จับตาภาพรวมอสังหาฯ ปี 59 อาจจะเติบโตไม่มาก แม้จะได้รับอานิสงส์มาตรการรัฐช่วง 4 เดือนแรก หนุนยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 57 ตัวแปรหลักห้องชุดยอดโอนสูงถึงร้อยละ 147 ระบุ 3 ไตรมาส โครงการเปิดขายใหม่ 313 โครงการ 70,131 หน่วย พบห้องชุดเปิดขายลดลงร้อยละ 17 โครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จับตาสินเชื่อปล่อยใหม่ส่อลดลง พบช่วงไตรมาส 3 มีมูลค่า 136,098 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 12 ลดลงร้อยละ 5 จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (ศขอ.) ได้ทำการติดตามสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส ผ่านการประมวลข้อมูลทางสถิติ และผลการสำรวจข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยพบว่า ภาพรวมของสถานการณ์มีการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปี 2559 (ม.ค.- มิ.ย.) ที่เข้าดูดซับอุปทานในตลาดที่เกิดขึ้น และสะสมมาในช่วงก่อนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง ส่งผลให้ยอดจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1 และ 2 ของปี 2559 สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปี 2558 ประมาณร้อยละ 20.51 และ 21.92 ตามลำดับ แม้ว่าจะทำให้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 3 ของปี 2559 ลดลง แต่พบว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์สะสม 3 ไตรมาสของปี 2559 (ม.ค.- ก.ย.) ปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 1.16 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2558 โดยเพิ่มจาก 132,773 หน่วย เป็น 134,319 หน่วย
หากพิจารณาจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้นเฉพาะในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2559 (ม.ค.- เม.ย.) ที่มีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์พบว่า มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 57 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยอาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 147 ขณะที่แนวราบมีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 8
ดังนั้น อาจกล่าวได้ว่า ในช่วง 3 ไตรมาสปี 2559 ตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวของประมาณของอุปทาน และอุปสงค์ที่มีความสอดคล้องกันมากยิ่งขึ้น โดยจะมีการปรับตัวเพิ่มปริมาณอุปทานในไตรมาสที่ 3 ของปี 2559 เพิ่มขึ้น เพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และกิจกรรมทางการตลาดในช่วงปลายปี 2559 อีกด้วย ทั้งนี้ ศขอ.ได้ประมวลข้อมูลด้านอุปทาน และอุปสงค์ รวมถึงประมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัย และได้แสดงข้อมูลในส่วนต่อไป
สถานการณ์ด้านอุปทาน
การติดตามการเปลี่ยนแปลงด้านอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ และข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในช่วง 3 ไตรมาสแรก ปี 2559 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ศขอ.) ได้พบการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ดังนี้
ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่
ช่วง 3 ไตรมาสแรก ปี 2559 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ที่เกิดขึ้นในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) มีจำนวนหน่วยสะสมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกันประมาณ 93,412 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวนหน่วยสะสมประมาณ 92,542 หน่วย ส่วนจำนวนหน่วยที่เกิดขึ้นเฉพาะในไตรมาสที่ 3 ของปี 2559 น้อยกว่าของไตรมาสที่ 3 ของปี 2558 ประมาณร้อยละ 13 แต่หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปี 2559 พบว่า มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงถึง 76% ซึ่งสะท้อนให้เห็นทิศทางการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอุปทานในตลาดเพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์
สำหรับมิติของพื้นที่การพัฒนาของหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่พบว่า มีการกระจายตัวอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ประมาณ 45,803 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 49 และอยู่ในเขต 5 จังหวัดปริมณฑล ประมาณ 47,609 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 51 และยังพบว่ามีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นในเขต 5 จังหวัดปริมณฑล ที่สูงขึ้นร้อยละ 23 แต่กลับมีการหดตัวลงในเขตกรุงเทพฯ ที่หดตัวลงถึงร้อยละ 15 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
