“ไนท์แฟรงค์ฯ” เผยครึ่งปีหลังอสังหาฯ แห่เปิดคอนโดฯ คาดราคาขายแพงตามต้นทุนที่ดิน

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2016 นักพัฒนาหลายแห่งเริ่มวางแผนเปิดตัวโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ แม้ตลาดมีการแข่งขันสูง แต่นักพัฒนาเหล่านี้เชื่อว่า มีชาวต่างชาติอีกเป็นจำนวนมากที่อาศัยอยู่ในเมือง และกำลังต้องการซื้อ หรือเช่าคอนโดมิเนียม เผยอุปทานที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจะอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯเขต “ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์” ชี้กำลังซื้อลด แบงก์เข้มปล่อยกู้ ยังเป็นสถานการณ์ที่ต้องติดตาม ระบุราคาขายห้องชุดแพงตามต้นทุนที่ดิน

ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ระบุว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 ยังคงเติบโตดี แม้อาจมีความกังวลด้านผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจในประเทศ และการเพิ่มขึ้นของหนี้สินครัวเรือน อุปทานในพื้นที่เขตชานเมือง (Peripheral areas) ยังคงครองตลาด โดยโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่งเปิดตัวไปคิดเป็นร้อยละ 75 ของจำนวนอุปทานทั้งหมด ทั้งนี้ เนื่องจากการขาดแคลนที่ดินพัฒนา และมูลค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe areas) ยังคงเป็นอุปสรรคหลักสำหรับนักพัฒนา

ช่วงครึ่งแรกของปี 2016 นักพัฒนารายใหญ่หลายแห่งมุ่งไปที่การโอนยูนิตที่เสร็จสมบูรณ์ให้กับผู้ซื้อ พยายามเคลียร์จำนวนยูนิตที่ยังเหลือขายอยู่ในโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ของพวกเขาออกไป นักพัฒนาเหล่านี้ทำการโปรโมตแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขาย เช่น ไม่เสียค่าธรรมเนียมการโอน หรือค่าธรรมเนียมสินเชื่อบ้าน สำหรับคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท มีจำนวนผู้ซื้อปริมาณร้อยละ 35 ที่ไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่ออสังหาฯ จากธนาคาร ดังนั้น ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีความสำคัญต่อนักพัฒนารายใหญ่ที่ต้องมีส่วนร่วมในทุกภาคส่วนของตลาด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯราคาต่ำกว่า 70,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) หรือมากกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม. เราจะได้เห็นโครงการใหม่ๆ ของกลุ่มนักพัฒนารายใหญ่เปิดตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ซึ่งเป็นผลประโยชน์ที่พวกเขาได้รับจากการลดต้นทุนของเงินทุน (cost of funding)

นางสาวพจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า นักพัฒนาส่วนใหญ่กำลังตั้งเป้าหมายการขายกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีรายได้ระดับปานกลาง หรือมีรายได้ระหว่าง 50,000-100,000 บาทต่อเดือน เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้มีกำลังซื้อที่เพียงพอ และพวกเขาได้รับการอนุมัติสินเชื่ออสังหาฯ จากธนาคารง่ายกว่ากลุ่มผู้ซื้อรายได้ต่ำ ดังนั้น คาดว่าจะเห็นคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เปิดตัวมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ส่วนอุปสงค์อาจเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกของปี เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจปรับตัวได้ดีขึ้น คาดการณ์ว่าราคาขายจะไต่ระดับสูงขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจ”

อุปทานย่านชานเมืองปริมาณสูงขึ้นต่อเนื่อง

อุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หลังสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2016 มีจำนวนรวม 406,305 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 จากสิ้นปี 2015 ในช่วงหกเดือนแรกของปี 2016 มีประมาณ 22,152 หน่วยเพิ่มขึ้น ซึ่งลดลงไปร้อยละ 35 เปรียบเทียบจากช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว โครงการที่เปิดตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2015 มีประมาณ 34,439 หน่วย โครงการขนาดใหญ่ 3 แห่งที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งแรกของปี ได้แก่ เดอะ โพลิแทน รีฟ (2,359 หน่วย), ลุมพินี วิลล์ ราชพฤกษ์-บางแวก (1,085 หน่วย) และลุมพินีพาร์ค เพชรเกษม 98 (1,355 หน่วย) ซึ่งทั้งสามโครงการนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตชานเมือง มีราคาขายอยู่ที่ระหว่าง 45,000-55,000 บาทต่อ ตร.ม.

มีการคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมจะแสดงการเติบโตที่แข็งแกร่งในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ นักพัฒนากำลังวางแผนเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นมากขึ้นกับศักยภาพโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่จากรัฐบาล อุปทานใหม่ปรับตัวตามตลาด และสัดส่วนของอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมืองคิดเป็นร้อยละ 75 ของจำนวนอุปทานทั้งหมด อุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 15 และพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 10 ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 พื้นที่เขตชานเมืองที่มีอุปทานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างหนาแน่นอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ช่วงตอนปลายของเขตพหลโยธิน รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ โดยคิดเป็นร้อยละ 41 ของจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมือง

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “พื้นที่ที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งอยู่ในพื้นที่เขตชานเมือง โดยเฉพาะอย่างยิ่งทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เช่น เขตติวานนท์ และเขตรัตนาธิเบศร์ ซึ่งมีประมาณ 53,220 หน่วยพร้อมขาย"

กำลังซื้อลด-แบงก์เข้มสินเชื่อ มีผลต่อยอดขาย

โดยรวมแล้ว อัตราการครอบครองพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นจากตอนสิ้นปี 2015 โดยเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 78.8 ไปที่ร้อยละ 80.4 ภายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราการขายเป็นผลมาจากการชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ หน่วยที่ถูกขายออกไปในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 แสดงอัตราลดลงถึงร้อยละ 4 ทั้งนี้ เป็นเพราะกำลังการซื้อของผู้ซื้อลดลงบวกกับหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อธนาคารที่เข้มงวดขึ้น ในช่วงกลางปีมีคอนโดมิเนียมที่ขายออกรวมประมาณ 326,871 หน่วยจาก 406,325 หน่วยทั้งหมด และมีประมาณ 79,434 หน่วยที่ยังเปิดขายอยู่ ซึ่งร้อยละ 67 มีที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ ส่วนพื้นที่ที่ยังมีหน่วยเปิดขายอยู่เป็นจำนวนมากตั้งอยู่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ในเขตติวานนท์ และเขตรัตนาธิเบศร์ นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่ทำการโปรโมตแคมเปญส่งเสริมการขายเพื่อกระตุ้นยอดขาย ตัวอย่างแคมเปญต่างๆ เช่น การลดราคาขาย ข้อเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ และอื่นๆ

ราคาขายคอนโดฯ แพงตามต้นทุนที่ดิน

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ยังคงตั้งราคาขายที่เพิ่มสูงขึ้นในทุกที่ตั้ง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่เขตชานเมือง ราคาที่ดินในพื้นที่เขตชานเมืองที่มีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ จะเห็นการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ขณะที่ราคาที่ดินที่ตั้งไว้ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่สูงลิบ โดยราคาที่ดินในใจกลางย่านศูนย์กลางธุรกิจกำหนดไว้อยู่ที่ 2.4-3 ล้านบาทต่อตารางวา มูลค่าที่ดินที่แพงนี้เป็นตัวพลักดันราคาขายของคอนโดมิเนียม ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 โดยเพิ่มขึ้นจาก 217,706 บาทต่อ ตร.ม.ในช่วงท้ายปี 2015 ขึ้นไปที่ 224,237 บาทต่อ ตร.ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่เขตชานเมือง แสดงอัตราการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ในปัจจุบัน ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 133,795 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ อยู่ที่ 76,323 บาทต่อ ตร.ม. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2016