ตลาดเช่าคอนโดยูนิตใหญ่ดีกว่ายูนิตเล็ก เหตุซัปพลายใหม่ขยายตัวช้ากว่า

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ มีซัปพลาย หรืออุปทานขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มมีความรุนแรงของการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดยูนิตขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่ ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษา และบริการอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ เจแอลแอล

การศึกษาจากเจแอลแอล แสดงให้เห็นว่า เมื่อแบ่งตามแบบ หรือขนาดห้อง คอนโดแบบห้องสตูดิโอ และหนึ่งห้องนอนในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีการแข่งขันในตลาดให้เช่ารุนแรงมากที่สุด

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล อธิบายว่า “คอนโดกลุ่มนี้มีการขยายตัวของซัปพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอยูนิตที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า”

ผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอ และหนึ่งห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกินห้าปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก

สำหรับคอนโดฯ ขนาดสองห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอ และหนึ่งห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน

“แต่เป็นน่าสังเกตว่า สำหรับคอนโดเช่ากลุ่มสองห้องนอนนี้ มีผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมีห้องนอนสองห้องเท่ากัน แต่ยูนิตในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีความครบครันและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน” นายบัณฑูร กล่าว

ส่วนคอนโดมิเนียมขนาด 3-4 ห้องนอน และห้องสูตเพนต์เฮาส์ เป็นกลุ่มที่มีการแข่งขันน้อยที่สุดในตลาดเช่า เนื่องจากอุปสงค์ และอุปทานในตลาดมีสมดุลที่ค่อนข้างดี ค่าเช่ารายเดือนสำหรับคอนโดกลุ่มนี้อยู่ในช่วงระหว่าง 120,000-180,000 บาท สำหรับยูนิตสามห้องนอน และ 150,000-300,000 บาท สำหรับยูนิตสี่ห้องนอน และห้องสูตเพนต์เฮาส์ ซึ่งค่าเช่าที่สูงเป็นของยูนิตในโครงการคุณภาพระดับหรูหราพิเศษ

“ดังที่กล่าวไปแล้ว โครงการใหม่ๆ เน้นการทำยูนิตขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนยูนิตใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัท และองค์กรระหว่างประเทศ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ” นายบัณฑูร กล่าว

ยูนิตในโครงการเปิดใหม่เรียกค่าเช่าสูงขึ้น

แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ขณะที่ยูนิตในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จ และถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จ และถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง

รายงานจากศูนย์ข้อมูลอังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน

อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือ การที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า

การดูแลรักษาที่ดีช่วยในการแข่งขัน

สภาพของยูนิตคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งทั่วไป ยูนิตที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่า และสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า

สำหรับยูนิตเก่า เจแอลแอล แนะว่า การปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี ทั้งนี้ โดยทั่วไป เจ้าของที่มีการปรับปรุงซ่อมแซมยูนิตใหม่อย่างเต็มรูปแบบ จะสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20-25%

นอกจากนี้ สภาพของตัวอาคาร และพื้นที่ส่วนกลางมีความสำคัญมากไม่แพ้กัน โดยพบว่า คอนโดระดับหรูหลายโครงการที่แม้จะมีอายุมากแล้ว แต่หากมีการบริหารจัดการ และบำรุงรักษาตัวอาคาร และพื้นที่ส่วนกลางเป็นอย่างดีอย่างสม่ำเสมอ ยังคงสามารถรักษาขีดความความสามารถไว้ได้ แม้การแข่งขันในตลาดเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นก็ตาม.