จับตาเจ้าสัว-แลนด์ลอร์ดเร่งจัดพอร์ตที่ดินหวังลดภาระภาษี

เจ้าสัว แลนด์ลอร์ด สั่งดูพอร์ตที่ดินจ้าละหวั่น เล็งงัดที่ดินทำเลศักยภาพพัฒนาอสังหาฯ - ใช้ประโยชน์ - ตัดขาย หวังลดภาระภาษี ผู้ประกอบการเชื่อเจ้าของที่ตัดใจขายที่ดินอีกเพี๊ยบฉุดราคาลดแน่ 10% จับตาแบงก์ยุบสาขากลางเมือง หันเปิดในห้าง-อาคารสำนักงาน ผู้เชี่ยวชาญเผยเจ้าของที่กลางเมืองดึงนักลงทุนพัฒนาที่ดินขาย

การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการปรับปรุงการเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ตามกฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) สามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างมีประสิทธิภาพ เหมาะสม และสอดคล้องกับสภาพการณ์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันมากขึ้น รวมทั้งมีรายได้เพียงพอที่จะนำมาใช้ในการบริหารจัดการในเขตพื้นที่ของตน ก่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้เสียภาษี ช่วยกระตุ้นให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ ผลักดันให้เกิดการกระจาย การถือครองที่ดิน และช่วยลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองทรัพย์สินได้อีกทางหนึ่ง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะเริ่มจัดเก็บภาษีในปี 2560 และคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูงในทำเลกลางเมือง โดยเฉพาะผู้ที่มีที่ดินหลายแปลง ยิ่งไปกว่านั้นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะได้รับผลกระทบจากภาษีมากที่สุด เพราะเพดานภาษีสูงถึง 5% อย่างไรก็ตามกฎหมายได้จัดเก็บเป็นขั้นบันได ได้แก่ ปีที่ 1-3 จัดเก็บในอัตรา 1%, ปีที่ 4-6 จัดเก็บ 2%, ปีที่ 7 ขึ้นไปจัดเก็บในอัตรา 3% และเพดานสูงสุด 5% ยกตัวอย่างหากที่ดินราคาประเมิน 100 ล้านบาทจะต้องเสียภาษีในปีที่ 1-3 จำนวน 1 ล้านบาท/ปี, ปีที่ 4-6 จ่าย 2 ล้านบาท/ปี และที่ 7 ขึ้นไปจ่าย 3 ล้านบาท และหากคิดเพดานสูงสุด 5% เจ้าของที่ดินจะต้องจ่ายภาษีปีละ 5 ล้านบาทเลยทีเดียว

ส่วนที่พักอาศัยราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับการยกเว้นภาษี ราคา 50-100 ล้านบาท จะจัดเก็บในอัตรา 0.05% ราคา 100 ล้านบาทขึ้นไปจัดเก็บในอัตรา 0.10% ซึ่งจากข้อมูลสำนักงานสถิติแห่งชาติพบว่า บ้านราคาเกิน 50 ล้านบาทในประเทศไทยมีจำนวน 8,500 หลัง

เจ้าสัวสั่งรื้อพอร์ตที่ดินเร่งหาทางบรรเทาภาระภาษี

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มบังคับใช้ในปี 2560 ทำให้เจ้าสัวรายใหญ่ของเมืองไทยสั่งลูกน้องตรวจสอบที่ดินของตนเองและครอบครัวที่มีอยู่ทั่วประเทศหลายร้อยแปลงนับหมื่นไร่ ทั้งในทำเลกลางเมือง แนวรถไฟฟ้าและทำเลอื่นๆในเขตกรุงเทพและปริมณฑล รวมถึงที่ดินในต่างจังหวัด ที่ดินเกษตรกรรม พร้อมเรียกผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบอย่างละเอียด และบริหารจัดการเพื่อบรรเทาภาระภาษี

