สถานการณ์ซื้อ-ขายที่ดินในเมืองช่วงครึ่งปีแรกคึกคัก สะท้อนแนวโน้มลงทุนพัฒนาโครงการแนวสูงครึ่งปีหลัง “เซ็นจูรี่21” ยันยอดขายครึ่งปีดีกว่าปี 58 หลังผู้ประกอบการมองแนวโน้มราคาที่ดินเริ่มชะลอตัว เหตุ กม.ภาษีมรดก-ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง บีบเจ้าของปล่อยขายที่ดิน แจงครึ่งปียอดขาย 6,000 ล้านบาท
นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาวะตลาดการซื้อ-ขายซื้อที่ดินในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ปรับตัวดีขึ้นจากปีที่ผ่านมาค่อนข้างมาก สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวสูงในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2559 โดยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้บริษัทสามารถสร้างยอดขายได้แล้วกว่า 6,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นการขายที่ดินแปลงใหญ่ในพื้นที่ CBD 1 แปลงให้กับ บริษัท เอสซี แอสเสท จำกัด (มหาชน) หรือ SC โดยที่ดินแปลงดังกล่าวมีพื้นที่ 3 ไร่เศษ มูลค่า 2,000 กว่าล้านบาท ตั้งอยู่ตรงข้ามอาคารอรการ ติดสถานรถไฟฟ้าชิดลม นอกจากนี้ ยังมีที่ดินแปลงใหญ่อีก 1 แปลงขนาดพื้นที่ 2 ไร่ ในซอยสุขุมวิท ใกล้ศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม ซึ่งมีราคาขาย 1.3 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.)
ส่วนที่เหลือเป็นการขายที่ดินแปลงใหญ่ในเมือง 5-6 แปลง ส่วนที่เหลือเป็นการขายที่ดินแปลงย่อย ซึ่งในกลุ่มที่ดินแปลงย่อนนั้น โดยส่วนใหญ่เป็นการขายให้แก่ผู้ประกอบการรายใหญ่ 3 รายหลักๆ คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS จำนวน 5-6 แปลง รองลงมาเป็น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN 4 แปลง, บริษัท พอร็อเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF และบริษัทอื่นๆ
ทั้งนี้ ในปีที่ผ่านมา บริษัทมียอดขายรวมทั้งปีที่ 8,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งโดยมากเกิดจากการขายที่ดินแปลงใหญ่ สำหรับสถานการณ์การซื้อ-ขายในปี 2559 ที่ปรับตัวดีขึ้น ส่วนหนึ่งเนื่องมาจากได้รับผลบวกจากกฎหมายการจัดเก็บภาษีมรดก ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการขายที่ดินมรดกแปลงใหญ่ออกมาสู่ตลาด โดยเฉพาะแปลงที่มีมูลค่าสูงๆ ประกอบการแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่ดินในขณะนี้น่าจะมาถึงจุดสูงสุดแล้ว หลังจากรัฐบาลเตรียมประกาศใช้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ แม้ว่าในขณะนี้เจ้าของที่ดินจะยังไม่รีบร้อนขายที่ดินออกมามากนักก็ตาม
นางสาวพรทิพย์ แก้วอยู่ กรรมการบริหารอาวุโส-ที่ดินและการลงทุน “เซ็นจูรี่21” กล่าวว่า สำหรับที่ดินในพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อจากผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ หลักๆ แล้ว ยังอยู่ในพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวย่านสุขุมวิท สายสีน้ำเงินย่านบางแค และสีแดงอ่อนย่านจรัญสนิทวงศ์ ปิ่นเกล้า ส่วนที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งคึกคักมากในช่วงก่อนหน้ามีการชะลอตัวลงไป คาดว่าจะมีผลมาจากการปรับขึ้นราคาประเมินที่ดินใหม่ ซึ่งทำให้ราคาประเมินปรับตัวขึ้นมากกว่า 100% ขณะที่ก่อนหน้านั้นกลุ่มผู้ประกอบการมีการซื้อที่ดินสะสมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงไว้ก่อนหน้าแล้วจำนวนมาก
ขณะที่ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ย่านสุขุมวิท มีการปรับราคาขายสูงมาก โดยเฉพาะแปลงที่อยู่ในซอย ซึ่งบางแปลงตั้งราคาขายไม่เหมาะกับศักยภาพในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากตั้งราคาสูงในระดับเดียวกับแปลงที่อยู่ติดถนนสายหลัก ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการซื้อออกไป และหันไปให้ความสนใจที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสีแดงอ่อน เพิ่มมากขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสีน้ำเงินเองก็มีราคาที่ปรับสูงขึ้น แต่กฎข้อบังคับตามกฎหมายผังเมืองหลายอย่างทำให้ที่ดินบางแปลงพัฒนาโครงการได้ยาก ส่วนที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน ย่านถนนจรัญสนิทวงศ์ ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีความต้องการอย่างมาก
นายกิติศักดิ์ กล่าวต่อว่า รายได้หลักของบริษัทในปัจจุบันยังคงมาจากธุรกิจนายหน้าซื้อ-ขายที่ดิน 70-80% ส่วนที่เหลือมาจากธุรกิจอื่นๆ ซึ่งในส่วนนี้โดยส่วนตัวแล้วมีการแยกออกไปตั้งไพร์เวตฟันด์ส่วนตัว เพื่อลงทุนซื้ออสังหาฯ ในประเทศอังกฤษ นำมาปรับปรุง และขายต่อ ซึ่งขณะนี้มีการตั้งไพร์เวตฟันด์ขึ้น 2 กองร่วมกับเพื่อน และพันธมิตร ซึ่งกองแรกมีมูลค่า 500 ล้านบาท เพื่อซื้อห้องชุดห้องแถวในประเทศอังกฤษมาปรับปรุง ขายต่อ และกองสองมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท เพื่อเข้าซื้อโรงแรม ทั้งนี้ สาเหตุที่เข้าซื้ออสังหาฯ ในอังกฤษ เพราะเห็นเป็นช่วงที่ดีที่จะเข้าลงทุนอสังหาฯ ในอังกฤษ ภายหลังจากเกิดวิกฤตเบรซิต ค่าเงินปอนด์อ่อนค่า ทำให้ได้เปรียบอัตราแลกเปลี่ยน ประกอบกับผลตอบแทนที่อยู่ในระดับสูง โดยมีผลตอบแทนต่อปีที่ 20%