หากพิจารณาที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในมิติของประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ห้องชุดยังคงมีสัดส่วนสูงสุดถึงประมาณร้อยละ 58 ของหน่วยทั้งหมด (54,026 หน่วย) รองลงมา คือ บ้านเดี่ยวมีประมาณร้อยละ 26 (24,150 หน่วย) ทาวน์เฮาส์ประมาณร้อยละ 12 (11,418 หน่วย) อาคารพาณิชย์พักอาศัยประมาณร้อยละ 3 (2,475 หน่วย) และบ้านแฝดประมาณร้อยละ 1 (1,343 หน่วย) ซึ่งพบว่า ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดเป็นประเภทเดียวที่มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2559 กล่าวคือ เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 9 ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมีจำนวนหน่วยที่ลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้ พบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทห้องชุดมีการกระจายตัวสูงที่สุดในพื้นที่ 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลำดับที่หนึ่ง-อำเภอธัญบุรี จำนวน 7,800 หน่วย ลำดับที่สอง-อำเภอเมืองนนทบุรี จำนวน 6,600 หน่วย ลำดับที่สาม-อำเภอเมืองสมุทรปราการ จำนวน 3,500 หน่วย ซึ่งจำนวนนี้เป็นหน่วยจากโครงการบ้านเอื้ออาทร 900 หน่วย ลำดับที่สี่-อำเภอเมืองสมุทรสาคร จำนวน 3,200 หน่วย ซึ่งจำนวนนี้เป็นหน่วยจากโครงการบ้านเอื้ออาทร จำนวน 3,100 หน่วย ที่เหลือเป็นโครงการเอกชน 100 หน่วย และลำดับที่ห้า-เขตจตุจักร กรุงเทพฯ จำนวน 2,900 หน่วย
สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบพื้นที่ที่มีการระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลำดับที่หนึ่ง-อำเภอบางบัวทอง จำนวน 2,400 หน่วย ลำดับที่สอง-อำเภอเมืองสมุทรสาคร จำนวน 2,000 หน่วย ลำดับที่สาม-อำเภอเมืองสมุทรปราการ จำนวน 2,000 หน่วย ลำดับที่สี่-อำเภอเมืองปทุมธานี จำนวน 2,000 หน่วย และลำดับที่ห้า-อำเภอบางพลี สมุทรปราการ จำนวน 1,700 หน่วย
โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่
ศขอ.ได้ติดตามอุปทานที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกปีนี้ มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 313 โครงการ และจำนวนหน่วยประมาณ 70,131 หน่วย
หากพิจารณาข้อมูลโครงการที่เปิดตัวใหม่ในมิติด้านประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า เป็นประเภทบ้านจัดสรร 209 โครงการ จำนวนประมาณ 32,972 หน่วย และห้องชุด 109 โครงการ จำนวนประมาณ 37,159 หน่วย โดยหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2558 แต่หน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่ลดลงร้อยละ 17
ภาพรวมจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 2559 ลดลงร้อย 9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการเปิดขายอาคารชุดใหม่ลดลงในช่วงไตรมาส 1-2 แต่มาเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ทำให้ภาพรวม 3 ไตรมาสแรกของปี 2559 โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ลดลงร้อยละ 17 แต่โครงการบ้านจัดสรรมีการเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 3
พื้นที่ที่โครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มีการกระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลำดับที่หนึ่ง-บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย จำนวน 6,560 หน่วย ลำดับที่สอง-สมุทรปราการ จำนวน 6,490 หน่วย ลำดับที่สาม-ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ จำนวน 3,890 หน่วย ลำดับที่สี่-เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก จำนวน 2,580 หน่วย และลำดับที่ห้า-สมุทรสาคร จำนวน 2,110 หน่วย
สำหรับพื้นที่ที่โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่มีการกระจายตัวสูงที่สุด 5 ลำดับแรก ได้แก่ ลำดับที่หนึ่ง-ธนบุรี จำนวน 8,710 หน่วย ลำดับที่สอง-นนทบุรี จำนวน 5,070 หน่วย ลำดับที่สาม-สมุทรปราการ จำนวน 2,570 หน่วย ลำดับที่สี่-ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 2,290 หน่วย และลำดับที่ห้า-สุขุมวิทตอนต้น จำนวน 2,250 หน่วย
ทั้งนี้ หากพิจารณาเฉพาะในช่วงไตรมาส 3 ปี 2559 พบว่า มีโครงการเปิดขายใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 115 โครงการ ประมาณ 28,741 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 20 แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 81 โครงการ ประมาณ 14,073 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 18 และเป็นห้องชุด 34 โครงการ ประมาณ 14,668 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 22 ซึ่งเมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2558 มีโครงการเปิดขายใหม่ จำนวน 101 โครงการ ประมาณ 23,989 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 71 โครงการ ประมาณ 11,938 หน่วย และเป็นห้องชุด 30 โครงการ ประมาณ 12,051 หน่วย
