คอนโดฯ ระดับซูเปอร์ไพรม์ในกรุงเทพฯ อนาคตสดใส ทำเลลุมพินีอุปทานนำหน้า

“ไนท์แฟรงค์ฯ” เผยตลาดคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในกรุงเทพฯ อนาคตสดใส อุปทานคอนโดฯ ครึ่งปีแรก 1,514 หน่วย ย่านลุมพินีนำหน้าย่านศูนย์กลางธุรกิจอื่นๆ ร้อยละ 33 รองลงมา สาทร ร้อยละ 25 สุขุมวิท ร้อยละ 22 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยา ร้อยละ 20 เช่นเดียวกับที่เทรนด์การอยู่อาศัยในย่านซูเปอร์ไพรม์ในกรุงลอนดอนที่อยู่ในช่วงขาขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ และกรุงลอนดอน เป็นหนึ่งในกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้อระดับอภิมหาเศรษฐีทั้งใน และต่างประเทศ ซึ่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับซูเปอร์ไพร์มเพื่อใช้อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สอง ขณะที่อุปสงค์ด้านคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพรม์ในทั้ง 2 เมืองนี้ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดตามไปด้วย

นายแฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยข้อมูลเชิงลึกด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยระบุว่า คอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในกรุงเทพฯ เติบโตเป็นอย่างมากในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา โดยคอนโดฯ กลุ่มนี้ได้ก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นครั้งแรกในปี 2008 จากการเปิดตัวโครงการ เดอะสุโขทัย เรสซิเดนซ์เซส (The Sukhothai Residences) ซึ่งตั้งอยู่บนถนนสาทร นับว่าเป็นโครงการคอนโดมีเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์แห่งแรกในประเทศ

ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมสุดหรูในกรุงเทพฯ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจได้ไต่ระดับขึ้นจาก 184,000 บาทต่อตารางเมตร ไปจนถึงเกือบ 400,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงกลางปี 2015 ที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาขายคอนโดหรูเหล่านี้มีสาเหตุหลักมาจากการขาดแคลนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทหรูหราบนอาคารสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ไม่ว่าจะเป็นย่านสุขุมวิท ราชดำริ สีลม สาทร ศาลาแดง หลังสวน เพลินจิต ชิดลม หรือถนนวิทยุ ดังนั้น โครงการใดๆ ก็ตามที่จะเปิดตัวในพื้นที่เหล่านี้จะต้องเป็นคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์ หรือระดับไฮเอนด์ จึงทำให้ราคาขายสูงตามไปด้วย

ปัจจุบัน ตลาดซูเปอร์ไพรม์มีส่วนแบ่งทางการตลาดเพียงร้อยละ 1 ของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เท่านั้น จากโครงการรวมทั้งหมดจำนวน 8 โครงการ ทั้งนี้ ผลการวิจัยจากไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยว่า อุปทานคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2015 นั้น มีจำนวนทั้งหมด 1,541 หน่วย หากเปรียบเทียบกับจำนวนเพียง 196 หน่วยในปี 2008 โดยย่านลุมพินี นำหน้าย่านศูนย์กลางธุรกิจอื่นๆ ในกรุงเทพฯ ในด้านอุปทานที่สูงที่สุด ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 33 หรือ 508 หน่วย จาก 1,541 หน่วย ตามมาด้วยย่านสาทร คิดเป็นร้อยละ 25 สุขุมวิท ร้อยละ 22 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยา ร้อยละ 20

