LPN เผยผลวิจัยฯ ตลาดรวมเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรกทั้งคอนโดฯ-แนวราบ ปรับตัวลดลง 10% และ 19% ตามลำดับ โดยทำเลคอนโดฯ โซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงสุดฮอตยอดสูง ขณะที่มูลค่าโครงการของบริษัทจดทะเบียนอยู่ที่ 107,246 ล้านบาท สูงกว่า 130% จากปัจจัยเปิดห้องชุดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป โดยจำนวนหน่วยตลอดทั้งปีคาดต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้เล็กน้อย 80,000-85,000 หน่วย เนื่องจากการเปิดตัวโครงการระดับบนหลายโครงการ สำหรับตลาดแนวราบคาดหน่วยเปิดใหม่ครึ่งปีแรกลดลง 19% ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปิดตัวที่สุด 40% แต่ลดลงจากปีที่ผ่านมาที่มีการเปิดตัว 68% คาดครึ่งปีหลังราคาบ้านแพงขึ้นกว่าครึ่งปีแรก เหตุปัจจัยที่ดิน
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลของสำนักวิจัยและพัฒนาของบริษัท พบว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่รวม 50,987 หน่วย ลดลง 10% โดย PS มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุด คิดเป็น 12% รองลงมา คือ AP และ QH คิดเป็น 8% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งหมด
โดยโครงการแนวราบเปิดใหม่รวม 17,233 หน่วย ลดลง 19% (บ้านเดี่ยวลดลง 13% และ ทาวน์เฮาส์ ลดลง 27%) ส่วนใหญ่เป็นระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็น 40% ของที่เปิดตัวทั้งหมด
ขณะที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนหน่วยลดลง 4% ส่วนใหญ่เป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำเลที่มีการเปิดตัวสูงสุดยังคงเป็นทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) สำหรับด้านยอดขาย ณ วันเปิดตัวทรงตัวอยู่ที่ 41% โครงการที่ตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้สถานีรถไฟฟ้าขายดี โดยมียอดสูงกว่า 60%
ทั้งนี้ เชื่อว่าครึ่งปีแรกผู้ประกอบการเริ่มเปิดตัวโครงการมากขึ้น แม้ว่าจำนวนหน่วยจะลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เมื่อพิจารณามูลค่าโครงการใหม่ของบริษัทจดทะเบียนพบว่าสูงขึ้นกว่า 130% ทั้งนี้ เนื่องจากการเติบโตของอาคารชุดระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ที่เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก และผู้บริโภคก็ให้การตอบรับเป็นอย่างดี ซึ่งมีแนวโน้มว่าอาคารชุดกลุ่มนี้จะเข้าตลาดเพิ่มขึ้นอีกในครึ่งปีหลัง โดยโครงการเปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรกมี จำนวน 64 โครงการ 33,754 หน่วย ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทำเลที่มีการเปิดตัวสูงที่สุดอันดับที่ 1 ยังคงเป็นทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงบางซื่อ-สะพานพระนั่งเกล้า) ต่อเนื่องจากปีที่แล้ว เนื่องจากเป็นทำเลที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดใช้อย่างไม่เป็นทางการในวันที่ 5 ธ.ค.2558 นี้ ซึ่งมีจำนวน 3 โครงการ 4,271 หน่วย คิดเป็น 13% และมียอดขาย ณ วันเปิดตัว 28% เนื่องจากทั้ง 3 โครงการเปิดขายเพียงบางชั้นเท่านั้น ประกอบกับคู่แข่งในตลาดมีค่อนข้างมากส่งผลให้ภาพรวมยอดขายในท่าเลนี้เพียง 28% เท่านั้น
อันดับที่ 2 ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) 3 โครงการ 4,121 หน่วย คิดเป็น 12% โดยมียอดขาย 30% เนื่องจากรถไฟฟ้าสายนี้ก่อสร้างคืบหน้าไปแล้วประมาณ 55% คาดสร้างเสร็จปี 2560 (เปิดใช้บริการปี 2563) ซึ่งเป็นปัจจัยส่าคัญในการเลือกทำเลลงทุนของผู้ประกอบรายใหญ่ เช่น Anan QH AP และ LPN
อันดับที่ 3 ทำเลคลองสาน-วงเวียนใหญ่-ธนบุรี 4 โครงการ 4,064 หน่วย คิดเป็น 11% โดยมียอดขายเพียง 14% เท่านั้น ทั้งนี้ เนื่องจากอุปทานเหลือขายในตลาดค่อนข้างมาก โครงการใหม่ราคาสูงกว่าจึงขายได้ค่อนข้างน้อย
ส่วนแบ่งตลาดยังคงเป็นของบริษัทจดทะเบียนประมาณ 66% โดยอันดับที่ 1 คือ LPN 10.62% ระดับราคาที่เปิดขายมากที่สุด คือ 2-3 ล้านบาท (B+) โดยทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีม่วง เปิดตัวสูงสุด 13% สำหรับภาพรวมยอดขายเฉลี่ย 41% ทรงตัวจากปีที่แล้ว
“ช่วงนี้แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ฟื้นตัวโดยเฉพาะปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลการตัดสินใจซื้อของผู้ริโภคกลุ่มระดับราคากลาง-ล่างอย่างชัดเจน แต่ในทางกลับกันสถานการณ์อาคารชุดระดับบนกลับโตสวนกระแสส่งผลให้ภาพรวมตลาดอาคารชุดขยายตัวในแง่ของมูลค่า โดยในครึ่งปีแรกมีมูลค่าการพัฒนาโครงการของบริษัทจดทะเบียนประมาณ 107,246 ล้านบาท เติบโตกว่า 130% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ซึ่งปัจจัยบวกมาจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง และความชัดเจนของการลงทุนด้านสาธารณูปโภคของรัฐบาล ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้แก่เอกชนเริ่มมาลงทุนมากขึ้น”
อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งหลังปี 2558 นี้ ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทจดทะเบียน โดยอาคารชุดระดับบนยังคงมีแนวโน้มเติบโตได้อีก ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยเฉพาะทำเลย่านธุรกิจใจกลางเมือง CBD สีลม สาทร และสุขุมวิทตอนต้น แต่สำหรับภาพรวมตลาดหลักจะยังคงอยู่ในระดับ 1-3 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยตลอดทั้งปีคาดว่าจะต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้เล็กน้อย 80,000-85,000 หน่วย เนื่องจากการเปิดตัวโครงการระดับบนหลายโครงการที่มีสัดส่วนจำนวนหน่วยต่อโครงการค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับโครงการระดับกลาง-ล่าง
“ทั้งนี้บริษัทเชื่อว่าช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวกลับมา ซึ่งเป็นผลจากการแข่งขันของผู้ประกอบการจะสามารถตอบโจทย์ และสร้างรายได้ตามเป้าหมายที่วางไว้ได้เป็นอย่างดี ซึ่งคาดว่าหลังจากนี้โอกาสการแข่งขันทางการตลาดที่เพิ่มมากขึ้นจะส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวด้วยเช่นกัน”
เปิดใหม่แนวราบครึ่งปีแรกลดลง 19%
สำหรับสถานการณ์ตลาดแนวราบเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรก พบว่า มีจำนวนหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 19% (บ้านเดี่ยวลดลง 13% และทาวน์เฮาส์ลดลง 27%) และลดลงจากไตรมาสที่ผ่านมา 33% บ้านเดี่ยวลดลง 66% และทาวน์เฮาส์ลดลง ทั้งนี้ บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ประกอบการที่มีสัดส่วนเปิดตัวมากที่สุด 70% ลดลงจาก 87% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
ขณะที่บริษัทจำกัดมีสัดส่วนการพัฒนาโครงการแนวราบครึ่งปีแรกมีสัดส่วนอยู่ที่ 30% เพิ่มมากขึ้นจากที่มีอยู่ที่ 13% เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนที่จะไปเปิดตัวโครงการแนวราบในครึ่งปีหลังค่อนข้างมาก
ทั้งนี้ กรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีการเปิดตัวใหม่โครงการแนวราบมากสุดในครึ่งปีแรก คิดเป็น 50% รองลงมา จ.นนทบุรี 27% และสมุทรปราการ 15% โดยพื้นที่เขตบางใหญ่ มีการเปิดตัวมากที่สุด 12% รองลงมาคือ เขตพื้นที่ดอนเมือง 8% และพื้นที่คลองสามวา 7% ตามลำดับ
เขตสายไหม เปิดตัวบ้านเดี่ยวมากที่สุด 13% ขยับจากเขตพื้นที่บางพลี ที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในปีที่ผ่านมา รองลงมาคือ เขตพื้นที่บางใหญ่ คิดเป็น 10% และบางพลี คิดเป็น 7% ตามลำดับ ส่วนทาวน์เฮาส์เปิดตัวมากที่สุดในเขตพื้นที่บางใหญ่ 13% ขยับจากเขตพื้นที่บางพลี ที่มีการเปิดตัวทาวน์เฮาส์มากที่สุดในปีที่ผ่านมา รองลงมาคือ เขตพื้นที่ดอนเมือง คิดเป็น 10% และเขตพื้นที่เมืองนนทบุรี คิดเป็น 6% ตามลำดับ
จะเห็นได้ว่าโครงการแนวราบเปิดตัวมากที่สุดในปี 2558 ส่วนใหญ่อยู่ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนบน ขยับจากปีที่ผ่านมาที่มีการเปิดตัวมากที่สุดบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนล่าง ช่วงบางพลี สมุทรปราการ สาเหตุหนึ่งอาจมาจากบริเวณพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนบนเป็นเขตพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่กำลังเปิดให้บริการในเร็วๆ นี้
ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเปิดตัวมากที่สุด
ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เปิดตัวมากที่สุด 40% แต่ยังคงลดลงจากปีที่ผ่านมาที่มีการเปิดตัว 68% โดยพบว่า บ้านเดี่ยวในช่วงครึ่งปีแรก 2558 ที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนเปิดตัวมากขึ้นจากปีที่ผ่านมา เนื่องจากที่ดินปรับราคาสูงขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่รถไฟฟ้าสายสีม่วง อีกทั้งผู้ประกอบการหันมาจับกลุ่มลูกค้าตลาดบนที่มีก่าลังซื้อมากกว่า
ส่วนแบ่งทางการตลาดแนวราบส่วนใหญ่ยังคงเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และมีสัดส่วนการเปิดตัวทาวน์เฮาส์มากกว่าบ้านเดียว โดยพฤกษา(PS) มีส่วนแบ่งการตลาดแนวราบมากที่สุด เช่นเดียวกับปีที่ผ่านมาจากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด
แนวราบเปิดตัวช่วงครึ่งปีแรก 2558 ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 70% ของทั้งหมด โดยพื้นที่ส่วนใหญ่ยังคงเป็นเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก แนวโน้มครึ่งปีหลัง 2558 ตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่โดยเฉพาะในบริษัทจดทะเบียน และคาดการณ์ว่าแนวราบเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มเพิ่มมากขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังค่อนข้างมาก อีกทั้งโครงการแนวราบเปิดตัวใหม่มีแนวโน้มที่จะปรับระดับราคาเพิ่มมากขึ้น
