ทางแก้ รถไฟฟ้าสายนอกเมืองเจ๊ง!!...

“ข่าวรถไฟฟ้ามา ราคาตก” ผมเชื่อว่าหลายคนคงเพิ่งจะได้ยินกันเป็นครั้งแรกกับข่าวคอนโดฯ ตามรถไฟฟ้าสายสีม่วง ลดราคา 5 แสนถึง 2.0 ล้าน

วันนี้ผมจะพาทุกคนมาหาคำตอบกันครับว่า ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น?...

เนื่องจากทุกอย่างไม่เป็นไปตามคาด เรื่องรถไฟฟ้าสายนอกเมือง เช่น สายสีม่วง และสายสีอื่นๆ ว่ากันตามเหตุผลก็น่าจะต้องเจ๊ง...

“เพราะ”...เส้นทางไกล ค่ารถก็ต้องแพงเกินกำลังจ่ายไหว แพงกว่าทางเลือกอื่น แถมคนใช้แค่ตอนเช้ากับตอนเย็น ไม่ได้ใช้ตลอดวัน เพราะไม่ได้เป็นย่านธุรกิจ...??? กลายเป็นเรื่องเศร้าไป

ทางแก้มีครับ ก็คือ ต้องพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี โดยแก้กฎหมายเวนคืน (หรือใช้ ม.44 ได้มั้ยครับ) ให้เอาที่ดินจากการเวนคืนมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ เอาเงินจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาสร้างรถไฟฟ้าเลยก็ยังได้...ไม่ต้องใช้เงินภาษี จ่ายค่าเวนคืนสูงๆ ก็ได้

อย่าปล่อยให้เจ้าของบริษัท มหาชน รวยเละ กันอยู่แค่ไม่กี่คนเช่นทุกวันนี้ การนำที่ดินมาปล่อยเช่าพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รอบสถานี (เช่น ค่าเช่าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ได้ตั้ง 30,000 กว่าล้าน นี่แค่สถานีเดียว) หารายได้จากกิจการอื่นๆ เพิ่มอีก เช่น ค่าโฆษณา ฯลฯ แล้วนำเงินมาอุดหนุนค่ารถไฟฟ้าเก็บแค่ 20 บาทตลอดสาย คนก็ขึ้นกันไม่มีที่ยืนแน่ แถมยังแก้ปัญหาการจราจรได้ด้วย …

อีกเรื่อง ควรนำที่ดินบางส่วนมาพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองได้ เช่น ย่านบางซื่อ มักกะสัน ราคาไม่เกินล้านได้เลย (ไม่ต้องเหาะไปถึงรังสิต คลอง 10) มาดูกันครับทำอย่างไร ?...

1.นำที่ดินของรัฐให้เช่าพัฒนาคอนโดมิเนียม เพราะค่าเช่าที่ดินเพียง 30-40% ของราคาซื้อขาย ที่ดินตารางวาละ 1.0 ล้านก็ค่าเช่าแค่ 300,000 บาท (30 ปี)

2.ยกเลิกบังคับให้ก่อสร้างที่จอดรถ (จะสร้าง หรือไม่สร้างให้เลือกเอา อย่าบังคับเช่นทุกวันนี้) โดยเฉพาะย่านสถานี เพราะเรามีรถไฟฟ้าใช้แล้ว ไม่จำเป็นต้องใช้รถ

3.แถมด้วยอาคารเก่าที่มีที่จอดรถ อนุญาตให้ดัดแปลงที่จอดรถไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้เลย ..อันนี้เป็นการแก้ปัญหาจราจรทางอ้อม แต่ได้ผลแน่ เพราะว่าหากไม่มีที่จอดรถ ก็ขับรถเข้ามาในเมืองไม่ได้ โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าอนุญาตให้ดัดแปลงไปเลย คนจะได้หันไปใช้บริการสาธารณะ เช่น รถไฟฟ้า (ที่ราคาถูก) แทน

4.แก้ผังเมือง ย่านสถานีรถไฟฟ้า โดยเพิ่ม FAR (พื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินที่มี) จาก 10 เท่า ให้เป็น 15-20 เท่า ก็จะก่อสร้างอาคารบนที่ดินได้มากขึ้น ต้นทุนเฉลี่ยจะถูกลง ทำให้ใช้สอยที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อย่าห่วงว่าคนจะอยู่ในเมืองเยอะ เพราะถ้าคนอยู่นอกเมืองเยอะ คือ ปัญหา ต้องขับรถเข้าเมือง เกิดปัญหาจราจร เสียทั้งเวลา เสียทั้งเงิน ค่าน้ำมัน ต้องตกเป็นเบี้ยล่างพวกขายน้ำมันอีก แถมยังต้องพัฒนาสาธารณูปโภครองรับออกนอกเมืองอีกมาก สิ้นเปลืองงบประมาณครับ

หวังว่าจะได้ทำนะครับท่าน ..เพื่อประโยชน์ของชาวบ้าน ได้ใช้รถไฟฟ้าราคาถูก (และไม่เจ๊ง) ได้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาถูก ได้แก้ปัญหาจราจรด้วยครับ

ที่มา : Cr. อ.วสันต์ คงจันทร์
#ModernPropertyConsultants