ผมเพิ่งมีโอกาสได้ไปฟังพรีเซนต์การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม LIFE ปิ่นเกล้า ของบริษัท เอพีไทยแลนด์ หรือ AP จัดโดยเว็บไซต์ด้านอสังหาฯ PropHolic คนที่เข้าไปนั่งฟังในวันนั้นเป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ บางส่วนก็เป็นคนที่ลงทุนในตลาดหุ้นอยู่แล้วด้วย เท่าที่ฟังข้อมูลของโครงการทำให้เห็นภาพความเจริญของกรุงเทพฯ จะเริ่มกระจายตัวออกไปยังเขตนอกเมืองมากขึ้น จากเดิมที่กระจุกตัวอยู่แต่ในเขตชั้นในอย่างเส้นสุขุมวิทเท่านั้น ปัจจัยที่จุดประกายคือ โครงการรถไฟฟ้าสีต่างๆ นั่นเองโดยเฉพาะอย่างยิ่งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่เป็นสายที่วิ่งเป็นวงกลมเน้นผ่านเขตเมืองเก่าของกรุงเทพฯ อย่างเยาวราช วังบูรพา และปิ่นเกล้า ฯลฯ
จากข้อมูลของเอพีบอกด้วยว่า ผู้คนที่อาศัยอยู่ในเขตเมืองเก่าของกรุงเทพฯ เป็นกลุ่มที่มีเงินและอยู่อาศัยกันรุ่นต่อรุ่น คือ อาจจะขายของอยู่ย่านแถวนั้น และไม่คิดจะย้ายออกไปอยู่โซนไหนอีก พอมีเงินก็อาจจะต้องการที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายขึ้น ทันสมัยขึ้น เก๋ไก๋ขึ้น แทนที่จะอุดอู้อยู่ในห้องแถวขายของกลุ่มเป้าหมายหลักก็คือ พวกที่เป็นกลุ่ม Gen Y ซึ่งมีความพร้อมที่จะจ่ายเงินซื้อความสะดวก
มาถึงข้อมูลด้านการลงทุน ทางเอพีคาดว่า นักลงทุนที่ลงทุนในโครงการน่าจะสามารถสร้างรายได้รูปแบบ Passive Income จากค่าเช่าในระดับยิลด์ 4-5% ส่วนกำไรส่วนต่างราคาหากมีการขายออกไปน่าจะทำได้ถึงระดับ 10% หากเทียบกับโครงการอื่นๆ ที่อยู่ในทำเลเดียวกัน เท่าที่ผมสังเกตุมีนักลงทุนประเภทเน้นคุณค่า หรือ Value Investor สนใจเข้ามาฟังพอสมควร
คราวนี้มาถึงหัวข้อที่ผมระบุไว้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับหุ้นมันต่างกันอย่างไร? สิ่งที่เหมือนกันคือ สามารถสร้างผลตอบแทนได้ทั้งกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) และผลตอบแทนแบบ Passive ถ้าเป็นหุ้นก็คือ รายได้ค่าเช่า ถ้าเป็นหุ้นก็คือ การรับเงินปันผล อีกสิ่งที่เหมือนกันคือราคา หรือมูลค่าจะเพิ่มขึ้นได้ต้องมีสิ่งเร้าหรือปัจจัยบวกเข้ามา ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมก็จะต้องมีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือทางด่วนวิ่งผ่านถึงจะทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้น
สิ่งที่แตกต่างคือ อสังหาริมทรัพย์จะมีความผันผวนของราคาน้อยกว่าหุ้น อาจจะเพราะมีสภาพคล่องซื้อขายในตลาดน้อยกว่า ส่วนมากแล้วราคาอสังหาริมทรัพย์จะไม่ค่อยลดลงโดยเฉพาะที่ดินและคอนโดมิเนียมในทำเลดี ต่างจากหุ้นที่ขึ้นๆ ลงๆ ได้ในวันเดียวนักลงทุนในหุ้นที่มองภาพระยะยาวจึงมีความเข้าใจในอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
แต่ข้อด้อยของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองของผมคือ เรื่องของ “สภาพคล่อง” ซื้อขายนี่แหละ โดยเฉพาะนักลงทุนประเภทเก็งกำไรอาจจะอึดอัดว่าได้เงินช้าไม่เหมือนหุ้น ลองคิดดูครับว่าจะซื้อขายคอนโดฯ สักห้องหนึ่งนี่มันไม่ได้คิดกันในเวลาสั้นๆ แถมจำนวนผู้ซื้อผู้ขายก็มีน้อย ในทางเศรษฐศาสตร์อาจถือได้ว่าเป็นตลาดที่ไม่มีประสิทธิภาพก็ว่าได้ เพราะเป็นเพียงการตกลงของคนเพียงไม่กี่คน ต่างจากตลาดหุ้นที่มีการเจรจาราคาของคนจำนวนมาก เท่าที่ทราบมีเพียงตลาดอสังหาริมทรัพย์ลอนดอนที่มีสภาพคล่องสูงเทียบเท่าตลาดหุ้น
แถมการที่เรามีคอนโดมิเนียมในครอบครองยังเป็นภาระที่เราต้องดูแลอีกระหว่างที่รอคนมาเช่า ดูแลไม่ดีห้องโทรม ราคาก็ตก ต่างจากหุ้นที่เราไม่ต้องไปดูแลมันเอง มีผู้บริหารคอยดูแลให้
อย่างไรก็ตาม การที่เราเป็นนักลงทุนที่เน้นเทรดเร็วสร้างกระแสเงินสด การจะมีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ไว้ให้พอร์ตมีความสมดุลไม่ให้เหวี่ยงแรงเกินไปก็ดูจะโอเคอยู่เหมือนกันนะครับ
นเรศ เหล่าพรรณราย
ติดตามรายละเอียดของโครงการได้ที่ www.supertrader.co.th SuperTrader
รายการเรียลิตีการลงทุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในประเทศ เข้มข้นด้วยความรู้จากโค้ชผู้มากประสบการณ์ ผ่านบททดสอบจากตลาดหุ้นจริง
