อสังหาฯ เมืองท่องเที่ยวยังเหนื่อย หวังจีน อินเดียทดแทนตลาดรัสเซีย ยุโรป

ไนท์แฟรงค์ ระบุอสังหาฯ เมืองท่องเที่ยวยังเหนื่อยต่อ แม้การท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัว เหตุกลุ่มลูกค้าหลักยุโรป รัสเซียหายจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว แต่โชคยังดีได้นักท่องเที่ยวจากเอเชีย จีน อินเดียทดแทน หวังอนาคตทดแทนตลาดรัสเซีย ขณะที่ตลาดอสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล 5 เดือนยังเติบโต พร้อมแนะผู้ประกอบการศึกษาตลาดเชิงลึกก่อนลงทุน

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดเมืองท่องเที่ยวปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา แม้ว่าเมืองท่องเที่ยวบางเมืองจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจโลกชะลอตัว อาทิ ยุโรป รัสเซีย แต่ก็ได้ตลาดเอเชียมาช่วย โดยเฉพาะ จีน อินเดีย ที่นิยมมาเที่ยวเมืองไทยมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว พบว่า ตลาดหัวหินที่ได้รับผลกระทบอย่างมากจากภารวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว เนื่องจากตลาดหลักเป็นตลาดคนไทยที่ซื้ออสังหาฯ ที่หัวหินไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 เมื่อเศรษฐกิจชะลอจึงชะลอการตัดสินใจซื้อเป็นลำดับต้นๆ นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมา มีสินค้าเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ที่มีคอนโดมิเนียมกว่า 6,000 ยูนิต ในขณะที่ตลาดหัวหินมีความต้องการเพียงปีละประมาณ 1,000 ยูนิตเท่านั้น ทำให้เชื่อว่าตลาดหัวหินจะใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัวพอสมควร

ส่วนตลาดพัทยาได้รับผลกระทบจากตลาดรัสเซียที่หายไป เนื่องจากจากภาวะเศรษฐกิจรัสเซียตกต่ำ เงินรูเบิลอ่อนค่ากว่าเท่าตัว แต่ก็ได้นักท่องเที่ยวชาวจีน อินเดีย และชาวเอเชียมาทดแทน แต่นักท่องเที่ยวจีน แม้จะมาที่มาเที่ยวเมืองไทยจำนวนมาก แต่ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังถือว่าน้อยมาก ซึ่งยังไม่สามารถทดแทนตลาดรัสเซียที่หายไปได้

นอกจากนี้ การที่ซัปพลายในตลาดพัทยา ไปจนถึงนาเกลือถือว่ามีจำนวนมากจนเกือบล้นตลาด ขณะที่ชาวไทยมักไม่นิยมซื้ออสังหาฯ ในพัทยา ทำให้คาดว่าจะใช้ระยะเวลาพอสมควรจนกว่าสินค้าจะถูกดูดซับออกไป หรือมีตลาดอื่นเข้ามาทดแทนชาวรัสเซีย

ทั้งนี้ คาดว่าแนวโน้มการซื้อของชาวจีนจะมีเพิ่มขึ้น ซึ่งปัจจุบันมีการจัด “พร็อพเพอร์ตี้ทัวร์” พานักลงทุนชาวจีนเข้ามาดู และเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย แต่อาจต้องใช้ระยะเวลาพอสมควรจึงจะสามารถทดแทนตลาดรัสเซียที่หายไปได้ เนื่องจากพัทยา พึ่งพิง หรือมีชาวรัสเซียเป็นตลาดหลักมากว่า 5-6 ปี

อย่างไรก็ตาม ผู้ที่จะซื้อคอนโดมิเนียมควรตรวจสอบข้อมูลของผู้พัฒนาโครงการเพื่อให้แน่ใจว่าโครงการจะแล้วเสร็จ และส่งมอบให้แก่ผู้ซื้อตามเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ จะยังมีโครงการคอนโดมิเนียมในพัทยาที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจมหภาคทั่วโลก เช่น ภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจของรัสเซีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่ตั้งเป้าหมายกลุ่มผู้ซื้อเป็นชาวรัสเซีย

