ซในไทยปี 2560 เป็นที่คาดว่า มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 2.84 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (ราว 8.9 พันล้านบาท) หรือคิดเป็นประมาณ 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมด

ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า ยอดขายอี-คอมเมิร์ซในไทยที่เพิ่มขึ้น จะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน