“ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ชี้เศรษฐกิจปี 60 ต้องอาศัยแรงขับเคลื่อนจากรัฐ-เอกชน แนะออกมาตรการฟื้นความเชื่อมั่น ระบุหนี้ครัวเรือนยังเป็นปัญหาใหญ่ตลาดอสังหาฯ กลาง-ล่าง บิ๊กอสังหาฯ ปรับโครงสร้างยืดหยุ่นรับมือภาวะตลาด คาดปี 60 อสังหาฯ โต 5% ขณะที่ปี 59 ตลาดติดลบ 5%
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 นับเป็นอีกปีที่ท้าทายผู้ประกอบการในการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากปัจจัยลบเดิมๆ ที่ยังตามมาหลอกหลอน โดยเฉพาะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ราคาพืชผลทางการเกษตร ผลผลิตตกต่ำ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมาก ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นมากอยู่ในระดับ 30-50% โดยเฉพาะในตลาดล่าง-กลาง แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจจะมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ไม่ได้ดีขึ้นมากนัก
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญในช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2559 มีความชัดเจนเกือบจะทั้งหมดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยภายใน และภายนอกประเทศ หรือการที่อังกฤษออกจากการเป็นสมาชิกสหภาพยุโรป (อียู) หรือ Brexit รวมไปถึงการเลือกตั้งประธานาธิบดีของสหรัฐฯ ที่ได้ถูกเคลียร์ไปทั้งหมดในปลายปี 2559
อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 2560 ต้องอาศัยการกระตุ้น และการขับเคลื่อน เพราะที่ผ่านมาถูกเบรกไปจากปัจจัยภายใน และต่างประเทศการที่จะให้ขับเคลื่อนอีกครั้ง และดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และผู้ประกอบการในแต่ละอุตสาหกรรมกลับมา ซึ่งต้องอาศัยมาตรการของรัฐมาช่วยกระตุ้นโดยภาครัฐต้องเข้ามามีบทบาทในการสร้างความเชื่อมั่นให้เกิดการจับจ่ายใช้สอย โดยล่าสุด ก็มีการอัดฉีดเงินให้กับผู้มีรายได้น้อย และช้อปช่วยชาติ ขณะเดียวกัน ภาคเอกชนก็ต้องมีบทบาทด้วย โดยเฉพาะรายใหญ่ก็ต้องช่วยขับเคลื่อนอุตสาหกรรมด้วยการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ปลายเดือนมกราคม 2560 เป็นต้นไป เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้อุตสาหกรรมกลับมา
หนี้ครัวเรือนปัญหาใหญ่ตลาดกลาง-ล่าง
“หนี้ครัวเรือน”ยังเป็นปัญหาสำคัญของตลาดระดับกลาง-ล่างในปี 2560 ซึ่งไม่สามารถแก้ไขได้ทันที ต้องรอเศรษฐกิจฟื้นตลาดดังกล่าว จึงจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหนึ่ง ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่หันไปพัฒนาสินค้าในระดับราคาสูงมากขึ้น แม้ว่าตลาดจะไม่ใหญ่เท่าระดับกลาง-ล่าง แต่ทุกค่ายต้องปรับตัว และต้องมีความระมัดระวังในการลงทุน เพราะตลาดบนไม่ได้พัฒนาได้ง่ายๆ เนื่องจากที่ดินราคาค่อนข้างสูง ดังนั้น การลงทุนก็สูงเช่นกัน ซึ่งจะมีเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้นที่ทำได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี่ และซูเปอร์ลักชัวรี่
“ปี 2560 ตลาดพรีเมียมจะมีแข่งกันสูงจากซัปพลายที่เลื่อนการเปิดตัวจากปี 2559 มาเปิดในปี 2560 และคิดว่าการฟื้นตัวของตลาดบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ จะดีขึ้น เพราะตลาดบ้านเดี่ยวไม่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือน ทำให้ตลาดโต 12%” นายประเสริฐ กล่าว