แหล่งข่าวระบุว่า ที่ดินบางแปลงได้มาเมื่อ 50-60 ปีที่แล้วแทบได้มีใครเข้าไปดูว่า ปัจจุบันมีสภาพเป็นอย่างไร เจ้าสัวแทบไม่รู้ หลายแปลงอยู่ในแนวรถไฟฟ้า หลายแปลงเป็นที่ทำการเกษตรในต่างจังหวัด เช่น อยุธยา อ่างทอง หรือในทำเลเมืองท่องเที่ยว ดังนั้นการจัดพอร์ตที่ดินจึงได้แบ่งออกเป็น 3 ส่วน ได้แก่ 1. ที่ดินที่ไม่สามารถนำมาพัฒนาได้นอกจากทำการเกษตร หรือไม่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ให้ตัดขาย 2. ที่ดินที่จะมีศักยภาพในอนาคต 5-10 ปี กลุ่มนี้จะต้องพิจารณานำมาสร้างประโยชน์ในที่ดินเพื่อบรรเทาภาระภาษีให้ได้มากที่สุด และ 3. ที่ดินที่มีศักยภาพมากให้พิจารณาลงทุนเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม ทั้งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย หรือโครงการอสังหาฯอื่นๆ

การหันกลับมารื้อพอร์ตที่ดินในมือตัวเองคงไม่ได้เกิดกับเจ้าสัวเพียงรายเดียว แต่เชื่อว่ารายอื่นๆก็เช่นเดียวกัน เพราะที่ดินบางแปลงในทำเลกลางเมืองเพียง 1-2 ไร่มูลค่าสูงเกินกว่า 1,000 ล้านบาท หากจ่ายภาษีที่ดินวางเปล่าที่ดินมูลค่า 1,000 ล้านบาทหากจ่ายในอัตรา 5% จะต้องจ่ายมากถึงปีละ 50 ล้านบาท หากเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ จะต้องจ่ายปีละ 12 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นเชื่อว่าผู้ที่ครอบครองที่ดินในทำเลกลางเมืองต้องมีหนาวๆร้อนๆ แม้ว่าจะมีเงินจ่ายภาษีแต่ตัวเลขจำนวนดังกล่าวก็ทำให้หลายคนต้องคิดหนัก

“อนาคตจะเห็นสาขาแบงก์ ในทำเลซีบีดี เช่นสีลม ชิดลม เพลินจิต สยาม หรือแม้แต่ในทำเลอื่นๆที่มีมูลค่าที่ดินสูงๆ แบงก์จะต้องปิดสาขาและนำไปทำประโยชน์อย่างอื่นที่สร้างมูลค่าเพิ่มจากที่ดินได้มากกว่า เพราะปัจจุบันการทำธุรกรรมผ่านอินเตอร์เน็ต การทำธุรกรรมที่สาขามีน้อยลง ลูกค้านิยมใช้บริการสาขาในห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานที่สะดวกกว่า” แหล่งข่าวกล่าว

เจ้าของที่แห่ขายฉุดราคาที่ดินลดแน่ 10%

ด้านนายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้เจ้าของที่ดินที่มีมูลค่าสูงๆในทำเลกลางเมืองกว่า 50% จะไม่มีเงินจ่ายภาษี หรือหากมีแต่ก็เป็นภาระหนัก เจ้าของที่ดินเหล่านี้จะนำที่ดินออกมาขาย เมื่อที่ดินถูกนำออกมาขายมากๆ ในขณะที่กลุ่มผู้ซื้อที่ดินมูลค่าสูงๆมีจำนวนน้อย จะกดดันให้ราคาที่ดินลดลงราว 10% ตามหลักของดีมานด์ - ซับพลาย

ที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินนำที่ดินเสนอขายหลายแปลงเนื่องจากไม่ต้องการรับภาระภาษี ซึ่งจะเริ่มเห็นที่ดินในทำเลดีๆ มีศักยภาพทยอยออกมาพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการสามารถเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพมาพัฒนาได้มากขึ้น

