LPN เผยผลสำรวจโครงการอาคารชุดเขต กทม.ช่วง 6 เดือนแรก พบเปิดตัวใหม่ 51 โครงการ 28,444 หน่วย ลดลง 17% มูลค่าโครงการ 7.7 หมื่นล้าน ลดวูบ 51% ขณะที่ LPN ครองแชมป์แชร์ 27% ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เปิดตัวมากสุด 27% รองลงมา 1-1.5 ล้านบาท 24% รังสิต-นครนายก เปิดตัวสูงที่สุด 4,136 หน่วย หวั่นปัญหาแบงก์เข้มปล่อยกู้ หนี้ครัวเรือน ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลด ฉุดตลาดอสังหาฯ ชะลอ
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยถึงผลสำรวจ และสถานการณ์ตลาดอาคารชุดเปิดตัวใหม่ช่วงเดือนมกราคม-มิถุนายน พบว่า มีจำนวน 51 โครงการ 28,444 หน่วย ลดลง 17% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเดือนมกราคม เปิดตัวใหม่ 4,333 หน่วย กุมภาพันธ์ 2,002 หน่วย มีนาคม 9,320 หน่วย เมษายน 1,968 หน่วย พฤษภาคม 3,999 หน่วย และมิถุนายน 6,822 หน่วย มูลค่าโครงการจำนวน 77,730 ล้านบาท ลดลง 51% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปีที่แล้วมีการเปิดตัวโครงการในระดับบนค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในไตรมาสแรก
ส่วนแบ่งตลาด บริษัทจำกัด 36:64 บริษัทจดทะเบียน โดยบริษัทที่มีการเปิดตัวสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ LPN 27% Regent Green Power 8% และ EVER 7%
ระดับราคาที่เปิดตัวสูงสุด คือ ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท (C+) 27% รองลงมา คือ ระดับราคา 1.0-1.5 ล้านบาท (B-) 24% และระดับราคา 2.0-3.0 ล้านบาท (B+) 18% ตามลำดับ ส่วนยอดขาย ณ วันเปิดตัว เฉลี่ยเดือนมกราคม-มิถุนายน อยู่ที่ 48% เพิ่มขึ้น 11% จากยอดขายของปีก่อน โดยยอดขายเฉลี่ยในเดือนมิถุนายน อยู่ที่ 62% เนื่องจากมีโครงการระดับบนหลายโครงการที่สามารถปิดการขายได้ในช่วงวันเปิดตัว
ทำเลที่ตั้งที่มีการเปิดตัวสูงสุด ทำเลรังสิต-นครนายก 15% รองลงมา ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) 8.7% และทำเลเพชรเกษม-บางแค-พุทธมณฑล สายสี่ 8.6% ตามลำดับ
ทั้งนี้ ภาพรวมจำนวนหน่วยการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลง 17% จากปีก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนการเปิดโครงการจากแผนเดิมในไตรมาส 2 ของปีนี้ออกไปเป็นไตรมาส 3 ยกตัวอย่างเช่น ANAN เลื่อนเปิด 2 โครงการ และ PS ที่เลื่อนเปิด 3 โครงการ
มูลค่าการเปิดตัวครึ่งปีแรก 2559 ลดลง 51% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากโครงการที่มีการเปิดตัวในครึ่งปีแรก 2559 ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีราคาขายต่อหน่วยไม่สูงมากนัก ระดับราคาที่เปิดตัวในปีนี้ พบว่าระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวมากถึง 51% ของสัดส่วนตลาดทั้งหมด เพิ่มขึ้น 29% หากเปรียบเทียบจากสัดส่วนตลาดของปีก่อน
ทั้งนี้ คาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีการเปิดตัวโครงการมูลค่ารวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีหลังที่เหลือของปี 2559 โครงการระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีการเปิดตัวสูงที่สุด 7,605 หน่วย หรือประมาณ 27% และมียอดขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 50% โดยภาพรวมยอดขาย ณ วันเปิดตัวในแต่ละระดับราคา พบว่า กลุ่มตลาดบนมียอดขาย ณ วันเปิดตัวที่สูงกว่าตลาดล่าง
อาคารชุดระดับบนตั้งแต่ 3 ล้านบาท (A และ A+) มียอดขายสูงสุดที่ 56% โดยในครึ่งปีที่ผ่านมา มีการเปิดตัวอาคารชุดระดับราคามากกว่า 3 ล้านบาท ทั้งสิ้น 6,744 หน่วย ทำเลรังสิต-นครนายก เป็นทำเลที่มีการเปิดตัวสูงที่สุด 4,136 หน่วย และยังเป็นทำเลที่มีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำที่สุด โดยส่วนแบ่งหน่วยเปิดตัวในพื้นที่นี้ร้อยละ 90 เป็นของ LPN
เมื่อพิจารณาทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุด 5 ทำเล พบว่า ทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) เป็นทำเลที่มียอดขาย ณ วันเปิดตัวสูงถึง 67% ซึ่งสูงกว่าภาพรวมตลาดที่มียอดขายเฉลี่ย 48% ซึ่งเป็นผลมาจากรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่จะเปิดให้บริการในช่วงเดือนสิงหาคมของปีนี้ ทำให้ทำเลบริเวณนี้มีความน่าสนใจเพิ่มมากขึ้น
