ส.อาคารชุดเห็นพ้องกรอบ กม.สางอาคารชุดคงค้างฉบับใหม่

ส.อาคารชุดไทยยันเห็นด้วยร่าง กม. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งกำหนดหลักเกณฑ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาด หลังกฤษฎีกาคงใบปลอดหนี้ เปลี่ยนเป็นให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งค่าใช้จ่ายเพื่อออกใบปลอดหนี้ ด้านกรมที่ดิน-กรมบังคับคดี แจงละเอียดขั้นตอนหักเงินค่าใช้จ่าย ใช้หนี้ค่าส่วนกลางนิติบุคคลอาคารชุดหลังการขายทอดตลาด หลัง ครม.ไฟเขียวเกณฑ์โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาด

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภายหลังจากที่ที่กระทรวงยุติธรรม เสนอให้เพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง กำหนดหลักเกณฑ์ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยไม่ให้นำบทบัญญัติในมาตรา 29 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 โดยผู้ซื้อห้องชุดไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแทนลูกหนี้ตามคำพิพากษา ผู้เป็นเจ้าของห้องชุดคนเดิม และวางแนวทางให้นิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการเพื่อขอรับชำระหนี้ตามบทบัญญัติในมาตรา 287 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ซึ่งเป็นหนี้บุริมสิทธิในเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (เพิ่มเติมมาตรา 309 จัตวา) นั้น

ภายหลังจากสมาคมฯ เห็นร่างกฎหมายดังกล่าวครั้งแรก สมาคมฯ กังวลมากว่าจะเกิดปัญหาตามมาอย่างมากจนกระทบเป็นวงกว้าง ทำให้ผู้ประกอบการ และสมาคมปฏิเสธไม่รับร่างกฎหมายดังกล่าวในทันที เนื่องจากการยกเลิกใบปลอดหนี้จะส่งผลกระทบร่นแรงต่อระเบียบ และระบบ รวมถือวินัยในการชำระค่าส่วนกลาง และจะส่งผลต่องานบริหารอาคารชุดอย่างมาก เนื่องจากกฎหมายสำคัญ หรือเครื่องมือที่สำคัญของนิติบุคคลอาคารชุดคือ ใบปลอดหนี้ หากถูกยกเลิกไปจะทำให้จะส่งผลกระทบการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดทั้งโครงการใหม่ และโครงการเก่าทั่วประเทศแน่นอน

อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากที่มีการแก้ไขประเด็นสำคัญ โดยเฉพาะในส่วนของการคงไว้ซึ่งใบปลอดหนี้ แต่เปลี่ยนมาเป็นให้แจ้งค่าใช้จ่ายต่อกรมบังคับคดีแทน เพื่อให้กรมฯ กันเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากเงินได้ในการขายทอดตลาดชุด ตามนิติบุคคลแจ้งต่อกรมบังคับคดีไป ทำให้สมาคมคลายกังวลไปมาก และเห็นด้วยต่อร่างกฎหมายดังกล่าว

นายชูศักดิ์ ศรีอนุชิต ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน กล่าวว่า กรมที่ดินในฐานะหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการกำกับดูแลรับผิดชอบกฎหมายอาคารชุด มีความเห็นว่า การแก้ไขกฎหมายเดิมนั้นเป็นการผลักภาระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดไปฟ้องเรียกร้องหนี้ในกรณีที่เงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางได้ ซึ่งในทางปฏิบัติพบว่า นิติบุคคลอาคารชุดส่วนใหญ่ไม่มีความพร้อมที่จะทำการฟ้องร้องดำเนินคดีได้ ดังนั้น จึงเห็นด้วยต่อการแก้ไขกฎหมายดังกล่าว

ซึ่งล่าสุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบร่างพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ ...) พ.ศ. ... (การขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดและที่ดินจัดสรร) ที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจพิจารณาแล้ว และให้ส่งคณะกรรมการประสานงานสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาก่อนเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติต่อไป โดยสาระสำคัญของร่างพ.ร.บ.ฉบับนี้ได้กำหนดวิธีการขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าวคือ

1.ก่อนทำการขายทอดตลาดห้องชุดในอาคารชุดให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว และเมื่อขายทอดตลาดแล้ว ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุด ก่อนเจ้าหนี้จำนองและให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

2.หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดเวลา หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชำระ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