เจ้าของที่แปลงเล็กดึงนักลงทุนพัฒนาอสังหาฯขาย

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เลเจนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีดังกล่าวมากที่สุดจะเป็นกลุ่มลูกหลานตระกูลเชื้อสายชนชั้นสูง หรือลูกหลานที่ได้รับมรดกจากบรรพบุรุษ กลุ่มนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้ประกอบธุรกิจหรือทำงานมีรายได้ไม่มากพอที่จะนำมาจ่ายภาษีได้ กลุ่มแลนด์ลอร์ดได้รับที่ดินเป็นมรดกตกทอด ที่มีที่ดินมูลค่าสูงมากๆ

นอกจากนี้กลุ่มที่พบว่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุดจะเป็นเจ้าสัว ตระกูลดัง มหาเศรษฐีทั้งหลายที่มีที่ดินจำนวนมากหลายร้อยแปลง ซึ่งส่วนใหญ่จะปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่า แม้ว่าภาษีที่ต้องจ่ายจะไม่มากเมื่อเทียบกับเงินที่คนเหล่านี้มีแต่ก็ถือว่าจำนวนมาก เพียงพอที่จะทำให้เจ้าสัวทั้งหลายต้องกลับมารื้อดูสมบัติที่ดินของตนเองและคิดหนักว่าต้องเอาไปทำอะไร เพราะคนเหล่านี้ไม่ต้องบการขายที่ดินเพียงเพื่อเอาเงินมาฝากธนาคารกินดอกเบี้ยเพราะทุกวันนี้เงินก็ล้นเหลือแล้ว

ที่ผ่านมาจะเห็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ๆใจกลางเมืองนำที่ดินออกมาขาย หลายแปลง อาทิ กลุ่มปัญจทรัพย์ ขายที่ดินบริเวณเต็นท์รถ รัชดาจำนวน 30 ไร่มูลค่า 9,000 ล้านบาทให้แก่เจ้าของโรงพยาบาลกรุงเทพ ซึ่งที่ดินแปลงนี้หากต้องเสียภาษีเป็นเชิงพาณิชย์จะต้องจ่ายสูงถึง 13 ล้านบาท นอกจากนี้ดีลขายที่ของบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) ย่านศรีนครินทร์จำนวน 500 ไร่มูลค่าสูงถึง 14,000 ล้านบาท

“หลังจากนี้จะเห็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ในดีที่มีมูลค่าสูงๆ นำที่ดินออกมาขาย หรือเริ่มลงมือพัฒนาเพราะหากปล่อยทิ้งไว้ให้เป็นที่ดินรกร้างร้างว่างเปล่าจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูง แต่หากปล่อยเช่าภาษีที่จะกลายเป็นที่ดินเพื่อการพาณิชย์ภาษีจะตกอยู่ที่ 0.3-1.5% ขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดิน โดยมีเพดานสูงสุด 2% ซึ่งหากที่ดินแปลงดังกล่าวปล่อยเช่าในราคาที่ไม่สูงมาก อาทิ เต็นท์รถมือสอง ปั๊มน้ำมัน ตลาดนัด ร้านอาหาร เชื่อว่ารายได้จากค่าเช่าไม่พอจ่ายภาษีแน่นอน และจะทำให้ธุรกิจเหล่านี้ต้องทยอยย้ายออกไปอยู่นอกเมืองอย่างเช่นในญี่ปุ่นหรือประเทศอื่นๆแน่นอน” นายเลิศมงคลกล่าว

นายเลิศมงคลกล่าวต่อว่า ที่ผ่านมากลุ่มเจ้าสัว แลนด์ลอร์ดรายใหญ่ๆ เริ่มทยอยนำที่ดินของตนเองออกพัฒนาทั้งการร่วมทุน หรือก่อตั้งบริษัทพัฒนาที่ดินขึ้นมา ซึ่งไม่ใช่เรื่องยากสำหรับผู้ที่มีเงินลงทุน แต่สำหรับเจ้าของที่ดินแปลงเล็กขนาดตั้งแต่ไม่ถึงไรไปจนถึง 4-5 ไร่ ในทำเลกลางเมืองที่ไม่มีเงินลงทุนนอกจากขายที่ดินแล้ว บางรายเริ่มให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเชี่ยวชาญเข้าไปลงทุนพัฒนา เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มแทนที่การขาย

