ร่วมทุนนอก สูตรสำเร็จอสังหาฯ ไทยโตก้าวกระโดด

AEC-EEC หนุนไทยเนื้อหอม ต่างชาติสนเข้ามาลงทุนเพียบ ด้านอสังหาฯ ได้อานิสงส์ทุนนอกรุมจีบร่วมทุนจำนวนมาก ชี้ผลตอบแทนสูง ด้านเอกชนชี้ร่วมทุนนอกหนุนบริษัทโตก้าวกระโดด ได้ทั้งเงินทุน และโนวน์ฮาว ข้อเสียตรวจสอบหลังบ้านละเอียดยิบ คู่แข่งเพิ่มดันราคาที่ดินพุ่ง

ปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และกลุ่มทุนจากต่างประเทศ เข้ามาลงทุนในไทยจำนวนเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะญี่ปุ่น และจีน เนื่องจากภาวะตลาดอสังหาฯ ภายในประเทศเหล่านี้มีอัตราการเติบโตค่อนข้างช้า โดยเฉพาะญี่ปุ่น ที่ประชากรเกิดใหม่น้อย เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ที่ดินในการพัฒนาโครงการลดน้อยลง แถมมีราคาแพงมาก จึงทำให้กลุ่มทุนมองหาโอกาสขยายการลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศ โดยเฉพาะในไทยที่ตลาดมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ราคาอสังหาฯ ไม่ได้สูงมากนัก อีกทั้งผลตอบแทนจากการลงทุนยังอยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศของตนเอง แม้ที่ผ่านมา มีกลุ่มทุนรายใหญ่เข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการหลายราย แต่ก็เชื่อว่า หลังจากนี้จะมีกลุ่มทุนเข้ามาร่วมเป็นพันธมิตรกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ของไทยเพิ่มขึ้นอีก

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เทรนด์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นรูปแบบการจับมือกับผู้ประกอบการต่างชาติมากขึ้น บริษัทขนาดเล็ก กลาง จะเข้าตลาดมากขึ้น บริษัทขนาดเล็กจะต้องเข้าไปพัฒนาโครงการในซอยลึก เพื่อให้สามารถอยู่รอด

ทุนนอกแห่ลงทุนอสังหาฯ ไทย

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ประเทศไทยนับเป็นประเทศที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ รวมถึงการลงทุนซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากให้ผลตอบแทนในอัตราที่สูงประมาณ 6-7% เมื่อเทียบกับในหลายประเทศที่มีผลตอบแทนราว 3-4% การที่ไทยเป็นจุดศูนย์กลางของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC และโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ซึ่งจะทำให้ประเทศไทยมีการเติบโตขึ้นอย่างมาก การหลั่งไหลเข้ามาของกลุ่มนักลงทุน นอกจากนี้ ภาคการท่องเที่ยวของไทยยังเติบโตมามีนักท่องเที่ยวราว 30 ล้านคนต่อปี ซึ่งสูงในระดับต้น ๆ ของเอเชีย และของโลก ภาคการส่งออกที่ปรับตัวดีขึ้น และเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ไทยกลายเป็นประเทศที่น่าสนใจของนักลงทุน ซึ่งคาดว่าในปีหน้าจะเห็นนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มมากขึ้น

“การเปิด AEC และ EEC เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ต่างชาติสนใจเข้ามาลงทุนในไทย แต่นักลงทุนยังรอความชัดเจนด้านการลงทุนจากรัฐบาลโดยเฉพาะในเรื่องของกฎหมาย มาตรการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI โดยเฉพาะ EEC ที่มีกลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจเข้ามาลงทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น ที่คาดว่าจะเข้ามาทำงาน และอาศัยอยู่ในไทยเพิ่มมากขึ้น ดึงดูดให้นักพัฒนาอสังหาฯ เข้ามาลงทุนในไทย โดยที่ผ่านมา BOI ประกาศไปเพียง 2 นิคมเท่านั้น ซึ่งหากรัฐบาลออกกฎหมายรองรับการลงทุน และสิทธิพิเศษ ก็เชื่อว่าจะมีนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงชาวไทย เข้ามาลงทุนจำนวนมาก” นายรัชภูมิ กล่าว