สำหรับตลาดภูเก็ตมีการฟื้นตัว แต่ไม่มากเนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจยุโรปชะลอตัว ทำให้ลูกค้ากลุ่มชาวยุโรปซึ่งเป็นตลาดหลักหายไป ส่วนชาวยุโรปที่ทำงานในเอเชียยังซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ตอยู่แต่ไม่มากเช่นเดิม ส่วนตลาดระดับกลางล่าง หรือตลาดบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่จับกลุ่มคนไทยที่ทำงานในภูเก็ต ถือว่าชะลอตัวอย่างมาก เพราะที่ผ่านมา มีซัปพลายออกมาเป็นจำนวนมาก ขณะที่ความต้องการมีไม่มากนัก คนยังนิยมซื้อบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์อยู่อาศัยมากกว่าคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรู วิลลาหรู ราคาตั้งแต่ 4 ล้านเหรียญสหรัฐในภูเก็ตยังไปได้ โดยก่อหน้านี้ ไม่มีผู้ประกอบการกล้าลงทุนนับจากวิกฤตต้มยำกุ้ง แต่ภายหลังเกิดโครงการ อันดารา ซิกเนเจอร์ ราคายูนิตละ 8-12 ล้านเหรียญสหรัฐ ที่เปิดตัวเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา มียอดขายที่ต่อเนื่อง ทำให้ผู้ประกอบการต่างชาติรายอื่นๆ เริ่มกล้าที่จะลงทุนพัฒนาโครงการซูเปอร์ลักซัวร์รีออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ในปีนี้ ภูเก็ตดึงดูดความสนใจจากนักท่องเที่ยวในตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะชาวเอเชีย และชาวจีนจำนวนมาก ช่วยชดเชยจำนวนเจ็ตเซ็ตเตอร์ที่ลดลง วิลลายังคงขายได้เรื่อยๆ แต่จำนวนการขายค่อนข้างต่ำ ในขณะที่ราคาขายที่ตั้งไว้ยังมากเกินกำลังซื้อของผู้ซื้อส่วนมาก

จากการสำรวจความต้องการพื้นที่ประเภทที่อยู่อาศัยบนเกาะเน้นเป็นวิลลาไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่ มีพื้นที่ใช้สอยไม่ต่ำกว่า 1,600 ตารางเมตร และมีราคาขายอยู่ที่ 100 ล้านบาท หรือมากกว่า แต่เมื่อเร็วๆ นี้ ความต้องการส่วนใหญ่เน้นไปที่วิลลาราคาต่ำกว่า 20 ล้านบาท ซึ่ง 690 ยูนิต จาก 950 ยูนิตที่ประกาศขายอยู่ในช่วงราคานี้ หรือเทียบเท่าเป็น 72.6% วิลลาส่วนใหญ่ในช่วงราคานี้มี 2-3 ห้องนอน มีพื้นที่ใช้สอย 200-300 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในที่ดินแปลงเล็กขนาด 50 ถึง 70 ตารางวา ส่วนยูนิตประเภท 1 ห้องนอน ยังคงขายได้ดีพอสมควร แต่ไม่ดีเท่ากับยูนิตที่มีขนาดใหญ่กว่า อัตราการเพิ่มขึ้นโดยรวมของทั้งตลาดยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอยู่ที่ 78.7% ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2557

สำหรับตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ยังเติบโต อีกทั้งซัปพลายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดถือว่าไม่มากเป็นไปตามภาวะของเศรษฐกิจ สะท้อนให้เห็นการปรับตัวของผู้ประกอบการ รวมถึงการควบคุมการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

“จากภาพรวมของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมถึงตลาดอสังหาฯ แต่ยังมีบางเซกเมนต์ที่เติบโตได้ ดังนั้น การลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องมีความระมัดระวังอย่างมาก ต้องศึกษาตลาดในเชิงลึก ทั้งดีมานด์ ซัปพลาย ระดับราคาขาย ฯลฯ เช่น พิจารณาจากโครงการข้างเคียงว่าขายได้ ไม่ได้ ขายเท่าไหร่ เพราะที่เห็นอาจเป็นราคาที่เขาขายจนคุ้มทุน หรือได้กำไรไปแล้ว ส่วนสินค้าที่เหลือจึงตั้งราคาขายราคาสูงๆ ค่อยๆ ขาย หากเรามาตั้งราคาตามอาจทำให้ขายไม่ออกได้ ไม่ควรให้นักออกแบบ สถาปนิกใช้โครงการเป็นตัวทดลองความสามารถ หรือทดลองไอดีย เพราะการออกแบบที่อยู่อาศัยจะต้องมาจากความต้องการใช้งานจริงๆ ของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย” นายพนม กล่าว