ทั้งยังได้กำหนดการจ่ายเงินที่กันไว้ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในวรรคสอง หรือวรรคสี่ของร่างมาตรา 309 จัตวา ให้เป็นไปตามบทบัญญัติในภาค 4 วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษาและการบังคับตามคำพิพากษา หรือคำสั่งลักษณะ 2 การบังคับคดีตามคำพิพากษาหรือคำสั่ง หมวด 2 วิธียึดทรัพย์ อายัดทรัพย์ และการจ่ายเงิน โดยกำหนดหลักทั่วไปกรณีมีการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่มีกฎหมายกำหนดไว้ให้จดทะเบียน โดยให้เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่นผู้มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ให้ดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อ

“ร่าง กม.ดังกล่าวจะเป็นผลดีเพราะจากตัวเลขกรมบังคับคดีพบว่า มีอาคารชุดที่อยู่ในการขายทอดตลาดกว่า 14,000 ยูนิตทั่วประเทศ ราคาประเมินทุนทรัพย์ประมาณ 62,000 ล้านบาท ทั้งนี้หากมีการขายทอดตลาด มีการเปลี่ยนมือก็จะทำให้อาคารเหล่านี้มีการใช้งานมีการใช้ประโยชน์ นิติบุคคลก็สามารถมีรายได้สำหรับจ่ายค่าส่วนกลาง ขณะเดียวกัน ทางคอนโดฯ หรืออาคารชุดก็ประหยัดค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องเพื่อเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่คงค้างเพราะกฎหมายใหม่ระบุชัดเจนที่กรมบังคับคดีต้องกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระก่อน

การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้กำหนดไว้ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีฐานะเป็นนิติบุคคลซึ่งลักษณะเฉพาะที่มีวัตถุประสงค์เพื่อรับโอนทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น เพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการและวิธีการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมจัดสรรที่ดิน ไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาเพื่อประโยชน์ร่วมกันของสมาชิก โดยมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลฯ โดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลฯ ตามกฎหมาย และข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก ดังนั้น การที่จะทำให้ผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรสามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้ตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย และสามารถดำเนินกิจการให้บรรลุวัตถุประสงค์ตามความต้องการของสมาชิกนั้น ผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องต้องมีความรู้ความเข้าใจในหลักเกณฑ์ ตลอดจนเนื้อหารายละเอียดในการขอจัดตั้งนิติบุคคฯ

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลการออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน พบว่า กรมที่ดินได้ออกใบอนุญาตในพื้นที่กรุงเทพฯ เป็นจำนวนถึง 4,656 โครงการ ต่างจังหวัด 6,734 โครงการ โดยทั้งนี้ได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรใน กทม.เพียง 613 ราย ต่างจังหวัด 507 ราย เท่านั้น โดยสาเหตุที่ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลฯ ได้มีด้วยกัน 3 สาเหตุคือ 1.ผู้จัดสรรไม่ยอมจัดตั้ง 2.ผู้ซื้อรวมตัวกันไม่ได้ และ 3.ไม่อยากรับภาระแต่อยากโอนให้เป็นสาธารณะ

นายปราโมทย์ ผลาภิรมย์ กรรมการในคณะกรรมการพิจารณาปรับปรุงประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา กล่าวว่า ร่าง กม.ฉบับดังกล่าว เมื่อประกาศใช้แล้วจะทำให้นิติบุคคลอาคารชุด และผู้ซื้อรายใหม่ได้ ทั้งนี้ การขายทอดตลาดห้องชุดนั้นภายหลังจากที่กรมบังคับคดีมีการยึดห้องชุดเพื่อขายทอดตลาดแล้ว กรมฯ จะต้องทำหนังสือแจ้งต่อนิติบุคคลอาคารชุดให้ทำรายการบัญชีค่าใช้จ่ายว่ามีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่จะต้องชำระเพื่อให้นิติบุคคลออกใบปลอดภาษีเพื่อนำไปยื่นต่อกรมที่ดินในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อคนใหม่ และแจ้งค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อกรมบังคับคดี เพื่อให้กรมฯ กันเงินค่าใช้จ่ายตามจำนวนที่นิติบุคคลแจ้งมาไว้ให้แก่นิติบุคคล หลังกรมฯ จัดทำบัญชีรายได้จากการขายทอดตลาดเรียบร้อยแล้ว โดยเมื่อได้เงินจากการขายทอดตลาดแล้ว กรมบังคับคดีจะทำหน้าที่กันเงินค่าใช้จ่ายที่คงค้างไว้เพื่อนำไปจ่ายให้นิติบุคคลอาคารชุดเป็นรายแรก