ผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัวและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

CBRE เผยปี 60 คอนโดหรูราคาพุ่งกดตลาดหดตัวชี้ราคาสูงเวอร์ลูกค้าซื้อยาก

รายงานข่าวจากแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เปิดเผยว่า ในปี 2559 แม้ภาพรวมของตลาดที่พักอาศัยระดับลักชัวรีใน กทม.คึกคักน้อยกว่าปี 2558 แต่ก็เป็นปีที่มีการเปิดตัวโครงการใหญ่หลายโครงการ และมีราคาเปิดขายทุบสถิติ ถือว่าเป็นตลาดที่เติบโตได้ดีกว่าตลาดที่พักอาศัยโดยรวม ซึ่งได้รับผลกระทบจากยอดขายที่ชะลอตัว และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มขึ้น

“แม้ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งจะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป แต่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใหม่ระดับไฮเอนด์ขึ้นไปในย่านใจกลางเมือง ยังปรับตัวสูงขึ้นจนไปแตะ 2.19 แสนบาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือสูงขึ้นกว่า 4.7% ต่อปี”

ขณะที่ดีมานด์ที่พักอาศัยระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ ที่มีราคาเฉลี่ยสูงกว่า 2 แสนบาทต่อ ตร.ม. และคอนโดที่มีราคาขาย10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อยังคงเป็นคนไทยถึง 85% ของยูนิตที่ขายได้ นอกจากนี้ ความต้องการซื้อโครงการที่ตั้งอยู่ในย่านที่พักอาศัยชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลที่ตั้งโครงการที่ลูกค้ากำลังซื้อสูงให้ความสนใจอย่างมาก คือ โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลติดสุขุมวิท สาทร และลุมพินี

สำหรับคอนโดระดับลักชัวรีระดับราคา 2-2.99 แสนบาทต่อ ตร.ม. และมีราคาต่อยูนิต 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมไปถึงคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี ซึ่งมีราคาขาย 3 แสนบาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป หรือมีราคาขาย 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปใน กทม. ที่มีการเปิดตัวในปี 2559 มีจำนวนลดลงกว่า50% เมื่อเทียบกับปี 2558 โดยมีการเปิดตัวทั้งสิ้น 725 ยูนิต หรือคิดเป็น 11% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการที่เปิดตัวในปี 2559 และลดลง 4% ต่อปี ซึ่งไม่ต่างกับตลาดที่พักอาศัยแนวราบที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านระดับลักชัวรีในย่านใจกลางเมืองแห่งใหม่เพียง 45 หลังในปี 2559 จาก 136 หลังในปีก่อน โดยมีราคาเฉลี่ยต่อหลังเพิ่มขึ้น 5.1% มาอยู่ที่ราว 55 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม โครงการที่สามารถปิดการขายในปี 2559 มีจำนวน 13 โครงการ โดยสามารถปิดการขายได้ในราคาสูงกว่า 3 แสนบาทต่อ ตร.ม. และมีบางโครงการ เช่น โครงการ 185 ราชดำริ และเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก สามารถปิดการขายในบางยูนิตได้ในราคาสูงกว่า 4 แสนบาทต่อ ตร.ม. ด้านโครงการมาร์ค สุขุมวิท นับเป็นโครงการแรกในย่านสุขุมวิท ที่สามารถปิดการขายได้ในราคาสูงกว่า 4 แสนบาทต่อ ตร.ม. แม้ธุรกรรมการซื้อขายเหล่านี้จะไม่ได้สะท้อนราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม.ของโครงการที่กล่าวถึงในข้างต้น แต่ก็แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มด้านราคาตลาดได้ไม่มากก็น้อย

ทั้งนี้ ซีบีอาร์อี คาดการณ์ในปี 2560 ตลาดคอนโด และตลาดที่พักอาศัยแนวราบในระดับลักชัวรีของกรุงเทพฯ จะเติบโตได้ดีกว่าตลาดระดับกลาง และระดับล่าง เนื่องจากผู้ซื้อไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการเข้มงวดในการขอสินเชื่อ ซึ่งส่งผลให้ตลาดที่พักอาศัยโดยรวมชะลอตัว ดังนั้น ตลาดที่พักอาศัยระดับลักชัวรีที่ยังคงมีปัญหาจากการขอสินเชื่อสถาบันการเงิน จึงมีแนวโน้มการขยายตัวที่ดีกว่าตลาดระดับกลาง และระดับล่าง ซึ่งในปัจจุบันยังคงมีซัปพลายสะสมเหลืออยู่ค่อนข้างมาก

อย่างไรก็ดี แม้จะมีการประเมินว่า ราคาขายคอนโดระดับลักชัวรีในกรุงเทพฯ จะเพิ่มสูงขึ้นตลอดปี 2560 จากการที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ “ซีบีอาร์อี” มองว่า อัตราการเติบโตของตลาดจะลดลง เนื่องจากราคาขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ลูกค้าซื้อได้ยากขึ้น และทำให้จำนวนผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นลูกค้าลดลงตามไปด้วย ราคาขายที่สูงขึ้นอย่างมากของโครงการใหม่มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้คอนโดมิเนียมมือสองในโครงการที่แล้วเสร็จได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากผู้ซื้อมองเห็นถึงช่องว่างด้านราคาระหว่างโครงการใหม่ และโครงการที่แล้วเสร็จที่กว้างมากขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งบางกรณีมีราคาแตกต่างกันถึง 4 เท่า ทั้งที่ตั้งอยู่ในย่านที่ใกล้เคียงกัน แต่ทั้งนี้ ผู้ซื้อจะให้ความสนใจเฉพาะโครงการที่แล้วเสร็จที่ได้รับการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ และได้รับการดูแลรักษาเป็นอย่างดีเท่านั้น