“คลอลิเออร์ส” คาดการณ์ตลาดคอนโดฯ ปี 59 ติดลบ 10% เหตุมรสุมเศรษฐกิจชะลอตัว ผู้บริโภคกำลังซื้อยังไม่ฟื้น ความเชื่อมั่นลด คาดไตรมาส 4 ผู้ประกอบการเลื่อนเปิดโครงการใหม่ เหตุปัจจัยลบทั้งภายใน-นอกประเทศกระทบต่อเนื่อง คาดทั้งปียอดเปิดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ เหลือแค่ 30,000 ยูนิต
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัทคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานคร ปี 2559 คาดว่าจะติดลบประมาณ 10% โดยประมาณการว่า จะมียอดเปิดโครงการใหม่เพียง 30,000 ยูนิต จากปี 58 ที่ผ่านมา มียอดเปิดโครงการใหม่ 35,000 ยูนิต สาเหตุมาจากปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ กำลังซื้อของคนไทยยังไม่ฟื้นตัว หนี้สินครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง แม้จะปรับลดลงมาบ้างแล้วก็ตาม ประกอบกับความกังวลในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ยังคงไม่แตกต่างจากช่วงก่อนหน้านี้เท่าใดนัก ทำให้คนไทยยังคงไม่กล้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาว อีกทั้งการขอสินเชื่อยังคงมีความยากลำบากอยู่ เพราะธนาคารยังคงเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ
คอนโดมิเนียมหลายโครงการสามารถปิดการขายในเวลาอันรวดเร็ว แสดงว่าคนไทยจำนวนหนึ่งยังคงมีกำลังซื้ออยู่ แต่ผู้ประกอบการยังคงจับตามองตลาดอย่างใกล้ชิดเช่นเดิม ราคาขายของโครงการที่เปิดขายใหม่ยังคงปรับขึ้นต่อเนื่องประมาณปีละ 15-20% คอนโดมิเนียมที่เหลือขายอยู่ เป็นอีกปัจจัยที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการจนต้องมีการลดราคา หรือว่าจัดงานต่างๆ เพื่อระบายสต๊อกออกไปอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ไตรมาส 4 ยังมีปัจจัยลบจากความไม่มั่นคงของเศรษฐกิจโลก ปัญหาความมั่นคงหลายหลายประเทศ โดยเฉพาะชาติมหาอำนาจ อีกทั้งความสูญเสียอันยิ่งใหญ่ของปวงชนชาวไทยกับการสวรรคตของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวภูมิพลอดุลยเดช จึงทำให้เชื่อว่า ผู้ประกอบการจะเลื่อนเปิดโครงการที่เดิมวางแผนเปิดในไตรมาส 4 ของปีนี้ออกไปเปิดในปี 60 แทน
สำหรับในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการขยายตัวในอัตราที่ไม่มากนัก เมื่อเทียบกับช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา โดยคอนโดฯ เปิดขายใหม่ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมา มีจำนวนรวม 22,864 ยูนิต เฉพาะในไตรมาสที่ 3 มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่มากถึง 8,144 ยูนิต สูงที่สุดในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเศรษฐกิจมีแนวโน้มดีขึ้น การลงทุนภาครัฐเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น
ส่วนอัตราการขายพบว่า อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดฯ ที่เปิดขายใหม่ช่วงปี 56-59 พบว่า มีประมาณ 75% โดยตลาดคอนโดฯ ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ แต่มีอัตราการขายน้อยที่สุดเฉลี่ย 55% เนื่องจากกลุ่มลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าทุกตลาด ประกอบการสินค้าเหลือขายในตลาดมีจำนวนมาก ถือว่าไม่สูงมากนัก เพราะมีคอนโดที่เหลือขายอยู่ในตลาดมาก ทำให้ผู้ประกอบการมีการลดราคา หรือจัดงานต่างๆ เพื่อระบายสต๊อกออกไปอย่างต่อเนื่อง ส่วนคอนโดฯราคา 1-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. มีอัตราการขายดีที่สุดที่ 81-82%