สำหรับกลุ่มนักลงทุนต่างชาติ ที่สนใจเข้ามาลงทุนในไทยในปัจจุบัน อาทิ ญี่ปุ่น และจีน ซึ่งเข้ามาลงทุนในไทยจำนวนมาก โดยทั้ง 2 ชาติมีความแตกต่างด้านการลงทุน โดยญี่ปุ่นจะเป็นชาติที่อสังหาฯ ของไทยร่วมลงทุนด้วยมากที่สุด เนื่องจากการร่วมลงทุนกับญี่ปุ่นจะเป็นตรงกับความต้องการของผู้ประกอบการไทย เนื่องจากญี่ปุ่นจะให้เกียตริในการบริหารงานแก่คนไทยตามสัดส่วนในการลงทุน ซึ่งไทยจะลงทุนมากกว่าคือ 51:49 ญี่ปุ่นเป็นชาติที่มีความละเอียดอ่อนในเรื่องของการลงทุน การออกแบบฟังก์ชันใช้สอย โนวน์ฮาว เทคโนโลยีการก่อสร้าง การร่วมทุนกับญี่ปุ่นเป็นการสร้างเครดิตได้อีกทางหนึ่ง

ขณะที่กลุ่มทุนจีน แตกต่างออกไป แม้จะถือหุ้นน้อยกว่า แต่ต้องการควบคุมการบริหารงานทั้งหมด ทำให้บริษัทไทยส่วนใหญ่ไม่ชอบที่จะร่วมทุนกับจีน ทำให้เห็นกลุ่มทุนจีน นิยมเปิดบริษัทลงทุนเอง 100% ในทางปฏิบัติ ซึ่งที่ผ่านมา จีนเข้ามาลงทุนในไทยจำนวนมากเช่นกัน

นอกจากนี้ ยังมีในส่วนของฮ่องกง มาเลเซีย ไต้หวัน สิงคโปร์ และชาติยุโรป อาทิ อังกฤษ สหรัฐอเมริกา และเยอรมนี เป็นต้น ซึ่งในส่วนของชาติยุโรปจะต้องการลงทุนในธุรกิจโรงแรม ซึ่งในปีหน้าจะได้เห็นโรงแรมเกิดขึ้นหลายแห่ง เช่น แมริออท, แลงแฮม โดยเบื้องต้น กลุ่มนักลงทุนจากอังกฤษ และสหรัฐอเมริกา จะสนใจลงทุนในกรุงเทพฯ ส่วนเยอรมนีสนใจลงทุนในเมืองท่องเที่ยวอย่างสมุย และภูเก็ต

ส่วนกลุ่มทุนฮ่องกง สนใจลงทุนในโรงแรม และคอนโดมิเนียม ขณะที่มาเลเซีย เป็นอีกหนึ่งชาติที่เริ่มสนใจเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มมากขึ้น โดยปัจจุบัน บริษัทมีลูกค้าเป็นมาเลเชีย 2 ราย ซึ่งสนใจลงทุนในธุรกิจคอนโดมิเนียม และโรงแรม โดยมี 1 รายเป็นกลุ่มทุนที่พัฒนาศูนย์การค้าเกี่ยวกับสินค้าตกแต่งบ้านรายใหญ่ของมาเลเชีย ต้องการมาลงทุนเปิดศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในไทย นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มนักลงทุนไต้หวัน ก็เข้ามาลงทุนในไทยเช่นกัน โดยไต้หวันมีความเชี่ยวชาญในเรื่องของการออกแบบและก่อสร้าง รวมถึงอินเดีย ซึ่งสนใจเข้ามาลงทุนในเมืองท่องเที่ยว ซึ่งชาวอินเดียเข้ามาท่องเที่ยวในเมืองไทยเพิ่มมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะการเข้ามาจัดงานแต่งงานในไทย ซึ่งชาวอินเดียวยอมเสียเงินหลายล้านบาท เพื่อให้ได้จัดงานแต่งในไทย รวมไปถึงชาวเกาหลีด้วย

ร่วมทุนต่างชาติดันบริษัทโตก้าวกระโดด

นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ออลล์ อิน สไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ออลล์ อิน สไปร์ เป็นอีกบริษัทที่ร่วมทุนกับกลุ่มทุนต่างชาติ การร่วมทุนกับกลุ่มกลุ่มบริษัทฮูซิเออร์ โฮลดิงส์ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากประเทศญี่ปุ่น สัดส่วนการลงทุนออลล์ อิน สไปร์ฯ 51% ฮูซิเออร์ฯ 49% เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยความร่วมแรกจะร่วมลงทุนใน 3 โครงการมูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท และมีแผนที่จะลงทุนปีละอย่างน้อย 6,000 ล้านบาท