สถานการณ์ด้านอุปสงค์
จากการที่ ศขอ.ได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงด้านอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ผ่านข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในช่วง 3 ไตรมาสแรก ปี 2559 พบการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ดังนี้
ช่วง 3 ไตรมาสแรก ปี 2559 มีการโอนกรรมสิทธิ์สะสม 134,300 หน่วย ซึ่งมูลค่าการโอนฯ ประมาณ 327,421 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วย และมูลค่าร้อยละ 1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำนวน 132,800 หน่วย และมีมูลค่าประมาณ 322,813 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ประเภทอาคารชุดมากที่สุด โดยมีสัดส่วนร้อยละ 51 ของจำนวนหน่วย และร้อยละ 42 ของมูลค่าในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด รองลงมาเป็นประเภททาวน์เฮาส์ ร้อยละ 29 และร้อยละ 21 และประเภทบ้านเดี่ยว ร้อยละ 12 และร้อยละ 25 ของจำนวนหน่วย และของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ตามลำดับ
แต่หากมีการแบ่งกลุ่มของที่อยู่อาศัยออกเป็นเพียงแนวราบ และอาคารชุด พบว่า ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2559 ที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มมีการลดลงของสัดส่วนทั้งจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ โดยลดลงจากร้อยละ 64 เหลือเพียงร้อยละ 48 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยลดลงจากร้อยละ 66 เหลือเพียงร้อยละ 58 ซึ่งเป็นการสอดคล้องกับทิศทางการเปลี่ยนแปลงของอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ ศขอ.ยังพบว่า สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในภาพรวมเป็นการซื้อขายที่เป็น “หน่วยขายใหม่ต่อหน่วยขายมือสอง” เป็นร้อยละ 65:35 โดยอาคารชุด และบ้านแฝด มีสัดส่วน “หน่วยขายใหม่ต่อหน่วยขายมือสอง” ในระดับสูง เป็นร้อยละ 85:15 และ 68:32 ตามลำดับ ขณะที่ประเภทบ้านเดี่ยว และทาวเฮาส์มีสัดส่วนใกล้เคียงกัน เป็นร้อยละ 44:56 และ 46:54 ตามลำดับ และอาคารพาณิชย์มีสัดส่วนต่ำสุด เป็นร้อยละ 28:72 ซึ่งเป็นไปตามทิศทางของการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ประเภทอาคารชุดเป็นสัดส่วนสูงที่สุด ขณะที่ประเภทอื่นมีการพัฒนาขึ้นในสัดส่วนที่น้อยกว่า และอาคารพาณิชย์แทบจะไม่มีการพัฒนาขึ้นในปัจจุบัน
ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
เนื่องจากสินเชื่อเป็นกลไกที่สำคัญที่จะทำให้เกิดความสามารถซื้อที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ขึ้น ศขอ.จึงได้ติดตาม และจัดเก็บข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งประกอบด้วย ข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง โดยได้ดำเนินการจัดในช่วงไตรมาส 3 ปี 2559
สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ
สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ประกอบด้วยสินเชื่อสถาบันการเงินทั้งระบบ คือ ธนาคารพาณิชย์ ธนาคารของรัฐ และสถาบันการเงินประเภทอื่นๆ ได้แก่ บริษัทเงินทุน บริษัทประกันชีวิต และการเคหะแห่งชาติ พบว่า 3 ไตรมาส ปี 2559 สถาบันการเงินทั้งระบบให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 426,987 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2558 มีการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มูลค่า 418,841 ล้านบาท ทั้งนี้ เฉพาะในช่วงไตรมาส 3 ปี 2559 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่มีมูลค่า 136,098 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 12 จากไตรมาสก่อน และลดลงร้อยละ 5 จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้างทั่วประเทศ
สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้าง ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2559 มีมูลค่า 3,257,782 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 จากไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้นร้อยละ 8 จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งจะเห็นได้ว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้ช่วยให้ภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็มีการขยายตัวสูงกว่า 3 ไตรมาสแรกของปี 2558 และผลจากการกระตุ้นได้ส่งแรงผลักให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 3 มีการขยายตัวสูงกว่าปี 2558 ประมาณ 1%