ที่ผ่านมาบริษัทมีเจ้าของที่ดินติดต่อเข้ามาเพื่อให้เข้าไปลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินของตนเองหลายสิบแปลง ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้ออกเงินลงทุนพัฒนา เจ้าของที่ดินนำที่ดินมาเป็นทุน ซึ่งที่ผ่านมาพัฒนาไปแล้ว 8 โครงการ 3 แบรนด์ ได้แก่ แบรนด์"ทรี คอนโด" พัฒนา5 โครงการ, โครงการ"ไวโอ คอนโด"(VIO CONDO) เป็นร่วมทุนกับกลุ่มปัญจทรัพย์ มี 2 โครงการ เป็นคอนโดฯสูง 8 ชั้น โดยโครงการแรก ตั้งอยู่บนพื้นที่ 450 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 31 ตารางเมตร ราคาขายอยู่ที่ 2 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 125ยูนิต มูลค่าโครงการ 340 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 85%

ส่วนอีกโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่ทั้งหมด 310 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 26 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้นที่ 1.3 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 122ยูนิต รวมมูลค่าโครงการ 230 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70%

และโครงการดิ เอซ คอนโด (The ACE)เป็นการร่วมทุนกับพันธมิตรที่ดำเนินธุรกิจโรงงานเฟอร์นิเจอร์,รับเหมาก่อสร้าง,เครื่องใช้ไฟฟ้า พัฒนาเป็นคอนโดฯ สูง 8 ชั้น บริเวณซอยเอกมัย12 บนพื้นที่ 180 ตารางวา โดยเปิดตัวไปเมื่อปลายปี2557 ในราคาตารางเมตรละ 85,000บาท/ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 31ตารางเมตรขึ้นไป ราคา 2.8 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 69 ยูนิต มูลค่าโครงการ 250ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 65% และปรับราคาขายขึ้นมาที่ 3 ล้านบาท/ยูนิตหรือ100,000 บาท/ตารางเมตร

กลุ่มปัญจทรัพย์ เป็นตระกูลเก่าที่มีที่ดินจำนวนมากในเมือง แสดงให้เห็นภาพชัดเจนในการนำที่ดินแลนด์แบงก์มาพัฒนาหรือขายเพื่อลดภาระภาษี โดยเฉพาะแปลง 30 ไร่ ย่านรัชดา ซึ่งเดิมปล่อยเช่าเต็นท์รถ โดยขายให้แก่ กลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพในราคา 9,000 ล้านบาท ซึ่งแปลงนี้หากเสียภาษีอัตราใหม่จะต้องจ่ายสูงถึง 270 ล้านบาท/ปีหากปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์ และ 500 ล้านบาท/ปีหากปล่อยที่ดินว่างเปล่า

ล่าสุดบริษัทยังได้ร่วมทุนกับผู้ประกอบการธุรกิจโรงเหล็ก เพื่อเข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยย่านใจกลางเมือง โดยขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดินย่านเอกมัย ที่ดินประมาณ 1 ไร่เศษ ในเบื้องต้นเตรียมแผนพัฒนาเป็นลักชัวรี่โฮม สูงประมาณ 7-8 ชั้น ขนาด 40-50 ตารางวา ราคา 40-50 ล้านบาทขึ้นไป จำนวนไม่เกิน 10 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 300-400 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถเปิดขายได้ประมาณปลายปีนี้

ในปี 2559 นี้คาดว่ารายได้ทั้ง 2 บริษัท คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 800 ล้านบาท จากปีที่ผ่านมาไม่มีการรับรู้รายได้เพราะเป็นยอดขายที่ต้องมาโอนในปีนี้