การร่วมลงทุนกับกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นมีทั้งข้อดีและข้อเสีย

สำหรับข้อดี ทำให้บริษัทมีความน่าเชื่อถือ ทั้งในด้านการบริหารงาน ความโปร่งใส การมีธรรมาภิบาล เพราะบริษัทจากญี่ปุ่นจะตรวจสอบระบบบัญชี ค่าใช้จ่าย ตรวจสอบหลังบ้านรายละเอียดเล็กน้อย ๆ เพื่อให้เกิดความมั่นใจในการร่วมลงทุน แม้กระทั้งค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน ทำให้บริษัทที่ร่วมทุนกับทุนญี่ปุ่นมีความน่าเชื่อถือว่ามีธรรมาภิบาลที่ดี โปร่งใส่ ธนาคารมีความเชื่อมั่นในการปล่อยสินเชื่อให้

เทคโนโลยี หรือโนวน์ฮาวในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะเทคโนโลยีการก่อสร้าง และการวางฟังก์ชันการใช้สอยภายในห้องชุด รายละเอียดเล็กน้อย ๆ ในการอยู่อาศัย ซึ่งพัฒนามาจากความต้องการของผู้อยู่อาศัยชาวญี่ปุ่นมาเป็นเวลานาน ทำให้ชาวญี่ปุ่นมีความเชี่ยวชาญในเรื่องนี้มาก ความใส่ใจในรายละเอียดเล็ก ๆ น้อย ๆ ที่คนไทยมักจะมองข้าม ขณะที่ไทยมีความชำนาญในด้านการออกแบบและภาพกว้างของโครงการ

การร่วมทุนกับญี่ปุ่นทำให้บริษัทสามารถลงทุนโครงการที่มีขนาดใหญ่ขึ้น ขยายฐานลูกค้าได้มากขึ้น มีการเติบโตแบบก้าวกระโดด จากเดิมลงทุนปีละหลักพันล้านบาท การร่วมทุนกับฮูซิเออร์ฯ ทำให้บริษัทลงทุนได้ปีละกว่า 1 หมื่นล้านบาท

ผลตอบแทนสูงดูดต่างชาติแห่ลงทุนไทย

นายธนากร กล่าวต่อว่า การลงทุนในไทยถือว่าให้ผลตอบแทนสูงตัวเลข 2 หลัก เมื่อเทียบกับการลงทุนในญี่ปุ่นที่ได้ผลตอบแทนเพียง 4-5% เท่านั้น ทำให้ทุนญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนในไทยไม่ได้ต้องการ หรือวางเป้าหมายผลตอบสูงมากนัก อีกทั้งตลาดอสังหาฯ ในญี่ปุ่นยังมีการขยายตัวช้า อัตราการเกิดต่ำ ประชากรเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีน้อยลง ในช่วงที่ผ่านมา จึงมีบริษัทหรือกลุ่มทุนจากญี่ปุ่น เข้ามาร่วมลงทุนในไทยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับข้อเสียการร่วมทุนกับบริษัทญี่ปุ่นมีความยุ่งยาก รายละเอียดเยอะ การพิจารณาล่าช้าใช้เวลา การเข้ามาของทุนญี่ปุ่นทำให้บริษัทไทยมีศักยภาพในการลงทุนเพิ่มขึ้นหลังจากช่วงที่ผ่านมา ประสบปัญหาตลาดชะลอตัว เม็ดเงินลงทุนมีไม่เพียงพอ เมื่อมีเงินทุนก็เกิดการแย่งซื้อที่ดิน กดดันราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นมาก เกิดการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้น

นอกจากการร่วมทุนกับต่างชาติแล้วบริษัทยังขยายฐานลูกค้าไปยังต่างชาติอีกด้วย โดยปัจจุบัน บริษัทมีลูกค้าชาวต่างชาติ ประมาณ 30-40% ของพอร์ตยอดขาย ส่วนใหญ่เป็นชาวฮ่องกง ไต้หวัน และจีน มีประมาณ 10% ทำให้บริษัทขยายฐานลูกค้าออกไปมากขึ้น

