ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินผลจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนองหนุนเกิดการโอนทั่วประเทศ 1.5-1.6 แสนหน่วย มูลค่ารวม 4.7 แสนล้านบาท คาดรายได้รัฐลดลงไป 14,000 ล้านบาท ธนารักษ์ เผยราคาประเมินรอบบัญชีใหม่ คาดราคาประเมินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 25% แรงหนุนจากเมืองท่องเที่ยว ส่วนกรุงเทพฯ ราคาเพิ่มขึ้น 15.78% พระโขนงเพิ่มสูงสุด ขณะที่ราคาประเมินตามแนวรถไฟฟ้าพุ่ง 75% โดยเฉพาะสายสีม่วงร้อนแรง เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 2.15-2.4 แสนบาทต่อ ตร.วา
วานนี้ (27 ต.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดสัมมนารายงานผลสำเร็จโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ณ โรงแรมพูลแมน กรุงเทพฯ โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึงผลจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้อนุมัติเมื่อวันที่ 19 ตุลาคมที่ผ่านมา โดยจากแยกเป็นส่วนของการลดค่าธรรมเนียมการโอน (2%) และจดจำนอง (1%) เหลือ 0.01 % ของราคาประเมินนั้น
มีการคาดการณ์ว่า ในช่วง 6 เดือนข้างหน้า (สิ้นสุดเดือน 30 เม.ย.59) จะมีประชาชนมาใช้สิทธิซื้อขายโอนตามมาตรการทั่วประเทศ 1.5-1.6 แสนหน่วย เป็นที่อยู่อาศัยใหม่เกือบ 1 แสนหน่วย และที่อยู่อาศัยมือสอง 60,000 หน่วย มูลค่ารวม 4.7 แสนล้านบาท โดยที่ภาครัฐต้องเข้ามาสนับสนุนในส่วนนี้ตัวเลขกว่า 14,000 ล้านบาท ในส่วนของมาตรการหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 20% โดยนำราคาบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท มาหักลดหย่อนภาษีได้ในช่วง 5 ปี ซึ่งมีระยะเวลาสิ้นสุดมาตรการ 31 ธ.ค.59 นั้น ประมาณการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมโอนเป็นบ้านหลักแรกทั่วประเทศอยู่ที่ 79,300 หน่วย มูลค่า 125,000 ล้านบาท หรือเป็นส่วนที่รัฐต้องเข้าสนับสนุนเฉลี่ย 25,000 ล้านบาทต่อปี แต่ทั้งนี้ใช่ว่ารัฐต้องสนับสนุนทั้งหมด ขึ้นอยู่กับฐานภาษี
“เรื่องหักลดหย่อนภาษีนั้น ผมคิดว่ารัฐบาลพยายามไม่ประชานิยม แต่ทำอย่างไรที่จะให้เงินลงไปแล้วเกิดประโยชน์ ดูไม่ให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลาย ซึ่งในมาตรการนี้รัฐบาลควักเงินน้อย อย่างไรก็ดี สิ้นไตรมาส 3 ดัชนีเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น หลังจากร่วงมา 2 ไตรมาส” นายสัมมา กล่าว
สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยระหว่างเดือน ม.ค.-มิ.ย. 58 มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ และคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 3,500 โครงการทั่วประเทศ แยกเป็นบ้านจัดสรร 2,500 โครงการ และอาคารชุด 1,000 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 2.5 ล้านล้านบาท คิดเป็น 20% ของจีดีพี ส่วนมูลค่าของหน่วยที่เหลือขายของโครงการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งบ้านจัดสรร และห้องชุดรวมกันประมาณ 845,000 ล้านบาท
ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยในผังของโครงการที่อยู่ระหว่างการขายทั้งบ้านจัดสรร และห้องชุด รวม 402,000 หน่วย ทั้งนี้ มีหน่วยเหลือขายรวม 134,400 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 467,900 ล้านบาท
