คอนโดฯ ไฮเอนด์ใน กทม.ขายช้าลง เหตุซัปพลายเยอะ ลูกค้าหวังราคาปรับลด

“เจแอลแอล” ระบุภาพรวมคอนโดฯ ยอดขายช้าลง เหตุซัปพลายค่อนข้างมาก ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกในการซื้อ คาดตัวเลขคอนโดฯ สร้างเสร็จในกรุงเทพฯ สิ้นปีมากกว่า 4.46 แสนหน่วย ด้านผู้ประกอบการโครงการคอนโดฯ ไฮเอนด์ เพิ่มออปชันกระตุ้นยอดขาย ทั้งแถมเฟอร์นิเจอร์ ฟรีค่าโอน ลดค่าบริหารส่วนกลาง พร้อมปรับทิศโรดโชว์เจาะลูกค้าต่างชาติ

แม้โครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมียอดขายแตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ และทำเล แต่สำหรับตลาดโดยภาพรวมพบว่า มีการขายช้าลง เนื่องจากซัปพลายที่มีอยู่ค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ซื้อใช้เวลานานขึ้นในการหา และเปรียบเทียบตัวเลือก ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษา และบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์)

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า โดยทั่วไป ดีมานด์ หรือความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่สูง โดยเห็นได้จากการที่เจแอลแอล ยังคงได้รับการติดต่อสอบถามจากผู้สนใจซื้อเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุง ทั้งนี้ แม้ผู้สนใจซื้อหลายรายมีความตั้งใจซื้อจริง แต่ปริมาณคอนโดมิเนียมที่มีเสนอขายอยู่มากในตลาด ทำให้ผู้ซื้อไม่แน่ใจว่ายูนิตที่กำลังสนใจนั้นเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดแล้วหรือไม่ จึงลังเล และใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น

รายงานจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเจแอลแอล ระบุว่า ณ กลางปีนี้ กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียม (เฉพาะที่สร้างเสร็จแล้ว) คิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นกว่า 406,500 ยูนิต โดยในจำนวนนี้เป็นคอนโดที่สร้างเสร็จในช่วงครึ่งแรกของปีนี้รวม 29,200 ยูนิต นอกจากนี้ มีคอนโดอีก 135,900 ยูนิตที่กำลังทยอยสร้าง โดยในจำนวนนี้จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ประมาณ 40,000 ยูนิต ซึ่งจะทำให้กรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2559 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้นมากกว่า 446,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจากช่วงสิ้นปี 2555

การติดต่อสอบถามที่เจแอลแอล ได้รับส่วนใหญ่ มาจากผู้สนใจซื้อคอนโดมิเนียมกลุ่มไฮเอนด์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในสนนราคาต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่คอนโดกลุ่มนี้มีราคาเสนอขายส่วนใหญ่อยู่ระหว่าง 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร

“ผู้สนใจซื้อหลายรายรับรู้ว่า ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีซัปพลายเพิ่มขึ้นมาก และโครงการต่างๆ ขายได้ช้าลง จึงคาดหวังว่าเจ้าของจะปรับลดราคา แต่ในความเป็นจริง แม้การขายจะช้าลง ราคาคอนโดมิเนียมยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโครงการที่เปิดตัวใหม่ (เปิดขายก่อนเริ่มก่อสร้าง หรือยังสร้างไม่เสร็จ) นอกจากนี้ โครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ยังคงมีราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก 10-20% จากราคาเสนอขายช่วงเริ่มเปิดตัวโครงการก่อนเริ่มการก่อสร้าง” นายบัณฑูร กล่าว

เพื่อกระตุ้นการขาย เจ้าของโครงการบางรายเสนอแรงจูงใจเพิ่ม อาทิ แถมเฟอร์นิเจอร์บิวด์อิน หรือลอยตัว ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน ไปจนถึงยกเว้นการจัดเก็บค่าบริหารส่วนกลางในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่ยังไม่มีสัญญาณที่แสดงให้เห็นว่าจะมีการปรับลดราคาลง ดังนั้น ความคาดหวังด้านราคาระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย จึงมีช่องว่าง และเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ทำให้การขายในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ช้าลง

เจ้าของโครงการรุกตลาดผู้ซื้อต่างชาติมากขึ้น

นอกจากการติดต่อสอบถามจากผู้สนใจซื้อชาวไทยแล้ว เจแอลแอล พบว่า มีชาวต่างชาติให้ความสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะจากฮ่องกง สิงคโปร์ และจีน ทั้งนี้ จากการซื้อขายที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ และการติดต่อสอบถามที่เจแอลแอล ได้รับ แสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาติที่สนใจซื้อส่วนใหญ่เน้นโครงการไฮเอนด์ เนื่องจากสามารถมั่นใจได้มากกว่าในแง่ของคุณภาพการออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการอาคาร รวมถึงศักยภาพการลงทุน

“แม้ในขณะนี้ การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ จะให้ผลตอบแทนไม่สูงมาก โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3% แต่ชาวต่างชาติยังคงสนใจลงทุนซื้อ” นายบัณฑูร กล่าว พร้อมอธิบายว่า คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นับว่ายังมีราคาที่ต่ำมาก เมื่อเทียบกับคุณภาพ และทำเลที่เทียบเคียงกันกับคอนโดที่ฮ่องกง สิงคโปร์ หรือหัวเมืองใหญ่ๆ ของจีน ทำให้นักลงทุนจากประเทศเหล่านี้สามารถซื้อคอนโดกรุงเทพฯ ได้ด้วยงบประมาณที่ต่ำกว่า นอกจากนี้ แม้การซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนไม่สูง แต่นักลงทุนหลายรายคาดหวังผลตอบแทนระยะยาวมากกว่า จากมูลค่าที่คาดว่าจะปรับเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

“ความคาดหวังดังกล่าวมีความเป็นสมเหตุสมผล เนื่องจากคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี ซึ่งมีที่ดินเหลือสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ลดลงเรื่อยๆ โดยเฉพาะที่ดินที่เสนอขายกรรมสิทธิ์ขาด ดังนั้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่จึงมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาขายในโครงการใหม่ปรับเพิ่มขึ้นตามไปด้วย” นายบัณฑูร กล่าว

การที่นักลงทุนต่างชาติสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ทำให้มีเจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นที่สนใจนำโครงการไปทำโรดโชว์ในต่างประเทศ

นายบัณฑูร ชี้ว่า การเจาะกลุ่มผู้ซื้อเป้าหมายในต่างประเทศอาจเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพราะเป็นการขยายฐานผู้ซื้อ อย่างไรก็ดี แม้นักลงทุนต่างชาติจะสนใจซื้อ แต่ก็ใช้ความระมัดระวังในการซื้อไม่น้อยกว่าผู้ซื้อชาวไทย ดังนั้น ในการทำนำโครงการไปเสนอขายในต่างแดน เจ้าของโครงการอาจไม่สามารถคาดหวังได้ว่าจะสามารถปิดการขายได้ในทันที เว้นเสียแต่ว่า จะมีการเสนอแรงจูงใจพิเศษมากพอที่จะกระตุ้นให้ผู้สนใจตัดสินใจซื้อในระหว่างจัดกิจกรรม.