“ไนท์แฟรงค์ฯ” เผยตลาดพื้นที่ สนง.ในกรุงเทพฯ อัตราการครอบครองสูง ซัปพลายจำกัด

“ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย” ระบุภาคเศรษฐกิจของไทยที่เติบโตได้จากการใช้จ่ายของภาครัฐทุ่มลงโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ แต่ความอ่อนแอของเศรษฐกิจอาจมีผลต่อภาคธุรกิจถึงความต้องการพื้นที่สำนักงาน ผลวิจัยฯ ระบุในไตรมาสที่ 2 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงถึงร้อยละ 92.1 เหตุอุปทานมีจำนวนจำกัด

บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ซึ่งแสดงอัตราเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ที่เพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจ โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายที่รัฐบาลใช้ในการพัฒนาปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ

อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของสภาพเศรษฐกิจไทยยังคงอ่อนแอ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการด้านพื้นที่สำนักงานจากภาคธุรกิจหรือไม่ จะขึ้นอยู่กับผลการเลือกตั้งใหญ่ที่จะเกิดขึ้นที่ในปี 2560 และสภาพเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีอิทธิพลต่อการดำเนินธุรกิจไทยเป็นอย่างมาก

สำหรับด้านอุปทาน สัญญาการเช่าพื้นที่แบบใหม่ที่กำหนดระยะเวลาการเช่านาน 50 ปีในย่านสีลม จัดเป็นตัวอย่างของการวางแนวทางใหม่ เนื่องจากสัญญาแบบเก่ามีความไม่เหมาะสมด้านการลงทุนทางการเงินต่อการพัฒนา นอกจากนี้ เรายังเห็นการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ของอุปทานสำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต เราคาดหวังว่า อุปทานในตลาดสำนักงานจะสามารถปรับตัวทันตามความต้องการที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้า

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้าของบริษัท ไนท์แฟรงค์ฯ กล่าวว่า “ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในปัจจุบันเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความแข็งแกร่งที่สุดในภาคอสังหาฯ ไทย เราเริ่มจะเห็นนักพัฒนาด้านที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงหลายแห่งเบนความสนใจไปยังตลาดพื้นที่สำนักงาน ภายในสิ้นปีนี้พื้นที่สำนักงานจะมีจำนวนรวมอยู่ที่ 163,604 ตร.ม. เพิ่มเข้ามาในตลาด”

จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงถึงร้อยละ 92.1 อุปทานที่มีจำนวนจำกัดเป็นตัวกำหนดระดับราคาให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาเริ่มทำการตอบสนอง โดยคาดว่าพื้นที่จำนวน 288,000 ตร.ม. จะเพิ่มเข้ามาในตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้านี้

ปัจจุบัน อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,723,862 ตร.ม. มีจำนวนเพิ่มขึ้นสุทธิ 28,705 ตร.ม. จากไตรมาสก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการเปิดตัวของสองอาคารใหม่ ได้แก่ อาคาร M Tower (สุขุมวิท 62) และอาคาร The Metropolis (สุขุมวิท 39) ซึ่งทั้งสองอาคารตั้งอยู่ในเขตไพร์ม แต่อยู่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non-CBD) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2559 สำนักงานใหม่ๆ ทั้งหมดที่เพิ่งเปิดตัวไปไม่มีที่ตั้งอยู่ในแหล่งศูนย์กลางทางธุรกิจย่านเดิมๆ แต่กลับตั้งอยู่ในย่านที่กำลังจะกลายเป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจแห่งใหม่ เช่น สุขุมวิทช่วงกลาง และพระรามสี่ช่วงกลาง ขณะนี้เราเชื่อว่า จะยังไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจจนถึงช่วงต้นปี 2560 ซึ่งจะเป็นการเปิดตัวของอาคารภิรัชทาวเวอร์ บนถนนสาทร

สำหรับด้านอุปสงค์ ผลวิจัยเผยว่า พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ที่ถูกครอบครองทั้งหมดในขณะนี้มีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,350,130 ตร.ม. หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 92.1 ของอุปทานรวมทั้งหมดในตลาด แสดงอัตราการครอบครองพื้นที่ที่สูงที่สุดตามผลวิจัยของเรา ส่วนพื้นที่ในตลาดสำนักงานเกรด A แสดงการครอบครองที่มีอัตราลดลงเล็กน้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ แต่นี้เป็นผลจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นเข้ามาในตลาดมากกว่าจะเป็นผลจากการลดลงของอุปสงค์

โดยรวมแล้ว อัตราการครอบครองพื้นที่ในตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 มีจำนวนลดลงร้อยละ 0.2 เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่มีการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เมื่อเทียบปีต่อปี

สำหรับในตลาดนอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A แสดงอัตราเติบโตด้านการครอบครองที่สูงที่สุดเทียบปีต่อปี โดยมีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 หากเปรียบเทียบระหว่างการเปลี่ยนแปลงของอุปทาน และการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา จะพบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา มีช่วงที่อัตราการครอบครองพื้นที่มากกว่าการเปิดตัวของอุปทานใหม่ สำหรับในปี 2559 นับเป็นครั้งที่สองตั้งแต่ปี 2555 ที่ปริมาณอุปทานสำนักงานมีมากกว่าอัตราการครอบครอง

อัตราการกำหนดราคาค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2559 อยู่ที่ประมาณ 726 บาท/ตร.ม./เดือน โดยอัตราเติบโตต่อไตรมาสอยู่ที่ร้อยละ 2.2 จากราคาเฉลี่ย 711 บาท/ตร.ม./เดือนในไตรมาสก่อน การกำหนดราคาค่าเช่าที่เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันในปีที่แล้ว โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6

ตามแนวโน้มการกำหนดราคา ตลาดสำนักงานย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A ดีกว่าตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ อย่างเห็นได้ชัด ขณะที่พื้นที่นอกย่านศูนย์กลางทางธุรกิจเกรด A ทำการกำหนดราคาค่าเช่าที่สูงลิบจากตลาดสำนักงานประเภทอื่นๆ และเกือบสูงเทียบเท่ากับตลาดในย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ

อาคารที่กำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุด ได้แก่ อาคาร Park Venture บนถนนเพลินจิต โดยตั้งราคาอยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม./เดือน ตามติดมาด้วยอาคาร Exchange Tower, อาคาร Siam Tower, และอาคาร Ramaland ซึ่งทั้ง 3 แห่ง ตั้งราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1,200 บาท/ตร.ม./เดือน.