•วันที่ 22 มีนาคม 2559 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐ โดยให้วงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
•ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการบ้านประชารัฐ น่าจะมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง น่าจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ประมาณ 33,000-40,000 หน่วย และน่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ได้มากขึ้น
•สำหรับการให้วงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย น่าจะจูงใจผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลักอยู่แล้ว เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลง หลังมาตรการต่างๆ สิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ออกสู่ตลาด
วันที่ 22 มีนาคม 2559 คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐ โดยให้วงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชน ข้าราชการ รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน (ยกเว้นกรณีซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย) มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศ
โดยสำหรับการให้วงเงินสินเชื่อสำหรับประชาชนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ได้กำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ ร้อยละ 2 ของราคาที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนอง ร้อยละ 1 ของมูลค่าจำนองเป็นระยะเวลา 2 ปี ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นระยะเวลา 1 ปี การให้ส่วนลด ร้อยละ 2 ของราคาที่อยู่อาศัยสุทธิหลังหักส่วนลดปกติ เป็นต้น รวมถึงสถาบันการเงินที่เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐยังผ่อนคลายสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ไม่เกินร้อยละ 50-80
•โครงการบ้านประชารัฐช่วยพยุงภาคอสังหาฯ ในปี 59
ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่ภาครัฐให้ความสำคัญ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการบ้านประชารัฐเป็นช่องทางการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจะมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559
•การเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง หนุนผู้ประกอบการระบายที่อยู่อาศัยคงค้างได้มากขึ้น
จากการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงสะท้อนภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนกว่า 171,000 หน่วยในปี 2558 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากในปี 2557 ในจำนวนนี้คิดเป็นที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ประมาณ 35,000 หน่วย อีกทั้งในปี 2559 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังประกาศเปิดตัวที่อยู่อาศัยรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อีกจำนวนหนึ่งด้วย
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การอนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐให้ผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย น่าจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั้งตลาดที่อยู่อาศัยสร้างเอง และตลาดที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมกันประมาณ 33,000-40,000 หน่วย โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านประชารัฐ (ไม่รวมผู้ซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย) น่าจะต้องการวงเงินสินเชื่อโดยเฉลี่ยต่อรายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท
โดยความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ ส่วนหนึ่งน่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท สามารถระบายสต๊อกได้มากขึ้น โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ซึ่งมีที่อยู่อาศัยรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เริ่มนำที่อยู่อาศัยรอขายกลับมาทำการตลาดอีกครั้ง ความสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายได้มากขึ้นดังกล่าว น่าจะส่งผลให้เกิดความเชื่อมั่น และส่งผลต่อเนื่องให้สถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ฟื้นตัวกว่าในช่วงสองเดือนแรกของปี 2559 ซึ่งมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ 12,038 หน่วย ลดลงร้อยละ 28 เมื่อเทียบกับในช่วงสองเดือนแรกของปี 2558
ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่มีหนี้สินอื่นๆ ควรมีรายได้ขั้นต่ำประมาณ 18,000 บาทต่อเดือน สำหรับการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1.5 ล้านบาท โดยโครงการบ้านประชารัฐขยายโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้น้อยกว่ารายได้ขั้นต่ำดังกล่าว รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอนเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ข้อกำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย น่าจะส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านประชารัฐประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 6-7 ของราคาที่อยู่อาศัย เมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยในกรณีทั่วไป
•ผู้ประกอบการที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท น่าจะเข้าถึงสินเชื่อโครงการบ้านประชารัฐ
แม้ว่าการให้วงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ น่าจะจูงใจผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สนใจเข้าถึงสินเชื่อ และพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ออกสู่ตลาดมากขึ้น แต่ก็มีต้นทุนอื่นๆ ที่ผู้ประกอบการต้องรับภาระแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับราคาขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นราคาที่ไม่ได้อยู่ในระดับสูงนัก ความท้าทายของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ จึงอยู่ที่การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และการขาย
โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นหลักอยู่แล้ว ที่สามารถต่อรองราคาที่ดิน มีเทคโนโลยีการผลิต หรือ Know-how ที่ประหยัดค่าแรง วัสดุก่อสร้าง และระยะเวลาการก่อสร้าง รวมถึงมีแบรนด์เป็นที่รู้จักในตลาด สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และการขายที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี น่าจะเป็นกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักที่เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะที่ผ่านมา ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลงหลังมาตรการต่างๆ สิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ออกสู่ตลาด
•ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อย่างรับเหมาก่อสร้าง-ซ่อมแซมที่อยู่อาศัย ได้รับอานิสงส์
ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างธุรกิจรับเหมาก่อสร้างที่อยู่อาศัย ก็ได้รับอานิสงส์จากโครงการบ้านประชารัฐ โดยมีโอกาสทั้งการรับจ้างช่วงต่อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เข้าถึงสินเชื่อ และพัฒนาที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาด และการรับก่อสร้างที่อยู่อาศัยจากลูกค้าที่ใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในต่างจังหวัด นอกจากนี้ ผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ยังมีโอกาสใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัยที่จะส่งผลให้ธุรกิจรับซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน
•เจาะมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ...ภาครัฐส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยจากหลายกลุ่ม
การอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 มีส่วนกระตุ้นให้จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 เทียบกับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2557 ให้กลับมาเติบโต ร้อยละ 21 (จากที่ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2558 เทียบกับที่ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2557 ลดลงร้อยละ 7) โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ใช้สิทธิมาตรการดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน และที่กำลังจะโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงเวลาของมาตรการ รวมถึงเป็นผู้ที่อยู่ในกลุ่มผู้เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จึงกล่าวได้ว่า ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ใช้สิทธิมาตรการดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป
สำหรับการอนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐน่าจะช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยในปี 2559 ต่อเนื่องจากการอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม 2558 ที่จะสิ้นสุดในวันที่ 28 เมษายน 2559 นี้ ส่งผลให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในส่วนของการซื้อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2559 น่าจะมีประมาณ 56,700 หน่วย เติบโตร้อยละ 22 เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 (จากในช่วงครึ่งแรกของปี 2558 ลดลงร้อยละ 16 เมื่อเทียบกับในช่วงครึ่งแรกของปี 2557)
โดยการอนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐมีเป้าหมายอยู่ที่การกระตุ้นผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งเป็นตลาดซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง จึงกล่าวได้ว่า ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาครัฐให้ความสำคัญกับการอนุมัติมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลากหลายกลุ่ม ตั้งแต่ผู้ที่มีรายได้น้อยจนถึงปานกลางขึ้นไป เพื่อกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับมาฟื้นตัวโดยเร็ว
อย่างไรก็ตาม ในปี 2559 ยังต้องจับตาความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจ เช่น มูลค่าการส่งออกที่ชะลอตัวลง ภัยแล้งที่ส่งผลให้ผลผลิตในภาคการเกษตรลดลง ภาระหนี้สินที่สูงขึ้น เป็นต้น ที่กดดันกำลังซื้อของคนไทย และยังมีผลให้คนไทยชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยเศรษฐกิจในระดับสูง รวมถึงในระยะยาว ยังต้องจับตาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ในระดับสูง โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงสินเชื่อโครงการบ้านประชารัฐจำเป็นต้องศึกษารายละเอียดต่างๆ ทั้งอัตราดอกเบี้ย การผ่อนชำระ รวมถึงประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของตนเองในระยะยาว ก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
---------------------------------------
Disclaimer
รายงานวิจัยฉบับนี้จัดทำเพื่อเผยแพร่ทั่วไป โดยจัดทำขึ้นจากแหล่งข้อมูลต่างๆ ที่น่าเชื่อถือ แต่บริษัทฯ มิอาจรับรองความถูกต้อง ความน่าเชื่อถือ หรือความสมบูรณ์เพื่อใช้ในทางการค้า หรือประโยชน์อื่นใด บริษัทฯ อาจมีการเปลี่ยนแปลงปรับปรุงข้อมูลได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องแจ้งให้ทราบล่วงหน้า ทั้งนี้ ผู้ใช้ข้อมูลต้องใช้ความระมัดระวังในการใช้ข้อมูลต่างๆ ด้วยวิจารณญาณของตนเอง และรับผิดชอบในความเสี่ยงเองทั้งสิ้น บริษัทฯ จะไม่รับผิดต่อผู้ใช้ หรือบุคคลใดในความเสียหายใดจากการใช้ข้อมูลดังกล่าว ข้อมูลในรายงานฉบับนี้จึงไม่ถือว่าเป็นการให้ความเห็น หรือคำแนะนำในการตัดสินใจทางธุรกิจ แต่อย่างใดทั้งสิ้น