ปี 2560 ยังเป็นปีของผู้ประกอบการรายใหญ่ เพราะ ณ วันนี้ผู้ประกอบการ 13 รายใหญ่ทั้งใน และนอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีส่วนแบ่งตลาดถึงประมาณ 57% และปีหน้ายังเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจครั้งใหญ่ของผู้ประกอบการขนาดใหญ่ เช่น พฤกษาฯ ที่ปรับโครงสร้างไปรุกตลาดพรีเมียมมากขึ้น จากเดิมที่เน้นตลาดกลาง-ล่าง หรือบริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ขยายไลน์ไปดำเนินธุรกิจโรงแรม นิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทั้งนี้ ต้องเป็นโครงสร้างธุรกิจของผู้ประกอบการที่มีความยืดหยุ่น นอกจากนี้ โครงสร้างธุรกิจของหลายบริษัทก็เปลี่ยนไป มีการร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการกับพันธมิตรในประเทศที่มีธุรกิจเกี่ยวเนื่องกัน หรือผู้ประกอบการไทยร่วมทุนกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศ เพื่อทำให้เกิดความยืดหยุ่นของโครงสร้างธุรกิจ โดยแต่ละกลุ่มจะนำจุดแข็งมาเสริมซึ่งกันและกัน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 5% จากปี 2559 ซึ่งเป็นขับเคลื่อนจากซัปพลายใหม่ที่เลื่อนการเปิดตัวในปลายปี 2559 ไปเป็นปี 2560 ซึ่งต้องจับตาดูในไตรมาสแรกปี 2560 ว่า จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้นหรือไม่ แต่จากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 11 ราย จากทั้งปี 2559 มีแผนจะเปิดตัวทั้งสิ้น 232 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 319,000 ล้านบาท แต่ 3 ไตรมาสที่ผ่านมา เปิดตัวไปได้เพียง 52% หรือ 165,000 กว่าล้านบาท เท่านั้น และอีก 48% หรือมูลค่า 154,000 ล้านบาท มีแผนจะเปิดตัวในไตรมาส 4 แต่มาเกิดเหตุการณ์วันที่ 13 ตุลาคม 2559 เสียก่อน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องเลื่อนการเปิดตัวโครงการออกไป
เลื่อนใช้ภาษีที่ดินใหม่กดราคาที่ดินทรงตัว
ในด้านราคาที่ดินในปี 2560 คาดว่าจะทรงตัวเนื่องจากปัจจัยเรื่องภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่เลื่อนไปประกาศใช้ในปี 2561 แต่ยังคงเป็นปัจจัยกดดันเจ้าของที่ดินให้ขายที่ออกมาก รวมถึงภาษีบุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาฯ ที่ใช้ราคาซื้อขาย และราคาประเมินที่สูงกว่า ก็ยังเป็นตัวกดดันเจ้าของที่ดินในการขายที่ดินออกมาอยู่ แต่ที่ดินในบางทำเลอาจจะปรับราคาขายขึ้นมาได้บ้าง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่เป็นรูปธรรม ส่วนราคาบ้าน คาดว่าจะปรับขึ้นไม่มากนักประมาณ 2-3% เท่านั้น รวมถึงราคาคอนโดฯ คาดว่าจะปรับขึ้นไม่มากเช่นกัน แต่ผู้ประกอบการจะเปลี่ยนเซกเมนต์ในการพัฒนา
นายประเสริฐ กล่าวต่อว่า ทำเลที่น่าจับตามอง คือ แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งคาดว่าจะมีซัปพลายเกิดขึ้นมาก โดยเฉพาะตลาดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอีกตลาด คือ ซูเปอร์ลักชัวรี่บริเวณท่องหล่อ และสุขุมวิทฯ ตอนต้น ซึ่งพฤกษาฯ ก็เข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดฯ ในทำเลทองหล่อ ด้วยเช่นกัน ซึ่งจะเป็นแบรนด์ที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงเช่นกัน ซึ่งจะเป็นการพัฒนาอุตสาหกรรมให้ไปในอีกสเตปหนึ่ง คือ ไปเวอร์ชั่น 4.0 ที่เน้นการใช้ดีไซน์เนอร์ การออกแบบการใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพรวมไปถึงฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยชุมชน
“แต่ละโครงการต้องมีคอนเซ็ปต์ของตัวเอง ซึ่งจะเป็นการพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ไปสู่ยุค 4.0 ซึ่งจะมีการใช้เทคโนโลยีที่มากขึ้น บริษัทระดับกลางก็ต้องมีการบริหารจัดการที่มากขึ้น ตลาดบนก็จะมีการนำเข้าเทคโนโลยี และนำโนฮาวน์ใหม่ๆ จากต่างประเทศมากขึ้น เพื่อพัฒนาสินค้าให้สอดรับกับตลาดซูเปอร์ลักชัวรี่ โดยตลาดบนจะเป็นการเวิลด์วายสแตนดาร์ดมากขึ้น มีการนำเข้าเทคโนโลยีมากขึ้น เพราะถ้าไม่มีการปรับตัว ก็ไม่สามารถอยู่ในตลาดได้” นายประเสริฐ กล่าว
โครงสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจะมีความซับซ้อนมากขึ้น จากปัจจัยหลายๆ ด้าน เช่น การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ผู้ประกอบการต้องปรับมาตรฐานการพัฒนาให้เป็นเวิลด์คลาส สแตนดาร์ด มากขึ้น เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ เพราะลูกค้าจะไม่ใช่คนไทยเพียงอย่างเดียว
วอนรัฐเร่งกระตุ้นความเชื่อมั่นสร้างแรงขับเคลื่อน ศก.
สำหรับปัจจัยเสี่ยงในปี 2560 ยังคงเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ยังสูงอยู่ ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาในการขับเคลื่อนให้เกิดการฟื้นตัวในตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานตลาดที่ใหญ่ เพราะการปลดหนี้ต้องใช้ระยะเวลา และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภาพรวม ก็เป็นหน้าที่ของภาครัฐที่จะต้องออกมาช่วยขับเคลื่อน
ส่วนปัจจัยบวก คือ ระบบรางคู่ และรถไฟฟ้า 10 สาย และราคาพืชผลเกษตร เพื่อให้เศรษฐกิจภูมิภาคฟื้นตัวตาม ซึ่งสุดท้ายแล้ว ภาครัฐคงต้องมีบทบาทในการเข้ามากระตุ้นความเชื่อมั่นให้เกิดกับประกอบการ และผู้บริโภค เพื่อให้เกิดแรงขับเคลื่อนต่อไปในปี 2560
สำหรับตัวเลขยอดขาย 9 เดือนแรกปี 2559 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มียอดขายอยู่ที่ 265,777 ล้านบาท เทียบปี 2558 มีอัตราการเติบโต 4% (ก่อนเกิดเหตุการณ์วันที่ 13 ตุลาคม 2559) ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการภาครัฐที่ออกมาช่วยกระตุ้นเมื่อต้นปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2559 ที่ประมาณการว่า จะมีการเปิดตัวโครงการค่อนข้างมาก และตลาดบวก 5% อยู่ที่ 335,000-336,000 ล้านบาท แต่จากปัจจัยลบทั้งภายใน และภายนอกประเทศ ที่ไม่สามารถควบคุมได้ ทำให้ตลาดปี 2559 ทรงตัว หรือติดลบ 5% หรือมูลค่าตลาดประมาณ 330,000-350,000 ล้านบาท โดยตัวเลขดังกล่าวจะเป็นคอนโดฯ ประมาณ 48% หรือมูลค่า 166,000 ติดลบ 9%
9 เดือนแรก ตัวเลขเปิดตัวโครงการใหม่มีจำนวน 245,293 ล้านบาท ติดลบจากช่วงเดียวกันของปี 2558 จำนวน 18% ส่วนใหญ่มาจากการขายสต๊อกเดิม จากมาตรการอสังหาฯ ของภาครัฐ ซึ่งตัวเลขติดลบดังกล่าวหากแยกเป็นบ้านเดี่ยว มีการเปิดตัวมูลค่า 65,000 ล้านบาท ถือว่าบวก 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ส่วนทาวน์เฮาส์ เปิดตัวมูลค่า 47,800 ล้านบาท บวกประมาณ 1% ใกล้เคียงกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา และคอนโดฯ เปิดตัวมูลค่า 111,600 ล้านบาท ติดลบ 37% แต่จากภาพรวมแล้วไม่ควรที่จะติดลบ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแผนที่จะเปิดตัวในไตรมาส 4/2559 อีกหลายโครงการ แต่เมื่อเกิดเหตุปัจจัยลบจากใน และต่างประเทศ จึงต้องเลื่อนเปิดตัวโครงการออกไปเพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์
สำหรับบ้านเดี่ยวเป็นตลาดเดียวที่มีการเติบโตมากที่สุด เติบโตจากช่วงเดียวกันของปี 2558 อยู่ประมาณ 28% บ้านแฝด บวก 34% ขณะที่ทาวน์เฮาส์ ติดลบประมาณ 2% คอนโดฯ ติดลบประมาณ 6% โดยบ้านราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป จะมีอัตราการเติบโตค่อนข้างมาก ส่วนทาวน์เฮาส์ที่ติดลบ เพราะส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเป้าหมายระดับกลาง-ล่าง และลูกค้าส่วนใหญ่ติดปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน
ลดราคาคอนโดฯ 30-40% หวังโล๊ะสต๊อก ตจว.