มูลค่าการพัฒนาโครงการอาคารชุดในช่วงเดือน ม.ค.-มิ.ย.2559; ANAN ยังคงมีมูลค่าการเปิดตัวสูงสุดที่ 8,998 ล้านบาท มาจากการเปิด 2 โครงการ 1,508 หน่วย ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีแผนการเปิดตัวอาคารชุดในช่วงครึ่งปีหลังอย่างต่อเนื่อง แต่หากสภาพเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวอาจส่งผลกระทบให้มีการชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป โดยคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีการเปิดตัวโครงการมูลค่ารวมมากกว่า 100,000 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีหลังปี 2559 โดยโครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นระดับบน
บริษัทในตลาดเริ่มมีโครงการระดับล่างเปิดตัวมากขึ้น โดยแผนของพฤกษาได้โฟกัสในการทำตลาดคอนโดฯ ระดับกลาง-ล่าง (ต่ำกว่า 3 ล้านบาท) มากขึ้น โดย 2 โครงการระดับ B+ ที่กำลังจะเปิดตัว อย่าง Plum Pinklao (22 ชั้น) และ Plum Ramkhamhaeng (33 ชั้น) มีการนำเอาเทคโนโลยี Pre-cast มาใช้ในการก่อสร้างทั้งหมด (Fully Pre-cast) ม.ค.-พ.ค.59 มีโครงการอาคารชุดจดทะเบียน 53 โครงการ 31,468 หน่วย เพิ่มขึ้น 75% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยยอดขาย ณ เดือนจดทะเบียนเฉลี่ยประมาณ 65% ลดลง 17% จากปีก่อน เนื่องจากโครงการที่จดทะเบียนส่วนใหญ่เป็นระดับกลาง-ล่าง ซึ่งมียอดขายไม่ดีนัก ส่งผลให้ภาพรวมยอดขาย ณ เดือนจดทะเบียนลดต่ำลง
ส่วนแบ่งตลาด ม.ค.-พ.ค.ส่วนใหญ่ยังคงเป็นบริษัทจดทะเบียนประมาณ 85% โดยบริษัทที่มีส่วนแบ่งสูงสุด 3 อันดับแรก คือ LPN 26% PS 21% และ MJD 6% ตามลำดับระดับราคาที่มีสัดส่วนการจดทะเบียนสูงสุด 3 อันดับแรก คือ ระดับราคาต่ำกว่า 1.0 ล้านบาท (เกรด C+) 37%, 1.5-2.0 ล้านบาท (เกรด B) ประมาณ 27% และ 1.0-1.5 ล้านบาท (เกรด B-) 16% ตามลำดับ
ทำเลที่ตั้งที่มีการจดทะเบียนสูงสุด 3 อันดับแรก คือ ทำเลรังสิต-นครนายก 8 โครงการ 9,619 หน่วย (ประมาณ 31%) รองลงมาคือ ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) จำนวน 10 โครงการ 6,242 หน่วย (ประมาณ 20%) และทำเล คลองสาน-วงเวียนใหญ่-กรุงธนบุรี 1,991 หน่วย (ประมาณ 7%) ตามลำดับ ในเดือน พ.ค.มีโครงการสร้างเสร็จก่อนขาย 1 โครงการ คือ พลัม พหลโยธิน 89 เฟส 5 จำนวน 951 หน่วย โดยคาดว่าจะเปิดการขายในช่วงครึ่งปีหลัง
คาดการณ์ยอดจดทะเบียนอาคารชุดในช่วงครึ่งปีแรก รวมทั้งสิ้นประมาณ 34,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 57% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยในช่วงเดือน พ.ย.58-เม.ย.59 ที่มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ มีจำนวนอาคารชุดโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 62,937 หน่วย เพิ่มขึ้น 106% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
นายโอภาส กล่าวว่า ปัจจัยที่ส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลัง ได้แก่ มาตรการภาครัฐ (บ้านประชารัฐ) หากรัฐบาลปรับเกณฑ์การเข้าถึงสินเชื่อของผู้มีรายได้น้อย จะช่วยให้ประชาชนในกลุ่มดังกล่าวสามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งที่ผ่านมา กลุ่มนี้จะถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด โครงการรถไฟฟ้าจะเป็นตัวขับเคลื่อนการพัฒนาที่อยู่อาศัยในบริเวณต่างๆ เพิ่มมากขึ้น โดยครึ่งปีหลังจะมีการพิจารณาอนุมัติรถไฟฟ้าเพิ่มอีก 3 สาย
ส่วนปัจจัยลบที่ควรจับตามองในช่วงครึ่งปีหลัง ได้แก่ ธนาคารมีการระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ปัญหาหนี้ครัวเรือน แม้ว่าจะเริ่มชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา แต่ก็ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งคาดว่าปีหน้าจะมีภาพรวมที่ดีขึ้น ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนมกราคมเป็นต้นมา