ส่วนกรณีที่มีความกังวลลูกค้าชาวต่างชาติซื้อแล้วไม่ยอมมาโอน เนื่องจากมีปัญหาหลายประการ อาทิ เรื่องการจำกัดวงเงินในการนำเงินออกนอกประเทศ หรือคาดหวังผลตอบแทนที่จากการลงทุนแล้วไม่ได้ตามที่คาดหวังไว้ จึงไม่รับโอนห้องชุด ทำให้ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงต้องนำกลับมาขายใหม่อีกครั้ง เชื่อว่าประเด็นปัญหานี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการมากนัก เนื่องจากการขายให้แก่ชาวต่างชาติจะเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูง โดยบริษัทเก็บเงินดาวน์ประมาณ 30% ขณะที่ผู้ประกอบรายอื่นก็เก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงเช่นกันตั้งแต่ 15-30% ลูกค้าส่วนใหญ่จึงไม่กล้าทิ้งเงินดาวน์ แต่หากลูกค้าไม่รับโอนบริษัทก็จะริบเงินดาวน์ และนำห้องชุดกลับมาขายใหม่ ซึ่งสามารถนำเงินดาวน์นั้นมาทำโปรโมชั่น หรือลดราคาได้ โดยที่ยังมีกำไรอยู่

บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI เป็นอีกหนึ่งบริษัทอสังหาฯ น้องใหม่ที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดเพียงระยะเวลา 8-9 ปีสามารถเติบโตได้กว่าหมื่นล้านบาท ทำให้กลุ่มทุนญี่ปุ่น บริษัท โนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด สนใจร่วมทุนด้วย นอกจากทางโนมูระฯ จะนำเงินทุนมาด้วยแล้ว ยังนำโนวน์ฮาวนวัตกรรมการอยู่อาศัยมาร่วมพัฒนาห้องชุดให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากขึ้น เช่น ฟังก์ชันการดีไซน์พื้นที่ใช้สอยในห้องให้ทุกตารางเมตรสามารถใช้งานได้เต็มที่, ออกแบบตู้เสื้อผ้าให้มีความสูงเพิ่มขึ้น รวมถึงการออกแบบส่วนกลางให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยกลุ่มเป้าหมายด้วย ซึ่งที่ผ่านมา คนไทยยังใช้ความรู้สึกในการออกแบบดีไซน์ว่าต้องสวย หรู ดูดี แต่สำหรับญี่ปุ่นจะเน้นฟังก์ชันการใช้มากกว่า ซึ่งออริจิ้น ได้ออกแบบห้องให้มีเพดานสูง 3 เมตร เพื่อที่จะได้ใส่ฟังก์ชันใหม่ ๆ เข้าไปได้อีก

เบื้องต้น ออริจิ้นได้เริ่มนำดีไซน์ โนวน์ฮาว และนวัตกรรมต่าง ๆ ของโนมูระ เข้ามาใช้กับ 3 โครงการร่วมทุน ได้แก่ 1. ไนท์บริดจ์ ไพรม์ รัชโยธิน จำนวน 334 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท 2. ไนท์บริดจ์ ไพรม์ อ่อนนุช 601 ยูนิต มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาท 3. ไนท์บริดจ์ คอลลาจ รามคำแหง 685 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท รวม 3 1,620 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมกว่า 6,100 ล้านบาท โดยคำนึงถึงปัจจัยสำคัญต่อการใช้ชีวิตในที่อยู่อาศัย 5 ด้าน ได้แก่ 1. การสร้างสรรค์ไลฟ์สไตล์ที่สมบูรณ์ 2. ความสะดวกในการใช้สอย 3. การใช้ประโยชน์ได้หลากหลาย 4. ดีไซน์ และ 5. การบำรุงรักษาและการทำความสะอาด

ทั้งนี้ โนมูระวางแผนการพัฒนาโครงการร่วมกับออริจิ้นฯ ในระยะยาว โดยไม่จำกัดว่าต้องพัฒนาแค่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกันเท่านั้น แต่ในอนาคต จะได้เห็นโครงการรูปแบบอื่น ๆ เช่น โรงแรม, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์, อาคารสำนักงาน และธุรกิจอื่น ๆ ที่สามารถทำได้ ซึ่งยังมีโอกาสในการพัฒนาอีกมาก

ล่าสุด บริษัท ออริจิ้น วัน จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างออริจิ้น และโนมูระ เตรียมพัฒนาโรงแรมในย่านใจกลางเมือง โดยประกาศจับมือกับ Intercontinental Hotels Group (IHG) ซึ่งเป็นเซนบริหารโรงแรมชั้นนำ เพื่อให้ IHG เป็นผู้บริหารโรงแรมภายใต้เซนใหม่ โดยจะเปิดตัวในเร็ว ๆ นี้