นายประเสริฐ กล่าวว่า หลังจากเดือนเมษายนที่ผ่านมา จะเห็นสัญญาณผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ไปลงทุนในต่างจังหวัด เริ่มนำสต๊อกคอนโดฯ เก่ามาลดราคาลงถึง 30-40% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกส่วนเกินที่ค้างอยู่เมื่อหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะ 6 จังหวัด ภูเก็ต ชลบุรี ระยอง สงขลา (หาดใหญ่) ขอนแก่น เชียงใหม่ ในช่วง 9 เดือนแรก ตลาดบวก 12% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2558 ซึ่งมาจากการฟื้นตัว และขับเคลื่อนของตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ที่มีอัตราการเติบโตอยู่ในระดับหนึ่ง รวมไปถึงการระบายสต๊อกของคอนโดฯ แต่ถ้าภาพรวมทุกจังหวัดถือว่าตลาดติดลบ จะมีการฟื้นตัวเฉพาะจังหวัดใหญ่เท่านั้น
นอกจากนี้ การเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2559 ยังสะท้อนถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงระยะเวลาดังกล่าวจะไม่ให้มีการจัดกิจกรรมรื่นเริง แต่ผู้ประกอบการบางรายได้มีการปรับรูปแบบการเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยการเปิดตัวโครงการอย่างไม่เป็นทางการ และการขายบนฐานลูกค้าเก่า ฐานลูกค้าที่เป็นโซเชียลเน็ตเวิร์กเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ โดยไม่ได้ใช้การโฆษณาผ่านสื่อหลักแต่อย่างใด คาดว่าผู้ประกอบการจะเริ่มกลับมาใช้สื่อหลักในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ และเปิดตัวอย่างเป็นทางการ ประมาณกลางไตรมาส 1/2560
ปัจจัยลบในไตรมาส 4 ทำให้ตลาดคอนโดฯ ไตรมาส 4 ชะลอตัวมียอดขายเพียง 37,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2558 ที่มียอดขายอยู่ 46,000 ล้านบาท และเทียบกับไตรมาส 3/2559 มียอดขายที่ 40,300 ล้านบาท ทำให้ตัวเลขคอนโดฯ โดยรวมปี 2559 ติดลบ 9% หรือมียอดขาย 166,000 ล้านบาท จากในช่วง 9 เดือนติดลบ 6% ตลาดทาวน์เฮาส์ 67,000 ล้านบาท ติดลบ 7% บ้านเดี่ยว 86,000 ล้านบาท บวก 12% (จากตัวเลขทั้งปี 333,000-350,000 ล้านบาท) บ้านแฝด 15,000 ล้านบาท บวก 11% และอาคารพาณิชย์ อีกประมาณ 10,000 ล้านบาท
หากรวมตัวเลขทั้งอุตสาหกรรม คือ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัด รวมแล้วประมาณ 500,000 ล้านบาท คิดว่าภาพรวมปี 59 จะทรงตัวหรือติดลบ 5%