อย่างไรก็ดี ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในรอบ 3 ปีล่าสุดนั้นพบว่า มูลค่าของหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ทั่วประเทศโดยรวมอยู่ที่ 400,000-450,000 ล้านบาทต่อปี ส่วนมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั่วประเทศ คาดว่าปี 58 จะทะลุ 3 ล้านล้านบาท ขณะที่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในแต่ละปีประมาณ 500,000 ล้านบาทต่อปี คาดว่าปีนี้สินเชื่อเฉียด 600,000 ล้านบาท
ราคาประเมินที่ดินแนวรถไฟฟ้าเพิ่ม 75%
นายเอกวัฒน์ มานะแก้ว รองอธิบดีด้านบริหาร กรมธนารักษ์ กล่าวถึงการเตรียมประกาศใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมปี 2559-2562 ซึ่งจะเริ่มบังคับใช้ในวันที่ 1 ม.ค.59 นั้น ขณะนี้คืบหน้าไปกว่า 80% โดยคาดกว่าภาพรวมราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศปรับเฉลี่ยขึ้น 25% เช่น ในพื้นที่ภาคเหนือ พบว่า จังหวัดน่าน มีการปรับขึ้นเฉลี่ย 111% โดยราคาประเมินรอบปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 45,000 บาท/ตารางวา แต่รอบใหม่ปรับขึ้นสูงสุด 85,000 บาท/ตารางวา
ส่วนในภาคตะวันออกเฉลียงเหนือ พบว่า จังหวัดเลย มีการปรับขึ้นสูงสุดถึง 82% โดยราคาประเมินรอบปัจจุบันสูงสุดอยู่ที่ 40,000 บาท/ตารางวา แต่รอบใหม่ปรับขึ้นสูงสุด 55,000 บาท/ตารางวา เป็นต้น
สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีการปรับขึ้นเฉลี่ยที่ 15.78% โดยอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ พบว่า พระโขนง ราคาประเมินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 33.54% รองลงมาเป็นจตุจักร 29.75% บางกะปิ 27.73% ลาดพร้าว 25.60% และลาดกระบัง 22.63% เป็นต้น
ในส่วนของพื้นที่แนวเส้นรถไฟฟ้าคาดว่าจะปรับขึ้นเฉลี่ย 75% แยกเป็น รถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน จาก ตร.วา ละ 1 แสนบาท เพิ่มเป็น 1.5-2.8 แสนบาทต่อ ตร.วา ราคาเฉลี่ย 2.15 แสนบาทต่อ ตร.วา รถไฟฟ้าสายสีเขียว โซนราชดำริ สีลม เพิ่มมาอยู่ที่ 7.5-9 แสนบาทต่อ ตร.วา ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.2 แสนบาทต่อ ตร.วา รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เพิ่มมาอยู่ที่ 1.5-1.9 แสนบาทต่อ ตร.วา ราคาเฉลี่ย 1.7 แสนบาทต่อ ตร.วา
โดยจะพบว่าบริเวณจรัญสนิทวงศ์ เพชรเกษม และประชาราษฎร์ สาย 2 ราคาเพิ่มมากที่สุด รถไฟฟ้าสายสีม่วง (กทม.-นนทบุรี) พบว่า มีการปรับขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่อง และรวดเร็วเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว โดยราคาประเมินปรับขึ้นมาอยู่ที่ 2.15-2.4 แสนบาทต่อ ตร.วา ราคาเฉลี่ย 2.75 แสนบาท รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม รถไฟชานเมือง (วิภาวดี-รังสิต) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 1.2-2.2 แสนบาทต่อ ตร.วา เฉลี่ย 1.7 แสนบาทต่อ ตร.วา และรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ พบว่า ราคาประเมินเพิ่มขึ้นไม่มากมาอยู่ที่ 85,000 บาทต่อ ตร.วา
นอกจากนี้ แนวโน้มราคาประเมินที่ดินในพื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษใน 6 จังหวัด เช่น มุกดาหาร มีการปรับขึ้น 38.12% สงขลา ปรับขึ้น 35% หนองคาย 37.17% ตาก เพิ่มขึ้น 42.65% และสระแก้ว เพิ่มขึ้น 24.10% เป็นต้น
“ในขณะนี้กรมฯ ได้เร่งดำเนินการจัดทำราคาที่ดินรายแปลงเพิ่มขึ้นตามนโยบายของรัฐปัจจุบันทำเสร็จแล้ว 12.6 ล้านแปลง ครอบคลุม 17 จังหวัด ยังคงเหลืออีก 19.4 ล้านแปลงที่ต้องเร่งแล้วเสร็จในปีงบประมาณ 2559 ทั้งนี้ คาดว่าต้องใช้งบดำเนินการประมาณ 1,000 ล้านบาท เพิ่มเติมจากงบปกติซึ่งแต่ละปีทำได้แค่ 4 ล้านแปลงต่อปี”