ผู้พัฒนาคอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์มักวางจุดขายของโครงการระดับหรูนี้ให้เป็น “สินค้าไลฟ์สไตล์” ที่มีบริการเต็มรูปแบบ หรือเทียบเท่ากับบริการจากโรงแรมระดับ 5-6 ดาว คอนโดมิเนียมเหล่านี้มีขนาดกว้างขวาง และหรูหรา ราคาขายต่อหน่วยเริ่มต้นที่ 15-20 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่มีขนาดตั้งแต่ 2-3 ห้องนอน ก่อนหน้านี้ ในช่วงปี 2013-2014 มีบางโครงการที่สร้างคอนโดหรูหราประเภท 1 ห้องนอน อย่างไรก็ตาม คอนโดดังกล่าวมีขนาดที่กว้างขวาง โอ่อ่าเท่าเทียมกัน และตั้งอยู่ในอาคารสูง คอนโดมิเนียมซูเปอร์ไพรม์เหล่านี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับเวิลด์คลาส พร้อมพื้นที่จอดรถที่กว้างขวาง โดยส่วนมากจะได้รับการบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมระดับ 5 ดาว จุดเด่นของโครงการคือ ความสะดวกสบาย ซึ่งถือเป็นส่วนผสมที่สำคัญของความหรูหราระดับซูเปอร์ไพรม์ เพราะผู้ซื้อมองหาความสะดวกสบายในการเดินทางไปยังโรงพยาบาลที่มีมาตรฐานระดับสากล โรงเรียนนานาชาติ รวมทั้งแหล่งร้านอาหาร และร้านค้าชอปปิ้งระดับไฮเอนด์ เป็นต้น

นายข่าน ยังได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนอีกด้วย โดยเผยว่า เทรนด์การอยู่อาศัยในระดับซูเปอร์ไพรม์นั้นยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ประเภท 2-3 ห้องนอน ที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ 900-1,200 ตารางฟุต (90-120 ตารางเมตร) กำลังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะในย่านไพรม์ของกรุงลอนดอน เช่น Kensington, Knightsbridge, Westminster, Belgravia, Hyde Park, และ Notting Hill

ราคาของคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในลอนดอน ขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าร้อยละ 20 ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยราคาได้ไต่สูงขึ้นถึง 2,200-2,900 ปอนด์ต่อตารางฟุตในปัจจุบัน นอกจากย่านไพร์ใจกลางกรุงลอนดอน (Prime Central London) แล้ว ย่านที่มีพื้นที่ติดกัน ซึ่งเรียกว่า Prime Outer London เช่น Tower Bridge, King’s Cross, Waterloo, Canary Wharf ได้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว และกำลังจะกลายเป็นทำเลทองแห่งใหม่สำหรับโครงการซูเปอร์ไพรม์ในอนาคตอันใกล้นี้ เนื่องจากการก่อสร้างโครงการระบบรถไฟฟ้าใต้ดินความเร็วสูง หรือ Crossrail ที่มีมูลค่าโครงการกว่า 2 พันล้านปอนด์ โดยมีกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2018

“ระบบขนส่งนี้เปรียบเสมือนทางลัดที่จะอำนวยความสะดวกในการเดินทางจากย่านนี้ไปในยังศูนย์กลางธุรกิจ เช่น Bond Street และ Oxford Street ซึ่งจะใช้เวลาเพียง 15 นาทีเทียบกับปัจจุบันที่ใช้เวลาถึง 45 นาที” มร.ข่าน กล่าว

ผลวิจัยจากไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่า ในช่วงปี 2015-2018 ราคาที่พักอาศัยในย่าน Prime Central London จะทะยานสูงขึ้นเป็นร้อยละ 22 ในขณะที่ย่าน Prime Outer London จะขยายตัวที่ร้อยละ 22-23 เช่นเดียวกัน

นายข่าน กล่าวต่ออีกว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในกรุงลอนดอนจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากสัดส่วนของอุปสงค์ที่สูงกว่าอุปทาน ผลวิจัยจากไนท์แฟรงค์ ระบุว่า ในขณะนี้อุปทานเฉลี่ยอยู่ที่ 35,000 หลังต่อปี ในขณะที่อุปสงค์อยู่ที่ 50,000 หลังต่อปี "เมื่ออุปสงค์มาก แต่อุปทานน้อยทุกคนจึงต้องการที่จะเป็นผู้ขาย ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงลอนดอนในขณะนี้จึงกลายเป็นตลาดที่เติบโตอย่างมาก”

“ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ไพรม์ในกรุงเทพฯ จะไม่ได้รับผลกระทบจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในช่วงปลายปี 2015 หากแต่ AEC จะช่วยกระตุ้นตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยให้ขยายตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการย้ายถิ่นฐานของผู้คนในภูมิภาคเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ และต้องการที่จะเช่าที่พักอาศัยตั้งแต่ระดับเกรด B + ถึงเกรด A”