ตลาดค้าปลีกขยายตัวช้าลง สำหรับตลาดค้าปลีกเป็นตลาดที่มีการขยายตัวต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ช้าลงเช่นเดียวกัน ปัจจุบัน ณ ไตรมาสที่ 3 มีพื้นที่ค้าปลีกรวม 7.48 ล้าน ตร.ม. และคาดว่าในปีนี้พื้นที่ค้าปลีกเพิ่มเข้ามาในตลาดอีกราว 1.72 แสน ตร.ม. ซึ่งถือว่าไม่มาก เพราะโครงการส่วนใหญ่เปิดเป็นโครงการขนาดเล็ก แต่หลังจากนี้จะมีพื้นที่ค้าปลีกปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2560 คาดว่าจะมีพื้นที่ค้าปลีกเข้ามาในตลาด 2.04 แสน ตร.ม. และปี 2561 เปิดมากถึง 4.89 แสน ตร.ม. เพราะโครงการส่วนใหญ่ที่เปิดให้บริการในปีหน้า และในอนาคตเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นหลัก เพราะศูนย์การค้าสร้างความน่าสนใจ และแรงดึงดูดในระยะยาวมากกว่าคอมมูนิตีมอล อีกทั้งคอมมูนิตีมอล นอกจากรูปแบบโครงการกับผู้เช่าต้องโดดเด่นแล้ว ยังต้องกมีการประชาสัมพันธ์ต่อเนื่อง เพราะว่ามีขนาดเล็ก ความหลายหลายภายในโครงการน้อยกว่าศูนย์การค้า
อย่างไรก็ดี โครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ปล่อยเช่าพื้นที่ระยะยาว อาจจะไม่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อของคนไทยที่ลดลงมากนักในช่วงแรก เพราะผู้เช่าได้รับผลกระทบไปก่อน แต่ถ้าเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวโดยเร็ว ก็จะมีต่อเนื่องต่อธุรกิจค้าปลีกแน่นอน ส่วนนักลงทุนต่างชาติที่สนใจธุรกิจค้าปลีก ยังไม่สามารถแทรกเข้ามาได้แบบเต็มตัว ทำให้การแข่งขันไม่รุนแรงเท่ามากนัก
ตลาดสำนักงานโตต่อเนื่อง
สำหรับตลาดอาคารสำนักงาน พบว่ายังขยายตัวต่อเนื่อง ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว อาคารสำนักงานเกรด เอ ที่เพิ่มสร้างเสร็จในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนเต็ม 100% หรือเกือบ 100% ในเวลาไม่นาน รวมทั้งพื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก ที่มีเส้นทางรถไฟใต้ดิน เพราะมีบริษัทต่างชาติ และไทยขยายพื้นที่เช่าเดิม รวมทั้งมีบริษัทที่เข้ามาเปิดสาขา หรือกิจการในประเทศไทยมากขึ้น
ส่วนกรณีที่รัฐบาลพยายามดึงดูดเงินลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในประเทศไทย เป็นที่คาดการณ์ว่า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่อง แต่อาจจะมีอัตราการขยายตัวไม่มากเท่ากับในอดีต พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ ไตรมาส 3 อยู่ที่ประมาณ 8.33 ล้าน ตร.ม. และอีกมากกว่า 5 แสน ตร.ม. มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2563
“ตลาดอสังหาฯ ทั้ง 3 ประเภท อาจจะไม่ได้มีการขยายตัวโดดเด่น แต่ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และมีปัจจัยหลายอย่างที่เชื่อมโยงกัน แต่ที่สำคัญที่สุด คือ การลงทุนภาครัฐเป็นปัจจัยเดียวจะขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้ขยายตัวได้ รวมทั้งสร้างความเชื่อมั่นกับผู้บริโภค” นายสุรเชษฐ กล่าว
